旧村改造安置房项目可行性投资论证建议报告word文档（定稿）

其中仅年黄金周期间，全市共接待国内游客万人。

做大做强市场主体是旅游业目前面临主要任务。

但是在旅游地区结构上，目前旅游热点高度集中，接待游客主要靠山，安旅游主要靠山形成地位和形象，到安旅游便是到山旅游。

造成这种情景原因是政府宣传力度不到位，更重要是县区环境没有达到旅游所需环境要求，外观等各方面景点旅游尚不成熟，因而各县区与山不能在层次上有机交织成个旅游网络。

城中村即是妨碍旅游体化个重要因素，为改变现状，进步推动安旅游业发展，必须改原有旧村庄为现代化住宅小区。

旧村改造完成后，完善基础设施，优美绿化环境，不仅为安增添分人文景观，而且有利于山与城交融，将城人民旅游大产业意识进步提高。

四旧城改造发展刻不容缓作为鲁中地区重要中心城市之，近年来国民经济保持了快速连续增长势头，城乡面貌发生了巨大变化，综合经济实力显著增强，城市基础设施环境面貌和居民居住条件有了较大改善。

但是，随着市区逐步扩大，市区内村庄综合改造工作相对滞后，散落在城市中旧村庄已经成为困扰现代城市化发展个难题。

低档零星插建违章建设随处可见，这些房屋大多单间独户，土地利用率低，违法用地违章建筑棚屋比较普遍楼房设计标准低，建筑密度大，村内道路狭窄弯曲，存在消防等诸多安全隐患外来人口集聚，出租房缺乏管理，存在社会治安问题环境卫生生活服务绿化等各类配套设施不完善，居住环境脏乱差管理体制与城市社区管理体制不适应，许多管理关系不清，责任不明村民群体意识还较强，生活方式接近农村，同城市居民观念与行为方式存在差异，与城市发展对人要求还有定差距。

这些建筑不仅影响了城市总体规划实施，而且影响了整体形象和招商引资环境。

市区村庄综合改造，是改善群众居住环境提高村民生活质量增强村民城市意识改善城市形象重要措施，对于优化投资环境加快经济强市建设进程促进经济和社会各项事业发展具有重要作用。

为改变当前城城区面貌，加强城区管理，加快城建设步伐，把建成新型集旅游农业工业为体现代化城市，必须彻底改变城旧面貌。

同时城区总体规划提出城近期建设策略是旧城改造与新城建设并重，即对历史文化轴线为中心老城区实施腾空换业式改造，恢复其古城风貌和历史文化特色，行政设施和生活区逐步外迁，城市建设主要向西南和东部扩展。

其中，东部新城是山区根据委市政府要求于二年底提出，规划总面积约平方公里，旨在加快城东部农村和高新产业区城市化进程，拓展山区发展空间南部南关村城南灌庄等旧村改造也已开始实施本项目紧邻西外环路，属于新城建设部分，目前新城建设己较具规模，这更突显了村不和谐。

以上情况表明，村改造以是燃眉之急。

年村旧村改造项目得到城市建设项目管理委员会批准号文，年月，同意村旧村改造规划，而且本项目也符合山区人民政府专题会议纪要山会纪字号文件精神。

国家历史文化名城称号要保持，山作为旅游景点知名度要扩大，人民物质文化生活要提高，要切都说明，旧村改造必要性。

为更好保护山风景区，并以此为契机彻底解决新城区无序建设现状，改善该地段内群众居住环境，为今后整个村开发建设创造条件，村两委积极筹划，制定了系列旧村改造安臵细则，经过多次讨论和修改，最终以比率通过。

第三节项目建设必要性符合国家相关产业政策为全面落实科学发展观，加强和改善宏观调控，引导社会投资，推进产业结构优化升级，促进二三产业服务业健康协调发展，逐步形成农业为基础高新技术产业为先导基础产业和制造业为支撑服务业全面发展产业格局，坚持节约发展清洁发展安全发展，实现可持续发展，年月日，经国务院批准，国家发展和改革委员会颁布了新产业结构调整指导目录年本，该目录将城市基础设施与房地产列为鼓励发展产业。

根据我国经济出现由卖方经济向买方经济转变情况，确定住宅建设作为形成新经济增长点重要方面，居民住房建设已成为国家扩大内需带动经济发展和恢复经济活力重要措施之。

通过培育住宅消费，发展住宅建设不仅可以缓解改善居民居住环境，而且还可以带动几十个相关行业发展，并为社会提供大量就业机会，促进国民经济进步发展。

因此，充分利用北部优美自然环境，结合区委所在位臵，并依据城市规划要求，进行村旧村改造项目建设，创造优美舒适居住环境，并带动附近地区经济发展，符合国家相关产业政策。

二符合安城市化发展方向和规划要求年月日，政府召开城市规划工作会议，在会议上市委市政府领导提出要以科学发展观为指导，坚持高起点严管理广覆盖原则，全力推进全市总体规划实施。

城市总体规划确定城市性质是以山为依托历史文化名城和山水园林旅游城市。

城市职能是山东省科教中心之山东省旅游度假现代制造商贸物流基地。

城市规模是年，区人口达到万，用地规模平方公里。

城市发展方向是城市建设以向南发展为主重点建设南部新城东西两侧依托山区适度发展严禁跨越环山路向北发展。

城市发展目标是将安建成独具特色国际性旅游城市山文化与现代文明交相辉映文化名城以现代制造业与旅游业为主导经济强市天蓝水碧山青最佳人居城市。

二七年三月八日，十五服务业发展规划纲要发布，该规划纲要中要求大力丰富商贸餐饮房地产文化娱乐社区服务等消费性服务业。

房地产业发展是个地区城市化发展外在表现，城市化是标志个区域现代化发展水平标准，近几年很多地区都把城市化发展作为第要务来抓，并且取得了可喜成绩，但是城市化衡量标准般认为要看非农业人口占总人口比重，比重高了，城市化水平必然高。

当大量人口涌入城市，认为城市化无非是县变市乡变镇，或是搞片城区开发，或旧城改造等未免把城市化看得过于简单。

推进城市化，是二元经济向元经济转变必然选择，是优化城乡结构，促进国民经济良性循环和社会协调发展重大举措，是实现经济结构战略性调整重要方面推进城市化，是启动消费现实选择，有利于扩大内需，为经济发展提供广阔市场和持久动力推进城市化，有利于加快农村富余劳动力转移，增加农民收入，缩小城乡差距有利于拓展第三产业发展空间，创造更多就业岗位，缓解就业压力有利于优化资源配臵，提高效率，增强城市整体竞争力有利于控制人口增长，保护资源和生态环境，促进经济社会可持续发展推进城市化，对提高人民生活质量和人口素质，促进社会文明进步，也具有重要作用。

城市化发展战略中新城建设已经表现出了显著成绩，座座现代化楼厦拔地而起，条条整洁街道无限延伸，个个广场游园建成开放这是近年来城市化进程带来靓丽景观。

作为著名旅游城市，改善和塑造良好城市形象进步促进旅游支柱产业持续发展是城建设贯穿始终主题之。

从城区现状情况看，今后居住区向边缘地带发展和转移是必然趋势。

因此，本项目建设旨在带动发展，缓解周边人口压力，有利于老城腾笼换业和恢复古城风貌，符合总体规划提出旧城改造与新城建设并重战略构想。

三有利于保护山和功能区划村旧村改造项目是新城区建设重要组成部分。

该项目建设是有利于山生态环境保护，二是有利于功能区开发。

因此，本项目建设符合城市发展方向和总体规划要求，符合山风景区规划。

村旧村改造项目是委区政府为加快城新城区现代化建设步伐迅速改变城区面貌提出建设项目。

本项目开发建设符合安城市化发展方向和规划要求，可有效改变新城规划区零乱面貌，改善街道两旁建筑物不致现状，同时满足居民生活需求，推动安城建事业顺利发展，有利于改善安这老牌旅游城市形象和居民生活居住环境，巩固国家历史文化名城称号，社会效益显著。

第三章建设地点和建设条件第节建设地点拟建项目位于西部村内，项目占地面积平方米，紧临西外环路。

该区域地形开阔环境良好空气清新，拟建厂地内除场地东南角较低外，大部分较平坦，地层结构简单，无下卧软弱层，无不良地质现象，地理位臵优越。

本项目符合城市总体规划村社区总体规划和土地利用总体规划要求。

该区域地处农村，周边污染源较少，环境幽静，环境质量较好，具有良好居住环境。

加之该区域地保温隔热效果底面接触室外空气架空或外挑楼板采用厚挤塑型聚苯保温板。

在地面灰土之上增加厚挤塑型聚苯保温板。

采用单框中空塑钢密封窗及保温密封门，减少门窗散热屋面增加厚挤塑型聚苯保温板采用水泥聚苯保温板解决坡屋面保温问题。

门窗口周边外侧墙面，应进行保温处理。

二设备选型所有设备选用符合国家有关规定节能型设备，不在国家已公布淘汰机电产品之列。

电器设备选用新型高效节能型，并采取电容补偿，提高功率因数，减少电损耗。

三其他卫生间采取节水措施，并选用节水型卫生洁具，以节约用水。

灯具以节能型为主，以节约电能。

尽量采用新型节能墙体材料和塑钢门窗，并推广采用新技术新工艺新产品，实现住宅部件标准化集约化系列化，以节能降耗。

另外，项目建设单位应加强管理，完善各种规章制度，按期对各类设备管道器具等进行检修，减少跑冒滴漏现象，以减少不必要浪费。

第六章物业管理为适应现代居民生活和社区管理服务需要，小区拟设立物业管理机构或委托专门物业管理公司管理，其职责主要包括小区保安小区保安包括远红外中央监控系统运行和维护二十四小时保安值勤及巡更任务。

卫生清洁小区环境清洁保洁，住宅楼道等公共部分清洁保洁及垃圾收集清运。

绿化维护小区内花草树木生长维护杂草清理等。

公共设施维护小区内景观休闲运动娱乐设施保养维修维护。

房屋及配套设施上下水电暖液化气等维修维护。

小区供暖供水供暖指居民及公共场所冬季供暖供水包括小区内居民用水商业设施用水及绿化景观和运动设施供水。

公建经营管理维修维护等。

代收相关费用水电暖物业等。

小区建成后将报批有关物价部门，核准后期物业收费，具体价格以物价部门规定为准。

第七章建设实施及工程进度安排组织机构为加强项目管理，提高投资效益，由项目法人对项目策划资金筹措建设实施经营等实行全过程负责。

在项目建设过程中，建议项目承办单位抽出精干人员设立专门基建办公室，并设立村民监督小组，对项目概算控制项目各个环节招投标勘察设计监理施工材料设备采购等资金使用施工组织工程质量及等进行监督管理，确保项目按时完成。

二工程进度安排本项目可行性研究报告批复后，将尽快着手进行前期准备工作，及时委托社会信誉度高设计单位编制初步设计和施工图设计，并提前进行场地平整工作，上述各项工作预计可个月内完成，年月份可望开工建设，年月所有工程全部竣工投入使用。

本项目建设期约计个月。

施工进度计划表三实施措施招标勘察设计建议通过招标选用社会信誉好技术力量过关勘察设计单位承担本项目。

此部分重点考察评审投标各勘察设计单位组成项目部成员各专业是否配套齐全是否有类似项目设计经验，项目经理是否有较强综合协调能力。

工程监理由于本项目工程量大，建设标准要求高，建设工期紧，建议在工程建设监督方面，应按国家有关规定选择资质和实力较高监理单位，采取全委托监理方式。

建议在选择设计单位之前。

在全市范围内通过招标择优选择监理公司，让监理公司真正参与到整个项目之中，做好四控两管协调。

在招标过程中重点考察总监监理业绩，必须有相关工程创优业绩须出具业主评价意见表原件，所组