新建日用品超市项目可行性投资论证建议报告word文档（存档）

国内名优新特产品和三资企业产品在市场竞争中显山露水，纷纷进入消费品市场，极大丰富了市场供应。

为确保名优产品供应，现代超市专门设立了采购中心，负责现代超市商品统采购，由于现代超市市场采购力较强，进行商品统采购可使商品采购成本大大降低。

同时采购中心负有对消费者需求商品进行市场分析职责，因此现代超市商品品种构成符合消费者消费与购物倾向。

本项目所需国外商品将通过现代超市国外配销网络进行采购，本项目具有较强商品供应优势。

现代超市商品销售优势现代超市在经营上具有大批量销售和小批量销售兼顾特点，无论是零售商还是个体消费者，均能在现代超市购得其所需各种商品包括食品非食品等。

商品价格低廉品质优良商品繁多，成为现代超市广受欢迎关键因素。

同时本项目引进现代超市超前服务理念和先进管理模式，本项目具有较强商品销售优势。

从以上分析中可以看出，地区投资环境和消费环境较好，再加上现代超市优质服务和先进管理模式，现代超市具有较强市场竞争优势，市场发展潜力较大。

三县商品房现状与市场需求县住宅建设速度加快，城市居民人均居住面积年达到了平方米。

但商品房住宅在居民住房中所占比例不大，家庭每户总建筑面积还比较小。

从城市居民住房构成现状来看，商品住宅市场蕴藏着巨大需求潜力。

根据有关市场调查资料，目前有市民住房是单位建房，约占属房改房，占是私房，只有住房是居民购买商品房。

从以上现象可以看出，目前商品房在市民住宅构成中所占比例仍然很小，商品房消费潜力和商品住宅市场空间很大。

随着住房制度改革进步深入，住房分配货币化，住房消费信贷扩展和住房二级市场开放，商品住宅将成为居民主要住房来源。

再从每户住房总建筑面积来看，目前居民住房平方米指建筑面积，下同以下占，平方米占，平方米占，平方米占，平方米和平方米以上分别只占和，有近家庭住房面积在平方米以下。

随着居民生活水平提高，收入增加，部分高收人人群要求住房宽敞舒适功能齐备及居住环境典雅，每套住宅面积在平方米以上住房户数将比现在有较大幅度地提高，住房升级换代蕴藏巨大消费潜力。

第四章项目选址与建设条件选址原则应具备较好工程地质条件和水文地质条件。

应方便群众，交通便利。

周边宜有便利水电路等公用基础设施。

应环境安静远离污染源。

应远离易燃易爆物品生产和贮存区高压线路及其设施。

二选址条件地形地貌与环境条件公用设施齐全，道路畅通。

供水供电通讯等基础设施配套。

交通条件靠近主要干道公路附近，交通极为方便，为项目区提供了更为快捷交通条件。

三项目选址生活用品超市建设项目拟建于县经济开发区，该项目坐落在居民集中区内，地理环境比较优越。

四建设条件项目区自然条件优越气候特征县地处北温带，属北方型大陆性季风气候，气候温和，四季分明，光照充足，日照时数小时，日照度为，无霜期天。

气候条件年均气温极端最高气温极端最低气温年均相对温度主导风向东北风年均风速风压年最高降雨量年均降雨量日最大降雨量最大动土深度地震烈度度水文地质条件市县东西有寒武奥陶系地质构成。

山丘平缓延伸两侧，其余均为平原，海拔般为，地势由西北向东南倾斜，地基承载力山前地带可达吨平方米。

地下水层多为石灰岩层隙间水，含水较丰富，最大冻土深宽厘米。

土壤状况项目区土壤类型分砂姜黑土和潮土大土类。

其中砂姜黑土成土母质为黄土性古河沉积物，分黄土淤黄土青白土和淤黑土个土种，占农业用地。

植被特点四卜镇区地处落叶阔叶林植被区，现有树种多个，分属个科，个属，其中乔木种，灌木种，藤木种，竹类种。

古稀珍贵树木有古柏古槐银杏等。

果树主要有杏桃核桃石榴蜜枣等。

农作物有粮棉油果菜药麻丝等，品种有多个，其中粮食作物主要有小麦稻谷薯类玉米高梁谷子大豆等，经济作物主要有棉花麻类烟叶等，油料作物有花生油菜芝麻。

社会经济条件好项目区所在地市地处苏鲁豫皖四省交界辖县三区。

气候宜人光照充足，是国家和安徽省重要粮棉畜禽蚕桑等农副产品生产基地。

市古称相邑相县别名相城。

自有文字记载以来历史已有多年，约年前原始社会末期，中国上古五帝之颛顼在现市府所在地相山建城。

是安徽省省辖市，地处苏鲁豫皖四省交界淮海经济区腹心，市辖三区县相山区杜集区烈山区和县，总面积平方公里，人口万人，其中城区户籍人口万人。

城市规划区面积平方公里，城市建成区已达平方公里，现有对大型现代化国有矿井，年原煤总产量达余万吨，年洗原煤能力万吨，出口个国家和地区，为中国五大煤炭基地之。

市以原煤为动力坑口发电，为华东电网主力军之，年总装机容量已达张万。

其中京沪陇海符夹等铁路纵横东西南北，条国道省道以及京福连霍南登高速公路穿境而过，离徐州观音国际机场公里，至连云港港口公里，是安徽省距深水港口最近城市。

符夹青阜两条铁路贯通境内。

符夹线北连陇海，南接津浦，有直快列车直达上海。

青阜线则经阜阳淮南直通省府合肥，远达皖南重镇芜湖。

随着旅游事业发展，又开通了至曲阜泰安连云港合肥等几十个城市远程班车。

青龙山河港已通航，并正在全力扩建。

在不久将来，从青龙山发出船只将经新沛河洪泽湖直通淮河长江黄河。

市现有多万亩采煤塌陷地自主开发，多万工程技术人员和技术熟练产业工人。

良好投资环境吸引了批批外商纷至沓来。

年月日市第十届人大常委会第次会议决定梅花月季为市市花，银杏国槐为市市树。

配套条件优越供电本项目用电由开发区变电所供应，以双回路为该项目供电，供电专线经电杆架空接入项目区变压器，供电可靠，项目用电，有关部门已同意供应，供电有保证。

通讯通讯由县网通公司提供统服务。

交通项目所在地地理位臵优越，省道从中经过，交通十分便利。

第五章经营规模本项目总体经营思路为准确定位特色经营树立品牌，以崭新合作方式取得合作成功。

表经营品种超市入选商品余种，经营品种分类详见表。

经营品种序号分类序号分类生鲜商品四非食品非技术奶制品家用五金面包工具糕点像制品自助熟食游戏及玩具肉类体育用品鱼类厨房与餐桌用品冷冻食品学习办公用品蔬果清洁整理用品干果南北货箱包珠宝二非食品非技术五大众消费品照相成品音像洗涤菜家具美容美发大家电清洁护理小家电小吃早餐通讯饼干三纺织品饮料烟酒男装团购品儿童用品内衣装女装鞋类家用纺织品消费对象表中低高收入群体。

服务区域以开发区为基础，扩展至全县范围及周边地区。

经营规模超市正常经营年达到零售额万元。

进口商品目录表序号商品名称备注鞋类钟表类化妆品护发用品护肤用品香水体育用品游戏及玩具大家电小家电学习办公用品箱包珠宝照相酒类其它第六章技术设备计算机管理系统合作公司将采用计算机管理。

计算机管理系统由公司总部电脑系统超市系统远程联网系统组成。

总部计算机配臵合作公司主要采用组主机系统或局域网系统。

这电脑系统将包括业务管理财务会计管理采购管理库存管理配货管理运输管理电子定货远程通讯综合统计信息管理和系统维护等模块，以适应连锁超市统进货统价格统调度和规模经营之需要。

由于超市公司已完成了总公司和采购中心电脑配臵。

超市有限公司成立后，将与合肥总公司连网，合用电脑系统，以便统配货，降低成本。

超市计算机配臵合作公司通过服务器，机局域网系统，利用服务器硬盘镜像双机热备份等措施，以提高数据安全性。

前台机把每笔商品交易情况直接接入后台服务器中，后台服务器能及时跟踪超市销售最新动态。

配送中心计算机配臵配送中心在功能上是个商品物流过程，下设多个仓库加工车间和运输车队。

其中，加工车间主要是对部分商品重新进行分割包装，使之更适应超市销售方式。

合肥主配送中心已完成了电脑配臵，本项目建立县分配送中心将与合肥总公司联网，合用电脑系统，降低成本。

县配送分中心主要配臵采购管理系统库存管理系统配送管理系统报表管理系统运输管理系统电子订货系统远程通讯系统等。

二其它设备考虑本项目特点，特别是项目建设方案，其它主要采购设备还包括中央冷暖空调监控报警系统自动喷淋灭火系统通讯设备计算机设备等。

项目主要设备采购清单详见表。

表主要设备采购清单序号项目名称单位数量主要参数来源冷水机组套进口燃气全自动无压热水锅炉台中外合资盘管及新风机组套中外合资冷却塔台国产监控报警设备套国产自动喷淋灭火设备套国产通讯设备套法国计算机设备及配件台进口日本热水锅炉台国产干式变压器个每台国产柴了进步确定项目可行性，需对不确定性因素对经济评价指标影响作进步分析，具体分析如下盈亏平衡分析盈亏平衡分析是种特殊形式临界点分析。

进行这种分析时，将投产后正常年份销售量作为不确定因素，求取盈亏平衡时临界点所对应销售量。

本项目采用生产能力利用率来表示，所使用测算公式为盈亏平衡点年固定总成本年效益年可变成本年营业税金及附加当负荷达时即可保本。

盈亏平衡图如下所示盈亏平衡分析图产量变化率金额万元销售收入固定成本总成本二敏感性分析在项目计算期内，对项目财务指标影响主要因素有销售收入经营成本固定资产投资等，就单因素变化对项目内部收益率净现值影响进行了测算。

表内部收益率敏感性分析表变动幅度销售收入经营成本建安投资根据上表数据比较分析，可以看出销售收入与经营成本敏感性较强，而建安投资敏感性相对较弱。

敏感性分析图如下图所示敏感性分析图不确定性因素变动幅度内部收益率销售收入经营成本建安投资本项目针对自有资金内部收益率指标，分析以上因素项目可盈利性影响，从分析中可知，该项目毛利率变化对其财务内部收益率影响很大，建议应在商品销售过程中十分重视成本内部控制及商品促销，以避免项目销售收入和成本支出出现较大负面波动。

六项目风险分析风险因素识别经分析，本项目风险因素有技术风险技术方面风险主要指项目采用先进技术和新营销技术应用上可靠性和适用性能等存在不确定性，可能给项目带来风险。

工程风险工程风险主要包括方案工程地质施工与工期等存在各种不确定性给项目带来风险。

环境影响环境影响方面风险主要指工程建设和运营期对周围环境等产生负面影响，致使项目不能顺利实施或需要增加大量投资进行治理等。

管理风险。

引进创业团队和新战略投资者，各方存在有效文化磨合项目组织设臵方案不适于本项目建设或运营，项目法人代表企业管理层不能胜任项目组织与管理等，影响项目实施。

投资估算风险投资估算风险主要来自工程方案变动工程量增加工期延长人工材料机械台班费及各种费率利率提高等。

融资风险。

本项目投资较大，资金是否及时到位，影响到工程进度，存在定融资风险。

政策性风险国家鼓励项目，所以项目政策风险影响很小。

社会影响风险社会风险是项目与所在地互适度可能出现问题，对社会各利益群体当地组织机构及当地市场文化环境带来负面影响，项目可能承担风险。

风险评估风险评估也称风险估计，包括风险损失程度判别和发生可能性估计两个方面。

般采用专家调查法层次分析法法蒙特卡洛模拟法等基本方法。

本项目仅以上述选取风险因素为风险对象，采用专家调查法。

经调查分析，本项目风险分析如表所示表风险分析表序号风险因素风险程度说明灾难性严重较大般技术风险工程风险环境影响管理风险投资估算风险融资风险政策性风险社会影响风险风险对策研究投资风险对策主要有以下几种风险规避风险控制