慈溪雷克萨斯汽车4S店及相关附属设施项目可行性投资论证建议报告word文档（存档）

慈溪雷克萨斯汽车店及相关附属设施项目申请报告宁波弘正工程咨询有限公司项目建设地点本项目位于慈溪市坎敦街道孙方坎中村，南邻永安路，东靠规划路。

项目建设内容与规模本项目建设总用地面积为平方米，总建筑面积平方米，建筑占地平方米，其中主体建筑展厅维修车间库房等面积平方米附属房建筑面积平方米，门卫建筑面积平方米，地下建筑面积平方米，容积率，建筑密度，绿化率，停车位个销售规模年销售辆高档进口汽车。

项目建设方案设计基本理念根据城市规划建设需要，结合雷克萨斯汽车营销理念，尽量利用有限土地资源，创造顺畅销售及维修交通流线，实现便捷，立体优质服务品质。

销售店外观设计以突出个性化高级感为基本出发点，为了营造与雷克萨斯品牌相符高雅气质，本设计对每设计都有精心设计表现。

从正面中央部向两侧伸展半圆玻璃幕墙面，展现了恭候顾客莅临用心服务姿态位于玻璃弧面外侧宽敞展示缓冲空间，则给人以亲切舒适感入口设计，在赋予了雷克萨斯高品质品牌形象同时，也强调了其销售店富有现代感造型特征环绕整个建筑物白色装饰带，彰显出高雅气质和非凡品质。

慈溪雷克萨斯汽车店及相关附属设施项目申请报告宁波弘正工程咨询有限公司总平面布置总体布局充分考虑基地周边环境，将建筑主入口设置在东侧规划公路方向，展厅面向入口，突出公共建筑物参与性，同时在城市主要道路上形成个视觉汇集点，具有明显指向性和标识性，可以很好引导人员流动。

大方现代风格也为城市提供了个良好视觉景观交汇点。

维修车间布置在地块西侧，远离展示销售部分，同时又通过大面积玻璃窗与展厅部分相连接，让顾客可以随时掌握爱车维修状况，体现了雷克萨斯所提倡人性化服务宗旨。

维修服务有单独接车及维修入口，方便修车顾客。

车间二层为保养工位，少部分停车位。

从南侧坡道进入。

屋顶也设停车位。

停车位布置，遵从顾客在前面开放地带，维修以及员工停车靠后为私密地带，做到了分区明确且流线清晰。

竖向设计竖向设计以周边城市道路标高为依据，尽量处理好本场地与周围道路场地衔接关系减少填挖方量。

室内外高差米。

交通设计在交通设置上，主入口在东侧规划路方向，功能分区明确，不同服务流线清晰，给予顾客明确指引方向，体现销售店贴心人性化服务。

沿车间及展厅外侧形成环行汽车行道，设置双车道。

顾客停车位设置在展厅正前方，方便买车顾客出入，维修交车区设置在维修服务出慈溪雷克萨斯汽车店及相关附属设施项目申请报告宁波弘正工程咨询有限公司入口侧，体现了雷克萨斯品牌优质售后服务维修车位以及新车车位布置在销售中心后方以及车间二层三层屋顶，最大可能利用了有限土地资源。

洗车场布置在坡道下方，远离销售展厅。

景观环境设计在满足功能需要基础上最大可能丰富了环境景观，创造出了丰富怡人小环境，不仅内外渗透，同时也对城市景观做出了周详考虑。

在展厅外环境中，主入口处采用精致明亮双立柱来引导人流进出，大部分道路预留出给大量车流，以缓解大量机动车带来交通压力。

同时道路周边有绿化带来隔离，使销售中心处于个相对安静而又醒目位置。

建筑设计建筑平面功能布局本项目主要功能分区为两个部分，即销售服务中心和维修服务车间。

功能分区明确，利用防火墙划分为两个相对但是又紧密联系区域。

展厅设置在地块东侧，沿城市规划道路，共计层，底层主要设置展厅，顾客休息室，洽谈室，服务接待，收银等办公室，为开放式服务空间。

前半部分上空，形成宽阔展示空间，带给顾客毫不压抑入口空间。

展示大方高雅品牌气质。

二层设置各种办公室，培训室，为较为私密空间。

弧形外走道呼应外立面玻璃幕墙，与下部紧密联系。

慈溪雷克萨斯汽车店及相关附属设施项目申请报告宁波弘正工程咨询有限公司维修车间设置在地块西侧，为层钢筋混凝土结构，底层为维修车间工位和维修车间办公室及原料仓库等，方便维修工具取用，同时又通过大面积玻璃窗与展厅部分相连接，二层设置保养工位以及仓储。

二层及三层屋顶是为了更加有效利用现有土地，放置新车以及少数维修服务车辆，采用栏杆围合，立面效果通透立体。

消防设计总图消防设计利用周边城市道路用地内部环道构成完整消防通道，建筑周围形成环形通道。

单体消防疏散楼梯也满足防火规范要求。

本工程主要功能为展示销售中心和维修车间，地上层，高度米，并有直通室外疏散出口，其它方面设计也符合规范要求。

立面设计在建筑外立面上，配合雷克萨斯品牌高雅气质，采用大方简洁外立面形式，配合品牌思想，拥有极具现代感外观表现。

位于玻璃弧面外侧暖色调外壁，则给人以亲切感环绕整个建筑物白色装饰带，彰显出高雅气质和非凡品质。

结构设计结构体系本项目展厅屋顶为钢结构，其它采用钢筋混凝土框架结构。

结构安全等级为二级，以上结构环境类别为类，基础和卫生间环境为二类。

结构抗震慈溪雷克萨斯汽车店及相关附属设施项目申请报告宁波弘正工程咨询有限公司本项目基础设计等级为丙级，按度抗震设防，设计基本地震加速度为。

设计地震分组为第组，场地类别为三类土。

结构设计使用年限为年。

材料以下采用混凝土实心砖，以上采用粉煤灰多孔砖。

多孔砖应符合砼多孔砖建筑技术规范及宁波市砼多孔砖技术规范。

给排水设计水源本工程供水以市政自来水为水源，作为本工程生活用水水源和消防用水水源。

市政供水压力。

供水方式本项目采用市政管网直接供给。

排水系统排水采用雨污分流，废污合流，生活污水经化粪池含油污水经隔油池处理排入市政污水管网。

雨水流量暴雨强度公式参照宁波，雨水综合径流系数，设计暴雨重现期，取年，分钟消防排水消防电梯集水井及地下室集水井内污废水通过潜水泵提升至室慈溪雷克萨斯汽车店及相关附属设施项目申请报告宁波弘正工程咨询有限公司外污水井。

消防系统自动喷淋灭火系统按中危险级，设置自动喷淋系统，用水量为，由水泵房喷淋泵供水，设置两台水泵。

湿式报警阀设于泵房内，湿式报警阀前设置信号碟阀。

按，地下车库为中危险级。

自动喷水灭火系统为湿式系统，火灾时由喷淋泵向系统供水，喷淋泵置于地下室消防泵房内，备用。

湿式报警阀处压力开关控制水泵启动，同时消防控制中心或泵房亦可控制水泵启停，湿式报警阀控制喷头数不超过只。

喷头保护范围为汽车库，地上除楼梯间，卫生间及不能用水扑火地方以外所有房间及走道。

自动喷淋灭火系统工作压力为。

消火栓系统室内消火栓系统采用临时高压供水方式。

初期用水由水箱供给，火灾时由消防泵向系统供水。

消防泵置于地下车库消防泵房内。

室外消火栓给水系统基地内设地上式室外消火栓若干，间距不大于米，保护半径不超过米。

消防泵及消防水箱消防泵置于地下车库消防泵房内屋顶设平方米消防水箱。

消防用水量自动喷淋用水量。

慈溪雷克萨斯汽车店及相关附属设施项目申请报告宁波弘正工程咨询有限公司室内消防用水量。

室外消防用水量。

电气设计供电电源从市政道路引路高压电源，电源采用伏，三相四线供电。

网络结构电源进线做等电位联结，总等电位联结端子板设在进线配电箱旁，各个等电位联结端子板互相连通。

板互相连通。

总等电位联结应把进线配电箱母排，各种金属管道，以及条件许可建筑金属结构件可靠联结，联结线采用镀锌扁钢，卫生间做局部等电位联结，联结线采用。

等电位联结安装完毕后应进行导通性测试。

电缆线路主干线由电缆组成，照明插座等支线线路采用平顶上封闭式金属线槽内或穿管暗敷设。

导线在线槽内按回路绑扎成束敷设。

线槽外未注明线路中，应急照明灯线根穿，根穿。

未注明导线，根穿，根穿，根穿。

调漆房内管线明敷设，接线盒整流器活接头等电气设备均采用防爆型，钢管穿越调漆房预留洞孔，安装完后应用无机防火材料封堵。

明敷设电气金属管线路应作防火处理。

照明设计本工程主要区域照明光源和灯具采用高效节能型荧光灯。

荧光灯慈溪雷克萨斯汽车店及相关附属设施项目申请报告宁波弘正工程咨询有限公司均采用节能型快速启动电感镇流器或谐波含量较低电子镇流器。

展厅照明照度为，照明功率密度为。

维修车间照明照度为，照明功率密度为，办公室照明照度为，照明功率密度为。

应急照明照度。

荧光灯要求采用带电子整流器产品，金卤灯自带补偿，功率因素要求达到以上。

面板开关距地米暗装，未注明插座距地米暗装。

防雷接地接地采用系统，电缆进楼后作重复接地，总配电箱后室内零线与接地线严格分开，屋顶设避雷网，接地体与保护接地共用，接地体采用基础接地体，接地电阻欧姆。

弱电系统设计电话系统电话箱采用系列，嵌墙暗装，箱底距地米。

每个办公室，休息室设有配线盒，每间引入若干对线，可利用电话网络进行话音通信，可利用数据网进行数据通信。

有线电视系统电视箱箱底距地米明装，其余电视箱箱底距地米暗装，电视插座距地米暗装。

电视信号通过分支和分配网络至各用户终端，要求末端电平，个别最不利处电平要求分支分配器型规由承包商根据场强灵活选择。

暖通设计慈溪雷克萨斯汽车店及相关附属设施项目申请报告宁波弘正工程咨询有限公司气象参数夏季夏季空调计算干球温度夏季空调计算湿球温度夏季通风计算温度主风向夏季平均风速冬季冬季空调计算干球温度冬季空调计算相对湿度冬季通风计算温度主风向夏季平均风速室内设计参数空间名称夏季冬季新风量温度相对湿度温度相对湿度办公会议大厅夏季空调设计空调冷源空调总冷负荷为，冷源选用水冷螺杆式冷水机组台，机房设在附房地下室。

配套台逆流式冷却塔，冷却塔设在附房屋慈溪雷克萨斯汽车店及相关附属设施项目申请报告宁波弘正工程咨询有限公司顶。

二台冷冻水泵用备和二台冷却水泵用备。

冷源待设备定货后确定。

空调方式大厅采用全空气低速送风系统，其余小型场所采用风机盘管加新风系统。

水系统形式空调水系统采用双管异程式低温热水地面辐射供暖设响较小。

评价结论本项目如企业建成后执行三同时制度，切实落实本环评提出各项环保措施，确保污染物达标排放，做到环境与经济协调发展，从环境保护角度而言本项目是可行。

慈溪市环境保护局项目审批意见详见附件。

慈溪雷克萨斯汽车店及相关附属设施项目申请报告宁波弘正工程咨询有限公司第章经济影响分析经济分析编制依据及原则经济分析依据国家发改委建设部联合颁布建设项目经济评价方法与参数第三版进行编制。

考虑本项目建设规模较小，对国民经济影响不大，且项目属于完全市场化运作商业服务类项目，财务效益基本可以反映项目整体经济效益，因此本项目仅从财务角度对项目进行分析。

基础数据测算成本构成车辆成本按目前雷克萨斯汽车在国内销售汽车档次综合确定，每辆万元，年需要台。

配件及其他机物料消耗进货成本参照同行业类似企业运营数据确定，每年万元。

水电成本按理论消耗量乘以市场价格确定，每年万元。

工资福利费项目定员人，人均工资按元人年确定，福利费按工资总额确定。

折旧费按平均年限法确定，其中建筑物按年，设备按年，残值率。

修理费按建设投资确定慈溪雷克萨斯汽车店及相关附属设施项目申请报告宁波弘正工程咨询有限公司管理费用参照同行业平均水平按销售收入确