新郑月季新城项目可行性投资论证建议报告word文档（16页）

面对各种机遇降临，新郑市提出年目标增长，达到亿元，城镇居民人均可支配收入增长，达到元继续出台系列优惠政策，鼓励外资在新郑投资办企业，新签约或开工个万元以上大项目。

新郑市以历史文化为依托，搞好历史文化资源研究，挖掘和开发建设文化新郑加强生态环境保护，坚持生态保护与污染防治并重，建设生态新郑完善使用体系，落实各项政策，建设信用新郑强化社会综合治理，全力维护社会稳定，建设平安新郑。

统筹发展各项事业，努力构建和谐社会，从而促进新郑市各产业健康发展，保证经济持续稳步增长。

综合评论总看来，新郑市经济现状在全省县市中处于前列，随着国家中部崛起战略实施，新郑获得了持续快速发展机遇，居民消费信心和消费能力均得以保证，市场对商品住宅有足够消费能力支撑。

二新郑市房地产整体环境分析新郑市房地产市场分析年以前房地产市场分析新郑市商品住宅形式在年以前直维持在老城区以传统独家院落陈旧套房私人建筑小型多层低矮平房等为主。

而套房价格均价仅在元左右徘徊。

究其原因土地价格较低，管理不规范。

土地作为稀缺性资源，政府没能做好土地供应长期规划。

单位和个人可以以很便宜价格取得土地，这导致土地市场相对混乱。

住宅以零星分散建设为主，不注重整个小区环境园林文化物业配套方面建设。

消费观念和居住观念较传统，许多市民不愿购房置业，而喜欢买地自建，喜欢在老城区内消费，对居住环境要求不高。

房地产整体市场现状分析年以来，新郑市房地产整体市场展示出蓬勃发展势头，主要表现在规范房地产开发，改善投资环境，房地产开发逐渐开始具备规模化品牌化品质化绿色化健康化等特征。

扩大城市框架，实施东扩北进，大大改善城市对外交通状况，提高城市对周边地区辅射和带动力，从而提升城市地位，带来更多农业人口和市外人口涌入新郑，进步提高新郑房价。

随着外地房地产投资商以及本地大型民营企业集团纷纷进军房地产，新郑市房产市场整体规模和开发水平迅速提升。

房地产发展趋势分析从上述分析来看，新郑市房地产在全省县市中还处于中等水平，但发展势头之强劲，开发水平提升之快，已得到市场认可。

随着整个市场日益健全和规范，消费市场在不断扩大，消费者也日趋成熟，具备可开发大规模住宅小区市场基础。

新郑市部分主流项目分析项目览项目名称位置开发商住宅类型多层均价元占地面积亩滨河帝城新郑烟厂大街金源房地产多层别墅兴弘花园新郑溱水路中段郑州市兴弘贸易有限公司新郑正弘房地产有限公司多层别墅丽都花园新郑新建北路中段郑州市宏基房地产有限公司多层鑫源花园金城路中段鑫源房地产开发有限公司多层分析点评滨河帝城该项目是新郑市首家滨水生活社区，紧临郑风苑公园黄水河，位置独特，交通便利。

小区规模较大，整体设计匠心独运，色彩明快典雅高贵。

小区以多层住宅为主，兼有独栋联体别墅，期开发已基本结束。

经过大力宣传，在市场上激起强烈反响，项目销售至今已达以上。

兴弘花园该项目是由新郑本地富商投资兴建，位于新郑市溱水路中段，紧邻黄水河，交通方便，小区容积率低绿化率高，配套设施齐全如会所中心广场天然气暖气智能华物业等，且建筑形态外观漂亮，私家花园占地面积大，统种植，目前销售状况良好。

丽都花园该项目位置优越，交通便利，文化氛围浓厚，与轩辕故里步行街汽车站炎黄广场等谣相呼应，属于老城区周边生活配套齐全，期项目已是现房，更有利于销售工作开展。

鑫源花园该项目离市中心较近，交通方便，配套设施齐全，经营方式灵活，可以出让土地定向开发自行建设等，价格便宜有利于占领市场。

综述较之早期住宅小区规模开发项目，目前新郑市房产主流规模小区项目更加注重人与自然和谐统，对建筑设计配套设施有精益求精要求，同时辅助以优质服务做后盾，渐渐形成城市住宅景观社区文化创新等协调致开发思路。

目前，新郑市房地产主流项目价格多层在元，与省会郑州相比，价格仍有较大上升空间，就整个新郑市当地市场反映来说，商品房价格也会持续攀升。

月季新城项目无论在品牌知名度，物管质量还是开发商经验上都具备竞争力。

除此之外，羚锐集团早期进入新郑市投资制药企业和市政工程等，直得到了政府部门大力支持。

随着企业和品牌不断发展壮大，政府部门和广大市民对企业业绩给予了充分肯定，同时公司也积极投身公益事业回馈社会，形成了良好互动关系，为企业业务拓展市场认可搭建了有利社会平台。

因此，我们可以判断，凭借充分社会资源和清晰社会文化主流，牢牢抓住园林景观，规模开发两大要素，加之得天独厚地理位置，月季新城项目已经具备了进军新郑市主流房产市场所有先决条件。

第四部分项目价值分析该部分重在从项目自身条件出发，分析其建设理论价值。

项目地块素质地理位置本项目地块位于中华北路东侧，为居住用地。

地块北面为郑韩故城公园所环绕，规划中有铁路铁二路与中华北路和双拥路连接。

地形地貌本项目地块属平原微丘地貌，北高南低，最大高差约。

地质情况资料显示项目所在位置地质条件较好，能够满足住宅设计要求。

二政府规划该地块规划为类居住用地，是新郑市北扩规划中生活居住社区部分，其控制性指标是该地块高舒适度居住环境保障。

项目主要控制性技术指标地块面积约亩使用性质居住容积率绿化率建筑密度三周边交通及未来发展状况项目所在区域是新郑市北扩规划中重点建设发展居住片区，其道路交通状况对于整个规划区发展具有不可忽视影响。

规划区及周边交通现状该规划区西侧中华北路为米宽城市主干道，通往最繁华人民路南侧有条道路等级较低，现已考虑重新规划。

交通发展前景规划中道路已编入新郑市总体规划，预计在年月份开工建设。

规划中双拥路临项目东侧围墙规划中铁路打通了项目南面道路与双拥路相交规划中铁二路与环城路相交，使项目北面与郑韩故城公园隔路相望。

同时，重新改造中华北路与新密铁路立交桥，新增双拥路与新密铁路平交道口。

综述项目所在地交通现状虽不甚理想，但随着规划区建设步伐加快，其交通改善完善指日可待，必将为本项目带来巨大价值和经济利益。

四周边配套及未来发展状况周边配套现状目前该地区有新郑市重点中学新郑二中，新郑市骨科医院和小部分居民区，周边配套尚不完善。

周边配套未来发展状况规划中小太阳幼儿园正在建设，以及环绕郑韩故城公园公共绿地和垃圾站变电站等也即将随道路交通起开工建设。

综述项目周边规划配套完整，满足大型居住社区需要，且各项配套优化配置足以匹配小区居住要求。

五价值判断有利条件地块位于新郑市城市规划区核心区，且北依郑韩故城，优越地理条件形成稀有人文景观，类似地块在主城区中当属凤毛麟角。

地块本身为平原微丘地貌，有利于建造出风格鲜明具有特色园林式小区。

政府大力支持，新房地产项目进入，为该区带来更美好开发前景。

整个区域开发尚在起步阶段，有利于整体规划和建筑形态统设计，打造现代新颖新城区。

不利条件目前地块所在区配套尚未完善，加大了开发工作不可预见因素。

项目距离新密铁路线较近，且有条粮食铁路专用线从项目西侧经过，不利于高端客户开发。

价值描述开发商品牌形象。

羚锐品牌在新郑市具有较高知名度及良好品牌形象，羚锐房产以稳健作风，打造精品理念和人文特色居住风格必将有利于提升月季新城文化价值。

根据地块情况，配合新郑市特有古都文化，可有针对性对项目进行策划创新推广。

随着市政配套工程开工建设，整个项目区域面貌将会焕然新。

届时，项目开发时机成熟，项目升值潜力巨大。

第五部分总投资估算总投资估算编制依据地块控制性规划所确定指标。

工程建设费用按国家及新郑市现行有关政策文件规定计取。

设备价格按新郑市现行价格进行调整。

羚锐房产以往开发经验估算。

估算说明前期费用土地费万元含征地拆迁出让等费用设计费用万元前期规费万元前期费用共计万元建设费用建安费用万元景观建设费用万元含园区景观道路绿化围墙大门等配套设施设备费用万元电力设施地下管网安防系统智能系统园区共用设施等。

建设费用共计万元。

销售费用万元销售收入管理费用万元含财务费用办公费质监费等不可预见费用万元建安费用项目总成本约为万元。

二资金筹措本项目建设资金将来源于开发商投资商自有资金，建设资金将通过申请银行或机构贷款解决。

第六部分经济评价评价依据和原则依据国家颁发建设项大改善城市对外交通状况，提高城市对周边地区辅射和带动力，从而提升城市地位，带来更多农业人口和市外人口涌入新郑，进步提高新郑房价。

随着外地房地产投资商以及本地大型民营企业集团纷纷进军房地产，新郑市房产市场整体规模和开发水平迅速提升。

房地产发展趋势分析从上述分析来看，新郑市房地产在全省县市中还处于中等水平，但发展势头之强劲，开发水平提升之快，已得到市场认可。

随着整个市场日益健全和规范，消费市场在不断扩大，消费者也日趋成熟，具备可开发大规模住宅小区市场基础。

新郑市部分主流项目分析项目览项目名称位置开发商住宅类型多层均价元占地面积亩滨河帝城新郑烟厂大街金源房地产多层别墅兴弘花园新郑溱水路中段郑州市兴弘贸易有限公司新郑正弘房地产有限公司多层别墅丽都花园新郑新建北路中段郑州市宏基房地产有限公司多层鑫源花园金城路中段鑫源房地产开发有限公司多层分析点评滨河帝城该项目是新郑市首家滨水生活社区，紧临郑风苑公园黄水河，位置独特，交通便利。

小区规模较大，整体设计匠心独运，色彩明快典雅高贵。

小区以多层住宅为主，兼有独栋联体别墅，期开发已基本结束。

经过大力宣传，在市场上激起强烈反响，项目销售至今已达以上。

兴弘花园该项目是由新郑本地富商投资兴建，位于新郑市溱水路中段，紧邻黄水河，交通方便，小区容积率低绿化率高，配套设施齐全如会所中心广场天然气暖气智能华物业等，且建筑形态外观漂亮，私家花园占地面积大，统种植，目前销售状况良好。

丽都花园该项目位置优越，交通便利，文化氛围浓厚，与轩辕故里步行街汽车站炎黄广场等谣相呼应，属于老城区周边生活配套齐全，期项目已是现房，更有利于销售工作开展。

鑫源花园该项目离市中心较近，交通方便，配套设施齐全，经营方式灵活，可以出让土地定向开发自行建设等，价格便宜有利于占领市场。

综述较之早期住宅小区规模开发项目，目前新郑市房产主流规模小区项目更加注重人与自然和谐统，对建筑设计配套设施有精益求精要求，同时辅助以优质服务做后盾，渐渐形成城市住宅景观社区文化创新等协调致开发思路。

目前，新郑市房地产主流项目价格多层在元，与省会郑州相比，价格仍有较大上升空间，就整个新郑市当地市场反映来说，商品房价格也会持续攀升。

月季新城项目无论在品牌知名度，物管质量还是开发商经验上都具备竞争力。

除此之外，羚锐集团早期进入新郑市投资制药企业和市政工程等，直得到了政府部门大力支持。

随着企业和品牌不断发展壮大，政府部门和广大市民对企业业绩给予了充分肯定，同时公司也积极投身公益事业回馈社会，形成了良好互动关系，为企业业务拓展市场认可搭建了有利社会平台。

因此，我们可以判断，凭借充分社会资源和清晰社会文化主流，牢牢抓住园林景观，规模开发两大要素，加之得天独厚地理位置，月季新城项目已经具备了进军新郑市主流房产市场所有先决条件。

第四部分项目