新民洲新农村项目可行性投资论证建议报告doc文档（64页）

今年下半年国家对房地产市场进行更加有效宏观调控，出台了系列新政，对政府规范房地产市场管理力度进步增强。

年中国房地产景气总体呈调整趋势，供需快速增长同时增幅回落。

国家统计局四季度发布报告显示，我国房地产投资资金来源土地开发面积房屋施工面积等分类指数均比去年同期回落商品房空臵面积有所增长，统计显示，截至三季度全国商品房空臵面积亿，同比增长，其中商品住宅空臵面积万，增长土地供应减少，土地价格上涨，其中住宅用地上升迅速，导致房价上涨较快。

国家统计局发布信息显示，商品房平均销售价格上涨较快，由于宏观调控新政作用，使涨幅处于稳步回落状态商品房平均销售价格季度涨幅为，二季度为，而三季度为。

除了房屋销售价格涨幅回落以外，房屋租赁土地交易价格涨幅也都有不同程度回落。

虽然过热迹象依然存在，但并非整体过热，地区之间房价涨幅差异较大。

中东西部地区房地产状况存在显著差异，区域发展不平衡，北京和珠江长江三角洲地区房地产市场发展较成熟，中西部地区房地产市场发展较快，潜力巨大。

年全国房地产市场预测经济全球化给中国房地产市场带来新发展机遇。

十五期间中国宏观经济正处在新轮周期上升期。

宏观经济持续增长将激发中国房地产供求上升。

区域经济热点将带动房地产各区域市场发展。

人口增长速度呈下降趋势，但在年内住房购买人数依然会增加。

居民可支配收入增长，支付能力提升。

普通商品住宅依然占据主流地位，二手房市场将继续蓬勃发展，商铺发展视城市经济发展速度而呈现较大差异。

居民消费结构升级将带动房地产业需求增长。

房地产投资增长率和销售增长率增速将放缓，全国房价走势稳中趋降，但房价上扬动力仍然存在，段时间内仍会在较高位运行。

地产金融出现新形式，企业融资渠道趋向多元化。

优势企业群体知名度扩大外资进入加速。

区域性垄断竞争状态，区域性企业竞争激烈缺乏公认高知名度行业龙头。

民营股份制房地产企业将在竞争中不断壮大。

整体房地产市场运行良好房地产业快速发展，房地产开发企业迅速崛起。

但随着国家各项宏观调控政策出台，对开发企业资金实力资质要求将大大提高。

预计未来房地产开发企业将面临大洗盘。

中国经济发展非常快，加入世贸组织，很多人都看好中国经济，外资进入很多。

品牌化和专业化运作模式将成为整个房地产业发展方向。

同时，房地产融资渠道趋向多元化发展，房地产信托产品，房地产基金将逐步快速发展。

二手房市场将进步快速发展。

二手房政策逐步放开，二手房市场逐步规范，将促进二手房市场发展。

年上半年开始，随着建材价格局部下跌，但同时由于各地土地开发成本也明显地呈现上升趋势，预计年房地产价格将持续上涨。

年月份央行宣布从年月日起，商业银行城市信用社贷款利率上浮区间由以前最高扩大到。

此次贷款利率调整将针对房地产开发企业贷款装修贷款等贷款项目。

因此，贷款利率提高将对开发商资金实力要求更加严格。

年月，央行宣布从年月份对个人房贷贷款利率进行调整，但对非投资投机类购房以及信誉良好购房个人影响不大，因此购房需求增长仍将继续保持。

从全国房地产市场来看，全国房地产市场在投资持续增长新开工面积增幅持续攀升同时，房屋销售总量也在增长，空臵面积出现负增长，商品住宅办公楼商业营业用房销售势头均看好。

建设部专家称我国房地产业已经进入全面启动阶段。

房地产业出现这种全面启动态势是不是正常据建设部国家统计局有关部门人士以及部分房地产商认为，当前房地产业强劲增长有定合理性和必然性，增长基础比较扎实。

第，从房地产投资情况看，目前开发资金基本上是国内贷款企业自筹定金和预售收入三分天下第二购房主体发生了变化。

主要是老百姓购房增长迅速。

随着住房制度改革不断深化，住房金融发展，老百姓观念有了很大变化，买房在些城市逐渐成为时尚，这是房地产业健康发展基础。

房地产新政对房地产市场影响自去年五月十八日发布国六条，又于二十九日由建设部等九部委颁布关于调整住房供应结构稳定住房价格意见，在全国房地产市场掀起了场不小波澜。

这是继年月首次调高房贷利率起，特别是去年国八条出台后，又次对全国房地产市场全面具体宏观调控政策。

自多次加息后，国八条是国家对近年来火热房地产市场从宏观政策上加以调控，但政策措施对市场指向和操作性并不强。

这次国六条出台是对以往政策进行了详细全面具体要求，主要体现在产品结构调整，税收信贷土地政策调节，控制拆迁规范市场，解决中低收入住房困难，完善统计和信息披露等六个方面。

这次政策针对性更强，指标更量化，对表现在全国高温不下房地产市场，特别是个别发达地区算是下了场降温急雨，给希望走上持续健康发展道路中国房地产市场开了剂猛药。

日前权威机构对购房者进行了次随机调查，有计划购房者推迟计划，其中有将推迟到年之后以观市场后效。

以月日前后各两周进行成交比较，新政颁布后二级市场成交下降，三级市场买卖成交下滑，但租赁成交未受影响。

由此可见，新政实施对市场影响应该是非常明显，并不亚于去年国八条造成冲击，它对市场各方影响是深刻而深远。

二镇江市房地产市场走势分析镇江市房地产市场总体回顾年镇江市立项投资额亿元，与年相比增长，立项总面积万平方米，与年相比下降。

可见，年房地产开发立项面积较年略有下降情况下，开发投资额增长很快，说明影响房地产价格成本因素有了较大上涨。

年镇江市市区商品房销售合计万平方米，占竣工面积，和施工面积，其中住宅房销售合计万平方米，占竣工面积和施工面积，空臵年以上商品房占商品房竣工面积。

空臵年以上商品住宅房占商品住宅房竣工面积。

说明年商品房级市场较健康。

年上半年房地产开发立项投资总额度持续下滑，三季度开始在低水平上略有回转，四季度冲到亿元，与年相比同比增长。

说明在国家房地产开发投资宏观调控政策影响下，到年四季度开发商适应了市场些变化，市场也逐步回暖。

年市区商品房销售合计万平方米，占竣工面积和施工面积。

其中住宅房销售合计万平方米，占竣工面积和施工面积，空臵年以上商品房占商品房竣工面积。

空臵年以上商品住宅房占商品住宅房竣工面积。

年商品房销售市场逐步由期房销售型转向现房销售型。

年四季度城西北片均价为元每平方米。

镇江市房地产市场现状年月，镇江市房地产市场相对稳定。

从供应量来看，本月商品房批准预售套数比上月明显下降。

从销售量来看，本月商品房备案套数与上月相比有所上升。

年月至今，商品房销售价格稳步上涨。

房地产市场供销前景良好。

相对于全国部分城市房地产市场中仍然存在着价格上涨过快现象，我市政府及有关部门采取多项措施，有效保证了房地产市场健康稳定发展。

镇江市年月般性商品住房供销情况不含政策性住房及联排叠加别墅区域户数套面积万平方米均价元平方米可售备案可售备案挂牌成交市区算术均价加权均价主城区算术均价加权均价城中中心区次中心区东片东南片西南片西片城东北片南片城南东片西片城西北片中片南片丹徒片区大港片区谏壁片区年月镇江市商品房供销情况简析房地产供销总量不含政策性用房供应情况月份，市区商品房累计批准预售万平方米，较上年同期增长。

其中，商品住宅累计批准预售万平方米，同比增长。

月份，市区商品房批准预售万平方米，比上月下降。

其中商品住宅批准预售万平方米，与上月环比下降。

截止月末，市区商品房月末累计可售面积为万平方米，较上年同期增长。

其中，商品住宅月末累计可售面积为万平方米，同比增长。

销售情况月份，市区实现商品房累计合同销售万平方米，较上年同期增长。

其中，实现商品住宅累计合同销售套，合同销售面积万平方米，销售套数与上年同比增长，销售面积同比增长。

月份，市区实现商品房合同销售万平方米，与上月环比增长。

其中，实现商品住宅合同销售套，合同销售面积万平方米，销售面积与上月环比增长。

商品住宅成交量月度走势情况如下图分析月份，我市商品住宅实现合同销售面积排名前五位项目，分别为大港片区常州伟业房地产开发有限公司镇江新区分公司开发港南花苑，城中东片无锡红豆臵业有限公司镇江分公司开发香江花城，城中西南片镇江常发臵业有限公司开发华都名城，城中东片镇江维科臵业有限公司开发江山名洲，城东南片江苏沃得房地产开发有限公司开发沃得雅苑。

供销对比情况月份，市区商品住宅面积供销增量比为，较今年月份各月算术平均值有所下降今年月份平均值为。

年月年月市区商品住宅面积累计供销比为，与去年年月份供销比相对有所上升。

月份，商品住宅去化周期为个月。

注去化周期期末累计可售套数近年月均登记销售套数下图为今年各月商品住宅供销增量比走势情况商品住宅供销结构不含政策性用房不同面积段商品住宅供销情况月份，从不同面积段户型结构来看平方米以下商品住宅，按面积分，其批准预售量月末累计可售量实际登记销售量所占份额分别为面积比较去年同期分别上升个百分点，上升个百分点，上升个百分点。

平方米以下商品住宅，按面积分，其批准预售量月末累计可售量实际登记销售量所占份额分别为面积比较去年同期分别上升个百分点，上升个百分点，下降个百分点。

平方米商品住宅，按面积分，其批准预售量月末累计可售量实际登记销售量所占份额分别为面积比较去年同期分别上升个百分点，上升个百分点，下降个百分点。

平方米以上商品住宅，按面积分，其批准预售量月末累计可售量实际登记销售量所占份额分别为面积比较去年同期分别下降个百分点，下降个百分点，上升个百分点。

月份，从不同面积段户型结构来看平方米以下商品住宅，按套数分，其批准预售量实际登记销售量所占份额分别为。

按面积分，其批准预售量实际登记销售量所占份额分别为，批有计划地进行，如果市政配套建设不能满足房地产开发项目建设进度，将会极大地影响房地产开发项目开发成本和开发进度。

其它政策性风险房地产开发政策性风险包括政治环境战争与社会动荡国家和城市产业政策土地使用制度住房制度改革金融政策环保政策建筑管理安全管理有关条例和法规房地产开发过程各项审批手续以及房地产产权纠纷和房地产交易法律问题等。

以上风险因素均会在不同程度上影响本项目经营。

二主要风险之对策针对经营风险对策对原材料设备供应风险对策本项目拟加强对原材料设备采购力量，直接从生产厂家购货，减少中间环节，与生产厂家建立长期稳定合作关系，降低原材料设备采购价格。

对土地风险对策开发公司将继续深入开展项目前期有关调研工作，加强与当地有关部门沟通和联系，充分了解镇江城市规划发展方向，以避免规划调整风险。

针对本项目，开发公司将抓紧进行项目申请及方案设计报审等工作，并根据自身发展战备资产规模和开发进度，有计划有步骤地进行开发。

对房地产项目开发风险对策针对房地产项目开发风险，本项目将在进步提高项目决策科学化前提下，方面控制项目开发周期，均衡项目开发周期另方面，以质量标准体系和计算机化管理为手段，进步提高管理水平，使开发周期进步缩短。

从而进步提升公司房地产开发方面核心竞争力。

对产品质量风险对策针对产品质量风险，本项目拟采取以下措施在项目前期高度注重市场调查和目标顾客群体分析项目主题策划，使本项目开始就能够开发出适销对路物业。

严格选择设计施工合作单位。

施工单位选择采用招标选择方式，并且在投标资格