日照啤酒厂地产项目开发项目可行性投资论证建议报告word文档（定稿）

而对于那些自身综合素质较高企业来说，则机会无处不在，只要能够准确定位，适应市场潮流，在行业洗牌之时，暗藏也可能是做大做强天赐良机。

综上所述，我们认为在目前宏观市场条件下进行房地产项目开发，定要认真研究规避政策风险，充分认识本地区市场竞争环境和消费者心理状态，设计出适合当前市场需求和政策提倡产品，有计划分步骤对项目进行开发。

区域分析山东省日照市地处中国黄海之滨，山东半岛南翼，隔海与日本，韩国相望。

市域面积平方公里，海岸线公里，人口万，其中市区人口万人。

几年来在市委市政府领导下，日照市实施港口立市科教兴市工业强市生态建市发展战略，不断提高城市核心竞争力，使日照市经济和城市形象实现了跨越式发展。

与此同时，日照市房地产行业随着日照市经济持续发展和城市基础建设不断推进，也取得了巨大发展。

近几年来日照市房地产业增长速度直位于山东省各城市前列，对日照市城市化进程推进和城市知名度提高起到了积极推动作用，目前房地产行业已经成为了日照市经济支柱产业之。

日照市房地产行业起步较晚，但是房地产企业开发水平和开发规模却发展较快，市场竞争也较为激烈，随着日照市城市重心和区域经济结构重新调整规划，目前房地产市场开发热点板块效应已初现雏形，我们认为重点有以下几个板块老城区板块昭阳路以西，西外环路以东地区房地产开发项目，该板块商业配套齐全交通便利基础设施也较为完善，但是由于历史原因，该地区城市建筑形象和居民整体素质相对落后，加之日照市行政经济文化中心规划东移，导致该地区住宅产品价格在市场表现偏低。

但是今年随着日照市土地成本加大及其它区域房产价格带动，该区域板块市场均价有了较大提高，代表项目有九点阳光春天公寓丹阳佳苑荣安站前广场德富龙商业广场向阳小区等，上述项目住宅产品目前市场均价为元平方米元平方米左右。

次新市区板块昭阳路以东，北京路以西及海曲东路沿线地区房地产项目，代表项目有风景水岸水晶花园时尚荣域世嘉水榭花都假日湾阳光花园等，该地区界于新市区和老城区之间，周边环境可塑性强，楼盘卖点较多，开发商大多聘请了专业代理公司进行策划销售，是目前日照市房地产市场竞争较为激烈板块，目前市场多层住宅期房每平方均价在元之间，小高层产品每平方米均价在元左右，此次拟开发项目即位于该板块。

石臼及开发区板快位于日照老石臼城区和经济开发区内房地产项目，该地区项目以前多为商住体开发，商业概念炒作氛围较强，而受到石臼老城区旧貌和板块内污染企业制约，大部分项目住宅产品价格定位偏低。

但今年随着凤凰城德赛三期观巢帝景青青小镇润生花园兴业春天金湾国贸金港佳园等批新建项目相继开工开盘，这板块成为了今年日照房地产市场热点区域，房价也度升高。

新市区板块含大学城板块北京路以东，海曲路以北，青岛路以西区域内房地产项目，该地区是日照市未来规划行政科教文化中心，升值潜力巨大，该板块内代表项目有城市花园国际大厦都市花园望海小区四季圣园城建花园地王豪庭世纪城等，该板块直受到市场追捧，各楼盘项目定位和开发成本相对较高，区域内市场竞争激烈，是日照市大户型产品较为集中区域，房屋总价大都在万万之间，目前随着大学城规划建设完成和区域内房地产项目形成连片规模，该地区将成为日照市人气和购买力较旺地区之。

滨海度假区板块青岛路以东及日照市内沿海公路线区域内房地产开发项目，该地区具有海景资源优势，风景优美，板块内房地产项目均以观海和近海生活为楼盘卖点，定位客户群体为异地置业和本地收入较高部分人群。

项目开发多为高端产品，是日照房地产市场高价区域，该板块代表项目有教授花园三期山海天花园新天地荷兰庄园世纪之帆海港城等，其中教授花园已成为山东省内知名房地产品牌。

该板块多层公寓每平米均价在元左右，高层公寓及别墅类产品均价已经超过元平方米左右。

日照市目前注册房地产企业有百余家，二级开发企业仅有三家，大部分企业存在开发结构不合理房地产开发水平低精品意识和品牌意识较差状况，市场开发同质化现象严重，业内整体水平与国内经济发达城市开发企业相比，在经营理念和专业程度上还存在着较大差距。

城市经济建设虽然取得了巨大发展，土地和销售价格飞速攀升，市场开发和销售量直在保持增长态势，但我们也应该清醒认识到目前市场存在潜在风险，我们认为主要因素有以下几点城市高收入人群基数少城市人均年收入人均收入元，位于全省第位，但房地产却远高于全省平均价格次新市区新市区滨海度假区热点板块内，房地产项目销售量外地客户占以上份额商品房空置率较高市场逐步规范，市场竞争压力增大，相对开发成本大幅提高。

调控政策向有实力开发商倾斜，房地产市场面临洗牌。

但是我们在正确认识市场风险同时，也应该看到日照市房地产行业巨大发展前景和现实机遇日照市区位优势日照地处青岛与连云港之间，交通便捷。

日照市地处陆桥经济带与东北亚经济圈环黄渤海经济圈切点上，是两大国际经济区域结合部日照市地处中国黄河流域与东部沿海开放地区交叉点，是东部与中西部经济交流中转站日照市是我国中西部地区走向世界大门，据媒体报道，从现在起到年，山东省将加快建设条高速公路省际通道，以拓展其沿海港口经济腹地，其中日照新疆霍尔果斯高速公路就是其中之，同时近期将重点建设潍坊至日照枣庄至临沂至日照等多条高速公路。

连同日照港和岚山港两个国家类开放港口优势，日照市经济必将十分广阔发展前景。

日照市资源优势日照气候属暖温带季风气候，四季分明，雨热同季，冬无严寒，夏无酷暑。

年均气温，拥有公里长黄金海岸线和国家级山地旅游景点。

日照市水环境功能区达标率区域环境噪声分贝，交通干线噪声分贝。

市区环境空气质量级天数天，二级天，优良率达，在国家环保总局今年月份发布中国环境状况公报和中国城市环境保护中，日照市空气质量名列全国环保重点城市排行榜第六，成为全国城市环境空气质量最优城市之。

优越地理位置良好生态环境丰富物产资源日臻完善城市服务功能，使日照发展充满着无限生机与活力。

日照市人文优势近年来，随着承办系列大型文体活动和赛事，日照市知名度不断扩大，外来旅游和置业投资人口也在逐年增加，目前旅游业年均接待国境外客人万人次，国内客人万人次。

大学经济和旅游业迅猛发展，带动外来人口大量增加，将极大带动日照是门户地区房地产及相关行业发展，可以预期本项目地块增值潜力巨大。

年房地产业调近代总体上继续实行有保有压区别对待原则，年制定系列宏观调控政策也将逐步展现。

农转非恢复供地，城镇化进程加快，旧城区改造力度加大等，均为日照市年房地产业招商引资提供了良好政策环境。

年全市实现生产总值亿元，按可比价格计算，比上年增长。

其中，第产业增加值亿元，增长。

第二产业增加值亿元，增长，其中工业增加值亿元，增长。

第三产业增加值亿元，增长。

同时经济发展也给日照房地产市场发展带来巨大市场潜力和发展空间，单从价格来看，就从均价元左右现已升至元以上如啤酒厂项目西临安泰水晶花园项目由刚开盘元升至元，商铺起价为元，写字楼起价元。

而老城区附近周边房地产项目也同样受到市场追捧。

政府近些年直在扩建日照市，其目也是在不断吸引外来人口来日照投资居住，希望借助外来人口力量增加日照市综合竞争力。

而外地来日照投资者大多为想移居日照。

据有关资料显示，来日照投资者投资方式是房地产行业。

综上所述，我们认为虽然短时间内日照市房地产行业会受到外部客观条件制约，但是其发展前景必将十分广阔，而专业化规范操作科学定位差异化经营树立品牌意识将是日照市房地产企业目前规避市场风险最佳办法。

项目分析优势分析该项目位于日照市中心位置，是规划中城市中央居住区，该项目同时濒临两条日照市主要交通干道，交通便利，周边生活配套设施极其完善。

随着该地区城市规划不断实施建设，周边房地产商业开发业态日趋完善，可以预见该地段蕴藏巨大增值潜力及丰厚利润回报。

劣势分析开发商尚未有品牌案例支撑消费者信心指数，前期市场宣传投入成本较大。

项目地块目前周边村居林立，质素参差不齐，本地高端客户对项目认可度相对有所局限。

周边楼盘价位相对低廉，该项目初期价格优势不足。

上述三方面原因在定程度上制约了该项目产品定位和短期经济效益。

机会分析目前日照市房地产市场整体开发结构不合理，产品同质化严重大多地产项目开发过程中市场定位模糊，对市场研究不透彻，跟风现象严重。

业内缺乏垄断性及领袖型企业，在经营管理营销策划规划设计等方面与国内发达地区还存在着较大差距，同时由于国家相关调控新政出台实施，势必会导致日照市房地产产业重新洗牌，无论是投资者或自住者风险意识和成本意识均发生了巨大改变，更加趋于理性，同时随着信息时代来临和经济发展，我市高收入年轻人群和外来商务人士不断增加，他们对自身居住条件和生活方式有着与发达城市同步消费需求。

另外，项目周围具有超级社区楼盘稀少，同时市场价位较高，留有较大价格操作空间。

是炒作体验全新城市中心生活方式概念绝佳时机。

所以综上所述，我们认为目前该项目开发机遇大于市场压力，只要严格依照市场规律，借鉴科学项目管理经验，差异化经营定位，合理规避政策风险，全员树立品牌意识地产产品本身究竟如何恐怕是购房者最为关心事，同样，随着各种各样促销手法相继登场和落幕，开发商吸引客户重要着力点，也越来越多地建立在房地产产品本身基础上了。

因此，推销第二性，物业第性，迎合市场产品规划始终是顺畅销售有力保证。

房地产产品规划构成我们认为房地产产品规划可以通过以下两个方面来理解第方面，简称壳。

它是指单空间房型设计和室内功能规划，以及由其延伸至整个大楼或小区面积格局配比，外观造型社区环境和总体功能规划等等。

它是产品最基本要素，不但是客户在购房时最为关心最先考虑选择条件之，更是开发商在市场检验中，判断其投资是否成功最为关键环。

在行销组合产品策略方面，因为壳变动更伤筋动骨，更费时费力，是最难调整要件。

所以，它前期规划就显得尤其重要，般到了中后期，是不作任何大更改。

第二方面构成，简称体。

它是指对整个大楼或小区，满足人们日常生活或工作需要各项设施全面配置。

它包括水电煤气通讯装潢保安和保洁等等各个方面最基本功能配置，是对壳充实和完善。

随着人们生活水平不断提高和科学技术迅猛发展，不但些基本配置标准在逐渐提高，而且有很多额外娱乐休闲性质公共配套设施，目前也已经在日照市不少住宅小区中出现，如社区俱乐部阳光花园，网球场舒斯贝尔花园，游泳池海天园等等。

和前者比较，体要素对客户而言，虽然在购房时直观感受不怎么强烈，但对今后日常生活却密切相关，恰当细节表现有时也会增加对客户影响程度。

对开发商来说，因为其是产品策略方面种类最多，可塑性最强，最易于调整，是在促销中最容易表现因素。

所以，许多好设想和大量资金投入便会集中在这个方面，许多行销话题也由此而产生和发挥。

有关上述两个方面基本要求，国家都有颁布相关设计和建设规定来加以约束。

因此，些最基本配置，房地产开发商都会尽力办到，这不但是楼盘建设品质底线，而且也是对消费者最基本利益保证。

但随着市场竞争日趋激烈，简单配置已不再具