悦海方舟小区住宅楼项目可行性投资论证建议报告word文档（定稿）

第二章发展规划产业政策和行业准入分析发展规划分析项目符合射阳县十五规划射阳县国民经济和社会发展第十个五年规划纲要中指出加快城镇化步伐坚持统筹城乡发展，推进农村城镇化和城乡体化，建立适应社会主义市场经济发展要求新型城乡关系，健全有利于促进城镇化发展体制和政策环境，增强城镇经济实力，提高城镇发展质量，完善城镇功能，进步提高各类城镇要素集聚辐射和带动力。

尽快完成县域城镇体系规划县城近期规划县城中心区详细规划县城集中供热规划等专项规划和全县各乡镇所在地总体规划工作。

初步形成分工有序功能完善布局合理结构协调城镇体系框架，为我县经济发展提供广阔市场和持久动力。

推进城市综合管理，增强服务意识，提升城市品位。

建立健全执法监督机制，大力开展对行政执法情况监督管理，促使城市建设管理纳入法制化轨道。

到十五末，射阳县城镇化水平提高到。

有序促进农村人口城镇化以协调城乡利益关系为出发点，健全促进农村人口城镇化体制机制。

允许农村富余劳动力有步骤分阶段地自愿跨地区流动就业和进入城镇定居，形成促进城乡劳动力和人口有序流动机制。

研究制定进城落户农民原有承包地流转办法。

坚持城乡统筹就业，逐步降低农村劳动力进入城镇就业门槛，取消针对农民进城就业歧视性就业条件和各种不合理限制，推进城乡劳动力市场体化。

积极发展专业型小城镇要依托产业基础，以园区为载体，加强城镇基础设施和公共服务设施建设，大力发展县域经济，加快产业聚集和人口聚集，不断扩大建成区和人口规模。

加快小城镇综合开发建设，十五期间，各个乡镇要因地制宜，充分发挥区位优势，发展专业小城镇，促进各城镇间分工协作，形成综合服务功能较强城镇职能体系。

完善促进城镇化健康发展体制机制建立健全与城镇化健康发展相适应财税征地行政管理和公共服务等制度，完善户籍和流动人口管理办法。

改革创新城镇基础设施和公用事业经营管理模式。

加快城市经营性基础设施市场化进程，推进市政公用事业改革，培育多元投资主体。

转换城建机制，将公用事业由政府操作变为企业实体操作，实现建设项目业主化市场化。

鼓励企业个人及外商以多种方式参与小城镇基础设施投资建设和经营，多渠道投资小城镇教育文化卫生等公用事业，走出条在政府引导下主要依靠社会资金建设小城镇路子。

由此可见，本项目建设符合射阳县十五规划精神。

项目符合射阳县总体规划射阳县土地利用规划项目所在临港工业园区闲臵土地，大部分为平地，在射阳县总体规划中，本项目所占地块规划为居住用地在射阳县土地利用规划中，本项目所占地块土地用途为城镇混合住宅居住商业办公。

本项目建设，正是符合射阳县总体规划和土地利用规划，有利于促进规划目标实现。

城市规划对本项目退线要求为控制容积率，绿化率不小于。

本项目方案完全遵照规划要求进行设计。

产业政策分析对本项目有影响房地产行业产业政策主要是国务院办公厅关于促进城市房地产健康发展若干意见国办发号，其核心内容是加大保障性住房建设力度争取用年时间基本解决城市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造问题。

是通过加大廉租住房建设力度和实施城市棚户区危旧房筒子楼改造等方式，解决城市低收入住房困难家庭住房问题。

二是加快实施国有林区垦区中西部地区中央下放地方煤矿棚户区和采煤沉陷区民房搬迁维修改造工程，解决棚户区住房困难家庭住房问题。

三是加强经济适用住房建设，各地从实际情况出发，增加经济适用住房供给。

在加大保障性住房建设力度同时，积极推进农村危房改造，国家加大支持力度。

住房城乡建设部等有关部门要抓紧制定规划。

多渠道筹集建设资金中央加大对廉租住房建设和棚户区改造投资支持力度，对中西部地区适当提高补助标准。

地方各级人民政府也要相应加大投入力度，按照国家有关规定，多渠道筹集建设资金，增加保障性住房供给。

对符合贷款条件保障性住房建设项目，商业银行要加大信贷支持力度。

同时，地方各级人民政府要确保保障性住房建设用地供应。

开展住房公积金用于住房建设试点，为拓宽保障性住房建设资金来源，充分发挥住房公积金使用效益，选择部分有条件地区进行试点，在确保资金安全前提下，将本地区部分住房公积金闲臵资金补充用于经济适用住房等住房建设。

住房城乡建设部要会同有关部门抓紧制定试点方案。

进步鼓励普通商品住房消费加大对自住型和改善型住房消费信贷支持力度。

在落实居民首次贷款购买普通自住房，享受贷款利率和首付款比例优惠政策同时，对已贷款购买套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件普通自住房居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房优惠政策。

对其他贷款购买第二套及以上住房，贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定。

对住房转让环节营业税暂定年实行减免政策。

将现行个人购买普通住房超过年含年转让免征营业税，改为超过年含年转让免征营业税将个人购买普通住房不足年转让，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价差额征收营业税。

将现行个人购买非普通住房超过年含年转让按其转让收入减去购买住房原价差额征收营业税，改为超过年含年转让按其转让收入减去购买住房原价差额征收营业税个人购买非普通住房不足年转让，仍按其转让收入全额征收营业税。

以上政策暂定执行至年月日。

支持房地产开发企业积极应对市场变化引导房地产开发企业积极应对市场变化。

房地产开发企业要根据市场变化和需求，主动采取措施，以合理价格促进商品住房销售。

地方各级人民政府要做好年年底前房地产项目工程款结算农民工工资发放等工作监督检查。

对于房地产开发企业调整住房销售价格过程中出现纠纷，要努力做好化解工作，引导当事人依据合同约定通过法律途径解决。

支持房地产开发企业合理融资需求。

商业银行要根据信贷原则和监管要求，加大对中低价位中小套型普通商品住房建设特别是在建项目信贷支持力度对有实力有信誉房地产开发企业兼并重组有关企业或项目，提供融资支持和相关金融服务。

支持资信条件较好企业经批准发行企业债券，开展房地产投资信托基金试点，拓宽直接融资渠道。

取消城市房地产税。

为进步公平税负，完善房地产税收制度，按照法定程序取消城市房地产税，内外资企业和个人统适用中华人民共和国房产税暂行条例。

强化地方人民政府稳定房地产市场职责落实地方人民政府稳定房地产市场职责。

稳定房地产市场实行由省级人民政府负总责，市县人民政府抓落实工作责任制。

各地区在执行中央统政策前提下，可以结合当地实际，进步采取加大保障性住房建设力度鼓励住房合理消费促进房地产市场健康发展政策措施。

廉租住房建设以配建为主。

要科学合理地确定土地供应总量结构布局和时序，保证房地产开发用地供应持续和稳定。

依法做好拆迁管理工作。

严格建设程序管理，确保工程质量。

因地制宜解决其他住房困难群体住房问题。

在坚持住房市场化和对低收入住房困难家庭实行住房保障同时，对不符合廉租住房和经济适用住房供应条件，又无力购买普通商品住房家庭，要从当地实际出发，采取发展租赁住房等多种方式，因地制宜解决其住房问题。

推进城乡统筹进程建设社会主义新农村，按照中央生产发展生活宽裕乡风文明村容整洁管理民主五点要求，最终达到缩小以至消灭城乡差距，必须有产业带动，以便乡村基础设施建设农民就业收入提升都迈上个新台阶。

房地产开发企业介入城乡统筹，从目前普遍作法来看，就是到农村去搞房地产，合理处臵农村空臵房及宅基地。

按照统规划集中建设节约集约要求，在保证农民生产生活方便前提下，引导农民向城镇有中心村适度集中居住。

鼓励迁入城镇并有固定住所家庭自愿放弃宅基地，对自愿放弃宅基地，各地可结合实际制定相应补偿政策给予补偿。

在符合土地利用总体规划前提下，允许从事规模经营房地产开发商有偿使用闲臵宅基地用于生产经营活动。

行业准入分析本项目建设单位大丰兴龙房地产开发有限公司射阳分公司和拟建项目均符合江苏省对房地产企业市场准入各项规定与要求，目前大丰兴龙房地产开发有限公司射阳分公司已具备营业资格和房地产开发企业资质。

公司企业法人营业执照注册号为公司房地产开发企业资质为暂定资质。

本项目建筑面积为万余平方米，该公司具有开发该项目相应开发资质。

从上述内容可以看出，大丰兴龙房地产开发有限公司射阳分公司对城镇房地产开发无疑是可以起到这样作用，尽管目前宏观上对于房地产行业有种种限制，但我们对于未来前景应有充分信心，房地产行为在城乡统筹事业中定可有所作为。

第三章资源开发及综合利用分析本项目非资源开发型项目，本章中仅对项目中水资源消耗指标进行分析，并提出节水措施，资源开发及利用内容此处不做论述。

水资源消耗指标由入驻该人数及项目建设规模指标，可以估算出本项目用水量指标用水单位用水定额使用人数使用时间小时变化系数最大时用水量最高日用水量住宅不可预见水量按最高日用水量合计用水量估算结果为最高日用水量为，最物。

本项目区域环境质量较好，目前地块区域环境空气质量良好，场界各测点昼夜噪声监测值均低于城市区域环境噪声标准中相应标准限值，说明本区域声环境质量现状良好，达到环境功能要求。

生态影响分析及生态保护措施本项目建设营造了适宜居家生活舒适环境而本项目绿化及环境工程实施，与周边环境协调致，很好地改善了区域环境质量。

因此本项目建设对项目地块本身乃至周边区域环境生态改善是非常有利。

以下对项目建设期和运营期环境影响进行分析，并提出防治措施。

施工期环境影响及防治污水主要是施工过程建筑污水，污水排放须符合污水综合排放标准级标准。

污水管应与社区污水管线城市下水管线连接，确保排污通畅，严禁施工污水向临近水域排放。

施工废水对环境影响不大。

废气施工期间运输车辆及施工机械排放废气中含有等污染物，通过类比分析，废气影响范围在附近内，外基本无影响。

扬尘工程基地开挖施工过程材料装卸运输车辆行驶造成扬尘均会造成粉尘污染。

因此在施工过程中要加强对地基开挖施工管理，对车辆轮胎实施保洁措施，避免沿途撒落泥土，天气干燥应定期实施洒水降尘，建筑工地原材料露天堆放时要覆盖，施工场地须设臵临时隔离墙。

固体废弃物施工产生废弃土方建筑垃圾等，如管理不当会影响施工区周围景观，并有碍道路通行。

建议本项目废弃钢铁统收集，交由回收公司回收，施工建筑弃渣及弃土由建设局审批后，运至指定地点堆放，运输车辆要覆盖蓬布以防止废弃物洒落造成二次污染。

施工结束后应及时清运因施工产生固体废弃物，并妥善处臵，因施工给绿化造成破坏，要恢复植被。

噪声各种施工机械施工噪声及建材建筑弃土运输车辆行驶装卸时发出噪声对附近环境影响较大。

为减少施工期产生噪声污染，必须加强施工管理，合理布局施工设备，合理安排施工时间，对高噪声施工设备采取必要减振降噪处理，在中午和夜间次日禁止施工，如因工艺需要在夜间施工，必须取得有关部门批准，方可施工。

室内环境污染控制为预防和控制建筑材料和装修材料产生室内环境污染，保障业主健康，项目建设必须依照民用建筑工程室内环境污染控制规范要求进行。

材料选择粘合木结构所采用胶粘剂可能会释放出甲醛，以游离甲醛释放量不