惠阳聚康名苑项目可行性投资论证建议报告word文档（定稿）

惠阳投资宏观背景惠阳社会经济发展现状国民经济持续走好，投资环境良好惠阳增长图亿元分析由图标数据看出，惠阳近年来国民经济持续走好，增速较快，宏观经济快速发展必然有力地支撑当地房地产发展。

尤其是年增长同比增幅已经超过大关，大到近十年来最高增长水平，显示出惠阳经济非常强劲发展动力。

居民消费水平不断提高，消费结构逐步改变惠阳人均走向元分析由上图可看出惠阳人均国内生产总值已接近美元大关，据行业研究表明，当人均处于美元时，人均可支配收入将会快速增长，恩格尔系数也将大幅下降，居民消费观念和生活方式将会向更高层次转变，教育文化旅游和投资消费所占比列将会越来越大特别是住房汽车等大宗消费开始群体出现。

由此表明，惠阳房地产正处于高速发展阶段。

地理位置周边环境及生活配套设施项目位置本项目位于惠阳区人民五路，该区域为惠阳房地产发展次中心发展片区，未来发展潜力巨大。

项目临中天彩虹城，离人民路米距离，周边小区众多，人口较为密集。

周边各种配套齐全，琼苑大酒店酒店商业琼苑酒店万联购物广场华润万家裕华百货等，生活设施完善。

项目交通便利，路网四通八达。

教育实验小学项目规模项目占地面积，总建筑面积，其中地上建筑面积，建筑层数层高层商住楼。

项目平面布置为北主楼层塔楼配南两副楼层，正面朝北向，背面布置在南面。

惠阳房地产市场概述市场回顾目前，惠阳区楼盘开发主要集中在淡水市政广场中心点至澳头方向新城地段，在售主要有中铭豪园东方国际本因坊宝家园中区华府锦江国际尚城世家半岛号棕榈岛等项目。

根据我们对惠阳市场上典型楼盘深入调查分析，我们发现惠阳商品房住宅市场呈现出明显三极现象，这与目前惠阳经济高速发展所带来人口结构与市场特征有关，根据楼盘地理位置档次产品客户特点等因素可以明显划分为三大类资源性高品位产品中心区物业投资型项目，下面我们分别对这三类产品做深入分析。

资源性高品位产品这类物业最大特点是具有不可复制稀缺资源优势与区位条件，针对高端客户群开发出高档次高品位产品多样化具有巨大影响力大盘。

就惠阳目前市场状况来看，该类物业主要有半岛号，棕榈岛，东方新城，建祥花园等，下面我们分别从项目规模户型客户销售状况营销园林等方面来分析该类项目特点。

周边项目分析中天彩虹城楼盘名中天彩虹城位置惠阳区人民路物业类型住宅建筑风格现代欧式功能宜商宜住占地面积万建筑面积万容积率总户数套主力户型两房平米，三房平米平米配套健身房台球室棋牌室乒乓球室美容美发理疗图书室和放映室。

开盘时间年月年月销售价格元平方米销售状况中恒世纪楼盘名中恒世纪位置惠阳人民路物业类型商住楼建筑风格现代风格功能宜商宜住占地面积建筑面积容积率总户数商铺套，住宅套，主力户型房厅平米平方米二房两厅卫，平方米三房两厅两卫两阳台配套裙楼三层商业开盘时间年月年月销售价格元平方米元平方米销售状况约万城楼盘名万城位置惠阳区淡水镇白云坑金惠大道旁物业类型住宅建筑风格现代风格功能宜商宜住占地面积建筑面积容积率总户数户主力户型三房四房配套会所底层商业开盘时间未开盘销售价格预计元平方米销售状况下订目前，项目周边楼盘毛坯均价在元左右，其客户群主要是周边企业中高管人员当地居民深圳投资客，目前销售情况较好。

从调查有关资料来看，项目周边缺乏小户型单位住宅楼盘，目前区域楼盘客户群主要定位于中高端阶层，中低端居住需求和追求较高回报投资需求尚未释放，而本项目周边配套较完善且周边工业区厂房较多，本项目打造低总价低首付高性价比带精装修和家具家电小户型住宅可以弥补市场空白。

本项目中小户型住宅销售均价元，相对于以上项目具有较强价格优势，容易创造热销机会点，项目将吸引附近众多企业蓝领中层管理人员本地居民以及深圳投资客。

本项目客户群和产品走差异化路线，切入区域市场空白点，刺激尚未释放有效市场需求，避开与区域内实力强劲开发商竞争，最终使项目在市场中独树帜。

片区房地产市场分析区域市场界定项目位于淡水熊老屋东方国际旁属惠阳老城区与大亚湾西区结合部，我们对此区域房地产市场进行重点分析。

区域市场供给分析项目所处区域属惠阳房地产市场高速发展区域，区域内高档楼盘林立，市场竞争较为激烈，预计明年下半年市场推盘量将达多万平米，主要竞争项目有中天彩虹城明珠公寓世纪阳光里鸿伟业花园等。

区域市场发展预测区内工业发展带动经济高速增长，带来房地产发展空前机遇市场同质化竞争激烈政策打压扼制房地产投资市场发展随着深惠交通网络城市配套逐步完善，惠阳大亚湾将成为深圳大迁徙第站。

预测明年该区域房地产发展供应量过大，需求市场增加。

项目分析优势便捷交通，蕴藏巨大升值潜力项目处惠阳城市发展老城区，周边配套较齐全。

劣势项目占地面积小，难以形成较大规模，导致项目自身生活配套不够完善。

项目周边还未开发成熟，对项目发展带来不利影响。

威胁惠阳城市建设落后，人口基数小，市场容量有限，在定程度上影响了房地产发展。

年惠阳小户型市场供应量逐步放量，加剧惠阳房地产市场竞争。

机会惠阳近几年经济飞速发展，市民消费力提升，城市规模不断扩大，定程度上促进了对房地产消费需求。

中海项目落户大亚湾，给惠阳房地产发展带来动力周边城市对惠阳房地产发展关注，特别是深圳投资客对惠阳房地产市场看好，为惠阳房地产外销创造可能。

市场及项目定位产品定位住宅部分小户型产品为主，辅以部分中偏大户型项目住宅户型配比户型面积区间平米套数套数比大三房小三房大二房小二房单身公寓小计商业裙楼首层建筑面积，面积较小，可规划为临街铺销售。

客户定位核心客户深圳异地置业群体大亚湾石化区响水河工业区汽车产业电子信息港务区澳头区产业高层管理者高级白领。

重要客户大亚湾本地公务员企事业单位人员惠州惠城区惠阳大亚湾中高级管理人员公务员公司职员自由职业者主要是以投资目为主大亚湾本地居民游离客户外地非深圳异地置业群体包括周边县市港澳人士等投资商务度假居住三大类价格定位住宅部分根据区域内已售同类型物业价格，本项目住宅销售均价在元较为合理，本价格为毛坯价格。

商业裙楼项目周边项目西街苑商铺正在销售价格约为元，建议本项目裙楼售价在元。

项目评价从惠阳大亚湾区域来看，今明两年住宅市场推盘量较大，住宅市场将面临定压力。

鉴于惠阳近几年经济快速发展，深惠大道拓宽南坪快速干线龙岗段年通车西三大道沿海高速年通车等系列利好因素，必将加速深惠体化进程发展。

随着深圳东莞第二三产业转移，必将给惠阳大亚湾房地产发展带来空前机遇。

第四章项目建设方案总平面布局及规划指标个房地产开发产品规划设计，首先要强调规划用地与城市周围环境融合，建筑风格与整体融合其次规划要结合整体性原则生态原则本土原则可操作性原则最后规划要注重以人为本要增加人情细节考虑，处处关心与温暖，让人感到这是舒适与享受。

本项目建筑是场区内并按照规划设计要点要求后退红线，在该建筑前部形成绿化及小广场，以更张现本建筑气度。

三栋楼错开布置，层裙房上两塔楼用连廊连接，形成个有机整体，整个建筑物浑然体，气呵成，既突出主题建筑又使整个建筑物协调为体。

房型要满足现代居住要求，突出居住舒适度，好房型应该符合以下条件朝向，中国人比较注重房间朝向，正朝南或者东南之间是非常理想通风与采光二房以上要配备两个以上卫生设施，全明南北双向阳台双厅或多厅设计有足够家人活动空间生活各功能分区等。

此外，每个功能区还有其各自要求。

主要经济技术指标规划用地面积建筑基底面积总建筑面积计容积率指标建筑面积其中主楼首层含商铺建筑面积住宅建筑面积注小于小户型建筑面积占住宅总建筑面积比率为地下室面积停车位地下室地上停车位住宅户数容积率建筑密度绿化率二住宅建筑方案设计使用功能设计根据初步设计方案，本次项目按人车分流，高层住宅楼均配有载人电梯。

建筑立平面设计结构框剪结构。

外墙高级外墙砖。

内墙水泥砂浆抹平。

天花水泥砂浆抹平。

地面混凝土结构面找平。

窗铝合金窗。

栏杆优质栏杆。

卫生间结构面设置，给排水预留点。

三配套工程设计水系统本系统工程皆利用现有市政管网与小区内管网连住宅销售价格平均元商场销售价格平均元地下车库销售价格平均元个，同等价格条件下，本项目小区环境设施等都体现了较高性价比。

项目销售总收入万元。

项目销售面积销售单价元销售率销售收入万元住宅部分商业裙楼合计项目总投资估算项目总投资估算表序号项目名称总额万元单价元占总投资比例土地成本前期工程费建安工程管理费不可预见费其他费用财务费用销售费用销售税及附加合计注单价按计容积率建筑面积计算单价总投资估算说明土地成本项目土地成本按地价元计算，总地价款为万元前期工程费前期工程费主要包括项目前期规划设计勘测费用土地平整费等，费用参照惠阳区域同类房地产开发项目实际情况。

项目前期工程费为万元建安工程费包括基础主体水电安装室外配套，此项费用根据项目开发情况，结合工程施工进度计划投入。

项目建安工程费约为万元管理费用管理费用是指房地产开发企业管理部门为组织和管理房地产项目开发经营活动而发生各项费用，如管理人员工资职工福利费办公费差旅费房地产税等，本项目管理费按前项之和计取。

项目管理费为万元不可预见费不可预见费按前述项之和计取项目不可预见费为万元其他费用主要指工程监理费工程咨询费与政府建设管理部门发生费用项目其他费用为万元财务费用指为开发项目融资而发生各项费用，主要为借款利息。

本项目按贷款利率，贷款期年，贷款利息为万元销售费用包括广告及代理费等，参照目前般房地产开发项目行业标准，取销售费用为销售额项目销售费用为万元销售税金及附加营业税销售额城市建设维护税营业税印花税销售额项目销售税金及附加合计为万元资金筹措项目投资资金来源包括自有资金银行融资及预售收入。

根据人民银行公布房地产信贷管理相关政策，房地产开发企业自有资金为企业所有者权益，自有资金为万元，已达到本项目所需自有资金万元总投资项目资金来源表序号项目资金万元比例自有资金银行融资总投资销售及经营收入测定物业销售收入估算根据项目规划指标及项目及市场分析，项目住宅部分可售面积为，以销售均价元，销售率计算，住宅部分销售收入约为万元。

商业裙楼可售面积为，按销售均价元，销售率计算，商业销售收入约为万元。

项目销售收入测算表销售利润项目销售利润估算表序号项目计算公式金额万元经营收入开发成本销售费用运营成本出租销售税金及附加财务费用利润总额所得税净利润成本利润率利润总投资成本净利润率净利润总投资二财务与敏感性分析赢利能力分析经测算，总投资为万元，开发期为年，投资回收期为年，利润总额为万元，税后利润为万元，则项目税后成本利润率为。

项目不确定性分析项目盈亏平衡分析项目盈亏平衡点临界点，是指项目销售收入扣除销售税费后与总投资相等状态。

分析如下在项目开发成本及销售价格等其它条件不变情况，由静态测算可知，当住宅及商业销售率达时，项目可保本。

另方面，假定项目开发成本及销售率不变，项目住宅保本销售价格为元商业