惠州广场项目可行性投资论证建议报告doc文档（63页）

惠州市在珠三角地位和作用目前，惠州是珠三角东部联系粤东地区交通枢纽，是珠三角电子信息产业生产基地之，是珠三角主要生态农业供应基地和生态环境保障区。

惠阳市改市划区，拓展了惠州中心城区发展空间，从地理位置上实现了惠州从沿江城市向沿海城市转变。

正在建设中中海壳牌南海石化项目将给惠州市经济发展增添台强有力发动机，推动惠州工业化进程，拉长产业链，使惠州成为珠三角乃至华南地区重要化工基地，改变惠州在珠三角分工地位，进而带动珠三角东翼边缘工业化起飞，为东翼乃至整个珠三角提供强大基础性工业支撑。

同时，石化产业区开发使惠州产业空间向沿海推移，带动城市空间向沿海发展，推动惠州市走向真正意义上沿海城市。

随着继续加强与深圳香港东莞联系，对旅游资源开发利用，对生态环境加强保护和建设，惠州市未来将成为珠三角重要休闲旅游基地，成为珠三角东部产业转移最直接承接地。

第二章项目概括研究基础用地单位惠州市房地产开发有限公司发展商惠州市房地产开发有限公司用地性质商住楼高尚住宅项目名称广场用地位置惠州市江北号小区用地现状已开发可行性研究分析基本依据国土证惠府国用字第号惠府国用字第号惠府国用字第号惠府国用字第号建设用地规划许可证惠州市规字第号期商品房预售许可证惠州房预许号期项目经济技术指标和有关参数规划区总用地面积平方米，已开发。

本项目经济技术指标和有关参数总用地面积平方米总建筑面积平方米公共占地平方米园林占地平方米销售收入万元开发总投资万元其中土地开发费万元土建建安设计工程费万元应缴各种税费万元营业税万元各类配套工程费万元供水增容费万元报建手续费万元不可预见费万元投资利息万元其他费用万元。

研究过程研究目项目可行性研究是项目立项依据，亦是项目开发成功基础，通过系统研究，可依据惠州房地产市场特征决定市场定位，可依据技术经济评估，了解项目运行投资收益及回收期，尤其是测算项目实际开发成本，以作为后期市场营销计划决策主要依据。

事实上，可行性研究已形成清晰目，本项研究亦不例外，目在于对广场投资开发提供可行性决策依据。

研究人员可行性研究涉及到技术与经济两个层面，尤其是对市场需求预测和成本测算十分专业，因此，要求研究人员具有扎实专业知识和工作经验。

为了达到本初步投资可行性研究既定目标，惠州市房地产开发有限公司专门成立由市场研究人员营销策划人员房地产估价人员工程技术人员城市及小区规划研究人员资深建筑师投资预算人员财务分析人员等组成顾问小组，通过搜集大量相关市场资料及城市规划资料，结合项目自身特点，对项目开发可行性进行了系统和深入探讨，并对项目营销策划进行初步探讨。

研究内容房地产项目所涉及内容十分广泛，因此，本项研究内容亦较为复杂，总体上来看，我们依据预期收益和成本两条主线，将内容分为五大部分，即研究原则，市场研究，项目评估，投资分析和基本结论，个中涉及主要分支内容包括全面收集项目周边大量市场资料，籍此分析各种对项目前景有决定性影响市场因素从城市规划角度对本项目进行评价运用房地产价格评估方法，测定项目各类开发物业市场售价综合市场需求及资深建筑师意见，对项目住宅小区规划作出评价从实际操作角度计算分析项目投资成本及预计投资进度结合实际情况对项目投资进行财务分析，计算项目可能收益，分析影响收益重要因素按投资开发进度安排资金筹措与运用计划综合各类分析，对项目开发可行性作出判断。

研究方法为达成研究目，我们在研究方法选择上依据针对问题，简单明晰，切实可行原则选择了三种主要方法是抽样调查和典型调查。

主要针对需求，在惠州市内以中高收入家庭为抽样框，采用分级多层原则访问个家庭，并在此基础上召开座谈会，同时进行对主要类似楼盘进行个案调查。

二是专家研讨会。

邀请营销估价工程建筑预算等各方面专家就些典型问题展开讨论。

三是计算机模拟运算。

对影响本项目开发主要因素进行变量互换对比。

项目背景广场位于惠州市江北号小区，为新城区心脏地带，西临广汕公路和全市金融商业中心，新行政区及全市体育文化中心，北通惠州火车站，交通十分便利，项目所处地区是惠州市走向二十世纪，形成大惠州城市关键城区，也是惠州近年城市开发建设重点地区，是江北新城核心地带。

拥有丰富经济资源及人文资源，政治经济文化金融商贸科技氛围较好。

发展商简介惠州市房地产开发有限公司成立于年月，前身为惠州市经济贸易发展公司。

该公司以房地产开发经营为其主营业务，是集土地房屋开发和房屋经营服务为体综合性开发企业。

经过多年奋斗，该公司以全新运行机制，灵活经营方式，大胆改革务实创新积极拓展，现已发展成为实力雄厚信誉良好业绩卓越大型房地产开发公司。

项目概括广场是由惠州市房地产开发有限公司投资兴建住宅项目，它所处惠州市江北号小区是惠州市新城区核心地带。

总体规划充分体现人文社区概念，着眼长远利益，以人为本，以客为尊，充分利用现有资源，提供高品质社区生活服务配套设施，面向客户群主要是惠州中高收入人士及港澳同胞。

项目总体布局广场总占地面积约平方米，东面中心区位以宽小区道路为界是拟建公园，南面设形象入口西面是宽广汕级公路，道路另侧为惠州新城繁华区。

小区设主入口形象入口个，在现首期工程旁次要出入口三个。

为体现人文社区概念，创造山水相间园林式住宅区，小区东部小山脉将整体保留，在山前平地处建造功能性同景观性相结合立体水体体系，水体沿岸为步行及人造景点。

交通组织从西侧通过小区边缘广汕公路，现为级公路，区内东侧北侧分别有城市主干道路通过，使得本小区与周边地区和市中心都有方便快捷交通联系。

小区四周环通，满足消防车道设置要求。

建筑功能项目首期规划有八层和十层综合商住楼共四栋，标准幼儿园座，中心花园座二期建设二十九层写字楼栋，二十八层商业楼栋，国际标准网球场座三期建设二十八层商业楼栋，高层综合楼栋。

总住户户，可居住人口人。

建筑造型平顶层，坡顶盖，智能化系统，小区采用整体形象入口及红线外绿化，配置煤气通讯有线电视管道。

消防及分区区内道路分四级进行组织区内主干道路，区内次干道路，支路，以及宅前路。

支路及宅前路基上有序组织区内部交通。

区域特点本可行性研究针对广场首期，但由于项目整体性，在研究过程中又不可完全分开，因为诸如绿化公共设施是由整个小区统规划，具有共享性，在投资分析上，亦必须按建筑面积进行分摊。

从整体项目来看，广场首期尚待续建，按照发展商设想，全部工程按照三期组团式原则以滚动式开发。

基本描述本项目地块位于惠州江北新城核心地带，西临广汕公路上通广州，下连汕头。

广汕公路是项目区域对外联系条重要快速道路，连通广州和汕头主干车道，是惠州城市连接外界主要交通要道。

广汕公路现状路宽米，为双向六车道，并已于二三年拓宽为惠州市形象大道，经过新城区位置被命名为惠州大道。

总体布局区域四周几条城市规划确定道路形成道路网将本区分成两个分区，每个分区以不同建筑密度使用性质及建筑高度体量来强化各自特色。

考虑到让每户居民能取得广阔景观视野，对各分区建筑物体量与高度控制，通过规划手法安排成阶梯状，由西向东由里边向路边建筑物体量与高度逐步递增。

为提升各个分区可识别性，在每个分区街坊内，通过规划不同单体建筑类型，建筑组合方式以及建筑与户外开敞空间关系，塑造独特社区风貌。

道路系统规划区位于新城区核心位置，隔东江，连惠州大桥而与老城区相连，广汕公路从西侧通过，三环路从规划区南部通过，使本区与城市其他地区之间联系非常便利。

本区道路交通组织是以人活动为重点，以建设高品质社区空间为前提来进行规划。

区内按原规划几条城市道路穿过其中，将用地分成若干街道，但未见明显主从关系，道路系统层次不清，本次规划按前述原则进行了局部调整，原规划路网走向，将部分道路红线宽度及断面形式进行适当调整，即原规划红线宽米路改为米宽区内部三条道路调整为中间米绿化带景观路断面，既减少了穿越区内过境交通，又丰富了区内道路景观，给人们以更深刻空间体验。

区内道路分四级进行组织区内主干道路，区内次干道路，支路，以及宅前路。

支路及宅前路有序组织区内部交通。

区内还设置了组织有序步行路系统，方面保证了人车之间适当分流，减少了互相干扰，形成服务居民生活步行空间其次又为创造步行景观提供了条件第三是通过步行路系统将各片区有机串联成个整体。

按照有关规范配置停车车位，各组团根据实际情况，采用不同方式来解决停车问题。

公共设施配置社区学校基地西侧入口处，地势平坦，标准幼儿园个，可容纳学生人，建筑面积平方米。

文化设施中心区规划青少年活动中心社区图书馆惠州市书画爱好者活动中心，茶艺馆等。

体育设施中心区规划社区健康中心，内含大型室内康乐中心。

商业服务设施中心区步行街两侧规划超市便利店餐饮服务设施。

高层公寓区结合底层裙房设超市便利店餐饮等商业服务设施。

该地块南面为惠州市江北占地万平方米公园。

绿化系统规划绿化系统由社区主次干道绿化，步行系统绿化，景观轴线主题绿化带，小区公园组团绿地构成。

采用红花紫荆形成共同绿化环境主题符号，在突出主题植物基础上寻求种环境共性。

运用植物树种特色，直也相关颇大。

也就是说，预售楼款回收方式是影响第阶段开发成败个较敏感因素。

从首期开发效益分析结果来看，难以立即做到盈亏平衡，但是通过第二第三期开发则可达到先行启动整个小区目。

从这个角度上看，首期开发投资方案是可行。

二期投资效益分析二期开发以下简称后期开发涉及不可预见因素较多，并且受到首期开发影响较大。

在本次可行性研究中，对后期开发运作模式只作般假设。

现将有关基本假设如下后期开发资金投入按全部贷款原则，贷款利率财务成本按年利计息年销售税项按销售收入计算，销售费用按销售收入计算，所得税率为。

后期开发资本收益率计算公式如下净现金流量利润资本收益率开发总投入从项目各功能物业测价分析中知道，由于后期开发跨期较长，小区外部环境对小区物业将来价值影响不定因素较多，且难于精确估计，因此，对后期开发各期住宅物业测价只进行了小区内环境因素改善系数修正，该系数反映是小区环境改善后对小区内住宅价值影响。

因此，当小区开发第阶段启动成功后，后期效益分析反映是后期开发内在盈利能力。

当后期开发期间房地产市场维持目前稳中有升局面，则后期开发在财务效益分析角度上看是可行。

项目总体开发盈亏平衡分析经过测算，本项目各功能物业销售率必须达到才能够使项目盈亏平衡。

首期开发是采用了低价促销方式，各类住宅单元测价和定价方式基本是采用成本加成价和推广价两种形式。

其中，推广价是由成本加成价乘以而得，所以，首期开发住宅物业通过推广价来销售难度较以成本加成价销售难度大。

因此，在二三期有必要对以推广价销售住宅物业销售状况进行盈亏平衡分析。

综合本项目周边市场竞争环境小区规划设计和物业测价定价等因素进行分析，第阶段开发以推广价销售之住宅物业销售率达到以上。

项目敏感性分析首期开发敏感性分析选取首期开发住宅价格以推广价方式销售住宅价格和土地成本作为敏感性因素，针对资本受益率指标分别作单因素敏感分析，有如下结论在平