接和协调。公道镇区域内建立本项目，具备发展老年服务产业基础条件。同时对扬州经济快速发挥，具有较为明显吸聚功能增值功能优化功能和可持续功能，对周边地区发展具有影响辐射和示范功能。本项目建设是十分必要。项目建设符合总体规划项目总体建设方案符合扬州市总体规划以及扬州市邗江区公道镇概念规划要求，道路布局合理，各项工程技术指标恰当，配套设施完善。并能适应公道镇整体发展要求。项目建设具有良好建设条件扬州市委市政府以及扬州市邗江区公道镇政府对项目建设予以高度重视，政府各部门将给予项目大力支持和配合，可确保项目顺利实施，本项目具备良好开发建设条件。项目建设内容本项目建设内容主要包括养老住宅组团公共服务组团商品交易组团及配套建设等组成。环保与劳动安全本项目通过加强管理，严格执行环保措施，不会对环境产生太大影响。项目劳动安全措施落实。项目组织管理实施进度及招标项目组织机构健全，并将建立完善项目管理体系。按照国家相关规定，采取相应招标方式。投资及回报本项目固定资产投资总额万元，其中项目工程费用万元，工程建设其他费用万元含土地费用万元，预备费用万元，建设期利息万元投资估算详见表。资金来源由中国江苏国际经济技术合作公司和江苏中江国际房地产公司自筹及申请银行贷款来解决。经测算，项目计算期内，项目全部投资财务内部收益率所得税后，高于基准收益率所得税后财务净现值大于，该项目在财务上可以接受项目投资回收期为年，项目能较快收回投资。二主要技术经济指标本项目主要技术经济指标详见下表序号指标名称单位数值备注工程内容高端住宅居家养老住宅机构养老住宅福利型住宅学校医院及护理机构老年娱乐机构酒店序号指标名称单位数值备注老年国际商品交易中心会展中心创意中心其他辅助建筑道路及配套园林绿化建设期年总投资额万元工程费用万元工程建设其他费用万元预备费用万元建设期利息万元经济指标财务内部收益率税后财务净现值税后万元投资回收期年年三建议按照国家有关规定，做好单项工程建设招标工作，实现项目建设投资省建设快质量好目标。制订资金使用计划，监督资金使用，将建设资金落到实处，保证项目建设完成。做好与地方政府财政金融等各相关部门协调工作，争取更多政策倾斜，支持促进公道镇稳定快速发展。在项目建设过程中，建设单位需加强与地方有关部门联系，如规划土地交通消防供水供电环保地质等部门，确保项目在操作过程中严格按照程序办事。着力做好拆迁安臵工作，这对整个项目如期进行关系极为重要，在本项目中起决定性作用。建议作为重中之重工作，花大力气做好。第二章项目建设背景和必要性第节项目建设背景扬州市概况扬州位于江苏省中部，江淮平原南端，南临长江，北负淮河，中贯京杭大运河。市区位于京杭大运河与长江交汇处，是长江下游重要滨江城市，也是江苏重要水陆交通枢纽。扬州市历史悠久人文荟萃，至今已有近年历史。历史上，扬州曾作为经济大都市和重要通商口岸，经济繁荣文化发达。扬州市风景优美文物古迹众多，是国务院首批公布个历史文化名城之，获全国优秀旅游城市称号，年被评为国家环保模范城市国家卫生城市和国家文明城市工作先进市，是长江三角洲重要对外开放城市和旅游城市。扬州市水陆交通基础设施优良，运输便捷。南京到扬州汽车只需个多小时，上海到扬州只需个多小时，北京至扬州只需要个多小时。扬州由于具有沿江滨海优越区位条件及稳定农业特色工业丰富物产资源和人文优势，年被国务院批准为开放城市。党十届三中全会确定改革开放方针以来，特别是党中央实施建设上海浦东，推动长江三角洲和长江沿江地区开放与经济发展战略以来，扬州作为长江下游重要沿江城市，经济和社会事业得到了迅速发展。新世纪又给扬州发展带来新机遇，勾画出新蓝图。扬州市城市发展总目标按照率先实现全面小康，率先基本实现现代化要求，将扬州建成经济强市文化大市旅游名市和生态园林城市，成为古代文化与现代文明交相辉映名城。扬州市城市功能定位历史文化名城，具有传统特色风景旅游城市，适宜人居生态园林城市和长江三角洲区域性中心城市之。从宏观政策上看，在二年全省城市工作会议上，我省勾勒出南京苏锡常徐州三大都市圈，作为南京都市圈重要增长极扬州，提出了要在苏中地区率先崛起，使扬州尽快从中等城市发展成为个大城市。从宏观交通上看，扬州正在形成个四通八达现代交通立体网络。宁通公路贯穿东西，京沪高速公路纵横南北宁启铁路开通，扬州从此告别了地无寸铁历史，圆了扬州人百年美梦。西北绕城公路通车使扬州成为全省首个具有环城高速公路网地级市。润扬长江大桥全线贯通，使扬州至镇江天堑变通途。此外沿江高等级公路扬州港扩建等批重大基础设施建设构筑了扬州大发展新平台。水陆交通改善将为扬州市经济腾飞奠定坚实基础。目前，扬州城市规模不断扩大，城市人口不断增长，城市交通体系不断完善，城乡布局发生了显著变化，个东城西市南港北区城市格局已初步形成。根据扬州市建设百万人口城市总体要求和发展规划，必须进步推进城市化发展进程，加快扬州市发展步伐。在经济全球化时代，国际资本和生产要素在向全球发展中国家扩散，随着中国加入，各地新轮迎接资本开发热潮正在形成，各地都在比拼发展载体城市环境和综合经济实力，城市间竞争日益激烈。根据扬州市富民强市建设名城发展要求和实现两个率先力争苏中第奋斗目标，为抢抓发展机遇，进步改善投资环境，提高城市综合竞争能力，年月扬州市委市政府提出用三年左右时间完成以四点五片六线环为重点城市环境综合整治任务城市建设目标，和年变样，三年大变样城市环境综合整治战略构想，吹响全力推进名城建设号角。通过道路改造河道整治广场建设和绿化亮化以及老城区改造等系列举措，再现了春风十里扬州路绿扬城廓是扬州古诗意境，体现了绿色扬州生态扬州城市特色。城市生态环境变美了，城市形象变靓了，古城扬州知名度美誉度大大提高，自年举夺得国家卫生城市国家环保模范城市全国文明城市工作先进城市三块金牌，接着又相继获得了国家园林城市中国人居环境奖国家节水型城市国家畅通工程类优秀城市和年荣获联合国人居奖等块块沉甸甸城市奖牌，并已连续五年被台湾电电公会评选为台商极力推荐十佳城市之。扬州市委市政府深刻地认识到，年历史文化底蕴是扬州城市之魂，也是扬州城市发展独特优势。在城市规划建设中，必须坚守住彰显人文生态宜居鲜明个性特色，不和其他城市比规模比高楼比洋气，而要比特色比秀气比大气比文气。循着这理念，在进行古城整体保护同时，扬州对城市空间布局进行优化调整，确立跳出老城建新城思路。邵伯湖天伦乐园在邗江区公道镇落户正是贯彻这思路重大举措之。二人口老龄化背景分析年，联合国老龄问题世界大会文件规定岁及岁以上人为老年人而老龄社会，指是岁以上人口占总人口以上，就开始进入老龄社会。年，我国岁以上老年人已经达到亿，占全国人口，约占世界老龄人口，是世界上唯个老龄人口过亿国家。与此同时，年，我国岁以上高龄老人已达万，占老年总人口数。年，中国老年人口预计将超过亿。到年，将达到亿，超过法国德国意大利日本和英国目前人口总和。我国如何应对这挑战，将在定程度上决定我国是否能够成为繁荣和稳定发达国家。而江苏省早在年就进入了老龄社会，是我国最早进入老龄社会省份之，比全国提早了年。我国目前老年人口已经达到了亿，到年将达到亿。截至去年底，全省岁及以上老年人口万，占户籍人口总数，高于全国约个百分点,目前江苏省老龄化程度在全国排名第三位，前两名省市分别是上海浙江。江苏省目前已进入老龄化加速发展阶段，加快老龄事业发展成为项重大而紧迫战略任务。省委省政府对此高度重视，专门出台了关于加快我省老龄事业发展意见苏发号，把发展老龄事业提到重要议事日程上。第二节项目建设必要性老龄化产业发展需要目前我国已进入老龄化社会，而江苏比全国提前了年进入老龄化社会。今后段时间，老龄化加剧发展态势更为严峻。江苏是经济大省，文化大省，也是老年人口大省。江苏省人口年龄老龄化呈现出现早基数大增速快空巢多寿龄高等五大特点。年末，我省岁及以上老年人口万人，占我省总人口，空巢老人占比更是明显上升，城市超过，农村也在以上。预计到年老年人口将达到万，老龄化水平将达到以上。年，老年人口数量将增加到万人，老龄化水平达。另据预测，未来年内，老龄人口规模将以年均速度递增，到年，全省老龄人口将达到万人，老龄人口比重将超过四分之，老龄人口社会抚养比将达到以上。江苏老龄化对经济社会影响日益显现，现有分散养老模式无法满足多样化养老需求，以纯福利形态由政府举办养老机构难以满足老年服务需求规模和多样性。当前养老形式主要包括居家养老社区养老和机构养老三种，这三种类型共同特征是养老服务分散化供给，特点如下是分散化供给无法实现老年服务供给规模化经营，分散在城市各个角落老年服务提供机构以机构所在为中心覆盖范围有限，无法实现规模经济二是分散化供给依赖城市设施如医院等机构支撑，然而此类设施在建设之初就不是为老年人服务所设计，因此无法实现专业化供给，也无法满足老年人多层次需求三是受城市空间限制和相对分散老年需求，集中供给难以实现。因此提供专业化多样化老年服务，缓解供需矛盾，需要以服务产业园区形式进行是通过集中需求解决专业化供给市场规模，使专业化供给机构能够持续发展二是通过专业化供给培养老年服务人才管理团队并总结经验。然而，人口老龄化迅速发展背后也意味着个潜力巨大亟待开发大市场正在形成。预计到年，江苏省老年人退休金总收入将达到亿多元，年将有亿多元。而年江苏省城市老年人中人拥有存款，其离退休金加子女赡养费，可用于购买老年用品和服角地区，面向全国和国际市场，对扬州提升自身城市职能优化产业结构有巨大促进作用。三弘扬民族尊老精神提倡尊老敬老爱老养老护老社会风尚，弘扬中华民族传统寿文化孝文化。形成个老有所养老有所医老有所为老有所学老有所乐和谐社会，健全对老年人社会保障制度，逐步改善保障老年人生活健康以及参与社会发展条件，为缓解养老服务供需矛盾做出贡献。四缓解老龄化问题中国人口快速老龄化，造成社会负担相应加重，而相关社会保障政策又没有及时跟进。老年城出现能大大缓解政府压力，利用市场化手段来解决社会养老问题。五促进养老产业发展老年城能适应不同收入群体，让正在进行养老计划和将来准备养老群体逐渐发展为产业化中员，推动了养老产业化进程。六有利于扩大就业项目周边地块规划为学校医院及护理等，将增加很多就业岗位。除了能消化本地劳动力外，还可从外地招收大批人员。建设项目投资大周期长，需大量钢材水泥木材沥青砂卵石等材料劳动力，对当地相关行业具有较大带动作用。同时对解决下岗职工再就业和农村剩余劳动力增加农民收入都具有重要作用。第十二章风险分析本项目从立项建设到土地转让过程中不可避免地要受到众多不确定因素影响，这是市场经济特征之，因此本项目在开发和经营中也毫不例外会遇到系列风险，需对各种风险有足够估计，以便采取相应对策。风险源风险主