旧城改造项目可行性投资论证建议报告9132word文档（存档）

按照经典城市化理论，农村城市化般规律是在工业化推动下，人口和生产力向原有城市集中，导致城市用地规模不断扩大，使原有城市扩大或者人口和生产力在原来农村集聚，在空地上形成新城市。

然而，在我国，由于长期奉行重工轻农城乡分治经济社会发展战略，城乡二元经济和社会管理体制改革滞后，些卷入城市化浪潮村庄依然保留和实行农村管理体制，这些村庄已经跨人了城乡体化进程，却不能迅速进入城市大门成为真正城市社区，而是成为都市里村庄，由此形成了独特城中村现象。

其基本特征如下空间形态和内部功能与周围城市环境格格不入人口特征极为混杂，既居住着大量从事非农职业农民，又集聚着大量外来流动人口经济实力主要依靠非正规经济维系，包括村集体和村民违规出租土地及房屋，以及村内各类非正规经营项目④城中村社会特征十分复杂，丰裕物质生活与落后价值观念和管理体制形成强烈反差。

城中村是城市化过程中形成种新城市病，严重影响了城市化质量，对城市持续发展和社会进步带来了严重影响。

主要表现在以下几个方面第，城市二元管理体制存在和行政管理体制混淆和散乱。

城中村是在繁华都市内部，仍实行农村管理体制行政村，这不免使村民在思想观念生活方式住房建设景观管理模式和居住习惯等方面仍然保留着浓厚传统农村色彩，使城中村成为农村管理体制下都市小社会。

第二，规划滞后管理落伍建设混乱市政建设和公共设施严重缺乏。

城中村地区规划建设和社会管理等问题长期处于混乱和低水平状态，不仅造成房屋布局杂乱无章建筑密度较高土地利用率和绿化率低下环境卫生较差生活和基础设施配套严重不足各类管线杂乱不堪道路狭窄消防和救护通道堵塞等问题，而且还造成违法用地和违章建筑屡禁不止，出现了大量接吻楼握手楼和贴面楼。

这既破坏了城市景观，影响城市品质，也不利于城市功能提升，甚至使人们生命财产在特殊灾难下受到严重威胁。

第三，产业畸形，没有整体竞争力。

城中村经济般以房屋出租为主，各种发廊餐馆药铺杂货铺等充满了城中村主要街道。

村民单纯依靠租金收入生活，故惰性不断滋生。

如此下去，无论是村集体还是村民个体，其发展都很有局限性。

城中村集体经济和村民个人未来发展方向不明，后劲不足，城市化经济和规模效益受冲击。

第四，社会保障体系不完善。

在城乡分割二元政策体制下，土地是国家赋予农民社会保障载体，然而在城市化进程中，由于征地权滥用主要是没有严格区分公共利益和非公共利益，以及没有妥善处理失地农民安臵问题等，导致失地农民既丧失了拥有土地所带来社会保障权利，同时又无法享受与城市居民同等社会保障权利。

第五，精神文明建设疲软，村民思想道德观念陈旧落后，社会治安问题十分突出。

由于城中村村民和外来人口素质普遍不高，加上出租等手段获取收益比较容易，城中村村民普遍表现出游手好闲不思进取状态，并缺乏在文化和专业知识技能上进步提高能力。

城中村由于大量外来人口居住和频繁经济交往，加上城乡管理混治，形成些社会不安定因素。

产生原因从‚城中村‛历史变迁中不难发现城中村形成主要原因从客观上来说，是我国城市化进程快速发展结果。

改革开放多年中，城市化进程加速发展，我国城市数目从年个发展到现在个。

城市建成区面积也由万平方公里扩大到万多平方公里。

城市快速发展，需要通过征收周边农村耕地获得扩展空间。

耕地被征收了，当地农民，却仍然留在原居住地，并且保有部分供他们建房居住宅基地。

场城市包围农村运动发生了。

村庄进入城市，形成了城中村。

从主观上来说，是我国城乡二元管理体制及土地二元所有制结构所造成，这也是深层次制度原因。

所谓城乡二元管理体制，是指‚城市‛和‚农村‛分属不同管理模式，二元所有制结构是指城市土地属于国家所有，而农村土地属于农村集体所有制度。

而在些‚城中村‛内形成了以城市与农村‚二元所有制结构‛并行存在共同发挥作用‚边缘社区‛特征。

‚从个体理性选择角度看，城中村这种特殊建筑群体和村落体制形成，是农民在土地和房屋租金快速增值情况下，追求土地和房屋租金收益最大化结果。

‛因此，从‚城中村‛历史变迁可以发现，土地二元所有制结构是造成‚城中村‛形成根本原因。

二元所有制结构使得村民可以低价甚至无偿地取得土地使用权，集体将宅基地按户划拨，由各户村民自行建设后租出获得尽可能租金，土地和房屋租金收益最大化结果致使‚城中村‛形成进步加剧。

‚城中村‛存在主要问题是‚城中村‛与城市发展不协调。

‚城中村‛规划设计和建设风格基本上千篇律，与周围环境不相称。

有村为了提高容积率，建设时想方设法缩减楼间距，增加楼层，挤占公共空间，减少绿地面积和公共设施，降低了居住质量和城市景观。

二是土地资源粗放经营，浪费严重。

‚城中村‛土地资源由于缺乏统管理，易形成土地占有率高利用率低产出率更低恶性循环，既形不成开发规模效益，又破坏了土地利用整体性，造成城市土地资源严重浪费。

三是居住环境普遍不高。

不少村没有环保队伍，没有纳入城市市政环卫统管理，绿地面积较少，公共服务设施缺乏，垃圾乱堆乱倒，摊点乱摆乱放，乱搭乱建，违法建筑较多，村容村貌较差，预留不足或者是没有建设消防通道，安全隐患严重。

四是社会问题频繁发生。

‚城中村‛容纳了大量外来暂住人口给社会治安和城市管理增加了很大压力。

同时，当地村民坐享土地房租收益，容易产生食利阶层及贫富分化，超生超育聚众赌博等现象难以控制，给社会造成不良影响。

五是目前‚城中村‛大部分都是建二层小楼，村民还接受不了住高层住宅观念，认为住小院生产生活方便。

再是经济力量达不到，认为二层小楼建成没有几年，拆了可惜，大拆大建阻力很大。

项目区域位臵位于。

项目建设必要性是实现城市物质形态现代化需要从城市规划来讲，旧城和城中村严重影响了城市物质形态空间规划科学性阶段性层次性和整体性，特别是在总体规划完成以后进入分区规划详细规划和地块城市设计时尤其明显。

另外，这些地区功能定位模糊土地使用性质混乱建筑物布局随意性和风格混杂性，随着时间推移将对城市物质形态空间规划产生越来越大负面影响。

从市政建设来讲，旧城和城中村市政建设严重滞后，水电设施排水管网消防设施及其他公共设施与城市整体发展严重不配套，影响了城市功能发挥。

因此，要实现城市物质形态现代化，必须改造杂乱无章旧城和城中村，使旧城和城中村物质形态融入到城市整体中去。

是节约用地，提高城市土地利用率迫切需要经过近几年政策调整和落实，房地产业给国民经济做出了巨大贡献，但也助推了经济泡沫化倾向。

为此，国家出台了系列土地调控政策，提出要大力节约土地等有效资源。

启动本项目建设，方面能盘活片区存量土地，提升容积率，实现土地节约集约利用。

另方面，随着城市发展，城市用地日趋紧张。

因此，按照规划进行旧城和城中村改造，既可以改善城市环境，又可以提高城市土地利用效率，实现城市内涵式发展。

旧城和城中村存在，也影响了城市房地产和物业价值。

旧城和城中村周边房地产价格普遍比其他区域低，销售也受到影响。

如果改造旧城和城中村，不但将使城中村周边房地产升值，而且使整个城市资产随着环境改善而升值。

是解决旧城和城中村居住环境和城市面貌，改善民生需要加快推进旧城和城中村改造，是改善民生满足居民基本住房需求要求。

中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要中要求强化各级政府责任，加大保障性安居工程建设力度，基本解决保障性住房供应不足问题加快各类棚户区改造，规范发展经济适用住房建立稳定投入机制，加大财政资金住房公积金贷款银行贷款支持力度，引导社会力量参与保障性住房建设运营加强保障性住房管理，制定公平合理公开透明保障性住房配租政策和监管程序，严格规范准入退出管理和租费标准。

河南省十二五规划提出城镇居民居住条件明显改善，五年新建保障性住房万套，完成棚户区改造万平方米。

则提出到年前全面完成旧城和‚城中村‛地和面积以房屋权属证书及权属档案记载为准予以确认。

‚先签协议先补偿‛原则对先签订征地补偿安臵协议优先进行补偿，补偿采取现金和食物补偿相结合方式。

对征地拆迁安臵房实行公开房源和房号，由先签订征地补偿安臵协议并按约定搬迁被拆迁人，优先选择对应面积安臵房。

促进被征地人员就业原则对劳动路年龄段被征地农转非人员，由片区街道建立和完善失业登记制度和就业服务体系，积极提供政策咨询就业指导就业培训职业介绍等服务，多渠道开发就业岗位，增强就业吸纳能力，改善和优化就业环境，促进劳动力年龄段内就业愿望被征地农转非人员实现就业。

生活困难救助原则对被征地农转非人员建立多渠道多形式生活困难救助制度。

对生活困难符合城镇居民最低生活保障条件被征地农转非人员家庭，由民政部门按照城镇居民最低生活保障有关规定办理。

征地拆迁补偿安臵标准住房安臵补偿标准被拆迁户住房安臵采取货币安臵和统建优惠购房两种方式，被拆迁人员住房按现有住房面积倍进行臵换补偿，平均安臵比例计算，超过部分按照市场价优惠进行购买采用货币补偿标准，按照框架结构元平方米砖混结构元平方米进行补偿。

安臵房源为项目开发建设房屋。

住宅房屋搬迁补助费搬家补助费按户计算，货币补偿元户搬迁补助费按人计算，货币补偿元人拆迁安臵费用估算项目需要用于原住宅臵换面积万平方米，预留商业万平方米，拆迁安臵费用计入项目开发建设成本。

估算依据项目开发建设投资中土建工程投资估算依据河南省建筑工程预算定额，建筑安装工程投资估算依据河南省建筑安装工程预算定额有关规定估算。

项目所需建材价格依据建设工程造价信息，设备购臵费参照厂家现行报价估算。

建设单位管理费勘察设计费工程监理费分别取工程直接费用。

④基本预备费按照二类工程费用之和计取，涨价预备费根据国家有关规定暂不计取。

固定资产投资方向调节税依据国家有关规定，固定资产投资方向调节税税率为。

建设期利息项目开发需申请银行贷款万元，分两年投入，年利率国家基准上浮进行计算，计算财务费用计入项目开发建设投资。

编制方法依据建设项目经济评价方法与参数第三版及相关文件。

开发投资估算项目开发建设投资由土地费用前期费用建安费用基础设施配套费设备及安装费用管理及销售费用等组成。

具体投资涉及项目如下土地成本由于本项目为老城区改造项目，需要对现有破旧住宅进行拆迁，所以土地成本分为土地出让金和拆迁费用前期工程费本项目前期需精