旅游度假区五星度假酒店项目可行性投资论证建议报告word文档（定稿）

孤独阶段单身老人独居，收入锐减。

特别注重情感沟通关注安全保障，着重社区人事因素，怕孤独和冷落。

消费力和消费兴趣明显下降。

从上表分析可知，以家庭生活阶段性为标准划分不同客户群中，项目主要目标客户群应包括下列个部分经济富裕年轻阶层包括上表中阶段人群年轻夫妻，无子女或单身人士。

行为及性格特征对新生事物拥有最快接受速度和最浓厚兴趣，因而，是旅游度假物业推广突破点。

对自助游情有独钟，因而长时间地拥有可免费使用酒店式公寓及较为完善配套服务，对他们来说有极大吸引力。

容量大，快节奏旅游活动比较适合他们口味。

价格适中偏低，使用时间灵活，旅游配套服务齐备度假物业产品能迎合该群体口味。

经济实力及消费习惯本阶段客户群体虽然积蓄有限，但已经开始进入经济实力上升阶段，还贷能力较强，而且对贷款购物方式比较容易接受。

随着产业结构改变，高薪年轻族比例正呈不断上升趋势。

由于暂时没有很重经济负担，所以消费欲望相对较强，而且容易受到媒体及市场营销活动影响。

同时，彼此间相互影响力也不容忽视。

注重生活质素成熟家庭包括上表中阶段人群。

行为及性格特征该类人群家庭结构及经济收入已经进入稳固并不断上升阶段。

经济实力不断提高使他们对生活质素要求提升到个更高层次，享受型而非纯粹观光型度假生活更迎合该群体口味。

家庭拥有定积蓄，并进入有计划收支模式中，对投资有着最浓厚兴趣及较强实力。

度假及其余消费活动通常以家庭为单位进行。

经济实力及消费习惯经济实力不断加强同时，消费态度也日趋理智，在整个家庭有条理理财模式形成并稳定后，媒体或市场营销活动影响而激发冲动型消费行为已基本不存在。

但由于处于基本稳定期，具有定社会地位，容易为体现和自身社会地位相对称虚荣心而产生购买行为。

财力雄厚人包括上表中阶段人群行为及性格特征拥有最充足时间和精力计划退休后度假生活。

回复年轻时代习惯，喜爱与同龄人结伴而行。

节奏缓慢配套服务细意周到环境良好乡居式度假生活较为迎合该类人群口味。

经济实力及消费习惯虽然逐步进入无收入阶段，但由于多年积蓄及子女在经济上支持，拥有充裕时间和金钱计划去享受退休后悠闲日子。

期望可供支配入住时间和其它优惠远比年轻族要多，拥有长时间自住机会度假物业更迎合该类客户需要。

另外，随着烟台作为旅游度假目地地位日趋形成，烟台会越来越成为北方银发族养老度假所钟情地方。

因此，本项目推出旅游度假物业将会成为银发族充分享受人生个难得机会。

以区域作为划分标准对目标客户层分析以北京为核心三北地区主观影响因素与南方地区人群冷静和精于算计相比，北方人明显更充满豪气与冲动，往往会凭时冲动而决定项投资或项消费。

因此，北方地区人群消费阵线更容易攻破，更容易受到激发他们内心欲望产品诱导并产生强烈购买欲望和购买行为。

项产品，只要能强烈地刺激他们感官，便会不经推敲琢磨就可赢得他们青睐。

客观影响因素以北京为核心北方地区与烟台地区气候上差异较大，令海滨度假对之所产生吸引力大于以上海为主长三角地区。

北京人特别喜欢山东海景房。

而且，随着北京地区现代化进程不断加快，北京地区集聚着相当部分富裕阶层，就整个市场容量来说，北京地区无疑是最大。

在北京地区高档住宅商品价格居高不下情况下高档住宅商品价格普遍高于元平方米，到烟台购旅游度假物业，方面可以满足休闲度假家庭度假和养老度假需要，另方面在烟台较低房价情况下会显得轻松而从容。

因此，综上分析，本项目目标客户应确定为区域市场应为三北地区目标客户应以养老度假为目富有中老年人和注重生活质量成熟家庭三北地区中小企业具体细分，该项目细分市场应是第类市场以度假休闲为主要目岛外中产阶层在工作地拥有至两套住宅，并有富裕资金享受型市场第二类市场以养老为主要目岛外退休老人子女出资养老型市场第三类市场以不动产投资增值或获取经营收入为主要目投资型市场第四类市场内部接待和员工度假为目岛外机构客户项目建设方案及规划设计定位总体规划设计特色本项目设计主旨是为度假旅游成功人士各国政要会议团队提供个高档休闲度假酒店。

本项目设计为幢型分布建筑主楼和部分分散度假单元，楼高层，部分层，主楼用于度假酒店公共配套和普通标间及小套房。

型建筑物围合部分，组成开放式水景园林，它承袭了北京和苏州园林风格，以当今国际流行设计理念，融合烟台本土文化特色。

规模恢弘大气，制作精致完美。

蜿蜒石路，玲珑雕塑，变化泳池，叠错式喷泉，户外巴厘岛式，精巧别致灯饰，加上多种罕见植物果树奇花异草，使得整个园林风情万种，美不胜收。

别具格开敞式酒店大堂，暖温带风情豪华观海客房，融合出优美海滨度假酒店效果。

建筑设计与规划定位标高大多数建筑标高按原地形设计，其主要功能都设计在原地面标高以上，以防范在台风期间洪水侵袭景观与朝向将客房与高效益区域尽可能多设计于有海景位标。

建筑主体朝向取最广域海景，顺应夏季主导风向。

地形利用充分利用原有起伏地形，再增加些台地，通过园林设计，减少建筑物对人视觉冲击和房间之间对视。

规模与设计参见技术经济指标表设计套客房，可容纳余位客人，安排不同布局方式单元，包括分散布置度假单元式总统套房豪华套房普通套房以及位于酒店主楼内小套房和普通标间平方米以上多功能厅，并与花园直接接通设户内外儿童娱乐园配备各种中西餐厅酒吧小型超市户外温泉夏威夷式泳池水景园林充分考虑其植物多样性利用高大植物制造适宜遮阳效果充分考虑到看海通透性与客人户外活动私密性相辅相成同时要创造由不同灯光制造优美夜间视觉环境。

建设与装修高标准建设。

针对度假酒店项目特点，充分利用线海景资源优势，将其建成全烟台也是全山东最大最好线海景五星级度假酒店，在同类度假酒店中，从规模风格和特色上将充分体现其硬件优势。

建筑采用框架结构，酒店主楼内户型以单间为主，配以部分双套间和三套间，分散布置度假单元套房以小独栋围合式和叠拼式为主，配以少量大独栋总统套，以适用不同客户需求。

户型面积从到不等。

装修按五星级酒店标准装修，配备五星级酒店必备设施用品。

可销售部分在销售期间提供不同户型样板房间套。

设计意图和要求充分利用阳光，同时以苍翠繁茂园林和水景结合，创造舒适宜人荫凉环境创造个有暖温带滨海气息室内外空间，提供高质量令人身心舒畅停居环境建筑风格园林风格统并相互陪衬，相得益彰，符合地方个性和气候特征客房和公共空间应有最大海景景观结合环保设计，如太阳能利用，污水处理系统。

本项目房屋造型及格调以休闲度假为原则，体现酒店外观，项目建设密度低，大绿化，充分体现海景最大化和暖温带园林效果。

功能分类及户型设置定位功能分类本项目总建筑面积约平方米，其中客房部分平方米，占总建筑面积，公用设施部分包括为平方米，占总建筑面积，包括大堂走廊机电设备房工作间及电梯候梯厅垃圾道烟道和消防楼梯和商务中心会议室餐厅便利店配送中心美容美发中心健身房等。

地下室部分平方米，不包含在总建筑面积内，包括停车场仓库等。

户型设置建议设置六种销售户型单间双套间三套间叠拼度假单元小独栋围合式度假单元大独栋度假单元。

同时可以考虑根据客户需要进行组合或分拆。

价格定位该项目价格策略建议采用两极化政策，以利于最大限度地吸纳客户。

选择景观及楼层相对较差套房，制订有竞争力起价，并根据质素调整不同套房价格，令景观较好部分套房承担更多成本，从而使售价水平更能被大部分客户所接受，以快速回收资金。

景观较好套房虽然价格较高，但由于好景观会十分吸引潜在客户，再加上多元化轻松付款方式，也能吸引买家。

具体定价建议如下相关经济及技术指标本项目公寓酒店主楼部分销售面积约平方米度假单元式套房部分约平方米。

总销售面积约平方米本项目总建筑面积约平方米本项目总投资费用约万元可销售面积部分单位成本元平方米。

平均售价制定建议具体销售价格，要充分考虑销售市场因素和推出时投资变化因素，再酌情提高或降低。

综合烟台市最新房地产市场行情和同类可比项目售价策略，以及本项目预期赢利状况，建议第阶段，本阶段为市场导入期内部认购期，为了尽快使市场接受本项目，建议在销售价格上采取低开策略，以迅速抢占市场份额。

本阶段售价在单位成本基础上适当提高，销售平均价格为元第二阶段，本阶段为市场上升期取得商品房预售许可证后正式开盘期，由于前阶段市场成功开拓，使得本项目逐渐形成定认知度，并取得良好市场形象和销售业绩，因此价格主体应呈现上升趋势。

本阶段售价在单位成本基础上再次提高，销售平均价格约为元第三阶段，本阶段为市场成熟期，由于前两个阶段顺利进行，使得本项目呈现旺销趋势，价格走高自是情理之中。

因此本阶段销售在单位成本基础上更进步提高，销售平均实收价格约为元。

各个阶段价格策略组合，最终要实现元销售价格。

备注此价格包含公寓套房精装修及家具家电配备费用，为精装修全配备价格。

控制本项目赢利水平，可通过销售时对销售门市价折让比例控制，实际公布销售价格应该预留有折让空间。

如果销售市场反映良好，目标客户对本项目推出门市价格接受程，表明本项目基本功能具有度假酒店基本使用功能您家是指兼顾居家使用特点。

整个概念营造了种高雅舒适休闲生活意境。

背景广告语时尚，共享，交流，开放。

本广告语以连续重复隐影字体出现在广告牌名字下面和下边框线上，连续冲击受众者，使受众者同时对本项目形成这么种印象时尚住所，它带给消费者种全新生活方式和住宅观，而这种建筑必然要求不仅能满足新住宅主义者对阳光绿树沙滩和海景要求，同时也能满足他们对住宅公共性交流性和开放性以及公共资源共享性要求，这样房子，才是让人身心愉悦充满快乐房子。

文字广告语我海岛，我梦想穿越时光隧道，仿佛世外桃源演绎传说，美丽依然醉人为健康加油，让生命增值对你而言，这也许是最后机会，围墙广告以项目名称为主文字，要求字体醒目，颜色鲜艳以时尚，共享，交流，开放为副文字，要求以较暗颜色衬托主题文字可考虑采用发展商之标志性色彩蓝色其中，点缀着绿树蓝海和发展商之公司徽标，整个画面以白色为底色，并以亮丽橙色稳重蓝色以及活泼绿色渲染，共同构筑幅典雅而活泼并能充分体现滨海特色画卷。

分阶段控制公关效果基于本项目特点，本方案前面部分已提出项目宣传推广建议采用短平快路线，因此项目公关活动应建议有步骤地划分为三个阶段形象建立及宣传铺垫阶段试销阶段正式销售阶段各阶段公关效果目标如下售前形象建立及宣传铺垫项目开工后时间个月，预计开始时间为年月下旬售前宣传基本目标是让目标客户对本项目及本项目推出新概念有相当程度了解，并产生信任感和认同感，对项目有了比较深刻印象及对休闲度假和养老度假等新生活方式初步认识。

主要通过现场工地围墙以及在烟台旅游通道条幅进行宣传。

本阶段，各项工作尚处于准备与调试阶段，如楼书沙盘模型卖场及销售队伍等。

试销阶段时间三个月，预计开始时间为年月试销阶段是为了试探目标客户对项目直接反应，进步证实项目定位价格销售方式和区域等方面是否迎合市场需求，以便作适当调整。

这阶段公关活动都