时代枫林一期商住小区项目可行性投资论证建议报告doc文档（87页）

为此，临桂新区整体建设被自治区党委自治区政府确定为桂林市发展战略，保护漓江，发展临桂，再造个新桂林，将临桂新区列入自治区统筹推进重点建设新城区之。

桂林市委市政府提出建设新区，疏解老城，组团发展，重点向西，优化布局，为产业发展拓宽空间，给经济发展提供依托，建设现代化山水宜居城市和国际旅游城市。

未来临桂新区定位为桂林城市新政治经济文化商务中心，工业物流商贸基地，人口将达到万。

通过城市中心西移，在新区再造个新桂林。

在桂林市市委市政府领导下，临桂新区建设呈现出良好运行态势，已列入规划建设项目已陆续开工建设，临桂新区建设指挥部及相关部门已进住新区现场，协调处理建设中遇到问题，体现出桂林市两个文明建设协调发展，项目建设有良好社会环境条件。

国务院在关于进步促进广西经济社会发展若干意见中专门提出建设桂林国家旅游综合改革试验区，这是中央给予桂林发展旅游历史性机遇。

房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济支柱产业。

促进房地产市场持续健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要基本要求，是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展有力措施是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业有效途径。

桂林市对发展房地产业十分重视，市政府在年政府工作报告中提出了要积极发展房地产业。

贯彻中央自治区促进房地产业健康发展系列政策措施，坚持政策扶持规范市场有序供应土地等多措并举，调整和优化住房供应结构，鼓励普通商品房住房消费，抓好廉租房建设，增加保障性住房供给，发展二手房市场和住房租赁市场。

利用我市优势，适度开发高中端商品住房。

鼓励房地产开发向临桂新区县城和重点镇延伸工作要求。

临桂新区将成为桂林市房地产发展个主要战场。

在桂林市住房建设年规划期内，临桂新区新增各类居住用地约公顷，占全市规划区新增住房用地供应总量临桂新区住房建设面积总规模将达到近万平方米，占全市规划区新增住房面积。

这充分说明，临桂新区将成为桂林市房地产发展主战场。

年月日下午，市委书记刘君约请我市部分房地产企业负责人，召开了桂林房地产做大做强恳谈会。

对桂林房地产市场现状和发展趋势进行了分析，对桂林房地产业如何应对当前危机，如何逆势做大做强等问题进行了深入探讨，对房地产企业抓住国家宏观经济政策相对宽松和我市新区建设老城疏解提升大好机遇，做好角色定位产品定位和分工定位，做出甲天下楼盘，把桂林房地产推向全国全世界等提出了希望和要求。

市委市政府把桂林甲天下房子宣传，作为我市房地产市场健康发展个重要举措来抓，加大宣传引导，营造良好氛围。

先后组织桂林日报社和政府相关部门，相继举办了桂林房车节春季交易会桂林房企十强评选桂林房地产贺州展临桂新区地产统帅峰会等活动，对推介桂林城市价值，引导市民消费，促进房地产业持续健康稳定发展起到了积极作用。

今年以来采取了系列稳定房地产市场发展措施，促进了市场形势逐步好转。

从今年月日起，批房地产税收新政策开始在我市正式实施，新政策征税幅度比原来标准大为降低，降低了我市房地产开发企业当期应纳税款负担，为企业持续发展提供了资金周转保障，同时对振兴我市房地产市场有效拉动内需意义重大。

二市场需求桂林房地产行业刚性需求比较明显。

根据桂林市住房建设规划预计，未来几年桂林市住房需要基本情况如下城市化住房需求。

年现状老城区人口约万人，临桂县城人口约万人，规划预测到年桂林市城区人口规模将达到万人左右，城市人口新增约万人。

规划年人均住房面积达到平方米，故由城市化进程产生新增住房需求为万平方米。

未来临桂新区人口将达到万人。

二改善居住条件住房需求。

考虑桂林市城区城市职能转换和老城区更新改造需要，目前主城区居住人口为万人，临桂县城居住人口为万人，规划人均住房面积将由现有平方米提高到平方米，故规划期内旧城改造住房需求为万平方米。

三城市拆迁住房需求。

根据桂林市年城市房屋拆迁计划，老城区内年均计划拆迁面积为万平方米，临桂新区年均计划拆迁面积为万平方米。

年拆迁计划应根据城市建设发展实际情况和需要有计划有步骤逐步落实。

其中拆迁建筑中住宅总量按估算，住宅产权调换安置率按测算，年因住宅拆迁计划需要产权调换安置住宅中面积约，按照每年城市房屋拆迁规模不超过上年房屋拆迁量原则，规划期内城市拆迁住房需求约为万平方米。

综合考虑以上需求预测量和其他各项影响住房需求因素，规划区规划期内住房建设总量将达到约万平方米。

三建设必要性桂林气候温和，雨量充沛，光照充足，温暖湿润，四季直人，还有山清水秀洞奇石美自然山水景色。

这是世界少有不可多得自然山水旅游资源，拥有国际山水旅游名城和历史文化名城桂冠。

同时，它还拥有国家环保模范城国家卫生城国家国林城中国十大魅力城中国青年喜爱旅游城世界最适宜居住城市之中国十大最有幸福感城市等系列荣誉。

桂林具备得天独厚自然环境优势，为旅游地产商业地产以及住宅地产长久发展孕育了肥沃土壤。

但是，由于老城区土地资源稀少和出于对自然山水保护，年月，国务院关于桂林市城市总体规划批复国函号中明确指出严格控制城市人口和建设用地规模，保护耕地节约用地。

到年，主城区实际居住人口要控制在万人以内，建设用地控制在平方公里以内到年，主城区实际居住人口要控制在万人以内，建设用地控制在平方公里以内。

年桂林市城市风貌设计导则中却指出建筑注意高度和体量控制，保证主要景观视线走廊通畅建筑屋顶应采用坡顶形式，建筑形式尺度与色彩应与山水环境景观及历史文化景观相协调。

单体建筑长度不宜超过米老城核心区建筑高度控制更严，应在米以下。

城市总体规划将对桂林房地产发展有定限制。

因此，城市向西，发展临桂，就成为种必然发展方向。

临桂新区作为桂林市未来几年内建设热点地区，住房配套建设应迅速跟进。

临桂新区中心区作为近期重点启动建设地区，新区配套住宅建设将以商品性住房为主，并配合建设定比例保障性住房。

随着市场经济不断发展和完善，桂林市房地产业快速发展，形成了从勘探规划设计到开发建设流通交易广告中介服务到物业管理产业链，房地产市场相对稳定，房地产业在经济社会发展中所占比重不断增大，发挥作用日益明显。

本项目应势所趋，期望促成桂林房地产开发品质提升与突破。

桂林市临桂时代枫林建设项目区域位置上风上水，便利交通道路以及临桂县新轮开发建设为本项目开发带来了极大利好。

第三章建设场地及建设条件建设场地项目建设点位于临桂县新区规划住宅区，占地面积平方米。

本规划场地呈平行长四边形。

东侧为滨江路，西侧为西城大道，北侧为项目业主开发另楼盘时代香耕苑，南侧临时代枫林。

基地现状为临桂镇岩塘村村民菜地荒地。

根据临桂县城市规划，项目建设地块为居住用地。

时代枫林期项目建设符合城市规划要求。

二建设条件地质地貌临桂县境内以泥盆系砂岩石灰岩分布最为广泛，其次是寒武系奥陶系石炭系白垩系等碎屑岩白云质灰岩等出露此外也有少量震旦系和元古代变质岩系出露，加之经历了数次地质构造运动，为现今地形地貌格局奠定了基础。

总体上，县境北部群山巍峨高耸，南端峻岭连绵，而东部略低于西部，由西北向东南倾斜，形成东西向分水岭。

西北属越城岭余脉，最高峰广福顶海拔，高山深谷，山岭险峻西南属架桥岭山地，海拔，多山间谷地东南为岩溶峰林平原峰丛洼地，石山林立，山水秀丽，海拔多在以下。

地形地貌对于旅游资源分布有着重要制约作用。

本项目建设用地具备以下特征是该地起伏不大，能满足项目建设要求二是不受洪水威胁三是环境优美，造景方便，自然条件成熟，适宜进行居住及良好环境营造。

二地震因素据区域地质资料，场区内无大活动断裂通过，所属场区稳定性较好，根据建筑设计抗震规范判定，场区土层以中软土组成，场地抗震级类别为Ⅱ类，地震设防烈度为度，设计基本地震加速度值为，特征周期为。

广西工程防震研究院按照工程场地地震安全性评价要求，对近场区及邻近地区开展了野外地貌新构造地震地质调查，在工程场地进行了钻探取样和测试，并进行了资料整理分析研究作图计算等工作。

已全面完成桂林市临桂新区临桂新城和凤凰新区工程场地地震安全性评价工作，编写出了桂林市临桂新区临桂新城和凤凰新区工程场地地震安全性评价报告，已获专家审核同意。

三气候条件桂林属中亚热带湿润季风气候，气候温和，雨量充沛，有三冬少雪，四季常花之说。

四季分明，日照多年平均达小时，太阳幅射多年平均为千卡，多年平均气温为，历年平均最高气温达，历年平均最低气温雨量充沛，多年平均降雨量达。

无霜冻，可常年施工。

四水文因素境内河流属西江水系，主要河流有义江相思江桃花江龙江大江黄沙河。

建设场地原为池塘和稻田，附近有水沟，地表水系为该地区农业灌溉及池塘用水水源，地表水补给主要为大气降水。

本场地地下水类型主要有孔隙水岩溶裂隙水和岩溶水。

孔隙水蓄存于土层孔隙中。

地下水位水量变化受气候影响较大，动态不稳定，水位年变幅位。

静止水位埋深般与最近鱼塘水或其它地表水水位标高较致。

岩溶裂隙水主要蓄存于第四系土层之下灰岩中溶洞及各种岩溶孔洞中，与上部覆盖层及附近河沟水有定水力联系。

场地地处岩溶峰丛平原地下水排泄区，大致自东向西排泄，水量较丰富。

根据区域水文地质勘察资料，场区地下水对砼无腐蚀性，对裸露钢筋结构具弱腐蚀性。

五社会环境条件临桂整体建设被自治区党委自治区政府确定为桂林市发展战略，保护漓江，发展临桂，再造个新桂林，将临桂新区列入自治区统筹推进重点建设新城区之。

未来临桂新区定位为桂林城市新政治经济文化商务中心，工业物流商贸基地。

在桂林市市委市政府领导下，临桂新区建设呈现出良好运行态势，已列入规划建设项目已陆续开工建设，临桂新区建设指挥部及相关部门已进住新区现场，协调处理建设中遇到问题，体现出桂林市两个文明建设协调发展，项目建完成总投资，主要进行项目前期工作，规划设计土地征用道路供电给排水地基等基础设施建设和开始主体工程建设第二年完成总投资，主要继续为完成主体工程，第三年完成总投资，主要继续为完成前期主体工程，和最后装修工程，配套设施及设备采购安装调试，投入完全运营。

第十章财务评价项目财务效益本单价参照目前桂林市区二类地带房地产价格核算。

营业收入商业用房收入建筑面积平方米单价元万。

商品房收入建筑面积平方米单价元万。

地下车库收入地下车库个单价元万。

以上收入合计万元。

详见附表二成本费用成本费用包括开发成本和经营成本。

开发成本开发成本即为形成本项目固定资产而投入全部费用建筑工程投资额万元。

经营成本经营成本是指在经营期内应该负担全部成本，包括销售成本销售税金。

销售成本包括广告费，销售代理费，销售业务费期间费用等，按销售收入计算。

则万元万元销售税金包括营业税营业税率，城建税教育附加分别按营业税金征收。

根据目前土地增值税按收入预征方法，为简化计算将土地增值税并入销售税金及附加，综合税率为。

则万元万元则经营成本为万元总成本费用为万元详见附表三财务效益税前利润为万元。

所得税税率为则应缴所得税