旅游度假区旅游项目可行性投资论证建议报告word文档（27页）

但对于主要感兴趣双休日短途旅游者来说，其他旅游景点他们早已经去过了，十分需要新鲜去处，也就是说，其他景点对于万年周边地区短途旅游者来说，已经进入了产品生命周期末段，而项目地正处于其前段。

项目地最需要密切关注竞争对手是龙泉湖，因为存在着天然条件相似性。

第四章旅游产品市场定位定位原则旅游产品市场定位准确与否是关系到项目地旅游开发成败关键，必须建立在对项目地资源特性品位规模市场客源需求以及地缘条件和区位优势等方面科学深入研究基础上。

综合上述分析，本项目市场定位产品设计应遵循以下原则组合原则。

从单体资源来看，本项目地资源品味景象优美度和规模度都不算特别优秀，要避免在市场上单打独闯，应与周边互补性旅游资源组合开发，联合推向市场特色原则。

特色是旅游地特殊本质和特殊运动形式。

旅游产品开发必须做出自身鲜明特色，旦失去特色，就失去开发价值。

因此，无论是在挖掘其自身优势，还是人工造景都应突出特色二字。

市场原则。

旅游开发是项经营性投资，不是单纯公益性投资，经济效益是旅游企业追求第目标，如果没有经济效应企业就无法生存，也没有存在理由。

因此，旅游产品开发应结合市场需求开发适销对路产品，取得满意经济效益。

自然美与人工美统原则。

由于本项目地资源类型丰满度优美度和人文旅游资源知名度方面并不十分理想，因此，人造景观将成为项目地主打产品，人工美与自然美和谐统是决定项目地旅游产品景观相重要因素。

开发思路依据项目地资源特质资源展布形态结构景观分异度和丰度值，并结合其区位条件等，确立了本项目地旅游开发理念与模式。

开发理念为以资源为依托，市场为导向旅游开发理念开发模式为资源市场产品市场。

从上述旅游客源分析可见，本项目地向性结构以区域向性和本地向性为主，区域向性主要是吸引等设区市游客本地向性主要是指对本地居民及周边县市等城市居民吸引力。

从资源开发利用方式来看，本项目地应以大众性娱乐性参与性休闲性旅游产品为特色，以山水资源为载体发展娱乐型休闲度假型旅游产品。

市场定位通过对项目地综合分析与论证，本策划认为应以娱作为项目地开发中心灵魂，旅游产品开发应围绕着个娱字来做文章。

本项目地旅游产品市场定位为娱乐休闲度假型旅游产品。

旅游企业名称为县娱园旅游开发有限责任公司。

第五章旅游产品设计与功能分区旅游产品设计本项目地旅游景区总体规划为个区域，它们是花卉园怡情园戏水园植物园红豆园欢乐园鸟趣园迎宾园主景区旅游产品设计花卉园。

随着把江西建成沿海发达地区后花园步伐加快，人们越来越追求高质量高品味居住环境和工作环境花卉园建成，既可以为游客提供个增长见识场所，又可以出售花卉苗木，从而为度假区增加个创收项目。

怡情园由养鱼池钓鱼台荷花塘构成。

在堤坝外面现有水塘内开辟三个区域养观赏鱼，设垂钓台，种荷花。

这个项目设计可谓举二得。

是增加了旅游丰满度二是解决了从入口处或堤坝这段距离无景可卖问题。

戏水园分三个区域。

激情娱乐区，轻舟自娱区，冬夏游泳区。

激情娱乐区，以水上快艇运动娱乐为主，具有定刺激性，很适合青年旅游者，是个参与性极强项目，有定市场。

以旅游者自己驾船娱乐戏水为主，项目有用浆划小木船，碰碰船，脚踏船。

冬夏游泳区，堤坝西侧，地势平坦，为游泳爱好者天然浴场。

植物园由桃花园樱花园枫树园构成。

这些植物季相分明，能形成规模视觉冲击力，具有很好观赏价值。

桃花园。

桃花春季盛开与湖区绿树碧水及漫山遍野映山红交相辉映，景色优美。

与学生踏青旅游季节相吻合，对学生春游吸引力较大樱花园。

由于樱花属异国花卉，可满足游客好奇。

并且樱花四五月开花与春游和五旅游黄金周相衔接，易于旅游市场促销，是个很好卖点枫树园。

从植物构景角度来看，秋季为万木凋零时节，但枫树在秋天火红景色十分迷人，因此，以枫树园建造对吸引国庆期间旅游者十分有利。

红豆园该园开发以爱情为主线，开辟四个园区，即瑰园箭园石园情园，体现年青人浪漫爱情中年人成熟温馨爱情老年人白头谐老永恒爱情。

瑰园。

以各类玫瑰为构景，具有较好观赏性和爱情意境，并兼营玫瑰销售，增加项目经济含量，可操作性强箭园。

即丘比特爱情之箭，表达青年人浪漫爱情，让游人参与射箭，是个参与性很强园区，深受年青人喜爱石园设计取意于海枯石烂永不变心爱情。

在中心区域设计大型石柱景点，体现海枯石烂爱情主题，周边以各种奇石为衬景设计个室内奇石展厅，展示中国石文化，集观赏与购物为体，出售石艺品有工艺石和爱情石情园。

此园设计目在于增加情趣，天下有情人在此种象征爱情植物，让爱情主题得到升华。

并融环境美化于身，可谓意两用。

提供树种有红豆杉玫瑰等。

并在树上挂上认植姓名时间等。

欢乐园该园由农家乐和贝贝天地组成。

农家乐设臵项目有风车水车水碓磨房染坊陶坊梨田农具展示，让游人动手参与贝贝天地设臵项目有跷跷板摇椅蹦蹦床独木桥滑梯等，让游人带着孩子参与活动，找回份久远童趣。

鸟趣园在库区西侧有个半岛是工字形，最窄处约有米，可人工挖掘成个孤岛，再用索桥进行连接，岛上可养如相思鸟驼鸟孔雀鸳鸯鹦鹉等鸟类，供游人观赏和喂养，还可开展斗鸡斗羊斗狗等表演赛。

迎宾园以层建筑为主，外型以原木作材料有别于龙泉湖竹楼，内部装饰为现代化起居室，开辟旅游度假，增加旅游地经济附加值，完善旅游服务设施，提高旅游地市场竞争力。

大门和堤坝度假区入口处以原木为材料作个大门，门旁立巨石，上书娱园二字。

为提高堤坝景视率，可将堤坝建成仿长城。

游览线路组织设计第六章旅游区形象策划与产品营销策略营销策略有效营销必须是以市场为导向，对市场进行细分，针对目标市场采取相应产品策略价格策略促销策略销售渠道策略以及此四方面整合，以期获得最大经济效益社会效益和生态效益。

营销步骤本项目营销拟采用般营销步骤进行。

即经历确立营销部门，进行市场细分，选择目标市场，采取正确营销策略四个步骤。

进行市场细分和选择目标市场将在阐述。

其余则放在和说明。

目标市场选择目标市场方法很多，它随市场细分划分标准不同而异，结合此项目特点建议以地理标准和年龄结构标准进行市场细分并选定娱园旅游渡假区目标市场。

按地理标准细分市场按地理经济距离远近将娱园旅游渡假区客源市场细分为级客源市场二级客源市场。

级客源市场为本县及周边县区市场。

从长远看，经济距离较远二级市场开发是可能。

但从县旅游发展现状而言，在设施落后，促销经费有限，旅游接待经验不足，满足旅游者需求主要产品还在开发期现状，可集中优势兵力把所有营销资源人财物用于开发级旅游市场。

按年龄结构细分市场渡假区资源以自然资源为主，人文资源为辅。

这种资源特色适合开发体现娱乐性参与性休闲性旅游产品，因此，有必要按照年龄结构进行市场细分，从中发现对娱园这种产品需求量比较大目标人群。

老年人喜欢幽静环境新鲜空气，参加对保健养生有积极作用活动。

娱园旅游渡假区错落有致地貌，泓清澈秀水，可供开发各种主题岛和半岛正是老年人颐养天年享受天伦好地方。

近年来城市化进程明显加快，老年人旅游意识逐渐加强，中青年工作压力增大而导致陪伴老年人时间逐渐减少，使得老年人出游率增加迅速。

因此，重视老年人养生长寿休闲度假旅游产品，在老龄化社会日趋接近中国必有巨大市场，取得更多竞争优势。

娱园旅游渡假区可抓住此难得机会率先开发这块市场，以取得区位优势。

青年喜欢求新求异，求刺激，好冒险，而且处于组建家庭人生阶段。

做足做活情字文章，开发惊险刺激水上娱乐项目，结合曲折水域，连绵群山，郁郁葱葱森林，必然对青年人散发无穷魅力。

中年人正处于事业鼎盛期，并在家庭占居中心地位，很少单独出游，般以商务旅游和以活跃家庭气氛为目全家假日游，前者般都在知名度较大旅游区进行，因此，商务旅游不是娱园目标市场。

对于全家假日游，却有很大拓展空间，家庭旅游者旅游意识强，他们不太关注旅游吸引物，而比较关注日常旅游娱乐活动，同时他们对于各种旅游活动都乐于尝试，特别是度假需求高，只要立足创新，注意设计些独创以家庭度假和娱乐为主题项目，完善儿童安全保障体系，提供优质服务，利用天然区位优势，在这目标市场中，比竞争对手占有更大市场份额是有可能。

小孩营销策略产品组合策略市场需求是多元，因而产品设计也应多元化。

对旅游产品进行精心组合，形成不同游览娱乐线路，使不同目标市场游客都能做出适合自己选择。

娱园自然人造景观丰富，历史化遗留景观不足。

可以和等组合成条或几条线路，对它们统定位，整体营销。

这种借船出海，联动开发战略使各个产品优势互补，交相辉映，增强目标市场吸引力。

差异化竞争策略水利资源丰富，森林覆盖率居前列，丘陵地貌地区容易形成很多。

有条件开发成景区水库也不在少数，各地近年来加快了湖区开发步伐，这极大地加剧了相互之间竞争，摊薄了娱园旅游度假区客源。

其中，有全国最大人工湖之称柘林湖和国家级风景名胜区之称仙女湖就是其中典型。

娱园面对这种不利竞争状况只能利用特殊竞争策略争夺市场。

在学习柘林湖和仙女湖有益经验同时，不要盲目模仿，而应避开竞争，做到人无我有，在规划立意产品促销服务等各个方面实现差异化。

需要指出是不仅在行动上要确实实现差异，而且要使这种差异化为目标市场所认知，旅游者感知到差异化才是有效地差异化。

因此比竞争对手占有更大市场份额是有可能。

小孩营销策略产品组合策略市场需求是多元，因而产品设计也应多元化。

对旅游产品进行精心组合，形成不同游览娱乐线路，使不同目标市场游客都能做出适合自己选择。

娱园自然人造景观丰富，历史化遗留景观不足。

可以和等组合成条或几条线路，对它们统定位，整体营销。

这种借船出海，联动开发战略使各个产品优势互补，交相辉映，增强目标市场吸引力。

差异化竞争策略水利资源丰富，森林覆盖率居前列，丘陵地貌地区容易形成很多。

有条件开发成景区水库也不在少数，各地近年来加快了湖区开发步伐，这极大地加剧了相互之间竞争，摊薄了娱园旅游度假区客源。

其中，有全国最大人工湖之称柘林湖和国家级风景名胜区之称仙女湖就是其中典型。

娱园面对这种不利竞争状况只能利用特殊竞争策略争夺市场。

在学习柘林湖和仙女湖有益经验同时，不要盲目模仿，而应避开竞争，做到人无我有，在规划立意产品促销服务等各个方面实现差异化。

需要指出是不仅在行动上要确实实现差异，而且要使这种差异化为目标市场所认知，旅游者感知到差异化才是有效地差异化。

因此，在宣传娱园时，不仅需要突出卖点，而且要在恰当时间，适当地点，应用恰当方式突出卖点。

灵活定价策略核心产品是服务，而服务是无形，服务质量很难在购买之前识别，但价格却有高低之分。

对于同类旅游产品，旅游者往往倾向于购买价格低旅游产品。

这似乎能够给我们点启发，在与其他旅游渡假区竞争时，除其它方面差异化外，在价格上实施更加灵活策略，在定价上寻求优势。

可以采取全省人工湖门票最低策略，而只定游客运输娱乐餐饮住宿方面价格，这既能树立价廉物美好形象又可进行差异化竞争。

灵活价格还体现在数量折扣和实行淡旺季浮动价上。

次性购买旅游产品金额大游客给予定数量优惠，刺激其扩大消费。

旺季提价，淡季降价，灵活地应用价格