无锡市北创科技创业园项目可行性投资论证建议报告word

年月，为加快发展，促进创新，放大效应，形成示范，无锡产业资产经营有限公司无锡市创业投资有限责任公司无锡市北塘区资产经营有限公司共同增资无锡市北创科技创业园有限公司，注册资本增加至亿元。

北创科技园以促进科技成果转化培养具有高成长性高新技术企业和企业家为宗旨，是无锡建设创新型城市重要载体，是推动无锡制造向无锡创造跃升前沿阵地。

北创科技园集聚了大批科技创新型企业和高端科技人才，促进了无锡产业层次提升，加快了城市现代化步伐。

北创科技园科技孵化器建设，推进了产学研结合，为吸收高校院所和江南大学成果转化营造了良好孵化环境，为无锡开展引进领军型留学人员创业计划活动提供了优质创业平台。

北创科技园成为无锡技术创新辐射源成果转化主阵地和人才集聚新高地。

团队北创科技园经过五年建设，形成了工作能力强，学历层次高工作班子，培养锻炼了批业务知识丰富具有孵化器从业经验科技服务人员。

服务北创科技园通过引入专业化服务机构实行市场化运作与延伸政府服务职能相结合，为创业者创业企业实施科技成果转化，提供商务资金信息咨询市场培训技术开发与交流国际合作等专业服务，建立产学研紧密结合技术支撑体系。

投资无锡市创业投资有限责任公司对园区建设投入万元，扶持园区软硬件建设，充分保障孵化器孵化用房，并及时为中小企业进行投融资服务无锡市北创科技创新投资有限公司在运行年时间里，主要对中小科技企业进行投资和短期融资服务，对家企业进行投资和先后对家企业进行短期融资，重点投资培育了批电子信息新能源新材料生物技术及现代服务业等领域中具有自主研发创新能力创业企业，引领北塘创业投资走向成熟。

在运营模式上，充分发挥政府资金引导和放大作用，并按国有资本市场化运作要求，强调专家理财职业投资精英治企管理特色，建立规范高效决策程序，形成具有行业特点内部激励和约束机制。

无锡市北创科技创新投资有限公司针对年无锡市计划项目，为发展壮大无锡市软件产业，和市风投各投资万元支持廉仁淳组建无锡引速得信息科技有限公司针对年无锡市计划项目，为发展集成电路设计产业，和市风投各投资万元支持龙伟组建无锡铭芯微电子有限公司。

通过公司对张雄博士蓝光技术考察和专家评审，投资万元和张雄等共同成立无锡蓝星电子有限公司公司通过对俄罗斯马彪博士超声波无磨料精加工设备项目考察和论证，根据项目可行性和支持留学人员创业原则，投资万元支持发展无锡市国际科技合作和发展先进装备制造业。

目前，四个项目都已初见规模，为以后公司投资打下了良好基础。

无锡市相关产业发展情况无锡市写字楼市场分析目前，在无锡办公楼市场上，企业除了租赁写字楼物业办公外，利用酒店和住宅作为办公场所也较为普遍。

住宅办公成本较低，些小公司倾向于该类办公场所而酒店式公寓办公楼在中高端办公市场上占据定份额，该类型办公场所具有良好物业管理水平，太湖广场区域河埒口区域蠡湖科技创业园解放路中央商务中心新区等酒店楼宇气派形象满足了些公司对外宣传需要。

目前，由于无锡写字楼客户群逐渐由小型制造业公司小型商贸公司过渡到大中型网络科技公司金融公司以及房地产开发公司等，写字楼市场正处在由商住类型为主楼宇过渡到纯写字楼阶段，租户对写字楼质量要求提高，对租金承受能力也提高。

通过对位置写字楼品质以及其他特殊因素考虑，目前无锡甲级和乙级写字楼主要分布在如下四个区域崇安区解放环路以内核心商圈，滨湖区蠡湖科技园区周边，南长区太湖广场以及新区长江路两侧。

这些区域多位于无锡传统商业中心工业园区或未来重点规划区域。

在经营模式上，无锡写字楼仍以分散业权为主。

分散业权写字楼没有统规划安排，由小业主自行招租。

尽管大部分写字楼出租率较高，但由于项目间竞争较为激烈，小业主提高租金意愿较低。

另外，许多小业主租赁物业时不开具发票，也不报税，所以他们可以给租本项目客户提供较低价格，定程度上隐藏了整个物业市场租金上涨情况。

总来说，无锡市场上现存写字楼标准并不高，主要体现在如下几个方面写字楼硬件设施标准较低市场上缺乏专业物业公司提供写字楼管理服务传统区域写字楼周边环境杂乱，缺少成熟商务氛围。

写字楼供需分析截至年月日，无锡甲级写字楼有两栋东方广场座和金陵大饭店写字楼，均建成于年，分布在崇安区。

甲级写字楼市场存量为，平方米。

根据相关资料显示，未来五年，全市将有约栋甲级写字楼出现，新增供应量达万平方米，占甲乙级供应总量，南长区太湖广场区域和崇安区商务中心将成为甲级写字楼供应最多区域。

至年末，南长区总供应量将达到万平方米，随后是崇安区，该区域将新增万平方米规模写字楼，年总供应量将达到约万平方米。

此外，尽管北塘区不属于写字楼主要供应区，但随着区域不断发展和重点项目带动，该区域也将出现甲级写字楼项目。

至年，无锡甲级写字楼市场将快速发展，每年平均约有万平米项目入市。

写字楼设施和标准不断提高，给予企业更多更好选择，并满足企业提升形象需求。

年，无锡乙级写字楼供应大幅增长，主要集中在滨湖区和崇安区。

截至年月日，无锡乙级写字楼存量共有万平方米。

写字楼需求分析根据无锡市统计局统计数据，年，无锡市写字楼销售面积达万平方米，与同期竣工面积平方米基本持平。

同时销售价格也从年，元平米增长至年，元平米。

近年来，无锡民营经济发展迅速，企业和个人投资写字楼意愿增强，写字楼售价涨幅远高于租金涨幅，而售价上涨使得无锡写字楼毛收益率仅为左右，甚至低于北京和上海等线城市收益水平。

预计未来几年，无锡写字楼市场投资活动将放缓。

未来无锡写字楼发展会有如下几个趋势分散产权仍将是无锡写字楼市场主流太湖广场区域将成为甲级写字楼集中区域未来主要商务区甲级写字楼市场发展较好，但由于竞争项目增多，入住率会有所降低乙级写字楼发展与目前状况相似，价格竞争将成为未来乙级写字楼竞争重点。

无锡高星级酒店市场分析截至年月末，无锡市共有高星级酒店家，客房总数个，其中五星级酒店家，占高星级酒店客房供应数量，五星级酒店平均规模客房数略高于四星级酒店规模客房数，总体客房数量偏少。

无锡高星级酒店多分布在滨湖区崇安区北塘区和南长区。

滨湖区紧邻美丽太湖，风景优美，该区环蠡湖区域成为高星级酒店最为集中区域，满足会议和旅游度假需求。

截至年月，共有家高星级酒店坐落于此，其中家在年重新进行装修。

年该区未有新增供应，年出现了家香港酒店集团管理酒店半岛酒店。

崇安区无锡传统商业中心，人口密度最大，拥有无锡最发达酒店市场。

该区酒店多分布在中山路沿线，定位为商务会议型，该区仅有家高星级酒店开业。

南长区未来城市发展副中心，近几年发展迅速。

年，该区太湖广场出现了首家五星级酒店凯宾斯基饭店，拥有间客房，该饭店也是目前无锡五星级酒店中设施最好酒店。

其他区新区锡山区和惠山区各有家高星级酒店。

高星级酒店需求分析旅游业是无锡高星级酒店市场发展最早推动因素。

作为全国著名旅游城市，无锡近年来旅游人数持续增加同样促进了高星级酒店市场。

国内外游客数量年复合增长率达，国际旅游收入复合增长率则达到。

年无锡共接待旅游人数，万人，国内游客占。

般而言，国际游客是高星级酒店主要客源，但是随着国内人均可支配收入提高以及消费意识提升，高星级酒店也吸引越来越多国内旅游者入住。

受到世界金融危机影响，世界银行预测年中国经济将保持增长，达到近年来较低水平。

无锡经济发展和外商投资也会受到定程度冲击，预计未来商务和旅游需求增长放缓，甚至在未来年内有下降可能。

未来无锡酒店市场将呈现如下趋势滨湖区崇安区和新区将成为高星级酒店聚集区国际著名酒店管理公司几乎全部落户无锡，酒店管理水平大幅提升，同时竞争也更激烈。

高星级酒店数目剧增，平均入住率预计略微下降未来北塘区高星级酒店供应量不大，由于该区域邻近中央商务区，酒店市场将发展迅速采取较低房价策略吸引商务客源将提高其竞争能力。

无锡市商业物业市场分析目前，无锡商业设施主要集中在个城区内。

随着无锡城市建设发展，逐步形成了包含个市级商业中心和个区级商业中心。

无锡市级商业中心位于崇安区解放环路内及其周边聚集了各种商业业态，在无锡享有盛誉。

由于商业类型多并汇集了从低档到高档各类产品，商业人流量很大。

区级商业中心主要位于其他主要区域内，如新区长江路南长区太湖广场滨湖区中桥和河埒口，以及北塘区青石路等。

这些区域商业业态主要为超市百货公司和餐饮设施，主要服务于区域附近居民。

商业物业供给分析截止到年月，无锡主要商业设施存量达到万平方米左右。

崇安区作为市级商业中心区，其商业存量达到万平方米，占到总存量。

滨湖区和南长区区级商业中心分别位列第二和第三，其存量面积分别占到总存量和。

未来年，无锡主要商业设施供应较大。

购物中心和百货公司将成为未来供给主要业态，同时，愈来愈多高档商业项目将会出现在无锡商业市场。

未来展望根据无锡市统计局统计，商业物业销售量在年达到顶峰，大概在万平方米左右截止到年月底，无锡总商业物业供给量达到约万平方米。

依据无锡市场发展和人口数量，目前无锡商业市场已经存在供给过剩风险。

未来，购物中心经营模式将越来越受欢迎，但是无锡城市不大，每个区域顶多承受家购物中心。

另外，由于经营方式不进行分析。

主要采用节能标准和规范公共建筑节能设计标准夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准民用建筑节能设计标准采暖居住建筑部分绿色建筑评价标准民用建筑节能管理规定建设部部长令第号项目主要能源消耗本项目主要为建筑使用能耗，包括采暖空调热水供应照明炊事家用电器等方面能耗，其中采暖空调能耗占有很大比例。

根据年统计资料，建筑使用能耗最多是建筑采暖空调，其次为热水供应，电气炊事等能耗。

主要节能措施本项目将以生态节能环保以人为本为目标，不再是按照常规建设个封闭消耗更多能源和资源，同时给周围环境与城市交通带来压力，给人员心理和生理造成负面影响纯粹钢筋水泥空间。

而是定位于打造个资源高度集约化能源高度节约化超级城市空间。

北创科技园以中国绿色建筑评估标准和美国认证要求，以体现最直接有深度人文关怀，强化节资高效，保障智能便捷为技术特色，通过可持续场地规划综合节能和新能源利用，节水和雨污水回用，节材与材料利用和最低室内空气污染控制等绿色建筑系统解决方案实施，实现建筑在全寿期中高效运行。

实现人建筑城市与自然和谐共存绿色超级城市空间。

七项目实施进度计划该项目整个建设期计划从年上半年至年底。

该项目科技创业基地各阶段实施内容及进度安排见表其余建筑设施实施进度按照快于科技创业基地时间进度控制无锡市北创科技创业园项目申请报告无锡北创科技创业园有限公司表无锡市北创科技创业园有限公司二期科技创业基地进度计划装修阶段无锡市北创科技创业园项目申请报告无锡北创科技创业园有限公司表无锡市北创科技创业园有限公司二期科技创业基地进度计划续装修阶段无锡市北创科技创业园项目申请报告无锡北创科技创业园有限公司表无锡市北创科技创业园有限公司二期科技创业基地进度计划续无锡市北创科技创业园项目申请报告无锡北创科技创业园有限公司八项目投资估算和资金筹措投资