旧货大市场项目可行性投资论证建议报告word文档（定稿）

随着国家宏观政策大力调控及未来可能更多有效政策出台，越来越多市民将加入持币观望队伍。

市民对居住环境已经逐步开始看重，但价格理念还有待进步转变，价格仍成为购房者考虑首要因素。

大部分购房者在近期内仍偏向于地理位置理想，交通方便价格更具竞争力住宅。

商铺投资消费理念趋于成熟，投资概念引导和精确市场定位成商业项目操盘重中之重。

经过开发区家具市场和水果市场等多个商业项目推广销售，市民对专业市场投资概念理解已逐步成熟，对商铺投资更为谨慎。

在本次调查中，被访者表示不会进行商铺投资，仅被访者正在考虑购买。

其他客户均为视项目情况而定。

赣州旧货行业逐步呈现生机，期待有效地进行市场整合。

到目前为止，赣州市已有十来家旧货行，主要分布在文明大道以及和平路带，而且许多临时来赣州居住外来人口低收入家庭和些小餐饮业开张等都会瞄上旧货市场。

民生旧货行是属于老牌旧货行，规模相对较大，管理较为规范，许多市民对其有较好反响，受访者认为这是个便民利民为民通道。

认为拓展经营，向规范化规模化专业化方向发展，完全能够给赣州旧货市场带来片新天地，因为旧货经营是件利国利民大好事，国家对旧货经营有优惠政策。

经营人员希望由政府有关部门牵头，在合适地点兴建个规模较大适合赣州市发展需要旧货市场，将现有旧货行和个体工商户纳入其中，按品种按门类分片经营，集评估鉴定储存修理翻新包装运输结算等配套服务于体，提升档次，形成规模。

本项目地段被大部分被访者所看好，投资价值被市民所认同。

对赣州唯大型旧货交易市场这个较为新鲜行业，受访者表示看好该行业经营投资前景，旧货经营户认同开发区粮油市场对面诞生赣州旧货大市场发展前景，市民对开发区粮油市场对面地块未来年内升值前景表示看好，说明广大经营户和市民对粮油市场地块及旧货市场前景表现出投资信心，是本项目发展不可或缺基础条件。

通过对本次调研结果分析研究，江西旧货大市场有限责任公司认为赣州市经济较为活跃，工业潜力巨大，市民中蕴藏着定市场购买力，但其对商铺投资概念还有待成熟。

经过近年来赣州房地产行业发展和开发区众多商业项目运作，赣州市专业市场已经具备较好气氛和发展基础。

本项目发展，将成为年度赣州房地产市场热点项目，因本项目地域特点及主题行业特殊性，势必在赣州营造空前销售推广气氛，也将为赣州旧货行业规范发展提供就业岗位争创税收作出巨大贡献。

受被访者心态所影响，本次调查在数据采集方面虽仍可能存在偏差，但仍将成为本项目在后期执行过程中重要数据型参考资料。

三项目建设意义关于城市发展意义随着城市经济发展，赣州市开发区市场集群格局已经形成较为成熟规模及氛围，形成了赣州汽车大市场钢材大市场建材大市场家俱大市场水果大市场物流大市场布艺市场装饰灯饰市场粮油大市场等市场集群商业格局。

各专业大市场定位不同，在形成自身与市场差异化基础上，均有自身强劲竞争优势。

目前，开发区大型专业市场商圈正逐步走向成熟，本项目落成必将加快开发区市场集群发展进程，进步完善开发区整体规划，关于行业市场意义针对目前赣州市旧货交易现状存在四大问题是规模太小。

在赣州市还没有个真正旧货市场，在市内十来家旧货行中，充其量只能称为旧货个体工商户，年营业额般都在万至万元，超百万还没有二是品种单。

现旧货行经营品种仅限于家用电器家具和日用品。

机电设备，旧机动车，通讯器材，旧书籍，旧玩具等尚未涉足三是加工翻新滞后。

收购进来物品，只是稍加清理就原样销售，对加工改装翻新工作做得不够四是上门收购不规范。

旧货行工作人员上门收购时，未佩带上岗证，使出售旧货居民心存疑虑。

特别是些骑三轮车散兵游勇，手持高音喇叭在宿舍区大声喊叫，使得居民对收购旧货人员产生厌恶感等等。

本项目拟定站式旧货交易市场，将凭借准确定位先进规划高效营销统科学管理把赣州旧货大市场整合优化，拓展经营，向规范化规模化专业化方向发展，吸引众多经营者消费者，从而使赣州市旧货行业顺应发展趋势实现良性发展。

关于社会综合效益意义随着旧货行业重要性日益突显，专业旧货市场不可或缺地成为城市利国利民亮点工程。

本项目落成，方面将填补赣州市旧货行业这市场空白，为广大经营户提供了更为集中现代舒适经营环境，也将为赣州市人民提供与大中型城市保持同步旧货产品和服务，从而杜绝目前存在于赣州旧货缺乏管理，干扰市民现象，为赣州人民造福另方面也将进步美化城市形象，提升城市形象，真正成为赣州市新城发展行业整合房地产市场发展地标性物业。

并为社会了提供了众多就业机会，并将为极大影响和带动周边专业市场发展，推动和促进开发区市场集群商圈效应形成，带动赣州市开发区发展。

第二章项目投资环境及市场分析四赣州市情及相关行业发展分析赣州市情赣州市位于赣江上游，江西南部，简称赣南。

东接福建省三明市和龙岩市，南临广东省梅州市河源市和韶关市，西靠湖南省郴州市，北连本省吉安抚州两地区。

处于我国东南沿海地区向中部内地延伸过渡地带，也是内地通向东南沿海重要通道之。

赣州市是江西省最大行政区，本市辖区市县，总面积。

万平方千米，其中市区建成区面积章贡区和赣州经济技术开发区。

平方千米，耕地面积。

万公顷，有林面积。

万公顷，森林覆盖率为年总人口为。

万人，比上年末增加。

万人。

其中农业人口。

万人，占人口自然增长率全市生产总值。

亿元，比上年增长其中，第产业增加值。

亿元，增长。

第二产业增加值。

亿元，增长。

第三产业增加值。

亿元，增长第第二和第三产业增加值占生产总值比重分别为和赣州市开发区主要专业市场分析赣州市开发区共有个专业市场，基于项目市场性质，我们对赣州如下专业市场做了个全面市场调研，希望通过调研，把握市场，以供借鉴，调研表及结论如下经营类别市场名称地理位置面积租用状况已经营年限商铺形式经营状况售价配套规模店铺平均面积出租情况租金幅度汽车型材类汽车大市场客家大道中段亩市场馆万平米交易厅万平米期项目以上元年场馆商铺规模大，统经营，交通便捷市场较好检测评估修理办证等钢材大市场客家大道中段间店铺仓储间元年隔断市场成立较早，商业氛围浓厚，铺面不足停车场仓储建材大市场客家大道中段多亩多间元年隔断经过多年发展商业氛围浓厚，市场活跃银行停车场仓储商务楼家具装饰类赣州家具大市场客家大道中段万平米以上元年左右场馆商铺项目启动三年，租赁市场较好，但租金较为低下，沿街租金最低只元停车场仓储商务楼金丰装饰灯饰市场金丰东路以上元年商铺市场规模较小，商业氛围般。

停车场农产品类水果批发市场金丰东路多亩间年商铺规模较大，已形成较好商业氛围，人流量大，辐射广停车场仓储银行餐饮商务楼赣州市主要批发市场经营管理现状及特点专业市场集群优势明显从开发区全部专业市场看来，很明显看出，该区域有着较为先进规划理念，将众多大型专业市场集结，形成各个市场互为补充互相呼应，共享资源共同发展良好局面功能分区较为合理现有专业市场功能分区较为明确合理，市场内各区域功能分布合理，格局规范，比如赣州家具大市场赣州市汽车大市场等市场规划有定前瞻性现有专业市场规划，多具有定前瞻性目光，市场内道路规划，店铺格局，仓储方面出现了有明确区隔，功能布局较为合理物业管理较为严谨现有专业市场物业管理相对较好，如建材市场管理，有专职保安及市场管理人员，反应及时，管理井然有序分析结论根据我们这次对赣州开发区专业市场资料收集，整理，通过从政策宏观面市场宏观面，以及专业市场特征现状未来走势层面分析，再将结果交叉后得出市场规划及配套将成为有力竞争武器经营行业应趋向大众消费品寻求龙头性专业市场中空白点寻求有发展但龙头批发市场中未能形成气候行业寻求龙头性批发市场中供不应求行业先做专，再做大，做强无强大政策支持则不要与龙头市场产生经营定位正面竞争。

而赣州目前还没有出现家配套完善，先进现代化专业市场，随着城市发展进展到今天，已开始呼唤现代化大型专业市场出现。

五赣州市旧货行业发展分析赣州旧货市场分析整体情况分析赣州旧货市场逐步呈现生机到目前为止，赣州市已有十来家旧货行，主要分布在文明大道以及和平路带，而且许多临时来赣州居住外来人口低收入家庭和以下不利因素销售价格与实际租赁价格之间可能存在矛盾，我们将采取整体或部分返租形式销售。

市民对项目地段怀疑态度。

项目发展需依托强大广告宣传造势，将后期经营过程中价格质量服务良好地贯穿于整个推广节奏中，最大限度对区域概念和行业概念进行宣传推广。

现有旧货行业规模较小，招商难度增大。

首先启动主力店招商，以满足项目发展和实际推广执行工作需要。

化解市民对项目能否发展成功疑虑。

对部分部位予以免租经营，以配合其他招商政策顺利招商。

经营业主对商铺租金和税收政策要求苛刻。

在享受现有旧货行业特殊税费政策外，还需向政府申请真正能够落实到位税费减免政策，为经营户降低经营成本，并通过免租政策主力店龙头效应向经营户发动集中广告宣传攻势，以此来培育市场快速发展。

项目建设要求及运营方式市场建设要高水平高标准建设，要按照卫生城市花园城市建设要求设计，建设好市场和与市场配套公寓办公楼停车场公共厕所及垃圾处理站等公用设施，做到交易区和生活区分开，做到市场内外环境卫生整洁道路畅通，同时，要增加绿化率，市场建筑风格要与周边市场相协调，按照园林式要求建设好市场。

按照现代市场要求规划，建设好市场，充分运用现代科技，要重视市场信息中心项目建设，增强市场服务功能。

对旧货业经营，要按照国家政策规定管理，运营好市场，市场建成后，要制定相关优惠政策，正确引导企业经营业主入场经营，优先安排好经营旧货行业经营户，并对下岗职工无地农民弱势群体给予优惠政策。

同时，正确处理好与当地政府农民关系处理好与周边市场关系。

第四章效益及风险分析市场前景预测赣州旧货大市场远期目标是建成立足赣州，辐射江西广东福建及湖南新型交易集散地。

所产生社会效益各项税收目前市场收征收率每月每平方米元，新建市场征收面积为平方米，年可上交税收万元。

工商管理费目前市场税收征收率为每月每平方米元，新建市场征收面积为平方米，年可上交工商管理费万元。

公司每年上缴税收万元。

按平方米为经营摊位，每个摊位安排了三个营业员计算，可提供就业岗位个左右。

规模优势形成后，不光是现企业自身优势，也将带动周边经济发展，增加开发区人气，为开发区内餐饮加工以及相关行业带来新契机，为国家培植新税源，为城东地区今后经济腾飞注入坚强后劲。

项目概况项目规划赣州旧货大市场拟选地块位于赣州市文峰路与赞贤路交汇东处，距赣州市最中心地仅公里，离赣州新中心城区仅公里，北引起注意产生兴趣激发欲望促使购买达到满意面有粮油钢材等大市场，并与北面其它市场紧邻呼应，地块其余周边主要为规划中居民区。

项目预计规划用地面积亩，可建面积约平米，项目总投资额约万元，工程工期为个月，分两期投资建设完成，首期规划建设占地亩，大小铺位余个，建筑面积余平方，按每平方均价计算，首期销售总额亿元，预期可实现利税约万元，二期建筑面积余平方，按每平方均价计算，销售总额亿