处于快速增长态势是城镇化进程加快，大量人口进城居住就业，将增加房地产市场需求。二是消费者消费观念发生变化，将增加市场需求。三是拆迁安置将增加房地产市场整体需求。二手房市场活跃对新房促进随着房地产二级市场不断活跃，如卖旧买新押旧买新租旧养新按揭买新等以旧换新购房群体逐渐上升。政府将加大对地产开发调控力度及城市建设力度，将极大地改善城市面貌，进步优化城市空间布局，推进大邑这座最佳人居城市规划建设，跻身世界精品居住城市行列，并吸引更多人群到大邑购房居住。房地产营销方式改变房地产销售方式从原始概念销售点子销售商业炒作销售转变为全方位营销推广。竞争由单价格竞争质量竞争上升到价格质量品牌环境配套等多因素多元化竞争新格局。二目标客户定位目标客户群主要分为四类是钟爱于大邑居住环境人居品牌购房群体二是追求货币保值投资市场和休闲度假市场三是当地居民更换旧房二次置业购房群四是致力于大邑投资置业购房群体。三价格预测根据本项目自身特点，参考当地房产价格及其发展趋势，本项目预测价格多层住宅均价元高层住宅均价元商业网点均价元办公楼均价元车位均价万元个储藏室均价元。五项目实施计划工程建设实施计划为了合理利用资金，将采用滚动开发方式，先开发市场份额大开发成本低利润空间大多层住宅和高层住宅，回收资金后再开发商业网点办公楼地下停车场等单体工程，拟开发建设期为年年，年拟开发面积年拟开发面积工程建设进度计划见附表。以多年开发经验，科学先进管理模式招投标制工程监理制确保施工建设规范进行，施工过程中，要严格控制工程造价，提高工程质量，控制工期，提高资金周转率。二销售计划及营销策略销售计划根据工程建设进度计划及大邑地区房地产发展走势，该项目拟销售周期为三年年销售收万元年销售收入万元年销售收入万元。年度销售测算见附表。营销策略秉承企业广厦千万诚信皇冠经营理念，深入房地产市场调查研究，充分发掘楼盘卖点，通过以下途径和措施实现房屋销售，获取最大利润。进行广泛市场调查，通过目标客户和目标市场分析，对目标市场户型结构客户群体进行准确定位，建设适应客户需求楼盘产品。实施有效广告宣传策略营销策略及公关策略，实现销售目标。利用报纸电视户外广告牌车体站牌等行之有效广告方式，及时地将楼盘信息传递给购房客户。通过沟通，利用客户群对企业品牌认识了解与接受，提高对所开发产品认识度。通过拓展销售渠道实现房屋销售。利用广告促销人员促销网络促销扩展销售渠道，使房屋销售由原来单自行销售转变为直销行销网络销售地区代理等多元化销售方式。提供优质服务实现房屋销售。要在激烈市场竞争中赢得客户，必须深入了解客户，为顾客提供优质完善服务，让客户感受到比预期更好超值服务。利用品牌战略实现房屋销售。有效地利用大庆及皇冠品牌效应，提升企业核心竞争力，加强创新力，提高房屋竞争优势，满足客户期望，激发客户购买愿望。结合价格策略实现房屋销售。在目前楼盘价格稳中有升形势下，新盘开发销售价格采取随行就市结合低开高走价格策略，将本项目房屋价格，由低到高顺序推向市场，吸引客户关注，形成良好市场氛围，形气后再据市场情况逐步提高房屋价格，给客户以增值保值信息，坚定购房客户信心。六项目财务经济分析投资估算按每亩万元取得土地使用权，土地总成本为,万元出让金总额,万元，契税万元，项目开发总投资为,万元。见附表二资金筹措根据投资估算及项目实施进度计划，投入资金总额万元。其中自有资金万元,本项目销售回笼资金再投入,万元。见附表三项目经济效益分析利润估算表见附表本项目净利润万元，净利率。预测前提土地万元亩营业收入,万元平均销售单价,元平方米营业成本,万元单位成本,元平方米税金,万元费用万元现金流量估算表见附表本项目税后现金净流量万元。测算前提同上。盈利能力分析静态分析投资利润率税后项目净利润项目投资支出总额。数据见附表动态分析项目净现值为万元，净现值大于，项目可行计算见附表。经计算，本项目内部收益率为，参考同行业基准投资内部收益率，本项目内部收益率大于基准投资收益率，项目可行。七风险分析项目盈亏平衡分析销售面积盈亏平衡点成本费用合计平均销售单价税费率平方米占计划销售量销售单价盈亏平衡点成本费用合计房屋销售量税费率元平方米占计划销售单价盈亏平衡分析表明，当项目销售面积达到,平方米或平均销售价格达到元平方米时，项目保本，安全余度。八结论经过我们认真研究分析论证，无论是从实施发展集团体两翼发展战略，特别是对房地产翼利润中心要求来看，还是从保证博恒房地产企业实现可持续有效益地发展来看，以及从圣菲壹号规划远景和参与后续开发看，开发该项目均是必要同时，从财务评价等多个角度论证表明，在土地价格万元亩以内拍得该宗土地，进行开发建设，该项目均是可行。综上所述，该项目在投资方向经济规模经济效益和抗风险能力方面，既有可行性，又有可操作性。交通极为便利。全县已实现移动通讯无盲区覆盖，解决了通讯题目。历史悠久，文化厚重，素有山川灵秀之乡美称。远在汉代，境内名山大江就已载进史册。明代文学家杨升庵说大邑是蜀之看县，沃野千里。名于三蜀。仙佛同源，萃于二山鹤叫山雾中山。大邑以其秀丽自然风光和众多文物古迹，吸引了很多文人学士。西汉司马相如，唐代杜甫，北宋范缜文同，南宋陆游，明代杨慎等都曾来游，并有咏怀记事诗文传世。尤其是神奇大自然风光，使人难以忘怀。县境内众多自然和人文历史资源，为大邑旅游开发提供了良好发展条件，经过十多年开发和建设，已初步形成了以雪山森林温泉庄园道源为特色五大旅游品牌，拥有中国道教起源地鹤叫山国家重点风景名胜区西岭雪山国内规模最大设施最好天气最热和高山滑雪场西岭雪山滑雪场全国重点文物保护单位国家旅游区刘氏庄园博物馆中国西部最大温泉疗养度假区花水湾温泉旅游疗养度假区等批独占和不可替换旅游资源。四市场分析与价格预测市场发展前景分析根据对今年以来出台房地产行业政策大邑县场供需状况等方面情况调查表明，大邑地区房地产业发展前景看好，主要表现为房价将持续稳中有升近几年，大邑商品房价格与周边城市相比涨幅较低，因此受宏观调控影响较小，由于土地价格建筑材料等价格上涨，房屋产品质量及配套标准提高，造成商品房价格居高不下。房地产市场需求仍然处于快速增长态势是城镇化进程加快，大量人口进城居住就业，将增加房地产市场需求。二是消费者消费观念发生变化，将增加市场需求。三是拆迁安置将增加房地产市场整体需求。二手房市场活跃对新房促进随着房地产二级市场不断活跃，如卖旧买新押旧买新租旧养新按揭买新等以旧换新购房群体逐渐上升。政府将加大对地产开发调控力度及城市建设力度，将极大地改善城市面貌，进步优化城市空间布局，推进大邑这座最佳人居城市规划建设，跻身世界精品居住城市行列，并吸引更多人群到大邑购房居住。房地产营销方式改变房地产销售方式从原始概念销售点子销售商业炒作销售转变为全方位营销推广。竞争由单价格竞争质量竞争上升到价格质量品牌环境配套等多因素多元化竞争新格局。二目标客户定位目标客户群主要分为四类是钟爱于大邑居住环境人居品牌购房群体二是追求货币保值投资市场和休闲度假市场三是当地居民更换旧房二次置业购房群四是致力于大邑投资置业购房群体。三价格预测根据本项目自身特点，参考当地房产价格及其发展趋势，本项目预测价格多层住宅均价元高层住宅均价元商业网点均价元办公楼均价元车位均价万元个储藏室均价元。五项目实施计划工程建设实施计划为了合理利用资金，将采用滚动开发方式，先开发市场份额大开发成本低利润空间大多层住宅和高层住宅，回收资金后再开发商业网点办公楼地下停车场等单体工程，拟开发建设期为年年，年拟开发面积年拟开发面积工程建设进度计划见附表。以多年开发经验，科学先进管理模式招投标制工程监理制确保施工建设规范进行，施工过程中，要严格控制工程造价，提高工程质量，控制工期，提高资金周转率。二销售计划及营销策略销售计划根据工程建设进度计划及大邑地区房地产发展走势，该项目拟销售周期为三年年销售收万元年销售收入万元年销售收入万元。年度销售测算见附表。营销策略秉承企业广厦千万诚信皇冠经营理念，深入房地产市场调查研究，充分发掘楼盘卖点，通过以下途径和措施实现房屋销售，获取最大利润。进行广泛市场调查，通过目标客户和目标市场分析，对目标市场户型结构客户群体进行准确定位，建设适应客户需求楼盘产品。实施有效广告宣传策略营销策略及公关策略，实现销售目标。利用报纸电视户外广告牌车体站牌等行之有效广告方式，及时地将楼盘信息传递给购房客户。通过沟通，利用客户群对企业品牌认识了解与接受，提高对所开发产品认识度。通过拓展销售渠道实现房屋销售。利用广告促销人员促销网络促销扩展销售渠道，使房屋销售由原来单自行销售转变为直销行销网络销售地区代理等多元化销售方式。提供优质服务实现房屋销售。要在激烈市场竞争中赢得客户，必须深入了解客户，为顾客提供优质完善服务，让客户感受到比预期更好超值服务。利用品牌战略实现房屋销售。有效地利用大庆及皇冠品牌效应，提升企业核心竞争力，加强创新力，提高房屋竞争优势，满足客户期望，激发客户购买愿望。结合价格策略实现房屋销售。在目前楼盘价格稳中有升形势下，新盘开发销售价格采取随行就市结合低开高走价格策略，将本项目房屋价格，由低到高顺序推向市场，吸引客户关注，形成良好市场氛围，形气后再据市场情况逐步提高房屋价格，给客户以增值保值信息，坚定购房客户信心。六项目财务经济分析投资估算按每亩万元取得土地使用权，土地总成本为,万元出让金总额,万元，契税万元，项目开发总投资为,万元。见附表二资金筹措根据投资估算及项目实施进度计划，投入资金总额万元。其中自有资金万元,本项目销售回笼资金再投入,万元。见附表三项目经济效益分析利润估算表见附表本项目净利润万元，净利率。预测前提土地万元亩营业收入,万元平均销售单价,元平方米营业成本,万元单位成本,元平方米税金,万元费用万元现金流量估算表见附表本项目税后现金净流量万元。测算前提同上。盈利能力分析静态分析投资利润率税后项目净利润项目投资支出总额。数据见附表动态分析项目净现值为万元，净现值大于，项目可行计算见附表。经计算，本项目内部收益率为，参考同行业基准投资内部收益率，本项目内部收益率大于基准投资收益率，项目可行。七风险分析项目盈亏平衡分析销售面积盈亏平衡点成本费用合计平均销售单价税费率平方米占计划销售量销售单价盈亏平衡点成本费用合计房屋销售量税费率元平方米占计划销售单价盈亏平衡分析表明，当项目销售面积达到,平方米或平均销售价格达到元平方米时，项目保本，安全余度。八结论经过我们认真研究分析论证，无论是从实施发展集团体两翼发展战略，特别是对房地产翼利润中心要求来看，还是从保证博恒房地产企业实现可持续有效益地发展来看，以及从圣菲壹号规划远景和参与后续开发看，开发该项目均是必要同时，从