新建政府保障性住房项目可行性投资论证建议报告doc文档（86页）

从年提出建立保障性住房制度到年出台相关管理办法，已有数年光景。

截至年底，个地级以上城市中，有个城市实施了廉租住房制度，占地级以上城市。

虽然各地结合实际情况，积极推进廉租住房制度建设，取得了初步成效，为改善城镇最低收入家庭住房条件发挥了重要作用。

成都市政府从年开始启动廉租住房工作，到年实现了廉租住房租金补贴应保尽保。

同时，大力建设经济适用房。

在此基础上，逐步扩大廉租房和经济适用房制度覆盖范围，力求形成覆盖城市中低收入及四川省迅达工程咨询监理有限公司第页共页以下水平家庭基本住房保障制度。

截至年底，累计解决城区万多户中低收入及以下水平家庭住房问题，占城区住户总数以上。

年成都市政府适当提高租金补贴标准，加大公共住房保障力度，落实亩土地，建设万平方米廉租住房。

从年月开始，成都市政府率先在全国范围内推行零租金优惠政策，为成都市城区万余户低收入家庭解决了住房问题。

虽然成都市廉租房和经济适用房制度建设发展迅速，已在多个区域建成保障性住房，但是仍然还有许多住房困难家庭亟待解决。

目前成都市廉租房和经适房数量还不足以解决这部分群众住房问题，因此加快廉租房和经适房建设是非常必要，它是落实和完善成都市公共住房保障体系重要手段。

四项目建设必要性最近，加大社会保障性住房建设力度，成为各地两会商讨议论热门话题。

各地政府官员对此纷纷表达了决心和信心，有还提出了明确目标和实施措施。

可以预见，大力加强社会保障性住房建设，将成为各级地方政府工作今后个时期重头戏。

这对于在房价高企重压下低收入家庭来说，无疑重新燃起了拥有自己席之地希望。

解决低收入家庭住房问题是政府应切实负起责任我国住房制度改革确立了房地产市场作为住房资源配臵主渠道，但低收入家庭由于支付能力不足，难以通过市场自行解决住房问题，被排斥在市场之外。

在住房资源配臵中，既要充分发挥市场机制作用，也要积极发挥政府保障作用，个完善住房制度必然是由市场机制和住房保障制度有机构成各负其责制度。

因此，住房问题需要政府介入，通过建立住房保障制度，保障低收入家庭基本居住权，解决住房上社会问题和公平问题。

从些市场经济国家解决住房问题经验看，住房保障是政府重要四川省迅达工程咨询监理有限公司第页共页职能之。

政府通过安排定财政资金支持住房保障，运用多种政策手段给予低收入群体不同保障支持力度，帮助低收入群体获得基本住房。

如英国政府扶持非赢利组织兴建普通住宅和对低收入者租金补贴，近年来每年直保持在占以上，占政府公共支出左右。

目前，我国部分地方政府重视房地产市场发展对本地经济拉动作用，但忽视了住房保障是政府不可推卸重要责任。

截至年，全国个地级以上城市中，仍有个城市尚未实施廉租住房制度，仅有个省自治区直辖市通过签订目标责任书等方式，将廉租住房制度建设纳入对市区县政府目标责任制管理和明确了最低收入家庭住房保障目标及具体考核办法。

因此，政府要切实负担起应负之责，尽快完善住房保障制度。

构建和谐社会要求关注低收入群体住房问题党十六届四中全会提出了构建和谐社会，要求按照民主法治公平正义诚信友爱充满活力安定有序人与自然和谐相处要求，加快推进和谐社会建设。

社会保障是保持社会稳定和实现社会和谐托底机制，如果广大人民群众可以享有可靠社会保障，就可以安居乐业。

住房保障制度是社会保障制度重要构成部分，因而，建立完善住房保障体系，改善低收入家庭居住条件是构建社会主义和谐社会保证社会稳定重要方面。

当前房价过快上涨使住房保障制度建设更具紧迫性近两年，我国部分城市房价处于高位上涨阶段，房价上涨越快，住房保障矛盾越突出，对住房保障需求越迫切。

当前，由于住房保障制度不够健全，即便是低收入群体，也只能通过市场解决住房问题。

低收入群体住房问题随着房价持续攀升而日益凸显，尤其在些特大城市和大城市，低收入群体住房支付能力和房价之间差距呈逐步扩大之势。

四川省迅达工程咨询监理有限公司第页共页第三章项目区域现状和规划成都市概况成都市是四川省省会，是全省政治经济和社会活动中心，是中国西南地区重要发达城市，中国特大城市之，同时，还是国务院批准西南部地区三中心两枢纽重要城市，在中西部之间起着承上启下作用。

近年来，成都市连续被评为全国最佳旅游城市全国最佳森林城市。

年，成都市被国务院批准称为全国统筹城乡改革配套试点城市。

城市性质及规模成都市是四川省省会，中国副省级城市之，四川省政治经济文教中心，国家经济与社会发展计划单列市，也是国家历史文化名城。

年被国务院确定为西南地区科技商贸金融中心和交通及通信枢纽，综合实力西部第。

成都市辖区市县，面积平方公里，全市户籍人口万人，常住人口万人。

成都市中心城区面积平方公里，目前建成区面积约平方公里。

未建成区域平方公里属于规划建设用地，平方公里为非建设用地。

二自然条件地理项目区域位于成都市区位于成都平原东部，平均海拔约米。

成都平原是我国西南地区最大平原。

地势西部略高东略低，属典型内陆地带。

平原及台地构造上属成都坳陷，区域地质稳定性般良好，主要工程地质问题是局部地带区域稳定性，裂隙膨胀土，砂土液化，软土层地基及台地边坡稳定性。

气候成都属亚热带季风气候，具有春早夏热秋凉冬暖气候特点，年平均气温摄氏度，年降雨量毫米左右。

气候个显著特点是四川省迅达工程咨询监理有限公司第页共页多云雾，日照时间短空气较为潮湿。

成都雨水集中在两个月，冬春两季干旱少雨，极少冰雪。

水资源成都市有岷江和沱江两大水系，又有举世文明都江堰灌溉工程，河网密度公里平方公里，水资源充沛，多年平均年径流深毫米，年径流总量亿立方米。

目前，成都市建立了多个污水净化设施，污水处理厂个，日处理总规模达万吨。

城区及临近河段污染物浓度总体上已呈下降趋势。

年，中心城区成都市中心城区污水处理规模将新增万吨天，五城区含高新区污水处理率将达到以上。

交通成都交通经过多年建设和发展，以公路铁路和航空运输为主四通八达立体交通网络体系已基本形成，市域综合交通网络及场站体系正日臻完善。

成都是全国个公路主枢纽城市之，也是四川省高速公路网重要支撑点。

过境国道主干线有三条，国省干线公路条，已建成环射状市域高速公路网，总里程达公里，辐射成都以上国土面积全市公路总里程年达到公里。

中心城区现有城市道路公里，道路面积万平方米，人均道路面积达平方米人。

旅游成都旅游资源得天独厚并具鲜明成都特色是人文景观多。

全市现有人文景观处，全国重点文物保护单位个，省级文物保护单位个。

二是自然景观全。

三是旅游资源分布相对集中。

四是成都旅游地理位臵十分优越。

三城市社会经济现状与发展成都致力于创建中国中西部创业环境最优人居环境最佳综合实力最强现代特大中心城市。

成都已形成了电子信息机械食品医药和化工等六大支柱产业，形成了竞争力较强家具和鞋业产业集群。

成都四川省迅达工程咨询监理有限公司第页共页市被连续被评为中国城市综合实力强，综合实力排中西部地区前列。

近年来，成都市国民经济快速增长。

年全市实现地区生产总值亿元见图，比上年增长。

其中第产业实现增加值亿元，增长第二产业实现增加值亿元，增长第三产业实现增加值亿元，增长。

二三产业比例关系为。

按常住人口计算，全市人均生产总值达元约美元。

成都市城市建设成效显著，中心城区水环境综合整治工程旧城改造城中村改造等批重大建设项目顺利推进，城市功能不断提升公用事业服务能力不断增强自来水供水总量达亿立方米，生活用水日供水能力万吨。

成都科技实力雄厚，已成为中国西南地区综合实力第强市。

年末全市户籍人口万人，比上年末增加万人常住人口万人，增加万人。

人口自然增长率为全市符合政策生育率为。

城市居民人均可支配收入元，增长农村居民人均纯收入元，增长。

二锦江区概况濯锦之江，源远流长，以闻名千古濯锦之江冠名锦江区，地处成都市东南部，位于国务院批复成都市总体规划城市向东向南发展重要开发建设区域。

区域面积平方公里，常住人口万人，辖个街道办事处和个乡。

区内平均海拔米，其西北部地势平坦，为成都市商贸繁华区域，东南多为浅丘，为两高优农业发达城郊，年平均气温，年降雨量毫米。

辖区内有著名春熙路盐市口商业区，是成都市最繁华中心城区。

三项目周边概况本项目位于三环路外侧，属城乡结合部，近年来，随着城市建设进程四川省迅达工程咨询监理有限公司第页共页加快和城乡体化新居工程推进，农村人口逐步向城镇转移，城市化进程进步加快，居民生活水平得到迅速提高，区域面貌得到极大改观，房地产物流等产业发展迅速。

四川省迅达工程咨询监理有限公司第页共页第四章需求分析与政策保障需求趋势住房是人们基本生活需求，是民生之需。

在城市居民中，低收入家庭对住房需求最为迫切，用经济学语言来说，这部分群体对住房需求是刚性需求。

然而，随着我国经济和房地产市场快速发展，房价上涨较快，部分中低收入人群住房保障问题逐渐显露出来。

为解决房地产市场存在种种问题，近几年从中央到地方各级政府部门出台了系列政策，通过规定平方米以下中小户型建设比例加大住房保障从紧货币政策等政府调控和完善市场机制手段稳定房地产市场，尤其是住房保障这个带着浓厚民生意味词，在成为了个被提及率几乎最高词汇。

发展需求。

从当前城镇化发展趋势来看，随着人口向城镇集聚，也包括既有农村重点集镇，他们在国家城镇化发展过程中，逐步从传统农业型转化为城镇型这些居民，总体上来讲城镇地区住房需求是在不断加大，这是个需求总发展趋势。

过去遗留问题。

在发展过程中，不仅有人口集聚以后住房需求。

实际上在前年城镇化发展过程中，是欠帐，在改革开放之后才开始城镇化发展新机制新步伐，城市建设水平才逐步提高。

实际上在年代年代建设房子，甚至之前有很多房子，包括现在正在进行老旧房屋改造，都是过去遗留下来。

人标准和方法计取。

施工图审查费按工程费用计取。

工程监理费按国家发改价格号文件规定标准和方法计取。

工程招标管理费及代理服务费按按国家计委计价格号文件规定标准和方法计取。

二投资估算本项目建设投资约万元，其中第部分工程费用万元，第二部分工程其它费用万元含土地费用万元，第三部分基本预备费万元，第四部分建设期利息万元。

详见附表。

四资金来源本项目建设资金来源有资本金和银行贷款，其中项目资本金万元，占总投资额建设期贷款万元，占总投资。

四川省迅达工程咨询监理有限公司第页共页第十三章财务分析财务分析依据和方法按照国家政策和现行财税制度国家发布项目可行性研究报告内容和制度以及有关技术经济指标经济参数价格及收费标准。

二项目财务分析范围及相关处理本财务分析以保障性住房可出售部分为范围，不包括廉租房和地下停车位等。

项目建设投资分摊本可研报告对项目建设投资进行了估算，本财务分析以综合单价作为开发成本主体。

三基础数据项目期限本项目为保障性住房开发，政策性强，销售风险和可变化因素少，确定项目期限为年包括项目建设期年。

税率本项目为房地产开发项目，依据相关政策，计算税种及税率，其中营业税城