旧城拆迁项目可行性投资论证建议报告word文档（定稿）

社会状况由于房屋廉租，外来人口复杂混乱，治安问题严重。

同时城中村存在，体制上城乡二元结构并存，在管理上出现盲点，造成交通环境治安消防等系列隐患问题，直接影响到当地居民生活质量和生命财产安全，影响到岛乃至海口市整体形象。

海口市委市政府对项目重视为了提高溪北岸居民生活质量，提高海口市环境品质，市委市政府决定对溪北岸进行改造。

改造后溪北岸将成为海口城市建设新亮点。

目前已委托海口市城市发展有限公司为项目业主，并做了项目前期策划和概念规划等工作。

本项目建设是在此背景下提出来。

项目建设必要性海口城市发展必然要求岛北岸是岛乃至海口市门户之地，其形象效果经济效果与社会效果并重。

历史上海口渔港通商口岸均起源于溪附近，并且在目前仍保存有诸多码头宗庙等有形遗产，以及老爸茶等无形遗产。

该区域是城市中心滨水商业办公休闲娱乐居住等复合功能区，是传统历史文化传承区，更是现代城市文化塑造区，是滨水旅游居住重要展示区段。

然而，正是由于该区用地权属复杂性，该区域建设直游离于岛建设之外。

世纪大桥建成，成片高档楼盘纷纷落户岛。

溪北岸却因历史原因至今仍未开发建设，居民生活质量低下，形象衰败妨碍景观，与最佳人居环境格格不入。

进入新历史时候，市委市政府将溪北岸改造项目提到重要议程上来，以适应城市发展需要。

提高溪北岸村民生活品质要求溪北岸目前基础设施公共配套设施系统相当不完善。

道路不成系统，通行率差，消防车无法进入排水系统不畅，遇大雨相当部分居民房子和道路就被水淹特别是东段，村内杂草丛生垃圾成堆，脏乱差现象十分严重而且由于城中村特有城乡并存二元结构，在管理上出现了盲点，造成交通环境治安消防等系列隐患问题，直接影响到当地村民生活质量和生命财产安全。

大部分村民生活质量较差，与周边城市社区界线分明，差距较大，村民普遍希望通过旧城改造融入城市，改善其现有低品质生活。

项目建设可改善溪北岸人民生活品质，使村民转制变为居民，并为其提供个低密度低容积率高绿化现代化居住小区，使其融入城市生活，提高其生活品质。

是市委市政府贯彻以人为本，构建和谐社会方针具体体现。

土地使用集约化需要国务院实施金土工程，就是要求城市建设用地集约化方向发展，控制增量，盘活存量，由外延式发展向内涵式发展转变，旧城改造就是个方向。

现状溪北岸城中村没有规划，多为低层高密度建筑，握手楼线天比比皆是。

改造后，通过科学规划和建设，适当提高容积率由提高到，降低建筑密度由降低到，提高绿化率达到，建筑面积由原先万达到万，集约利用土地，营造出片全新现代城市景观。

提升城市品位改善城市形象需要作为岛门户，沿江路在整体上降低了岛品位。

而且与南岸长堤路反差强烈，也给海口市整体形象大打折扣。

实施改造，是提升城市品位改善城市形象需要，也是改善投资环境提高投资效益需要。

解决现有社会问题需要社会发展要求改善城乡贫困状态，提供医疗教育就业机会，控制人口增长提高人口质量等等。

但城中村由于外来人员大量涌入，人员素质参差不齐，在带来城中村虚假繁荣同时，也带来了严重社会问题。

城中村成为藏污纳垢场所，黄赌毒温床和违法犯罪人员避风港，使整个社区生活质量下降和恶化，导致稳定社会结构在宏观上微观上趋向动荡，并在社会群体类型和社会组织功能上表现出来。

环境恶化已衍生出许多社会问题，解决这些问题已到了刻不容缓地步。

但由于体制上诸多弊端，政府管理困难，只有实施全面改造，才能有效地根除这些城市毒瘤。

海口建设最佳人居城市需要海口市发展战略目标把海口建成华南地区热带花园城市国内外居民第二居住地和世界上著名具有热带风光滨海特色绿色国际化城市。

创建优美人居环境将是海口长期坚持发展目标。

溪北岸改造工程建设与把海口打造成为文化品位高创业环境好生态环境优以及适宜市民居住休闲娱乐型城市发展战略目标是吻合，是创建优美人居环境重要组成部分。

拆迁目标建设规模和内容总体目标完善社区功能及配套设施，改善居住环境，提高生活质量及生活水平，提高居民收入。

提升城市环境品质，成为新城市经济增长点和城市旅游吸引点实现土地资源价值最大化。

拆迁模式政府主导市场化运作。

即将土地储备整理与房地产开发分离，土地储备整理阶段由政府主导进行土地征用拆迁土地平整大市政建设等。

然后以公开拍卖或挂牌形式出让，收回土地整理成本，按市场化方式进行建设。

建设规模和内容岛沿江二路以南陆地片区亩土地拆迁改造。

拆迁总面积，拆迁户数户。

第四章建设条件与场址项目地点岛沿江二路以南陆地片区项目位于海口市岛南端，溪北岸，与长堤路隔河相望，呈东西向狭长形状，东至溪与横沟河分叉处，西至海关码头，全长，宽约，用地面积约亩。

自然条件气候条件海口市气候属热带岛屿季风气候，年平均气温，年平均日照时数小时，平均降雨量，年平均蒸发量，年主导风向为东北风，次为东南风，正常风力级，基本风压值，年均相对温度。

地震烈度根据中国地表基本烈度区划图所标定海口市基本烈度为度，设计烈度采用基本烈度，本工程按度抗震设防。

水文海口潮位站实测资料统计秀英高程多年平均高潮位多年平均低潮位实测风暴潮位最低潮位表海口潮位站潮位与频率关系秀英高程河名站名频率溪海口站地质地貌本项目区内地势较为平缓，出海口沿线水下地面高程自米略有起伏。

该处地质岩性主要由淤泥质土粘土粗砂粉质粘土夹细砂等组成，第四层承载力为。

市政基础设施配套条件道路交通项目位于溪北岸，向北道路连接便捷，与南部通过人民大桥和和平大桥连接。

交通较为便利。

项目用地主要被人民大道和平大道所分割成东中西三段，各部分用地内部进入性较差，内部道路多为步行路，特别是在东部区。

其它配套条件项目用地周边交通供水供电等基础设施非常完备，均可满足项目建设需要。

原材料供应与保障本项目施工中所需碎石沙水泥钢材木材汽油和柴油等均需外购，在海口均容易购得，原材料供应有保障。

第五章工程技术方案拆迁补偿安置政策依据根据中华人民共和国土地管理法城市房屋拆迁管理条例城市房屋拆迁估价指导意见及海口市房屋拆迁管理办法等有关法律法规，并参照海口市旧城区城中村改造被拆迁户扶持政策实施意见相关规定，结合市旧城改造指导意见海口市旧城区城中村改造拆迁补偿安置若干意见具体办法，按照建筑物性质所有权人性质和使用性质不同情况，对被拆迁房屋及地表附属物，就其所处区位具体用途建筑面积房屋结构使用年限等因素给予客观公正估价，按评估标准结合海口市具体情况进行补偿安置。

补偿安置方式房屋拆迁补偿方式按照海口市国民经济和社会发展第十个五年规划间旧城区和城中村改造拆迁补偿安置指导意见规定，结合被拆迁村民调查意向，本项目房屋拆迁补偿安置采用两种政策，是货币安置二是房屋产权调换。

货币补偿金额，根据被拆迁房屋区位用途建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。

被拆迁房屋性质为住宅，估价时成新率达不到，按计算。

选择房屋产权调方式，房屋性质为非住宅，按房地产市场评估价结算差价房屋性质为住宅，实行就近安置，按以下方式之结算差价补拆迁房屋房地产市场评估价低于海南省政府现行规定最小户型面积经济适用住房价值，置换与最小户型经济适用住房面积相等安置房，不做差价结算。

置换同等面积安置房，安置房价格按照签订拆迁补偿安置协议当年度经济适用房住房计价标准，与被拆迁房屋房地产市场评估价做差价结算。

安置房面积大于被拆迁房屋面积部分统按房地产市场评估价结算差价。

拆迁范围内，有土地使用证但产权手续不全房屋及其附属物，属于年月日海口市人民代表大会常务委员会关于整治违法建筑决定实施后建设，对房屋及其附属物不予补偿。

属于年月日前建，经市规划行政主管部门认定，严重影响城市规划，对房屋及其附属物不不予补偿不严重影响城市规划，按具体情况分别补偿。

土地补偿办法居民单位用地补偿办法旧城改造区内，被补迁人使用土地使用权属于国有出让地，按评估价给予补偿。

被拆迁人使用国有土地使用权属于无偿划拨方式取得，价，根据其结构形式和建筑面积，结合同类工程项目建设投资额，参照海南省建筑定额站有关定额与修正资料计算设备及安装工程造价，主要设备按报价资料和同类工程项目设备采购安装价格，参考同等级设计和现行市场价格海南省和国家土地管理政策供水供电收费规定其他工程费用，根据国家有关部门对其他费用取费率规定，并结合本项目具体情况计算确定。

基本预备费包括基本预备费和涨价预备费，按工程和其他两项费用之和计取。

项目总投资估算项目总投资万元。

其中工程费用万元，其它费用万元，预备费用万元，建设期利息万元。

资金使用计划与资金筹措资金使用计划项目建设期年半，期投资万元，二期投资万元，三期投资万元。

资金筹措方案资金筹措方案为总投资万元含建设期利息。

申请开发银行贷款万元，其他资金由海口市政府配套企业自筹或引进社会投资解决。

贷款次申贷，分三期滚动投入，期投入万元，二期投入万元，三期投入万元。

表投资估算表单位万元序号工程或费用名称单位数量单价小计金额备注元万元期工程工程费用拆除清运费框架结构混合结构砖瓦结构简易结构二其它费用征地费用亩拆迁补偿费框架结构万混合结构万砖瓦结构万简易结构万搬家补助费搬迁奖励费临时安置补助费水电表迁移补助停产停业补偿费建设单位管理费二三预备费二三四建设期利息五期工程总投资二二期工程工程费用拆迁清运费框架结构混合结构砖瓦结构简易结构二其它费用征地费用亩拆迁补偿费框架结构混合结构砖瓦结构简易结构搬家补助费搬迁奖励费临时安置补助费水电表迁移补助停产停业补偿费建设单位管理费二三预备费二三四建设期利息五二期工程总投资三三期工程工程费用拆除清运费框架结构混合结构砖瓦结构简易结构二其它费用征地费用亩拆迁补偿费框架结构混合结构砖瓦结构简易结构搬家补助费搬迁奖励费临时安置补助费水电表迁移补助停产停业补偿费建设单位管理费二三预备费二三四建设期利息五三期工程总投资项目总投资第十章经济效益评价本项目将按照总体授信项目贷款专户管理封闭运行原则与银行达成融资协议，从国家开发银行获取改造贷款，待地块完成拆迁腾空后，面向社会公开出让土地，收回投资还贷。

出让土地收入估算根据本项目特点，项目经营收入主要为土地出让金，除保留面积外，共可出让土地面积为亩。

整理后每亩售价预计在万元亩以上，按保守估算为万元亩。

总土地出让收入为万元。

效益测算本项目总投资万元，土地出让资金可以偿还开行贷款和配套投入，盈余部分还可用于区内市政配套工程建设。

第十二章社会效益与风险分析社会效益分析本项目是海口市旧城改造重要组成部分，是提高溪北岸人民生活质量整合土地资源完善城市功能配套提升城市环境品质重要举措。

项目建设可为海口市旧城改造探索出条新路子。

是市委市政府贯彻以人为本，构建和谐社会方针具体体现。

项目建设符合国家产业政策和社会发展趋势，项目建成可大大改善海口市投资环境，有利促进海南省及海口市经济发展，具有