作用得到充分发挥。要努力实现城市规划科学化，把保持城市原有特色和展示城市发展前景有机地结合起来，真正使城市规划经得起实践和历史检验要努力实现城市建设集约化，充分考虑本地经济社会发展水平和资源环境承载能力，有步骤地推进城市建设和改造，优化城市功能，改善人居环境，提高城市建设质量。胡总书记高屋建瓴地对个城市发展和建设提出如此明确而具体指示，其思想内涵丰富，涵盖广博。同时也为重庆更快更好地实施城市建设，改变城市居住生活条件提供了个最好契机。项目建设必要性项目实施是实现胡锦涛总书记总体布署，加快重庆城市发展重要举措年月日，胡锦涛总书记在参加十届全国人大五次会议重庆代表团审议时指出把重庆加快建成西部地区重要增长极长江上游地区经济中心城乡统筹发展直辖市，在西部地区率先实现全面建设小康社会目标。重庆要有步骤地推进城市建设和改造，优化城市功能，改善人居环境，提高城市建设质量。胡总书记高屋建瓴地对个城市发展和建设提出如此明确而具体指示，其思想内涵丰富，涵盖广博。同时也为重庆更快更好地实施城市建设，改变城市居住生活条件提供了个最好契机，改变城市形象指明了发展方向。这就为重庆市加大力气，努力发展作出了全面更准确定位，使重庆市房地产业发展迎来不可多得机会。重庆作为西部大开发龙头城市，目前重庆正处于跨越式发展阶段，居民消费能力不断提高，政府不断加大基础设施投入，已先后完成八小时重庆和半小时主城工程为主基础设施建设。年重庆市城市总体规划确定城市发展目标是力争在年把重庆建设成为经济发达社会文明生活富裕环境优美富有历史传统文化和山水城市特色现代化城市。按照总体规划重庆将建设国家级历史文化名城，我国重要工业城市交通通讯枢纽和贸易口岸是西南地区和长江上游经济中心城市和科技文化教育事业中心城市。这切必然有力地推动城市房地产高速发展。新届市委市政府提出了建设五个重庆宏伟目标，其中宜居重庆建设当首，目前旧城改造正如火如荼，减量增绿留白整容城市建设目标稳步推进，重庆城市面貌得到极大改观。南坪商圈主要以会展商务为龙头特色。依托会展中心，通过在周边陆续新建个五星级酒店，形成个酒店集群，有特定消费群体，不会冲击解放碑或江北商圈。商圈内建五大森林广场，依托森林重庆建设，将在商圈条步行街内建个大型森林绿化广场。其中，在黄葛渡将依托地形条件，从下而上，建成朵盛开鲜花大型公园广场。花面将是万平方米城市阳台，可远眺江景。南岸区委区政府将整体搬迁到茶园新区。留下万平方米原址，南岸区有了举三得安排，商圈内珊瑚中学只有万平方米，仅容纳多学生。区委区政府已计划将珊瑚中学搬到政府原址，便能招收多学生。多出地盘留给学校建个标准体育场，周末和假日向市民开放健身。针对商圈喜气特点，将建筑外墙色彩定位为暖色基调。南岸区计划在商圈南坪转盘中心设立个标志性雕塑，将公开征集代表商圈风格中心雕塑方案。商圈周围都是居民楼，有万人口。虽然南岸区整体绿化率高，但说实话，小区绿化率并不高。为此，政府已计划在商圈周围居民区内大量增设小游园和绿地。保证出门分钟就能找到活动场所。项目实施是顺应重庆市未来城市发展需要重庆由于历史形成关系，城市人口密度已经达到香港港岛九龙这样水平，但是目前重庆市政环境和经济条件不足以支撑这样高人口密度高品质生活。从生活角度来讲，人们永远是向往更加休闲更加舒适，充满人和人之间交流生活环境，不管是重庆人还是重庆城市都需要个喘息机会。本项目实施将进步完善南坪商圈形象，改变南坪商圈在重庆城市发展中地位，拓展重庆城市发展空间，成为重庆城市发展重要增长极，符合重庆城市发展方向。项目实施是实现建设南坪城市副中心重要步骤南坪商圈随着会展中心二期工程推进，条崭新步行街将展现在市民面前。未来商圈以相对分离而又彼此联系条步行街分别是号步行街就是对现有贝迪步行街改造升级，号步行街在现在百安居浪高片，号步行街在协信广场片，号步行街是占地亩大连万达广场片，号步行街在重庆印象片。今后，往来穿过南坪过路车走地下，而商圈条步行街之间仍留有循环车道。目前已有条步行街特色已凸显出来，是在帝景摩尔宜家居带以经营建材为主二是上海城带步行街以经营百货为主三是万达广场带以精品店为主。到年左右，商圈改造将全面完成。有轨电车串起条步行街。随着基础设施建设良好规划和快速完成，南坪商圈发展已经进入了上档提速关键时期。尤其是商圈环道即将建成，轻轨三号线即将建成通车。本项目位于重庆南坪商圈核心区域和重要组成部分，作为号步行街核心项目。它开发建设，正是实施重庆市及南岸区跨越式发展，实施腾飞之路重要举措，项目开发建设实施，将为片区发展尽快吸引大量人气，促进该片区快速发展。同时，对于重庆市南坪商圈发展提供极其良好商务和生活平台，对于重庆市和南岸区未来发展均具有重大意义。项目实施是适应重庆市房地产业发展需要几年来，经过不断地发展，重庆市房地产市场始终呈现出稳步发展良好态势，但与此同时，产品单性照抄照搬特点也较突出，鲜有发展模式创新，居住与商业居住与教育居住与市政配套等处理不是很理想，规划中各自为阵完成设计和建设，市场呼唤个内容丰富物业齐全建设配套合理城市综合体。项目正是在此背景下应运而生，它除了占据了整个南坪商圈城市核心，还承担了南坪商圈城市核心区集中式商业中心建设，以及生活配套些城市功能，为南坪商圈提供有很好规划城市综合体，有很高品质商业产品景观街区，在这样种气氛下，可以吸引更多人到南坪商圈休闲购物居住来，在这里看到未来城市会是怎么样，未来南坪商圈将是怎么样，未来这里商业氛围是怎么样。所以项目实现了重庆房地产业发展重要转变，承担了整个片区发展历史责任。第章市场预测与需求分析中国房地产市场宏观经济分析宏观经济方面中国经济企稳回暖，发展态势良好年月，在刚刚闭幕党十七届四中全会上，全会全面分析了当前形势和任务，强调经过全党全国共同努力，去年下半年以来我国经济增长明显下滑趋势得到遏制，经济形势总体呈现企稳向好势头。同时，世界经济复苏将是个缓慢曲折过程，我国经济回升基础还不稳定不巩固不平衡，国际国内不稳定不确定因素仍然很多，我国经济发展仍处在保增长关键阶段。我们必须增强信心，增强忧患意识和风险意识，科学判断国际国内经济形势，继续把保持经济平稳较快发展作为经济工作首要任务，继续实施积极财政政策和适度宽松货币政策，保持宏观经济政策连续性和稳定性，充实完善应对国际金融危机冲击揽子计划和政策措施，更加注重推进结构调整，更加注重加快自主创新，更加注重加强节能环保，更加注重城乡统筹和区域协调发展，更加注重深化改革开放，更加注重保障和改善民生，切实抓好维护社会大局稳定工作，有效防范各种潜在风险，善于趋利避害，积极化危为机，努力实现今年经济社会发展预期目标。中央这些决议是基于当前我国总体经济形势所作出正确判断，表明了中央对我国总体经济形势总态度，也向全国人民传递了种积极因素，表明了中央对发展经济，稳定良好局面信心。同时，全会又提出了具体实施方针，为我们提供了可操作性方向，更加注重城乡统筹和区域协调发展，更加注重深化改革开放，更加注重保障和改善民生，这些举措，都为房地产业发展提供了良好机遇。全国房地产市场发展前景年,受国际金融危机及国内经济回调影响，住房销售低迷，房价涨势逐步回落，房地产市场进入调整阶段，调整程度逐步加深。下半年，作为扩大内需促进经济增长重点，中央及地方政府连续出台了多项鼓励住房消费活跃房地产市场调控政策。年，较高房价将有定下行空间，随着房价合理回归，政策逐步落实，自住型需求将陆续释放。由于以上预期，且随着我国经济企稳向好，人民改善民生解决生活居住条件等需要，可以预见年下半年及向后更长时期，全国房地产市场将出现种积极向上市场因素，供需将进步平衡合理化。我国仍处在房地产市场持续发展阶段与美国等发达国家住房市场已进入成熟期不同，我国正处在城市化和工业化进程加速阶段，住房水平低和需求比较旺盛，是我国住房市场快速发展市场基础，其中除了少数低收入群体住房需要政府提供保障性外，还有几种类型住房需求依靠住房市场类是刚刚步入社会不久，成家立业需要住房年轻人，包括本地离开父母生活和外地进入大中城市工作年轻人。他们需要住房是功能设施齐全舒适方便，小户型价格适中，可以承受得起住房。类是已经购买房改房，生活水平提高，希望以小换大改善居住条件人群。这两部分人具有定收入和经济能力，借助银行贷款，可以购买普通住宅，他们是社会基本群体，占大多数，也是住房市场自住型基本需求群体。还有类是投资型需求。改革开放使中国人民财富有了较大增长，需要有保值增值渠道和工具，部分人选择了住房市场。购置住宅不是为了自己居住和使用，而是为了出租获利或住宅涨价后出售获利，是通过购房实现手业用房均价元平方米，车库元平方米。测算项目内部收益率为财务净现值为万元。当销售单价在间变化时,内部收益率在间变化，财务净现值在万元间变化。测算表明，当销售单价发生变化时，内部收益率及财务净现值也随之发生较大变化，二者成正相关关系当销售单价上涨时，财务净现值增加到万元，增涨较大，只有当销售单价下降时，财务净现值为万元。这表明本项目抗风险能力比较强，但在项目假设市场条件和售价情况下对销售价格影响敏感度较高。产品单方造价敏感性分析目前单方造价为综合建安成本按元平方米考虑。当单方造价在间变化时，项目内部收益率在间变化，财务净现值在万元间变化。测算表明，当单方投资发生变化时，项目财务经济评价指标也随之发生变化，二者成负相关关系，当单方造价下降时，项目财务净现值增加到万元，内部收益率为当单方造价上涨时，财务净现值为万元，内部收益率为。这表明，当单方造价增减变化时，项目各项财务经济指标均大于，内部收益率远远大于基准收益率，财务净现值也远大于，说明本项目具备良好本利备付能力，对融资机构来说风险是比较小。从以上数据分析可看出本项目具有较强抗风险能力，在总投资增减情况下，均具有较正常财务指标，销售单价增减时各项财务指标变化较大。但两组数据相比可得销售价格相对于工程总投资对于项目盈利性影响更加敏感。故业主应该更理性地考虑和执行房屋销售价格，作好合理定价。而本报告所估算价格是根据该片区房地产出售价格及其增长趋势而确定，相对较接近实际价格，因此风险较小，从而盈利能力和还贷能力较强，项目可行。财务分析结论通过对项目各项经济技术指标进行分析评估可得，该项目财务评价可行。并且，项目测算时所拟定房屋销售价格水准稍低于现有当地周边楼盘市场均价，继续提升空间较大，防范市场风险和政策风险能力较强，因此建议业主依据市场销售现状适当调整盈利预期，采取低开高走等策略，为后期销售创造良好环境。第章社会效益分析随着近年来城市建设和发展，长江大桥复线桥菜园坝长江大桥建成南坪立交改造及南坪商圈逐步完善与发展，南坪地区已成为新兴而具有活力商业贸易中心。本工程项目为重庆协信中心项目，位于重庆市南坪区原旧车交易市场区域，该地块呈南低北高走向，最大高差约