时代主题公寓项目可行性投资论证建议报告word文档（定稿）

第二章区域概况区域区位九堡是杭州城市东大门，东临杭州经济技术开发区南濒钱塘江西依钱江新城北依沪杭甬高速公路，离市中心武林广场仅公里，离杭州火车站和汽车东站约公里，与萧山国际机场峙江而立，是连接钱江新城江南副城临平副城下沙副城重要交通节点和必经之地。

九堡镇目前常住人口万，杭州最大经济适用房九堡经济适用房项目占地亩，规划建筑面积万平方米，建成之后将有近万人入住，是杭州市东面最大个住宅区。

根据规划，未来九堡常住人口将达到万，发展潜力巨大。

区域概况在杭州市提出城市东扩旅游西进沿江开发跨江发展城市发展战略中，已经提出了亿决战东部规划，准备将城东建设成接轨上海东大门，磁悬浮高速铁地铁高速公路等大批基础设施和大型居住区都将相继在该地区建设。

九堡是城市东扩排头兵，定位为个融合乡村自然和都市文化特征新都市主义居住中心。

随着城市东扩步伐不断加快，九堡区域潜力区域优势日益凸显。

因此，市委市政府将九堡地区规划列入了城市东部首要战略地段。

据杭州市规划，未来包括九堡在内杭城东北区域将形成近万人口居住区，而九堡正处于该区域中心位置，势必成为未来城市热点地区之。

九堡，作为未来城市两大核心区块新武林商圈钱江新城两大副城临平副城下沙副城之间中心地带，东边有大学城下沙，西边有规划笕桥丁桥大型居住区，西南面通过钱江新城二期与钱江新城核心板块连接在起，南面钱塘江对岸则是被称为杭州浦东钱江世纪城。

可以说九堡肩负承主启副大任。

主城区和副城区多核发展能量直接孵热九堡，由此九堡本身也将催生出内在新生命力，这种日渐显著驱动力今天正在加速九堡这新兴区域移民进程并升级城市新移民规模，持续推动九堡欣欣向荣。

另外，随着城市东扩步伐加快，钱江新城二期沿江大道开工建设，城市空间扩容更是让九堡板块与钱江新城无缝连接。

九堡作为钱江新城后花园其区域价值不可忽视，与杭城未来比肩，九堡区域价值必定得到进步提升。

据统计，建设中钱江新城，商务办公占了总量四分之三，居住功能仅占四分之。

住宅类房价比普通居住区要高。

这样业态格局给九堡住宅发展提供了很好契机。

交通状况九堡交通优势是显而易见。

九堡不仅是杭州重要交通要地，还将成为整个华东地区交通重镇。

四通八达，九堡未来就是迈出杭城踏板。

通过九堡大桥规划中可直达萧山机场沪杭甬高速公路杭金衢高速绕城公路汽车东站汽车南站火车东站城站等均在分钟车程之内德胜路九沙大道世纪大道经九堡延伸入杭州经济技术开发区和下沙大学城将城东城西连成体杭海路将拓宽至米，使九堡与未来城市中心钱江新城沟通更为快捷沿江大道规划将从海宁经过下沙穿过九堡与之江路贯通而最为引人注目规划地铁号线在九堡设有个站点。

年沪杭磁悬浮列车建成，将会使作为客运中心所在地沪杭磁悬浮杭州起点站九堡，大大地延伸其直达内涵，彼时九堡不仅能直达主城直达大杭州任何个角落，还将会直达上海直达华东任何乡镇。

据了解杭州长途客运中心将于年底建成使用，它能为九堡带来每天至少万人次人流量，从而间接促进该地服务业腾飞。

另外，公交系统也十分发达。

公交等路线均在镇内设立总站，乘坐等条公交线路，可从九堡直达主城区艮山门武林广场郭东园巷等处，全天小时皆有车次。

快速公交，在九堡界内有多个站点，穿过九堡艮山西路下沙路线是其整个线路重要组成部分。

周边市政配套设施般情况下，在新型建设区，房产先行，配套跟进。

而在九堡，情况则有所不同。

主要是因为政府安排大型居住项目建设。

就目前来看拥有所中学两所小学三所幼儿园。

就未来来看，杭州市江干区年起新扩建或交付所小学幼儿园，其中年确保交付所，争取竣工所。

下午江干区召开年基础教育工作会议，提出江干基础教育要从西湖时代进入钱江时代，大量学校将建在九堡丁桥彭埠和钱江新城。

到年，江干区要基本实现小班化教育，全面提升基础教育办学水平。

全区中小学名校集团化覆盖率达到以上，幼儿园名园集团化覆盖率达到以上农贸市场超市文化中心商业步行街医疗中心小区会馆公园体育设施等万平方米公建项目，以及环绕整个住宅区宽达多米绿化带为九堡居住环境加分条绿色生态长廊。

与此同时，麦德龙百安居家好佳联华超市，或开张营业，或动工兴建。

杭州陶瓷品市场迁入，汽车条街形成，都使九堡形成了独具特色商业地带。

从艮山东路杭海路驶入九堡界内，映入眼帘是公路两旁鳞次栉比标准厂房楼宇金融机构和大型从下沙大道驶入九堡。

江干文体设施规划公示，彭埠九堡今后规划建设定规模文体活动中心。

此次规划文体设施，主要分布在这样个范围东至九堡镇东侧镇界，南至钱塘江，西至贴沙河沪杭铁路老线白石港同协路区界，北至皋亭山脉区界笕桥机场以北，总面积约平方公里。

杭州最大客运中心即将建成，届时每天客流量将达到万人次，杭州陶瓷品市场即将迁入，集服装贸易信息物流研发为体大型交易中心建立等等都给该区块带来了人气就业和主要住房需要。

产业支持工业园区占九堡镇域面积江干科技经济园区着力发展高端工业制造园总部经济园研发创意园，涌现出西子奥斯祐康龙达新科巨星科技等利税超亿元重点工业企业，年园区规模以上工业企业销售产值亿元，财政收入亿元，已发展壮大成为总部经济园区。

商业航母中国四季青服装交易中心，是九堡商贸物流区主要项目，也是省市重点项目，该项目定位是全国流世界知名目为打造时尚服饰之都现代物流之萃。

该项目建成后，将为九堡奠定坚实产业基础，并加快九堡城市化发展步伐。

与此相呼应是，个综合良好商务环境日渐呈现年累计引进项目个，引进资金亿元，其中超亿元项目余个合同利用外资万美元，实际到位外资万美元。

引进企业纳税率为，税收贡献率达。

随着中国四季青服装交易市场入驻九堡，四季青强大辐射力所成就多米诺骨牌效应，将给九堡商铺和住宅市场带来翻天覆地影响。

另外，长途客运中心恒大建材市场红星美凯龙国际家居市场石材交易市场机床交易市场以及物流中心，共同打造商贸航母。

城市工业商贸物流已成为九堡两大支柱产业，这两大产业同时与主城形成了紧密连接，达成了有利互补形式。

文化创意产业也在这里扎下了根，杭州东部最大艺术交流中心东街号艺术空间正式开园，秉承让艺术走向生活，让生活更加艺术理念，其产学研体化发展模式得到肯定和瞩目。

周边环境钱塘江给了九堡得天独厚生态环境优势，不但可提供长达近三公里江岸线以及辽阔壮观江景令人心旷神怡江风以及充足日照还能提供宽阔绿化带和高绿化率，市政府对钱塘江线已有生态居住规划定位。

主要道路如九沙大道世纪大道等两侧均有米甚至米绿化带。

此外拥有米绿化带景观河道和睦港，仅河道两侧就可享受绿化面积达万平方米。

规划北面是艮山东路米防护绿地，东面直面九堡大桥，南面是钱塘江北岸米绿化带，西面接壤城市生态控制区。

绿地江景观潮平台加上小桥等标志性建筑，南片居住区将更强调人与自然和谐。

同时，规划还提出了屋顶绿化概念。

土地情况年月日，杭州市国土资源局挂牌出让杭政储号建设用地使用权，此次挂牌出让土地将于年月日进行竞拍。

其中杭政储号土地，江干区九堡地块，东至九堡区块地块，南至规划绿化，西至规划道路兴安路，北至规划道路。

面积平方米，用于住宅设配套公建用地，容积率，建筑密度，绿化面积杭政储号土地，位于江干区九堡地块，东至九堡镇八堡村，南至九乔路，西至九堡区块地块，北至园区二号路。

面积平方米，用于住宅设配套公建用地，容积率，建筑密度，绿化面积。

在杭州城市东扩影响下，九堡下沙逐渐成为杭州东部房地产业发展排头兵，尤其是地铁号线建设所产生推动作用也无疑让九堡楼市进步升温。

在此基础上，杭政储出两块土地必然将在土地市场上吸引更多关注，而因此在竞拍中产生开发商之间激烈竞争。

通过对近两年江干区九堡地块成交土地价格分析表二，我们不难发现，该地块土地价格基本维持在了个相对稳定范围内，具体价格在每平方米元到元之间浮动。

在与相邻地块钱江新城下沙两个地块在相同时期内成交规划住宅用地价格相比表三，钱江新城板块近两年成交土地价格高达每平方米元到元，而下沙板块也达到了每平方米元到元。

在这层面上，九堡板块土地无疑具有更多价格上优势桥西板块，跟主城区无缝对接，但其工业区形象在很多人眼里根深蒂固。

工作生活在城北区块，对于老城区有感情，期望改善生活中老年人和首次置业人，都是可以争取潜在客户。

闲林板块，由于历史和政府规划原因，闲林板块直扮演着娘不亲爹不爱苦形象，发展缓慢。

其吸引消费者要素就是低价。

对于价格极为敏感人群是其潜在客户。

三墩板块，跟老城西板块具有定路程，属于脱节发展，配套上无法共享，生活氛围影响也小。

当价格有优势时候，可以吸引部分首次置业具有刚性需求年轻人，价格没有优势时候，目标消费群体也变得很模糊。

下沙板块，政府扶持决心很大，但距离主城区太远，使得居住成本极大。

主要锁定购买欲望强购买力弱目标消费群体。

九堡板块，集中了万科绿城这样品牌开发商，提升区域形象及价格短时间内，同时开发楼盘众多，迅速炒热了区块。

首次置业年轻人是主力潜在消费群体。

城东专业市场经营者具有购买力，对区域认同感较强，也是目标消费人群。

九堡区域客群分析根据九堡地区产业情况，我们把九堡地区目标客群主要锁定在三大类城东专业市场经营者，创意产业工作者，工业园区白领和高级蓝领。

这目标客群年龄普遍较轻，收入也比较可观。

年龄集中在岁之间，专业市场经营者人均年收入可达万元以上，创业产业从业人员年度酬薪水平主要在万元，工业园区白领和高级蓝领人均年收入也达到了万元。

他们是在城东工作或者创业年轻人士，是城市新代中产阶级。

他们追求时尚，想法独特，观念新潮，对生活品质有着较高要求。

可以没有奢华豪宅，但定要住得舒适，有品位。

可以屈就于片小天地中，但定要设计精致，住得有格调。

可以说，这是群想要用万块钱过万生活人，在个属于自己空间里创造生活，创意人生。

第五章区域市场定位根据对区域市场分析，我们将该区域市场定位为以梦想创新时尚为主题，以新代欧洲小城整合开发思路和城市资源，以西式新古典主义风格定位建筑形态，以街区生活定位集居住功能生活形态和商业资源于体，以西式现代园林规划园林景观，引导种以人为本追求未来尊贵现代新都市生活形态。

产品具体设想如下案名创时代二推广语在街角遇见幸福，在创邂逅梦想。

创时代，用创意和激情引领都市生活新时代。

生活忙忙碌碌，为自己泡杯咖啡岁月匆匆流走，为自己找个安放地方。

因为创意，所以精致因为激情，所以张扬因为梦想，所以起飞。

创时代，梦想„„三建筑风格新古典主义风格，尊贵洋派，西式感现代感较强，色调干净明快，色彩以暖亮色系为主，外观上舍弃繁琐装饰线条，讲究造型比例适度，空间构图明确，从而形成流畅通透空间感，体现了现代都市简约实用，富有朝气生活气息。

四建筑类型以小高层高层为主。

其中包括楼公寓和普通住宅。

普通住宅分紧凑型户型和舒适型。

前者追求面积适中，功能完备户型二室二厅厨卫三室厅半厨卫后者舒适型户型讲究实用性和舒适性三室二厅二卫