成灌快铁沿线环境综合整治示范项目可行性投资论证建议报告doc文档（66页）

整治后土地交由国土管理部门依法拍卖出让，拍卖所得除上缴中央省市土地税费外，其余全部安排给西汇公司封闭运行，专项用于郫县基础设施建设。

在成立初期，公司主要采用项目合作开发模式，吸引投资方资金来进行土地整治业务，当业务完成之后，由西汇公司给予定比例收益分成。

经过三年发展，公司实力大大增强，年公司与金融机构合作有了实质性进展，在融资手段上实现了新突破，现公司新开工土地整治项目资金主要来源于银行贷款和公司自筹。

作为郫县政府投融资及城市建设平台，西汇公司承担着众多代建政府工程项目，主要有市政工程新居工程等。

西汇公司般采用模式，寻求合作方共同开发建设，并承诺给与定比例投资收益，完成后回购并移交政府。

公司财务状况截至年月日，公司资产总额为万元，负债总额万元，所有者权益万元，资产负债率为。

年，公司实现营业收入万元，净利润万元。

第三章项目提出和建设必要性项目背景地理位置及城市规划定位郫县位于川西平原腹心，地处西南特大中心城市成都市区西北近郊，距成都市区公里，交通十分便捷，生态环境优美，市政设施完善，区位优势比较优势和后发优势突出，有银郫县之称。

全县幅员面积平方公里，辖个镇街道，总人口万人，非农业人口万人。

郫县紧邻中心城区，拥有近城而不进城级差地租优势。

按照成都市郫县分区规划，包括郫筒犀浦红光和高新西区在内，未来年郫县城区面积将扩展到平方公里，城市人口达到万人。

成都新轮城市总体规划确定郫县城市发展定位是成都市重要组成部分，成都市西部新中心，以发展科教文化为高新西区配套服务，建设既适宜居住又适宜创业综合性城市片区。

基于成都市城市总体规划确定郫县城市发展定位，经县委慎重研究，提出未来郫县发展定位是率先构建富有经济实力独具城市魅力充满创新活力成都西部新中心。

加快构建城市实力城市魅力城市活力三大系统，努力把城市规模做大实力做强功能做优形象做美品位做高。

郫县抓住新轮城乡统筹发展机遇，着力深化城乡统筹综合配套改革，利用民间资金政府资金市场化配置资源，建立城乡统市场体系，通过体制机制不断创新，使资金土地技术人才等要素真正流动起来，实现良性互动。

国民经济和社会事业概况近年来，郫县始终坚持以经济建设为中心，调整优化经济结构为主线，扩大开放招商引资为重点，提高经济运行质量为核心，壮大财政综合实力为目标，县域经济持续快速高效发展，综合实力显著增强，人民生活日益改善。

先后被列入全国乡村城市化试点县国家软件产业化基地国家级出口加工区国家中药现代化科技产业园国家生态示范区全国蔬菜标准化生产示范区中国盆景之乡等。

年，全县实现地区生产总值亿元，同比增长，增速超年计划个百分点其中产业增加值亿元，同比增长二产业增加值亿元，同比增长三产业增加值亿元，同比增长。

地方财政收入亿元，增长，增速超年计划个百分点社会消费品零售总额完成亿元，增长，增速超年计划个百分点全社会固定资产投资完成亿元，增长，增速超年计划个百分点市外到位资金亿元实际利用外资亿美元，出口创汇亿美元万元地区生产总值能耗下降。

城乡居民收入稳步增加，生活质量进步提高。

全县城镇单位在岗职工年平均工资元，比上年增长。

全年城镇居民人均可支配收入元，增长农民人均纯收入达到元，增长。

年末，全县居民储蓄存款余额亿元，同比增长。

其他经济和社会发展指标均完成了计划任务。

县域经济综合实力连年位居全省十强县，跨入中国最具投资潜力中小城市强之列。

交通郫县交通方便快捷。

国道线成灌高速绕城高速成铁西环线等近条主干道纵贯东西横跨南北，镇镇通二级公路，村村通水泥路，等级公路密度达世界先进水平，已形成三横六纵圈城市交通网络体系和刻钟经济圈。

成都至都江堰成灌快铁已正式动工，预计将于年月投入运营，该路在郫县境内共设个站。

成灌快铁建设从真正意义上实现了郫县与成都市区无缝连接，将使郫县率先成为纳入成都主城区怀抱区县之。

从而为郫县作力打造新成都人生活港提供了可靠交通保障。

产业基础郫县独特区位优势比较优势后发优势和良好投资环境使得境内产业聚集精英荟萃。

成都现代工业港成都高新技术开发区西部园区四川成都出口加工区西区等数个国家级省级开发区汇聚郫县，国家西部软件研发产业化基地国家集成电路设计产业化基地国家信息安全成果产业化基地国家现代中药科技产业园等众多国家级产业基地在此聚集连为体。

境内已有摩托罗拉英特尔中芯国际友尼森百事可乐瑞士布鲁克西部基地等世界强企业及银河磁体正大集团等批国内外知名企业落户。

产业配套成熟完善，产业规模聚集效应显著，使郫县作为成都市都市工业制高点和科技成果就地转化乐园在大西部脱颖而出。

这些投资规模大技术含量高市场效益好和带动能力强项目入驻郫县境内，初步形成从原材料零部件到加工包装物流等上中下游配套产业链，使郫县经济驶上了以龙头企业为引擎特色产业为依托，产业集群快速崛起发展快车道。

今日郫县正以世纪西部工业中心崭新姿态成为世人瞩目焦点。

而在这诸多国家级省级开发区中，成都现代工业港是最年轻发展势头最猛发展速度最快工业集中发展区之。

项目提出建设中成灌快铁东起成都火车北站，经安靖金牛站进入郫县境内犀浦红光郫县东郫县郫县西安德等五个站后至都江堰青城山。

快铁将于年月试运行，月日将正式通车。

建成后成灌快铁将采用公交化运行，全程运行时间控制在分钟以内。

目前成都至郫县西段设计时速为公里，运行时间可控制在分钟以内，容量是普通公交车好几倍，发车时间将和地铁有效对接。

在技术上，快铁承载能力可以达到每分钟发趟车。

本次成灌快铁沿线环境综合整治示范项目建设范围位于郫县郫筒镇北部，片区为规划建设城市新区，现状基础设施不足，建筑杂乱，危旧房多，还存在城中村和棚户区，脏乱差状况比较突出，严重影响城市面貌和经济发展。

该区域土地平整，发展空间巨大，具有良好居住商贸发展前景，为改善民生，并利用快速铁路建设契机，推进城乡建设，促进经济发展，提高片区土地利用价值，郫县政府决心对成灌快铁沿线进行环境综合整治，并已列入城市改造计划。

目前郫县电梯公寓价格仍在元水平左右，比西三环外房价低元平方米，快铁开通后，交通优势非常明显，房价势必攀升。

显然，综合整治完成后本片区土地开发具有良好前景。

项目建设必要性配合成灌快铁兴建，加快郫县经济发展根据成都市郫县分区规划，郫县城区定位是成都市西部新中心，建设成既适宜居住又适宜创业城市重要功能片区。

郫筒镇地处川西平原腹心区域，东距成都市中心公里并与高新西区接壤，西距都江堰市公里。

郫筒镇是成都市规划建设西部新中心重要组成部分，以生活居住商业行政管理文化设施为主。

利用修建成灌快铁并在郫筒镇设站机遇，抓紧进行沿线环境综合整治，新建区内路网，配套建设市政管网，为生活生产服务。

在郫县分区发展规划指导下，项目实施可以合理利用土地资源和其他城市资源，完善交通网络及其基础设施配套建设，提高快铁沿线整治范围城市功能，为该区域带来更大商机，提高快铁沿线土地价值，带动城镇经济发展。

进行旧城改造，发展快铁经济快铁经济就是依托快铁发展经济，成灌快速铁路将成为成都都江堰主要联系通道之，必将带来大量人气聚集和商机。

抓住快铁建设机遇，进行快铁沿线环境综合整治，完善基础设施，有利于发展郫县快铁经济。

快铁线开通之后，预计郫县境内每个站点每天客流量将会达到数万，起到了汇聚人流和提升人气作用，这都是商业不可缺少，所以财富叠加效应非常明显。

利用快铁建设有利条件，进行沿线环境综合整治，增加郫县城镇发展空间，实现城市土地资源优化配置，使土地资源实现最大资产价值，促进第三产业发展，必将对郫县产生巨大经济效益和社会效益。

坚持科学发展观，统筹城乡发展，推进郫县城镇化进程党中央明确提出在本世纪头年全面建设小康社会奋斗目标，这是我国实现现代化建设第三步战略目标必经承上启下发展阶段，也是个必须紧紧抓住，并且可以大有作为重要战略机遇。

成都是国家批准统筹城乡综合配套改革试验区，郫县县委县政府结合本县实情，从改善投资环境入手，大力招商引资，推进工业化和城镇化，加强产业互动，城乡体规划建设，促进经济社会环境协调发展。

县政府制定出加快郫县城镇化进程，全面建设小康社会规划和奋斗目标，并明确提出城镇化对郫县经济社会发展具有重要推动作用，是全面建设小康社会项重要举措。

推进城镇化进程是社会和经济发展必然趋势，是迈向小康社会必由之路。

加大城镇基础设施建设力度，有利于促进商贸房地产开发和文化体育活动场所等公益设施建设，加快城镇化建设步伐。

通过快铁沿线环境综合整治，将促进郫筒镇道路和市政基础设施建设，完善城市综合服务功能，城乡居民可因拆迁安置改善现有居住条件，政府可实现土地科学化集约化利用。

本项目实施对推进城市整体规划进程及郫筒镇建设有着显著作用。

第四章项目建设内容及规模综合整治原则对成灌快铁沿线合理布局，合理利用土地资源，满足经济社会发展需要。

对新征用土地进行必要配套基础设施建设，达到开发用地要求，同时达到提升土地价值，增强市政府对土地资源征用储备出让调控能力和增加政府财政收入。

按照市政道路和管网规范要求，使工程建设科学经济合理，满足片区内外交通及环境景观需要，满足雨污水排放，给水电力天然气通讯需要并方便与片区外市政管网联接。

为满足居住配套商务和区内人口生活休闲需要，改善投资环境打下良好基础。

项目规划条件本项目规划建设用地条件如下表表表成灌快铁沿线环境综合整治项目土地基础数据表序号指标面积亩备注整理范围土地总面积二保留项目土地总面积含已建项目三拆迁整理土地总面积二类居住用地含幼儿园用地亩商业金融用地教育用地绿化用地市政道路用地本项目拟实施建设或改造道路水域四可开发利用土地面积五出地率项目建设内容及建设规模主要内容包括市政道路公共绿地雨水污水管网，电力自来水天然气通讯等市政管网其他配套公用工程以及旧城改造范围内征地拆迁。

成灌快铁沿线环境综合整治总面积和土地拆迁安置内容和规模。

成灌快铁沿线环境综合整治总面积亩，拆迁土地面积亩，其中农村集体土地亩城镇土地亩表成灌快铁沿线环境综合整治示范项目基本情况表序号指标名称单位指标值改造总面积亩城镇国有土地面积亩农村集体土地面积亩农村集体土地拆迁情况拆迁农户户农村拆迁人数人拆迁农房面积平方米营业房面积平方米楼平房面积平方米瓦房面积平方米城镇国有土地拆迁情况拆迁城镇居民户数户拆迁城镇居民人数人拆迁企业事业单位家拆迁房屋面积平方米住宅面积平方米营业房面积平方米办公用房面积平方米厂房面积平方米其他用房面积平方米配套基础设施建设内容及规模道路工程面积平方米交通及照明工程米排水工程米供水电总额为万元。

以上两项合计，在还款期内可用于偿还贷款本金资金总额为万元。

偿债保障比率分析还款期累计本息偿还保障率，完全能够满足贷款偿还要求。

贷款偿还期测算及偿还方案按贷款要求测算，用财政拨款和土地出让收益作为偿还银行贷款本息来源，在年内可全部偿还贷款本息。

还本付息方案见附表。

项目技术经济数据和评价指标成灌快铁沿线环境综合整治示范项目