昆明东聚紫金商务中心项目可行性投资论证建议报告118页（doc文档）

原有场地照片投资估算和资金筹措投资估算项目总投资万元。

其中，建设投资万元，流动资金万元，建设期利息万元。

资金来源本项目总投资万元，资金来源情况为自筹资金万元，占总投资额。

主要用于土地投资和前期相关设计规划费用基础建设费银行贷款万元，占总投资额。

用于建设投资。

主要技术经济指标主要技术经济指标表序号项目名称单位数量备注总用地面积折合亩总建筑面积其中办公总面积商业总面积地下停车场机动车位辆非机动车位辆容积率建筑密度绿地率项目总投资万元其中建设投资万元流动资金万元建设期利息万元资金筹措万元比例其中银行贷款万元企业自筹万元销售收入万元达产年总成本万元达产年可变成本万元达产年固定成本万元达产年经营成本万元达产年利润总额万元达产年净利润万元达产年累计盈余资金万元达产年上缴税金合计万元达产年项目投资财务内部收益率所得税前所得税后项目投资财务净现值所得税前万元所得税后万元项目投资回收期所得税前年所得税后年盈亏平衡点总投资收益率就业人数人投资利润率投资利税率投入产出比产值利税率成本利润率社会贡献率社会积累率项目资本金净利润率结论项目开发是在公司现有土地资源基础上，构建个集办公购物餐饮和娱乐为体城市综合体，从而实现经济效益与社会效益最大化，促进环境保护并带动当地经济发展，改善东聚片区办公和购物环境，促进区域经济社会整体协调发展。

该项目对于云南宏盛东园商贸有限公司而言是在充分发挥自我优势基础上，实现公司发展战略目标重大市场机会，该项目不仅能为公司获得较为理想财务投资回报，而且能为公司取得良好社会效益，为公司进步发展将奠定良好基础。

第二章市场分析与预测宏观经济运行状况分析增长情况年全年国内生产总值亿元，比上年增长，增速比上年加快个百分点。

分季度看，季度同比增长，二季度增长，三季度增长，四季度增长。

图年中国增长情况分产业看，第产业增加值亿元，增长第二产业增加值亿元，增长第三产业增加值亿元，增长。

图三大产业占经济比重固定资产投资增长情况年中国全年全社会固定资产投资亿元，比上年增长，增速比上年回落个百分点，扣除价格因素，实际增长。

其中，城镇固定资产投资亿元，增长，回落个百分点农村固定资产投资亿元，增长，回落个百分点。

在城镇投资中，第产业投资增长，第二产业投资增长，第三产业投资增长。

分地区看，东部地区投资增长，中部地区增长，西部地区增长。

全年房地产开发投资亿元，增长。

图年年中国固定资产投资增长情况消费品零售总额增长情况年全年社会消费品零售总额亿元，比上年增长，扣除价格因素，实际增长。

图年中国消费品零售总额增长情况图年涨跌幅度按经营单位所在地分，城镇消费品零售额亿元，增长乡村消费品零售额亿元，增长。

按消费形态分，餐饮收入亿元，增长商品零售亿元，增长。

其中，限额以上企业单位商品零售额亿元，增长。

热点消费快速增长。

其中，金银珠宝类增长，家具类增长，汽车类增长，家用电器和音像器材类增长。

城镇居民人均可支配收入增长情况年全年城镇居民家庭人均总收入元，比上年增长。

其中，城镇居民人均可支配收入元，增长，扣除价格因素，实际增长。

在城镇居民家庭人均总收入中，工资性收入增长，转移性收入增长，经营净收入增长，财产性收入增长。

农村居民人均纯收入元，增长，扣除价格因素，实际增长。

其中，工资性收入增长，家庭经营纯收入增长，财产性收入增长，转移性收入增长。

年中国房地产市场分析年，全国房地产开发企业房屋施工面积亿平方米，比上年增长房屋新开工面积亿平方米，增长房屋竣工面积亿平方米，增长。

其中，住宅竣工面积亿平方米，增长。

表年房地产开发和销售主要指标完成情况指标单位绝对数比上年增长投资完成额亿元其中住宅亿元房屋施工面积亿平方米房屋新开工面积亿平方米房屋竣工面积亿平方米其中住宅亿平方米商品房销售面积亿平方米本年资金来源亿元其中国内贷款亿元其中个人按揭贷款亿元本年购置土地面积亿平方米土地购置费亿元年，全国商品房销售面积亿平方米，比上年增长，增幅比月提高个百分点。

其中，商品住宅销售面积增长，办公楼增长，商业营业用房增长。

年，商品房销售额万亿元，比上年增长，增幅比月提高个百分点。

其中，商品住宅销售额增长，办公楼和商业营业用房分别增长和。

市场供给现状分析总体特征综合来看，不同产业对写字楼楼层及面积需求特征较明显。

第三产业中小企业办公面积需求主要在以下第二三产业大型企业及外资集团办公面积需求集中在，表现为整层多层购买或租用。

因此，世博会期间及之前入市写字楼物业多数存在供给尺度多样化特点，同物业既满足中小企业办公需求，也满足大型集团企业大面积产品需求。

但从近几年以来面市写字楼项目来看，这产品供给特征正在改变。

中小面积分割与整层大面积产品相互分离，北辰财富中心产品为整层或分为二顺城双塔栋提供小面积分割产品栋提供大面积分割产品以商业和办公两用物业同样受到市场青睐。

由此看来，昆明办公物业正在向两个方向发展。

另方面，健康绿色生态概念成为发展潮流总部经济蓬勃发展使得写字楼市场出现集群趋势。

高档写字楼存在阶段性市场空间，中心区在营高档写字楼入驻率较高，大部分达到以上，有达到年新推高档写字楼销售情况相对较好，但进入年后市场表现较差。

在售分析目前，写字楼营销模式主要以租售为主，般来说大多喜欢租售并用。

但在售项目较少，在建潜在供应项目较多，且多分布于昆明未来城市新格局下各区域中心，写字楼市场正向着均衡式发展，逐渐形成次级区域中心商务办公区域。

以在售项目来看，总体表现出了未来写字楼产品两个发展方向，高端智能化与经济绿色发展。

潜在供应未来年时间内，预计旧城改造项目推出写字楼面积在万左右，其中中高档写字楼预计推出面积达万左右。

随着城中村改造推进和各级政府多个建设项目启动，近几年内，将有大量写字楼项目推出，且多为综合性或上办下商项目，纯写字楼项目目前已知只有俊发中心个。

昆明房地产市场投资情况分析近年供应市场分析开工量竣工量从年起，昆明房地产市场开工量呈现高速增长态势，年平均年增长万平方米，年平均增长，年和年是高速增长期。

竣工量年平均年增长万平方米，年平均增长。

昆明房地产市场投资情况分析近年供应市场分析年年昆明房地产供需市场统计年份供应量万平方米销售量万平方米供需比年年昆明房地产供需市场对比图。

市场供应量随着房地产投资增长，昆明楼市供应量和销售量也出现了持续上升态势，但国家政策调控及房市大户型房屋居多，小户型房子相对较少等原因，销售量波动起伏较大，但是供应仍保持个较为活跃状态。

年昆明房地产市场供应量为万平方米，和年万平方米相比增长，和年万平方米相比增长，从年到年，昆明房地产市场供应量持续增高，年平均增长万平方米，年平均增长率为。

近年供应市场分析纯商业市场年昆明商业市场交易情况图。

年昆明商业成交均价及价格涨幅图年昆明纯商业市场总供应量为万，比年下降。

主要是由于商业供应量主要来自城中村改造项目，而城中村改造项目目前上市项目主要为住宅类产品，开发商为了整个项目资金回收，商业类产品明显滞后于住宅类产品，从而影响了商业类产品有效供给。

总体成交量万，比年下降，而整体销售率为，市场交易相对活跃。

年昆明纯商业整体均价达到了元，价格涨幅达到成交均价涨幅年年年年供应量万销售量万销售率年年年年了，价格涨幅明显高于全年住宅物业价格涨幅。

方面是由于随着昆明重大基础设施不断完善，传统商业中心垄断地位受到新兴区域商业中心挑战，昆明形成了多个区域性商业中心，区域性商业中心快速成长另方面，年国家出台了系列针对住宅限购政策，购买住宅门槛进步提高，而商业市场受国家宏观调整政策影响较小，部分投资者转向投资商业地产。

昆明纯商业市场交易相对活跃，且因受国家宏观调整政策影响较小，部分投资者转向投资商业地产。

近年供应市场分析办公物业市场现状年昆明办公物业市场供求变化图。

年办公物业价格变化图供应量万销售量万销售率年年年年年昆明办公物业总供应量为万，年办公物业供应量波动不大，基本保持在万小幅波动，销售量为万，整体销售率为。

年办公物业整体均价达到元，价格涨幅达到，价格保持持续增长态势。

预计未来年，昆明写字楼供应量将达到万平方米。

市场竞争力分析办公写字楼市场分析昆明市写字楼目前甚少专业大型写字楼开发，市场上写字楼多是在年昆明世博会前立项开工。

急速放量昆明写字楼市场整整用了年时间来消化存量，最近才有新写字楼项目上市。

现在入驻率都在以上，个别甚至达到，像华尔顿世纪广场三合商利文贸大厦证券大厦等写字楼入驻情况都比较好。

租金也稳中有升，目前昆明高档写字楼月租金普遍在元左右，条件好可以超过元。

成交均价涨幅年年年年中心城区高层写字楼密集，其中专业写字楼占，物业类型主要有纯写字楼和商住楼两种形式，商住楼，商务写字楼。

总体上开发规模小，其中建筑面积在万平方米以下占，建筑面积在万万和万以上各占。

从写字楼配备电梯数量来看，电梯数量有部及以下占，有部占，有部以上占。

商业写字楼交房标准主要为毛胚房和初装修房，占。

经营方式上以租售结合方式占主流。

写字楼所属区域分布情况北京路沿线其它区域小西门商圈三市街商圈白塔路商圈昆都商圈青年路商圈白塔路商圈昆都商圈青年路商圈三市街商圈小西门商圈北京路沿线其它区域昆明中心区写字楼分析我公司此次重点调查研究了市中心写字楼集中分布区域，项目周边写字楼我们会在后面详细介绍，本部分重点介绍青年路南屏街以及其辐射范围中个写字楼情况。

从地理位置建成年代和入住情况来看，这个写字楼具有较强代表性。

写字楼属性分析纯写字楼商住混合型写字楼上图中，大开间布局纯写字楼占比达到，占据写字楼市场大部分份额公寓式商住混合型写字楼仅占到从租金上来看纯写字楼租金达到了元月商住混合性租金仅有元月，相差幅度达。

楼层数分析写字楼楼层数情况层以上层层以下层层以下层层层以上上图清务净现直看，当折现系数按行业设定时，本项目财务净现值税前为万元，财务收益好，两项指标均说明项目融资前财务可行。

融资后财务现金流量分析资本金财务内部收益率按设定融资方案对融资后项目盈利能力进行分析，由资本金现金流量分析可得到资本金财务内部收益率为。

静态分析指标项目资本金净利润率总投资利润率投入产出比昆明东聚紫金商务中心建设项目偿债能力分析项目投资回收期为年税前，借款偿还期为年，项目利息备付率和偿还备付率大于，两项指标均表示项目偿还能力较强。

财务生存能力分析项目计算期内各年投资活动中净现金流量为正值，说明项目有足够经营净现金流量维持财务运行，项目方案合理，各年累计盈余资金为万元，说明项目生存能力强。

不确定性分析说明对于建设项目，建设投资产品成本产品售价生产负荷建设期和人民币汇率等是比较容易发生变化和波动进而影响项目效益主要因素。

本项目敏感性分析选取建设投资经营成本和产品售价为不确定因素，同时选取所得税后全部投资财务内部收益率为敏感性分析指标，通过计算敏感度系数，进行项目单因素敏感性分析。

敏感度系数为变化百分率与不确定性因素变化率之