恩施国际名品城项目可行性投资论证建议报告104页（doc文档）

全州年平均气温为‴。

其分布随海拔升高而递减。

在海拔米地域，年平均气温多在‴之间，海拔米以下长江河谷地区超过‴，而米以上少数高寒地区则低于‴。

全州各地无霜期平均在天之间，其分布随海拔高度变化呈相应递减梯度，每升高米缩短天。

般低山都在天以上，最长达天，二高山平均在天，与江汉平原相近，高山无霜期平均在天之间。

州内降水丰沛，年平均降水量在毫米之间。

依据光照热量多少和降水分布，全州从低到高可分为五个不同层次低山大河谷地属于光照略多，热量条件好，降水偏少地区低山山地属于光照少，热量条件较好，降水较丰地区。

二高山山地属于光照少，热量条件较差，降水量大，湿度大冷湿地区高山上部山地属于光照般，热量条件差，降水量与湿度最大寒冷过湿地区。

主要资源土壤恩施州土壤类型复杂，有黄壤棕壤红壤黄棕壤紫色土石灰土草甸土沼泽土潮土和水稻土等个土类，个土属，个土种。

主要土类分布和性状，随海拔高度变化而有比较明显垂直分布规律。

黄壤多分布在米以下低山，约占耕地面积。

黄棕壤分布在米至米二高山和部分高山，占耕地面积左右。

棕壤多分布在米以上高山，约占耕地面积。

州内耕地土壤，按其性状和肥力，好土和比较好土壤占，如低山丘陵紫色土，二高山山地黄壤黄砂土青砂土和大土以及高山灰色土等，大多偏酸性。

土壤有机质含氮量随海拔升高而增加，耕层有机质般占。

境内大多土壤性状均适宜魔芋生长。

植被由于地理条件优势，恩施州具有从南亚热带到寒湿带各种动植物生存环境，生物资源不仅以丰富性古老性和多样性著称，而且具有很高经济价值和开发潜力，在全省乃至全国都占有很重要地位。

全州植物资源有科，余属，约种，其中种子植物科，属，多种蕨类植物有科，属，种苔藓植物有科种菌类植物有科种。

能源恩施州能源资源主要有水能煤天然气和风能。

全州水能蕴藏量丰富，共有大小河流多条，总流域面积平方千米。

水资源总量为亿立方米，水能资源理论蕴藏量为万千瓦，可开发量万千瓦。

煤炭是恩施州部分工业能源和重要生活用能源。

全州已探明储量亿吨，居全国第位全省第位。

州内利川市建南有丰富天然气资源，储量达亿立方米。

矿藏州境矿产门类较多，储量丰富。

全州已探明矿产种，产地处，其中具有级储量以上矿产种，产地处。

尤其是铁煤石煤天然气磷黄铁矿耐火粘土等种矿产，居全省第位。

恩施州硒资源极为丰富，分布广，含量高，居世界之首，硒产品和硒矿床开发前景广阔，将为世界以上缺硒地区带来福音。

经济社会环境人口与民族据年末统计，恩施州总人口万人，其中农业人口万人，占，农村劳力资源万人。

境内居住着汉族土家族苗族侗族蒙石族回族白族畲族等个民族，是个少数民族聚居区。

全州少数民族人口万人，占总人口，其中土家族人口万人，占总人口，苗族人口万人，占总人口。

见表恩施州人口及民族分布情况表表单位人民族县市总人口汉族土家族苗族侗族回族蒙古族白族满族瑶族朝鲜族畲族彝族其他民族恩施州恩施市利川市建始县巴东县宣恩县咸丰县来凤县鹤峰县经济社会状况经济发展水平年末，全州国内生产总值亿元当年价财政收入万元农村居民人均纯收入元，农村居民人均现金收入元城乡居民人均储蓄存款余额元。

全州外贸出口总额万美元，比上年增长，其中直接出口万美元，进口万美元，主要出口产品有魔芋制品中药材薇菜和蔬菜等地方特色优质农产品。

年恩施州分县市主要经济指标统计表表单位万元指标名称全州恩施市利川市建始县巴东县宣恩县咸丰县来凤县鹤峰县第产业第二产业第三产业人均元农林牧渔业总产值规模以上工业产值财政收入万元产业特色恩施州是个以农业经济为主少数民族自治州，全州农作物播种面积千公顷。

近年来，全州面向市场，积极推进农业产业化经营，重点发展特色蔬菜含魔芋产业药材茶叶烟叶畜牧林果六大主导产业和魔芋黄连板党凤头姜富硒茶山羊板栗薇菜白柚野葛十大特色品种，全州中小企业总数超过个，其中农林牧渔企业达家交通运输仓储和邮政业家茶园万公顷，年产值亿元，已开发出多个富硒品种，产品打入港澳台和欧美市场。

被日本专家称为‚中国山珍‛薇菜莼菜葛粉，年外销出口多吨，年创汇多万美元世界珍品葛仙米唯恩施州鹤峰独有，常年产量万公斤干品纯天然无污染箬叶资源产品由日韩包销，成为全国最大箬叶生产出口基地，全州干品产量达到吨以上，年产值万元以上。

开通韩国首尔北京上海广州武汉等航线，被列入全国公路运输个枢纽城市之，是鄂渝湘黔四省人流物流资金流信息流聚集地和集散地。

恩施市年被列为国家对外开放城市，是湖北省九大历史文化名城之。

年被中国社会科学院评为‚年度全国最具投资潜力中等城市强‛，年月被世界品牌大会评为‚中国特色魅力城市强‛。

年被评为中国‚优秀旅游城市‛‚湖北省最佳金融信用县市‛‚湖北省园林城市‛‚湖北省平安县市‛‚年度苏商投资中国首选城市‛。

项目背景政策坏境分析从政策层面上看，主要是国家深入推进新轮西部大开发，进步加大扶贫开发力度，支持民族地区加快发展，武陵山经济协作区建设上升为国家战略，省委省政府建设武陵山少数民族经济社会发展试验区加快鄂西生态文化旅游圈建设深入实施‚‛对口支援工程支持恩施州建设全国先进自治州等。

国家及省委省政府大力支持，为我们项目恩施国际名品城，这个集商贸居住服务为体城市综合体成功提供了良好政策支撑空间。

市场发展环境分析改革开放三十几年来，我国人民生活水平日益提高，人们不仅仅是追求温饱，更是追求品质生活。

在世纪前年，我国多数大中城市消费阶段会经历从初级享受型消费阶段向小康富裕型消费阶段转换。

随着人们生活富足，他们强大购买力是我们巨大市场。

随着社会经济发展和产业分工细化，商务服务业地位和作用日益凸显，商务服务业已成为拉动经济发展重要力量。

加快发展商务服务业，积极开发新服务渠道和服务产品，提高服务质量，降低服务成本，扩大服务消费规模，提高服务业比重，可以有效减少经济增长对资源消耗及对环境负面影响，对于节约能源资源提高资源利用效率具有重要意义。

我国历来重视服务业发展，近年来制定了系列鼓励和支持服务业发展政策措施，取得了明显成效，服务业规模继续扩大，结构和质量得到改善。

区域发展环境研究年月，湖北省委省政府作出重大战略决策，在着力开展国家批准鄂东地区‚武汉城市圈‛两型社会建设同时，运用后现代理念，激活鄂西地区丰富生态文化等资源优势，破解交通体制机制等瓶颈障碍，恩施州各项事业都突飞猛进发展起来。

城市建设对于中国优秀旅游城市恩施来说，也是举足轻重。

恩施市紧紧抓住‚两路‛建设与开通机遇及国家和省实施系列支持中西部地区民族地区发展重大政策机遇，创新发展思路，转变发展方式，奋起直追，尤其是围绕武陵山经济协作区整体开发，恩施作为该区中心城市之，经济技术开发区资源整合与产业提升成为恩施州发展规划主体部分，也是恩施市实施工业兴市战略主战场。

实施背景分析金桂大道地处于恩施市东部施州新区中心，是新区发展主轴。

其北接施州大道，南至学院路并与恩施旧城相连，西邻恩施机场，东至曾家湾山脊并与郊野群山相望。

金桂大道两山夹峙空间格局，有利地块内城市良性环境保持，利于特色景观营造两山环抱，三面围合狭长地域，形成聚气聚财之势，为城市有机生长和持续增长提供得天独厚环境空间优势。

从未来恩施城区发展趋势来看，该区域商务前景良好，将成为高档购物和高档写字楼聚集区，轴线南段有本市最高级别五星级酒店武陵建材城文化宫电子城武陵国际装饰成服装城等，与火车站机场便利交通，也是良好商务条件表现。

总体来说该区域发展优势明显，具有良好高端商务发展基础。

恩施州委州政府以及州直相关单位已确定将新行政中心迁至新区，以有效驱动新区发展。

该地块地处恩施‚金廊‛核心区，是恩施城市发展战略核心，也是恩施最重要产业经济带，聚集了金融贸易商务办公公司总部科技会展文体休闲现代生活等功能，是未来服务于全省乃至中部经济区域中枢，是武陵山区都市形象展示区，经济协作区中心城市核心控制区。

随着恩施政府单位整体移迁，也将为该区发展带来更强人脉在城市影响力增大，地段增值，强化了原有商业政务功能。

恩施经济技术开发区控制性详细规划勾勒出了新区基本发展框架，周边配套发展加快，为该区实施企业服务中心项目注入活力。

据调查，周边项目中，最值得关注是与本地块毗邻武陵大酒店项目和武陵建材城建设项目，该两项目分别位于本项目南侧，均为较大规模企业服务中心项目，除此之外，本区段已引入多个经济产业园项目，未来这些项目关系是互相依存和互相竞争。

互相依存是指未来项目规模及业态足以使该区域成为恩施未来新核心，对整个恩施乃至湖北武陵山区形成辐射，带来大量商业商务客源。

互相竞争指是多个项目业态如果不能有效差异化，互相之间将出现严重同质竞争，同质业态供应将超过市场需求，不利于项目发展。

项目实施必要性城市发展滞后作为地处武陵山区腹地山区县市，长期以来，恩施因基础薄弱交通闭塞信息制约，资源优势难以转化为经济优势，发展速度缓慢，城市发展相对滞后。

为了打造良好城市风貌，建造个及商务服务购物娱乐生态社区于体高档城市综合体，是十分必要。

本项目建成直接提升恩施城市在鄂西地区武陵山区甚至全国中部三线城市城市形象，本项目成功打造也将成为恩施城市名片之，让恩施在文化旅游经济发展同时，也输送了良好城市建设愿景给外来游客投资者等人群。

商务商业发展不足恩施在湖北地处偏远，又属湖北最大山区，加之过去各方面基础差，所以‚老少边山穷‛面貌时难以得到根本改观，所以恩施商务商业发展十分落后。

商务是现代城市主要功能，操纵着城市大部分资金流和物流方向。

个区域空间能否提供充分便捷商务空间，决定着这区域城市地位和功能。

城市综合体应用高规格空间满足不同企业商务需求。

商业零售与人们日常生活最密切，形成城市范围市场并吸引和支持其他功能见国土资发号要求‚合理利用土地，保护被征地农民合法权益，维护社会稳定‛国务院关于加强土地调控有关问题通知国发号要求‚征地补偿安臵必须确保被征地农民原有生活水平不降低长远生计有保障原则，做好被征地农民就业培训和社会保障工作。

被征地农民社会保障费用，按有关规定纳入征地补偿安臵费用，不足部分由当地政府从国有土地有偿使用收入中解决。

社会保障费用不落实不得批准征地‛大中型水利水电工程建设征地补偿和移民安臵条例国发号指出‚国家实行开发性移民方针，采取前期补偿补助与后期扶持相结合办法，使移民生活达到或者超过原有水平‛国务院关于完善大中型水库移民后期扶持政策意见国发号，要求要重视移民安臵后期扶持工作。

移民范围位于恩施市舞阳办事处学院路与金桂大道范围，距火车站公里，距高速公路公里，紧邻国道和金桂大道，后接恩施机场亩地范围之内。

移民安置原则土地征收征用必须予以合理补偿。

根据有关规定，征地拆迁补偿原则概括为既要维护公共利益，又要维护被征地农民合法权益原有生活水平不降低，长远生计有保障依法足额及时予以补偿，将补偿费用充足纳入工程预审被征地农民社会保障费用不足部分，由当地政府用国有土地使用权有偿使用收入予以补贴要在土地和财产被征用之前支付补偿费省级人民政府要制订并公布征地统年产值标准和区片综合地价，作为核算补偿费用依据同