个百分点。排第位，同比涨幅比全国个大中城市平均水平低个百分点。位居二线城市，但是房价居三线城市水平。所以总体看片区地产价格大幅下降可能性不大，总体趋于平稳。部分楼盘统计表项目价格定位综合考虑市商品房发展态势本项目所在地理位置以及现有楼盘销售现状，本项目初步确定小区住宅及公建销售价格为公建建筑元住宅建筑元停车位元车位第四章项目选址与建设条件地理位置本项目区南临村，北靠，西临快速路，规划用地，净用地。气象条件属暖温带大陆性气候，四季分明，春季干旱多雨，日照充足，蒸发量大夏季高温炎热，雨量集中秋季多雨，天高气爽冬季寒冷干燥少雪。夏季室外平均风速为冬季室外平均风速为年总降雨量日最大降雨量小时最大降雨量最大积雪深度最大冻土层深度冬季日照率极端最高温度极端最低温度最热月平均最高气温最冷月平均最高气温日平均温度低于天数天冬季大气压力夏季大气压力冬季采暖室外计算温度冬季通风室外计算温度夏季通风室外计算温度年主导风向西北地形地貌本项目拟建场地为地，为厂房及多层建筑区，现有建筑物均未拆除，范围内地形平坦，地面标高最大值，最小值，地表相对高差。场地地貌上位于断陷盆地西北部边缘地带，次级地貌单元为市汾河西岸Ⅰ级阶地。区域地质构造本项目拟建场地位于盆地西北部地带，盆地系新生代以来受燕山喜马拉雅运动形成断陷盆地，它处于断隆沁水台陷太行断隆及吕梁台拱Ⅳ级构造单元交接部分，盆地构造活动强烈，自中生代晚期开始，长期处于隆起状态，约至上新世中期，才开始断裂下陷，受其影响，在原有构造格架中部，地壳下降并沉积了巨厚新生界河湖相地层，而东西两侧山地强烈隆起，形成了先进盆地轮廊。据万市断裂构造及震中分布图和有关资料，场地范围内无断裂通过，场地稳定性受区域构造控制。工程地质条件本项目区地貌单元属汾河Ⅰ级阶地。市抗震设防烈度为度，设计基本地震加速度值为，设计地震分组为第组场地以上存在可液化粉土层，地基液化等级为轻微，属于对建筑震不利地段，拟建场地建筑场地类别为Ⅲ类拟建场地可不考虑湿陷对地基影响。据徐州中国矿大岩土工程新技术发展有限公司勘察结果及区域地质资料，场地及场地附近无全新活动断裂，且没有发现其他影响本工程建设其它不良地质作用，该场地可视为相对稳定场地，适宜本程建设。地下水对混凝土结构具中腐蚀性，长期浸水条件下对钢筋混凝土结构中钢筋无腐蚀性，干湿交替条件下对钢筋混凝土结构中钢筋具弱腐蚀性。地基土对混凝土结构具弱腐蚀性，对钢筋混凝土结构中钢筋具微腐蚀性。根据中国季节性冻土标准冻深线图，市标准冻结深度约为。建议高层住宅楼采用桩基础，选择层⑩或⑩粉土层为桩端持力层，采用高强度预应力离心管桩，静压法沉桩桩型也可采用钻孔灌注桩。交通条件本项目所在地主要交通干道为和平南路快速路等。该区域路网结构密集，道路通达，便于各种车辆通行，交通便利。社会环境随着竣工通车，该区域将成为兼具城市服务功能与交通功能综合性区域，项目周围主要是住宅和事业单位，以及邮局银行储蓄所派出所等政府辅助性办事机构和社会公益性设施，可方便居民生活需要。该地区供水供电通讯道路等市政设施完善，均能满足项目需求。第五章工程设计方案设计依据市城市总体规划城市居住区规划设计规范住宅小区修建性详细规划国家有关规范和标准项目单位提供有关资料。总体规划功能分区本项目由公建区住宅区停车区组成。根据本项目区内场地现状，以及周边环境现状，拟将公建区设于地块北侧，与相邻，便于未来工作开展，同时也可起到动静分区作用。住宅区设于南侧，中央为开阔集中绿地和住户室外休憩区。停车区分设于集中绿地区和公建区，与入口相邻。交通规划道路交通组织形式针对用地特征和小区性质，公建区和住宅区内采用周边环路，人车分流闹静分离交通模式。邻近出入口设置地下车库进出口，以方便机动车停放。环路设计也能够充分满足防火设计要求，在紧急情况下可以很方便到达任栋楼。住区内步行系统东西连接，南北贯通，住户可以很快速方便到达自己居所。小区内道路分为三级城市次干道小区级道路庭院级道路。城市次干道在地块东侧，宽米小区级道路为车行路，宽米庭院级道路沿建筑四周设置，道路宽米。静态交通规划本项目小区内设置地上和地下停车位。地上机械停车辆，集中在小区外环道路两侧，以及小区南侧可利用范围内。地下开敞车库停车辆。总车位辆。绿化规划绿化以居住区边界带状绿化与中心绿带成片植被为基础，以小片种植为点缀，并考虑不同季节开花植物搭配，使四季有不同观赏景观同时在成片植被种植中进行色叶协调和对比，以形成优美观叶林。树种宜选用当地树种特色树种观赏植物，提高居住区绿化效果价值和特色。景观规划建筑与环境水乳交融，代表着建筑艺术最高境界。本项目景观设计根据小区原生态植物景观周边环境展开，使其与集中绿化和宅前绿化相贯穿，营造颇具品位小区整体环境。建筑设计本项目建筑立面造型拟采用现代又兼具历史沉淀性元素，住宅外立面色彩采用暗红灰白色面砖，公建外立面色彩采用石材玻璃组合，形成独特街景观视廊。户型规划住宅楼设有种户型，分别为，共计户。其中建筑面积在以下中小套型房户，占建筑面积在以上大套型房户，占。符合并规函字第号要求。主要建设指标规划用地净用地总建筑面积地下建筑面积建筑密度绿化率容积率建筑工程本项目总建筑面积，其中住宅工程,层，层高，剪力墙结构配套公建工程，层，层高，框架结构地下建筑工程，地下层,层高，框架结构。给排水工程供水工程供水水量本项目居住人口人，平均用水指标为人，用水量为。公建面积则用水量为。绿化面积，用水指标为，则用水量为。道路及硬化场地面积，用水指标为，则用水量为。不可预见水量按计。项目总用水量为。供水方案西街南侧有现状市政给水管，北侧有现状市政给水管。本项目用水水源接入西街南侧现状市政给水管，远期再从小区南侧米规划路给水管引接，实行两路供水。建筑层以下部分由市政管网供给，层以上部分由蓄水池加压供给。该项目设清水池设水泵房座，配置生活泵消防泵喷淋泵等，作为生活与消防共用水池。二排水工程排水量以总用水量考虑，为。室外设化粪池座，全部为有地下水，地面可过汽车，清掏周期为半年，污水停留时间为。室内排水系统由卫生器具存水弯管道系统检查口清扫口地漏组成。管道布置尽可能靠近墙壁或悬吊于楼板之下。室外排污水设置在室外道路下，污水由楼前接户管收集后，排入化粪池初步处理后，经院内排污管，排向街现状污水管道，最终排入南堰污水处理厂。雨水排水工程小区南侧为街现状雨水管。雨水量计算雨水量计算公式采用式中雨水设计流量暴雨强度汇水面积径流系数，取暴雨强度依据总体规划采用市暴雨强度公式式中设计重现期取年降雨历时地面积水时间折减系数雨水管线采用暗管，故折减系数选用。汇水面积雨水量排雨水系统雨水管道雨水箅子沿小区主干路敷设，雨水收集后由主干管排入和平南路现状雨水管网，最终排入冶峪沟泵站。雨水管采用双壁波纹管，橡胶圈接口，承插连接，基础采用砂垫层。本工程采用钢筋混凝土检查井，全部采用球墨铸铁井盖和盖座。供电工程设计规范本项目执行国家现行标准和规范供配电系统设计规范低压配电设计规范民用建筑照明设计标准建筑物防雷设计规范用电负荷本项目住宅户，用电指标户,需要系数公建部分面积，用电指标地下建筑，用电指标，项目用电负荷。选用三台变压器。供电方案从街规划变电站引两路专线。本项目区内设变配电室处，用电电压为。公建住宅等电源分别由变电所低压引出，消防泵喷淋泵电梯水泵正压风机排烟风机及消防控制室等动力设备由变电所低压柜配出或由公共负荷配电柜配出，采用放射式供电。消防负荷采用双电源供电末端自动切换。设柴油发电机，作为备用电源。高层住宅在每单元每层设集中计量表箱，集中计量表箱设在公共部位。生活水泵采用恒压变频调节控制，消防水泵采用软起动控制。照明系统照明分普通照明和应急照明。普通照明包括般工作照明室外照明等应急照明包括疏散照明和备用照明。地下室楼梯间前室设备用房等处设应急照明，主要出入口处设出口指示灯，高层住宅楼梯间及地下室设疏散指标标志，采用带蓄电池应急照明灯具，室外照明选用庭院灯，采用时控仪控制。防雷及接地保护本项目各建筑按三类防雷建筑考虑，按规范要求屋面设置避雷带。建筑设置防雷保护装置，利用建筑基础作接地极，屋顶设避雷针和避雷网作接闪器，并利用柱内主钢筋作引下线。为用电安全，各建筑物作总等电位联结，在变配电所及各幢楼电缆井底部或进线配电箱处设总等电位联结端子箱，把接地干线保护线干线总水管等所有进出建筑物金属体及建筑物金属构件与总等电位联结端子箱连通。水泵房住户卫生间内设置局部等电位装置。本项目绝缘接地采用系统。弱电系统弱电系统工程包括通信有线电视计算机网络系统及住宅楼宇对讲系统。通信本项目预设对线路，由市通信公司解决。有线电视系统有线电视信号由有线电视台提供，由该电视网引入，干线沿外墙上层屋顶高度敷设。楼内分配系统采用分配分支系统。各竖向采用接分支器，串接分支器距地米暗装。各分支器处信号电平值达到。每个设有设有线电视接线盒个。计算机网络系统引入城市宽带网，主干线采用多模光纤，用户内设五类信息插座，信息点采用标准接口。对讲门禁系统小区住宅均设有对讲门禁系统，每户入口处设对讲分机。暖通工程设计依据采暖通风与空间调节设计规范民用元其他费用万元预备费万元详见附表投资估算表资金筹措方案项目总投资万元。其中建设单位自筹万元，占总投资利用房屋预售款万元，占总投资。第年资金使用总额万元，由建设单位自筹。第二年资金使用总额万元，其中建设单位自筹万元利用房屋预售款万元。第三年资金使用总额万元，其中建设单位自筹万元利用房屋预售款万元。详见附表投资使用计划与资金筹措表资金使用计划本项目计算期年，计划建设期年，固定资产投资分年投入。第年投入建设资金按，计万元。第二年投入建设资金按，计万元。第三年投入建设资金按，计万元。第十章财务评价测算依据国家发改委建设部联合发布建设项目经济评价方法与参数第三版中华人民共和国建设部发布房地产项目经济评价方法国家现行有关法规和政策相关专业提供资料和数据财务估算销售收入本工程出售面积，出售车位辆，销售收入万元。详见下表序号项目销售量个平均单价元金额万元住宅工程配套公建工程停车位合计本项目各建筑销售价格可根据实际情况进行调整总成本费用估算项目估算值工程造价万元购地成本万元管理费用万元销售费用万元本项目建设资金由建设单位自筹解决，不足部分通过预售渠道解决，故本项目不计财务费用。利润税金估算项目估算值销售收入万元销售成本万元经营税金及附加万元土地增值税万元利润总额万元应税所得额万元所得税万元净利润万元详见附表损益表财务分析由现金流量表全部投资计算而得出以下财务指标指标名称单位所得税前所得税后财务内部收益率财务净现值万元投资回收期年由损益表计算得出以下指标投资利润率投资利税率敏感性分析对本项目建设中不确定因素固定资产经营成本营业收入作变化,进行单因素敏感性，税后财务内部收益率及税后投资回收期呈现不同变化，详