昌平区回龙观村旧村改造土地一级开发项目可行性投资论证建议报告word文档（存档）

征地补偿方案本项目征地采用货币补偿方式。

本项目征收昌平区回龙观村集体土地公顷合亩，征地费由土地补偿费安置补助费地上物补偿及相关税费构成，确定补偿标准时，不得低于最低保护标准。

根据北京市人民政府第号令，本项目征用农民集体所有土地后，相应农村村民转为非农业户口。

应当转为非农业户口农村村民数量，按照被征用土地数量除以征地前被征地农村集体经济组织或者该村人均土地数量计算。

应当转为非农业户口农村村民人口年龄结构应当与该农村集体经济组织人口年龄结构致。

应当转为非农业户口农村村民数量，按照被征用土地数量除以征地前被征地农村集体经济组织或者该村人均土地数量计算。

三征地费用构成依据昌平区回龙观村集体征地补偿意向及北京市征地相关政策法规，本项目征地费用构成为人员安置费土地补偿费地上附着物补偿费及征地相关税费。

安置费用回龙观村，农业人口人后经与村委会核实其中包含已死亡未销户人口人，实际农业人口人，其中周岁以下及学生人，超转人员人，转工人员人。

按北京相关规定，回龙观村全部农业人口安置费需要元。

表转工转居人数安置补助金额人均超转人员特殊超转般超转转工人员男女周岁以下及学生总计全村集体土地面积亩，本项目征收回龙观村亩，因此本项目需要承担回龙观村村民总安置费用，为万元。

土地补偿费依据回龙观村征地意向，每亩意向价格为万含青苗农作物道路机井变压器等村集体设施补偿土地补偿费共计万元。

苗圃及其它经济性林木补偿另行补偿，据周边市场行情结合实际情况约需要万元，具体估算如表表树木补偿估算表项目名称规格数量单位补偿单价补偿合计速生杨棵金丝柳棵垂柳棵银杏棵银杏棵碧桃棵雪松棵红花槐棵河南桧棵北京桧棵白皮松棵白腊棵千头椿棵龙爪槐棵紫叶李棵玉兰棵枣树棵国槐棵火炬棵总计相关征地税费，按北京相关规定初步计算需万元综上所述，征地各种费用总计万元合计万元亩，高于本地区最低保护标准，具体各种费用构成详见下表表征地费用表序号项目金额万元备注二征地费用至项之和回龙观村土地征地费用土地补偿费参考周边征地成本，根据村集体初步意向，按照万元亩计算含青苗农作物道路机井变压器等村集体设施等安置补助费见安置补助费测算表征地相关税费项之和耕地开垦费根据京政办发号，以以所征耕地为基数，按万元公顷计算防洪费根据市政府号令以建设用地面积为基数，按元平方米计算耕地占用税以所征般农用地为基数，按元平方米计算苗圃及其它经济性林木补偿按市场评估计算折合征地面积单价万元亩四征地工作进度计划根据初步掌握本项目地块基础资料及北京市和昌平区关于集体土地征用报批相关规定及流程，结合第三章图项目分地块实施进度示意图中前期手续及征地工作进度计划安排，制定如下征地工作计划，见下图。

需说明是，开发单位应在全面掌握项目基本情况后，需根据情况进步调整征地工作方案。

图项目征地工作进度示意图地块地块地块地块区局书四方案区政府审核市国土局审核安置补偿进度以月为单位征地实施签订征地补偿安置协议工作阶段序号项目征地结案安置楼建设建设用地批准书上会报批第五章拆迁安置方案现状调查本项目拆迁主要为回龙观旧村宅基地和集体非住宅。

根据现场调查及向回龙观村村委会核实，主要情况如下宅基地面积为平方米，建筑面积为平方米，其中平房平方米，楼房平方米，经营面积平方米，涉及人口人，其中农民人，城镇居民人，共户涉及村集体非住宅建筑面积平方米，经营面积为平方米。

二拆迁补偿方案补偿依据由于中华人民共和国物权法已实施，与其相配套拆迁政策法规没有出台，本方案暂时按北京市原有相关政策法规进行测算。

拆迁补偿相关依据为北京市国土房管局关于印发通知京国土房管拆字号北京市集体土地房屋拆迁管理办法北京市人民政府令第号及昌平区集体土地房屋拆迁补偿补助规定昌平区人民政府令第号关于印发通知京国土房管号关于印发北京市集体土地房屋拆迁管理办法实施意见通知京国土房管拆字号关于发布北京市房屋重置成新评估技术标准通知京国土房管拆号。

二宅基地拆迁补偿住宅补偿包括房屋拆迁补偿提前搬家奖励以及搬家补助等。

补偿测算房屋拆迁补偿房屋拆迁补偿包括区位补偿和房屋重置价补偿，所采用计算公式为住宅房屋拆迁价格区位价宅基地面积重置成新价区位补偿价根据昌平区集体土地房屋拆迁补偿补助规定昌平区人民政府令第号规定，昌平区区位补偿价标准如下表镇街道办事处宅基地区位补偿价元当地普通住宅指导价元房屋重置成新均价元户均安置面积户均宅基地面积城北街道办事处回龙观镇东小口镇城南街道办事处北七家镇小汤山镇沙河镇南邵镇南口镇百善镇兴寿镇崔村镇阳坊镇马池口镇十三陵镇长陵镇流村镇回龙观村为昌平区级地区，宅基地区位价取元平方米。

房屋重置成新价房屋重置成本结合成新进行计算，计算公式为房屋重置成新价屋面分数房架分数顶棚分数地面分数墙身分数门窗分数柱高差率标准间数成新折余率使用年限折余率装修分数成新折余率设备分数成新折余率附属物分数成新折余率元分，根据现场调查，村民住宅约为楼房，结合估价经验，确定住宅房屋重置成新价平房为元平方米，楼房为元平方米。

搬家补助费按元平方米给予补偿提前搬家奖及工程配合奖按照周边政策提前搬家奖励为元户，结合周边拆迁补偿水平，工程配合奖取元户每户装修及附属物根据估价经验，取元建筑平米电改移补助费按元户计算停产停业补助费按元建筑平米计算。

搬迁周转费为每人元月，其中少数民族按元月计算，周转期为个月。

综合补助费。

综合考虑房地产市场水平变化以及周边拆迁项目补偿水平变化，增加综合补助费补偿，综合考虑各方面原因，综合补助费暂以万元户测算。

补偿方式采用货币补偿方式，补偿价格由有评估资质中介机构按照现状用途进行评估确定。

拆迁补偿费根据以上测算得出宅基地拆迁补偿价格为万元，详见表表宅基地拆迁成本测算表序号项目金额万元备注住宅拆迁补偿费项之和区位补偿价宅基地区位补偿价元平方米房屋重置成新价与之和平房重置成新价平房建筑面积平方米按元平方米计算楼房重置成新价楼房建筑面积平方米按元平方米计算装修附属物补偿参考周边情况，结合现状，以建筑面积为基数按照元平方米其他补助费根据北京市城市房屋拆迁补助费有关各规定号文，空调有线电话移机费燃气热水器改移费危电改造费等按元户计算搬迁补助费按元平方米计算停产停业损失经营面积平方米参考周边情况，按照元平方米计算工程配合奖参考周边情况，结合政策，按照元户计算提前搬家奖参考周边情况，结合政策，按照元户计算搬迁周转费每人元月，其中少数民族按元月，周转期按个月计算综合补助费参考周边情况，按照元户计算折合住宅拆迁建筑面积单价元平方米三非住宅拆迁补偿集体非住宅房屋拆迁费用主要包括房屋重置成新价装修附属物及设备补偿费搬迁补助费次性停产停业损失补助费等。

房屋建筑面积为平方米，其中经营性建筑面积为平方米。

补偿测算房屋重置成新价计算公式为房屋重置成新价屋面分数房架分数顶棚分数地面分数墙身分数门窗分数柱高差率标准间数成新折余率使用年限折余率装修分数成新折余率设备分数成新折余率附属物分数成新折余率元分根据评估人员现场调查，结合估价经验，确定非住宅房屋重置成新价为元平方米。

根据评估人员现场调查，结合估价经验，确定设备装修附属物补偿按元建筑平米给予补偿搬迁补助费按元平方米给予补偿。

次性停产停业损失补助费按元平方米给予补偿。

补偿方式采用货币补偿方式，补偿价格由有评估资质中介机构按照现状用途进行评估确定。

拆迁补偿总价根据以上测算得出非住宅拆迁补偿价格为万元，详见下表表非住宅拆迁成本测算表序号项目金额万元备注房屋重置成新价参考周边情况，结合房屋现状，按照元平方米设备装修附属物补偿参考周边情况，结合现状，按照元平方米搬迁补助费按元平方米计算停产停业损失经营面积平方米参考周边情况，按照元平方米计算合计项之和三安置方案经回龙观村村委会研究村民代表大会表决决定在本项目中和地块占地公顷，建筑面积平方米建设村民回迁楼。

回迁楼建设周期约个月，建设单位通过招标方式选择综合实力比较强开发企业，以确保回迁楼能按时按要求建成，具体安置用地如下图图项目回迁楼位置示意图回迁楼购房面积凡有资格购买村住宅楼村民，每人最高购买平方米住房面积每户在填写购房登记表时不允许超过家庭成员购房面积，如在本安置方案允许范围内须进行拆借购房面积时，由被拆借人及拆借人亲自到村委会登记处办理拆借手续。

二回迁楼购房价格本村村民般购房均价为元。

三回迁楼购房资格下列人员不具备购房资格原籍不是本村人，因婚姻以外原因或其他形式，将户口迁入村内，且在村内无宅基地及房产人员原籍不是本村人，户口也不在本村，在村内有宅基地及房产有院落及自己门牌号和有效法律买卖手续人员年月日零时以前去世人员。

下列人员具备购房资格基本原则年月日前含取得本村常住户口享受本村村民在村民福利待遇在本村有房产，并长期居住在本村人，每人可在村委会指定住宅楼购买安置房屋，均价暂定为元。

四回迁楼建筑面积根据回龙观村现有人口总数统计及以上具备与不具备购房资格人员数量统计估算以及回龙观村村民委员会提供关于回龙观村回迁住宅面积说明，回迁楼建筑面积约需万。

回龙观村现有村民人，按每人计算配套办公用房约合计。

五政基础设施建设费资金利息土地级开发管理费合计表级开发投资计划进度表地块序号项目合计第个月第个月第个月第个月第个月第个月第个月第个月前期费用征地补偿费拆迁补偿费及相关费用征地及拆迁不可预见费市政基础设施建设费资金利息土地级开发管理费合计表级开发投资计划进度表地块序号项目合计第个月第个月第个月第个月第个月第个月第个月第个月前期费用征地补偿费拆迁补偿费及相关费用征地及拆迁不可预见费市政基础设施建设费资金利息土地级开发管理费合计表分期投资计划表序号项目地块地块地块地块总计前期费用征地补偿费拆迁补偿及相关费用征地拆迁不可预见费市政基础设施建设费资金利息土地级开发管理费合计注表中，项系按照项目地块规划建筑面积进行分摊分摊该项总成本分摊成本表中，项系按照项目地块占地面积进行分摊分摊该项总成本分摊成本表中项系按照项目地块拆迁量比例分摊该项总成本分摊成本表中项系按照至项和进行相应计算。

二土地出让金估算项目规划总建筑面积为平方米。

其中非经营性配套平方米回迁楼建筑面积平方米回龙观村用于解决农民征地后就业生活需要回购配套公建平方米可收益建筑面积平方米住宅建筑面积平方米，配套公建平方米。

根据该区域类似项目同用途地价水平情况，结合项目自身实际情况，本项目住宅楼面出让金按元平方米配套公建楼面出让金按元平方米进行估算，出让金计算过程如下出让金总价拟建住宅建筑面积楼面单价拟建商业建筑面积楼面单价万元三入市交易底价估算入市交易底价为级开发综合成本与土地出让金之和。

级开发综合成本为项目总投资成本包括级开发投资回报额，即万元，土地出让金总价为万元，本项目入市交易底价估算为万元，折合到可收益建筑面积平方米约为元平方米合万元亩。

表项目土地级开发入市交易底价估