新征商业性房地产项目土地一级开发利用项目可行性投资论证建议报告word文档（定稿）

组团城市功能是侧重以物流为主体综合性组团，是全县行政次中心物流配送中心和商贸次中心，主要职能有行政办公物流服务商业服务高档居住。

区域规划发展方向为项目建设明确了目标。

项目区位条件县区作为县城东大门，基础设施与公共设施已基本完善，全县行政次中心物流配送中心和商贸次中心已初具规模，周边有长途汽车站教育设施医疗卫生设施，可以为广大客户解决交通就学就医等生产生活上难题。

随着火车北站建成，对外交通枢纽将更加便利，势必吸引跟多人流物流，形成个新人流物流集散中心。

该项目身处如此繁华商业中心，且与主要政治经济机关相邻，各种服务配套设施应俱全。

占尽天时地利人和区位优势，是难得投资和臵业所在。

我们将在拍卖过程中也尽量突出该项目所处地段优越性，突出标卖点，把最有利价值呈现给客户，突出产品优势与与众不同，最终为客户所接受。

第二节项目建设必要性分析县城总体规划实施需要按照县城镇总体规划，组团是全县行政次中心物流配送中心和商贸次中心。

总规明确为确保本规划能按照发展需要有步骤地得以实施，实现县城可持续发展目标，城市开发建设应坚持全面统规划，分期开发，分批建设，开发片配套片建成片收益片原则。

各单位和个人必须遵守总体规划，各项建设必须在总体规划指导下进行，不得违背总体规划规定。

该项目区域不仅属于组团范围，而且符合区经济发展和整体规划要求，满足政府社会目标，能实现土地合理利用，优化和整合土地资源，节约土地使用，提升周边土地价值，为火车北站启用与澧水二桥和扩建省道线通车提供完善配套功能保障。

促进区域经济发展需要近些年，全县每年接待国内外游客高达万人次，火车北站启用后，作为西北重要铁路枢纽工程，将会吸引更多国内外游客，各种类型需求也会随之增加，能带动地方消费水平，拉动地方经济增长，促进区域社会发展，而当前该区域范围内正缺乏这类型项目。

拟建项目是功能齐全设施配套商业性项目，是商旅文合整体定位，它是城市商业发展市容风貌和综合竞争力代表，具有较强辐射能力和带动能力，不仅能带动火车北站附近经济发展，还能积极推动整个区域商务中心商贸中心和社会活动中心等中心得发展，因此在人流如潮火车北站附近建设该项目是完全有必要。

推动城市建设提高城市品位需要面对新形势新挑战，县委县政府将紧紧围绕打造繁华舒适现代流新型城市目标，倾力打造火车北站亮点工程，努力建成展示建设水平标志性区域和体现发展方式转变示范性工程，推动城市建设上水平出品位生财富惠民生。

建成后项目区将形成以商业服务住宿餐饮以及文化娱乐为主体现代化商业活动区，是体现地域特征集中亮点，良好区域环境快捷方便交通适度商业规模合理规划布局新颖建筑形式以及健全配套功能，有助于提高区域成熟度，反映城市繁茂，体现高品质区域形象，成为凸现城市精神综合象征，提升区城市品位，为人们生产质量与文化生活水平提高创造条件，提高社会福利，对整个县城良好发展有着重要社会意义。

构建和谐需要随着体制改革结构调整等因素影响，县和其他城市样，失业待业人员增长速度和总量远远大于同期经济发展和就业需求，存在着严重就业岗位不足问题，形成目前巨大就业压力，隐藏着不和谐因素。

县委县政府坚持以人为本，大胆尝试建设和谐新路子，积极探索和谐建设新方法，通过改善就业结构增加就业机会，优化建设结构改善环境解决失业待业人员实际问题。

该项目不同于单纯以购物为主项目，它是构建和谐社会重要载体，是社会文明标志区域，它开发建设，可增加不少就业岗位，在定程度上缓解了就业压力，实现经济效益社会效益和环境效益统和城市可持续发展，为构建和谐做出贡献。

第三章社会经济因素与市场形势分析第节社会经济因素分析社会因素分析政策层面宏观调控年月日，中国人民银行发布了关于进步加强房地产信贷通知，对房地产开发贷款建筑施工流动资金贷款个人住房贷款和公积金贷款等方面做出了严格规定。

新政策出台对防范金融风险促进房地产金融健康发展起到了积极推动作用。

年月日，国务院正式向全国下发了国务院关于促进房地产市场持续健康发展通知，首次明确肯定房地产业已经成为国民经济支柱产业。

省政府和市政府也先后出台了有关文件，房地产业发展得到了政府部门高度重视，营造了房地产业更加宽松发展环境。

消费理念转型经济发展，居民消费水平提高，人们居住消费理念正在由生存型向舒适型方向转变，尤其是住房分配制度改革深化，从居者有其屋至居者优其屋，拓展住房需求量同时，也带动了商业用房需求量增长，需求量急剧增长成为推动我县房地产业发展重要动力。

其他层面作用方面是我县房地产经过了十多年发展，已具备了快速发展实力，尤其是企业资金实力增强提高了我县房地产开发水平另方面是外资进入我县房地产开发市场，在弥补开发资金不足同时也带来了全新经营理念，更新了房地产开发企业经营观念，促进了房地产开发水平提高第三是消费需求与消费水平提高也成为推动房地产业向更高层次发展重要因素。

区域经济因素分析年全县完成地区生产总值亿元，比上年增长。

其中，第产业增加值亿元，增长第二产业增加值亿元，增长第三产业增加值亿元，增长。

二三产业对增长贡献率分别为和，分别拉动经济增长个百分点个百分点和个百分点。

年完成县级财政总收入统计口径，指般预算收入和上划中央三税之和万元，比上年增长。

全县城镇居民年人均可支配收入元，增长，剔除价格因素，实际增长。

全县居民消费价格指数商品零售价格指数。

年末全县从业人员万人。

年内新增就业人员万人，其中新增城镇就业人员万人。

城镇登记失业率为。

年农村外出就业劳动力县外万人，在外务工总收入亿元。

健康稳定经济发展速度对项目建设有利。

第二节房地产市场形势分析当前市场现状我县房地产市场处于良好发展态势。

全年共批准预售项目个，预售面积万新报建项目个，开工面积万竣工项目个，竣工面积万。

从销售情况看，全年销售商品房套，销售面积万，销售金额达亿元。

据统计，截止到去年底，全县商品房存量房多套，空臵率仅为。

从销售价格看，多层商品住宅均价为元平方米，高层商品住宅均价为元平方米。

同年相比，平均每平方米上涨元左右，预计今年房价将上扬元平方米。

今年月份，全县销售商品房套，销售面积平方米，销售金额亿元，与去年同期相比增长。

到目前为止，全县共有在建和续建楼盘个，总建筑面积平方米，其中御龙湾三期平方米翰林苑四期平方米江南康城二期平方米宏宇国际平方米四季景苑二期平方米明珠四期平方米，亿利山居二期平方米。

今年以来，全县补报建项目个，宏宇国际二期建筑面积平方米，江南康城二期建筑面积平方米已开工未报建项目个，即邮政商住楼，华天居，财富广场，立新楼，总建筑面积平方米已取得土地使用权而未报建开工项目个，即东都华府约，和福楼站西路粮食局大米厂，楚榭东岸农机公司院内约，石储号地块澧水二桥南端平方米，宝峰嘉园，楚江医院地块，环卫处前侧地块。

当前市场基本特点供需总量基本平衡。

年，开发量在万平方米，销售量达万多平方米年，开发量在万平方米，销售量达万多平方米，存量房不到，供求基本平衡。

结构趋于合理。

从户型结构看，多数项目楼盘定位在中低价位商品房，面积般在平方米左右，满足了居民需求从消费结构看，消费比例趋于合理，消费对象主要是城市居民外出务工者个体工商户国家工作人员含公务员教师等，其中外出务工者购房比例达到左右。

楼盘品质不断提高。

近几年，形成了外地开发企业与本土开发企业公平竞争开发态势，互相取长补充短，提升了楼盘品质。

如御龙湾以打造环境取胜，翰林苑以满足市场需要取胜，明珠江南康城以创新开发理念注重环境美化取胜。

他们个共同点，就是不断创新开发理念。

④市场监管日趋规范。

近几年，房管局通过研究市场，从项目报建预售许可合同备案综合验收等几个重要环节严格把关，有效规范了房地产市场秩序。

我县商品房预销售管理预售资金监管住宅专项维修资金监管及合同备案工作都走在了全市前列。

特别是我县监管住宅专项维修资金已经超过万，照这样发展速度，再过年时间将突破个亿。

市场前景分析在当前经济迅猛发展，居民收入快速增加，人民群众安居乐业愿望更加迫切新形势下，县在不断配套完善城市基础设施，城市品位在不断提高，房地产市场日趋活跃，城镇居民居住条件得到较大改善。

但房地产需求仍有较大释放空间，房地产开发仍有较大发展潜力。

主要表现为是购买力增强拉动房地产开发。

随着经济持续增长，居民收入预期更好，消费能力更强，改善住房条件欲望更大，催生居民换房热情，导致我县房地产销售量增速要快于竣工量增速，形成了卖方市场。

二是城镇化加速推动房地产开发。

目前，县县城实行城三区体化发展，建成区面积达平方公里，常驻人口达万左右，全县城镇化率达。

按照县十二五规划，规划新老建成区面积约平方公里，规划人口万人，全县城镇化率达到。

按规划目标，今后年至少要新增万人，每年新增万人以上。

若按我县人均房地产面积平方米标准，每年房地产需求量在万平方米以上。

三是多元化投资带动房地产开发。

近年来，人们理财观念发生了较大变化，投资呈现向多元趋势。

特别是土地价格及建材价格上涨，提高了人们对现有房地产估价，也增加了对房地产价格上涨期望值。

部分人将个人储蓄投向了房地产，以期保值增值。

这对房地产市场发展将起到推波助澜作用。

总体上来看，今后几年内我县房地产市场空间潜力较大。

第四章项目策划投资估算与资金筹措第节项目用地布局与开发策略用地布局严格遵照县城总体规划，建立结构清晰设施齐全尺度宜人环境优美具有浓厚地域文化特色城镇生活空间，合理布臵各功能部分组合与构成，实行成片开发，统规划，分期实施，项目区配臵各项公共服务基础设施和定绿化用地要与项目建设同步进行，切实做到不影响城市生态环境，保证城镇建设可持续发展，适应今后发展要求，充分考虑现有环境污染源对用地布局结构影响，使城市内外交通布局结构协调致，城市用地结构和各项用地指标比例要体现城市性质要求等。

同时项目商都将获得平等竞争机会，取得土地使用权经营投资者将在县国土资源局和规划局建设局等有关职能部门管理与监督下，严格按照规划设计要求进行开发建设，并督促开发商早日建成高标准小区，使之早日受益，惠及被征地拆迁农民。

第五章经济效益与社会效益评价第节评价依据与原则评价依据建设项目经济评价方法与参数房地产开发企业会计制度新征商业性房地产项目规划控制性指标其它有关政策法规。

评价原则基于本报告为整体效益简单评估，故只进行静态分析遵循效益与费用口径致原则评价方法本报告以该项目土地开发作为研究对象，项目土地成本假定为次性投入。

第二节经济效益评价土地市场单价预测根据县城区和乡镇集镇规划区基准地价成果更新技术报告中县城区土地级别范围表及县城区基准地价图，确定该地块所在区域商业路段级别为级住宅区域级别为级。

通过对周边类似项目用地现场调查，选取收集相关样点资料并整理分析，计算得出，该地块所在区域商业门面平均楼面地价约元建筑平方米，住房用地平均楼面地价约元建筑平方米。

土地出让总收入商业门面地价平方米元平方米万元住房用地地价平方米元平方米万