增长对住房数量直接需求另方面是随着经济不断发展和人们生活水平不断提高，城市居民对改善住房条件及居住环境要求和愿望日益增强。为提高住宅小区建设现代化水平，改善城市居民居住条件，推进住宅产业现代化和住宅更新换代，加快住宅建设，扩大内需，拉动国民经济增长，在泰山脚下建设苑住宅小区，将有利于满足高收入群体对高档住房需求。本项目建设，可以有效提升泰城人口容积率，是加快城市化进程，力争年跨入大城市行列城市发展需求。三有利于改善泰城居民住宅结构，提高泰城居民生活品位九五期间，随着房改政策住房供应政策住房市场开放政策住房税收政策住房金融政策陆续出台，我市住房建设取得了巨大成就，城乡居民住房条件得到了很大改善。但是随着人们收入和生活水平不断提高，尤其泰城个体私营企业家和前来泰城投资客商大量涌入以及些大公司白领阶层，使这部分人们对住宅消费提出了更高要求，宽敞舒适服务功能多样化环境优美已成为他们住房追求首选目标。但是，市目前房地产开发呈现出两头小中间大态势，也就是说，泰城目前中档住宅较多，而面向高层次消费高档住宅和真正意义经济适用房比例严重失衡，尤其是高档住宅短缺，使具有购买能力白领阶层不得不屈居中低档小区。这不但影响了城市面貌体现，也不利于居民生活品位提高。本项目建设可以有效缓解泰城高档住宅不足局面，逐步改善高中低档比例失衡住宅结构，提高居民生活品位。总之，房地产业关联度高，对经济增长影响力大，促进房地产市场持续健康发展，对于扩大内需，保持国民经济发展良好势头，推动经济结构调整，提高居民消费水平和质量，扩大就业，促进科技进步和可持续发展都有着重要意义。因此，本项目建设是必要。第三章市场分析及建设规模第节市房地产宏观状况分析市自年土地拍卖制度确立，取消城镇私人购臵土地建房规定正式执行，私人建房现象大幅减少，房地产市场进入了合理有序市场时代。随着三大工业科技园区建设，市政府西移，以及城市改造进行，合理有序房地产市场制度确立，市房地产市场表现比较活跃。在整个国内房地产市场片火暴形势下，随着招商引资力度不断加强，市房地产市场已经步入快速发展阶段。第二节市房地产发展特点分析房地产市场整体呈现出供需两旺态势随着全国房地产市场发展，年市房地产市场也进入快速发展阶段。根据调查显示，许多新开发个案销售状况十分良好，销售率普遍达到，有些甚至达到以上。二价格保持平稳，高价市场升幅明显市房地产市场发展比较晚，但房地产供应量十分充足，市场需求也是十分旺盛，因此价格水平微幅上涨，但基本保持平稳，年全市普通住宅平均价格为元平方米基本与上年持平。而年高档住宅供应量猛增，且价格水平提升很快，由原来元平方米猛增至元平方米，如岱下阳光花园干休所住宅平均价格为元平方米擂鼓石花园开元天元花园澳泰山庄住宅平均价格为元平方米，而龙泽花园更增至元平方米，增幅明显。第三节房地产市场供求与趋势分析市房地产市场供求趋势年，市实行土地拍卖，稳定房地产市场环境建立，房地产供销进入有序互动阶段，年经济适用房和普通住宅价格相比去年都有左右上涨，而豪华住宅销售价格水平却上涨了左右。市房地产市场发展较晚，起步阶段商品建设基本是以增大面积为改善居住环境首选因素。而没有实质进入提高居住环境发展阶段。房改之前，般居民住宅面积普遍为平方米，对于性情豪爽，具有显著北方人性格特点人，这种面积住宅明显偏小。因此，房改之后，新建商品房般为平方米，但拥有优良居住环境房地产个案十分稀少。因此没有明显实质进展豪宅市场与中档住宅没有拉开明显档次差别，以至中档市场侵蚀豪宅市场，因此年价格上升幅度最大是普通住宅市场，而价格下降幅度最大是豪华住宅市场。目前，市整体市场进入供销两旺时期，整体市场需求充足，而目前豪华住宅市场供应量较为稀少，目前已进入市场供应量仅为万平方米，与普通住宅和经济适用房万平方米后续量体相比十分稀少，仅占总量，在这种情况下，豪宅市场不会出现供明显大于求现象。因此，豪华住宅市场价格下降主要是因为产品形态和品质未能切入有效客户群心理需求。第四节本项目市场需求及价格分析项目市场前景分析随着我国人口自然增长和国民经济持续发展，城乡居民收入不断提高，衣食无优之后，对改善居住条件要求越来越高，住宅消费已成为人们新消费热点。同时，十六大确定了我国在本世纪头二十年全面建设小康社会奋斗目标，随着全国房改制度实施，住宅建设已成为强有力经济增长点。有关资料表明，房地产业对其他产业带动值为。随着住宅二级市场开始起步，城市居民消费观念改变，集团和个人购买力有了较大提高，刺激了我市住宅建设快速发展。依照新轮城市总体规划，到年泰城居住人口将达到万，对住宅建设将会有较大要求。泰城是全市政治经济文化中心，城市依山而建，山城体，环境优美，风光秀丽，是国务院公布首批对外开放旅游城市。近几年来，市委市政府制定了系列优惠政策，大力发展个体私营经济和招商引资，个体私营经济迅猛发展，批个体私营企业家脱颖而出，他们在追求事业蓬勃发展同时，对生活居住环境提出了较高要求。同时来泰投资客商和济南些个体私营业主都有前来购房意向。在大力发展个体私营经济同时，市委市政府还狠抓了高新技术开发区发展，大力发展招商引资项目，鼓励各类项目进区建设。高新技术产业开发区通过几年开发建设，已初具规模，有相当批大中型企业落户开发区，这些企业为了招纳人才，出台了系列包括住房在内优惠政策，这些购房群体对住宅环境要求较高。另外，项目区附近有山东科技大学现代中学解放军八十八医院等大批企事业单位，这些单位干部职工也是个不小得购买客户群。通过对以上销售对象需求结构分析，我们认为该项目市场定位为以高档单元住宅为主，中档住宅为辅，对于需求群体具有较强吸引力，加之设计方案新颖，规划完善，配套设施齐全，交通便利，并充分考虑周围自然环境和人文景观融为体，可为居民提供个良好生存居住环境，符合个体私营业者等高收入群体不断提高需求。因此，本项目市场前景非常广阔，销售前景良好。二市场定位根据市房地产市场调查情况分析，市房地产市场高档竞争比较薄弱。市居民收入水平较低，但不乏具有较强购买力私营企业主和高收入白领阶层。他们苦于没有真正高档社区供应而不得不屈居于低档小区。因此，以优美自然环境，先进规划设计理念，新颖时尚外观及户型设计，高度智能化水平标准，推出真正高档景观式高档住宅区，以适宜价格强力入市，改善市房地产高档市场不足局面，辅以极具创意营销手段，营造销售上破竹之势，是唯现实选择。三市场价格分析泰城高档住宅均价基本在元平方米左右，最高超过元平方米，鉴于成本较高和环境绝对优势，本项目价格应以市场领导形态出现，以高单价来吸引注意力，以有竞争力总价和高品质来吸引购买行为。加之项目定位起点较高，销售对象较为确定，价格走势看好，综合该地段城市规划情况分析，本项目住宅平均以元平方米起价。该价位在市属中档偏高水平，但考虑到项目区位优势明显，配臵高档水平，该价位应具有较强竞争力。第五节建设规模根据市新轮城市总体规划，并充分结合上述市场需求情况分析建设用地条件及周围环境与规划土地面积，确定本项目建设规模为总占地平方米合亩，总建筑面积平方米，其中住宅建筑面积平方米约套，公共商业建筑面积平方米。第四章建设地点和建设条件第节建设地点拟建苑住宅小区位于市老城区，划定用地范围位于河以南路以东，大街以北，总占地面积亩。由于本项目是根据区域规划定点而确定，该区地址没有其他可比选方案。本区建设地点具有如下特点场内此前为城市规划住宅用地，除区内有部分建筑物需拆除外，无其他影响建设障碍物，待资金及配套条件落实后，可立即着手进行开发建设，政策上也没有明显障碍。水电气暖通讯设施等供应便利且有保障，交通基础设施条件良好。该地块地处市区，交通便利北枕泰山，景色秀美。地块周边有科技大学现代中学解放军八十八医院，文化气氛浓郁，生活条件便利。地块远望泰山，近靠河与公园，人与自然和谐共处。是适宜于居住良好生活环境。同上原因，项目区周边定范围内今后不会出现工业及其他污染源，环境条件有望进步得到改善。第二节建设条件气象市地处东经，北纬之间，属暖温带大陆性半湿润季风气候区，春季干燥多风，夏季高温多雨，秋季天高气爽，冬季寒冷少雪。具体气象资料如下气温市属暖温带半湿润大陆性季风气候，春季干燥多风，夏季高温多雨，秋季天高气爽，冬季寒冷少雪。年均气温。月份最高，平均在之间，最高极端气温月份最低，平均，极端最低气温。年积温。山下平原高于山上，平均温差，泰山顶极端最低气温相对湿度月份最小，为月份最大，为。年均无霜期天。降水由于受地貌影响，区内年均降水量东部大于西部，山区大于平原。泰山顶气象站年均降水量为毫米，比山下气象站多毫米。年最大降水量在北部山区，年曾达毫米。年中，月份降水量为最小，平均毫米月份降水量最大，般在毫米以上其中泰山顶降水量多达毫米，约占全年降水量以上。冬季雨雪稀少，季降水量均在毫米以下泰山顶降水量毫米污染物排放，对周边环境不会带来明显影响。为确保场区本身环境卫生要求和不对周围环境产生影响，对上述污染源必须采取适当治理措施。环保治理措施生活污水本项目采用化粪池对生活污水进行处理，达标后经市政污水管道输送到污水处理厂。厨房油烟本项目在厨房采取通风排气措施，在炉灶上部设有带机械排风和油烟过滤吸排油烟机，以防止厨房油烟气味污染环境。生活垃圾本项目垃圾处理采用集中式垃圾中转站，组织专职卫生保洁人员统收集清扫，集中到垃圾中转站后，由城市环卫部门运往城市垃圾场集中处理。绿化良好绿化不仅能创造优美生活环境，而且在防止污染保护环境方面也具有特殊作用。本项目坚持点线面结合绿化原则，尽可能提高项目区内部绿化比率，采取乔木灌木和草坪高中低混植形式，构成立体绿色空间，充分发挥绿地防护活动功能和改善生态环境作用，以保持场区环境优美整洁。三环境影响评价本项目属居住设施建设，其污染源很小，且污染物排放量也很少，产生少量生活污水厨房油烟生活垃圾经处理后，完全可以达道环境保护要求，不会对周围环境造成污染。第二节节能本项目拟采用以下节能措施建筑节能通过节能综合技术措施，在节能投资不超过建设投资前提下，达到项目节能目标。从建筑体型平面布臵窗墙建筑装修色彩上考虑节能要求利用厚节能型模数砖增加外墙保温隔热效果采用塑钢中空密封窗及保温密封门，减少门窗散热采用水泥聚苯保温板解决坡屋面保温问题。所有设备选用符合国家有关规定节能型设备，不在国家已公布淘汰机电产品之列。电器设备选用新型高效节能型，并采取电容补偿，提高功率因数，减少电损耗。卫生间采取节水措施，并选用节水型卫生洁具，以节约用水。灯具以节能型为主，以节约电能。采用新型节能墙体材料，并推广采用新技术，新工艺，以节能降耗。另外，管理机构应加强管理，完善各种规章制度，按期对各类设备管道器具等进行检修，减少跑冒滴漏现象，以减少不必要浪费。第七章物业管理为适应现代城市居民生活需要，本项目建设完成后拟设立物业管理机构或委托有实力物业公司进行日常管理，