明月酒店项目可行性投资论证建议报告word文档（存档）

通过本项目建设，不仅完善商南县服务流通体系，适应旅游资源开发对产业结构调整需要，必将推动第三产业发展，扩大就业，进步增强商南县经济增长功能。

鉴于商南县良好区位优势商业战略地位地方经济快速发展，建设本项目具有客观必要性。

本项目建设是商南县实施园三区建设需要。

商南县积极实施园三区建设，园即商南县生态工业园，三区即商南县富水非金属小区商南县魏家台钒矿小区商南县城区服务小区。

经过几年发展，基础设施建设日益完善，初步形成了相应产业集群。

随着园三区发展，对配套服务业提出了更高要求，为入园三区企业服务商务中心购物中心休闲中心娱乐中心建设十分迫切。

本项目建设，正适应了满足园三区发展需要，规划建设配套服务区，提升园三区配套水平，为入园三区企业服务，为招商引资创造良好硬件条件。

本项目建设是完善城市功能建设需要十五期间，是商南县经济黄金发展期，到年，是商南县经济发展关键期，对十二五经济发展起到定基础引导作用。

商南县国民经济和社会发展十五规划纲要提出，合理规划县城发展规划，加快县城基础设施建设，近几年，商南县按照东扩南移西延北改城市发展思路，大力实施城镇带动战略，城市建设快速发展，功能配套设施不断完善，在商南县建设五星级酒店成为必要。

通过本项目实施，提升县城品味，构建友好型环境型和谐型县城，优化投资环境，树立商南新形象，提高招商引资工作力度，促进县域经济社会全面协调健康可持续发展。

是落实创建省级旅游强县需要。

商南县金丝大峡谷已成为级国家旅游景区，在带动社会就业增加农民收入实现经济增长等方面发挥着重要作用。

为了实现商南旅游事业大发展，聚集旅游产业发展要素，优化旅游产业发展环境，形成旅游产业发展合力，提升旅游产业综合功能，实现商南县旅游产业可持续发展，实现创建省级旅游强县目标，商南县县委政府启动了商南县创建陕西省旅游强县工作方案。

方案要求丰富旅游文化娱乐内容。

为此，加快发展城区旅游文化娱乐业，为进步打造国家旅游强县奠定基础。

第三章市场分析与预测商南县旅游市场发展状况商南县委县政府十分重视旅游事业。

自十五以来，旅游投入逐年大幅度增长，旅游基础设施逐年完善，城市建设旅游接待服务设施等方面都取得了突飞猛进发展。

年，接待国内外各类游客万人次，年，接待国内外各类游客万人次，实现旅游业总收入亿元。

目前，全县公交运营线路长度公里，车辆辆，拥有辆出租车。

全县共有旅行社家，星级饭店家，拥有级及以上旅游景区处。

商南县星级酒店状况商南县酒店览表商南县酒店览表序号酒店名称星级客房平均价格元间天出租率年平均接待人数万人次合计商南县内星级酒店业发展总体趋势分析是高星级酒店经营比重仍是大头。

虽然利润绝对额和利润率在下降，但经营比重在酒店行业是仍拔头筹。

二是商务酒店比重量继续增加。

三是高星级酒店入住率高。

项目周边市场环境分析区域特点本项目建于位于商南县塘坝新区北边，南临塘坝住宅新区，北临国道，东临塔坡公园。

区域交通便捷，环境优越。

市场分析通过对商南县酒店市场分析，商南宾馆秦东宾馆等均在城内，海天金丝峡大酒店位于城东，远远不能满足增长旅游商务住宿条件，有着很大市场空间。

随着县发展，各种基础设施和旅游环境将持续改善，大规模接待散客旅游者条件已经成熟同时，伴随着对外开放进步扩大，度假旅游等新型产品开发，度假旅游者商务旅游者会议旅游者将大大增加，这将确保市场高档酒店出租率持续攀升。

商南县生态工业园建设，预计到年，园区内就业人口将达到万人。

县内没有家五星级酒店，有着很大市场缺口。

伴随着中国加入并且企业业务范围不断加大，企业交往将大大增加，会带来大量国际国内客源，另外方面县域企业商务活动包括商务会议对该地区高星级酒店有较大需求，商务客源及会议客源呈现跳跃式增长。

而本项目正是充分顺应了这种趋势。

市场需求分析由于项目所在地地理位置经济发展强劲势头和需求旺盛等造成了极大高星级酒店市场机会，同时形成了个刺激酒店业结构优化过程。

目前，县内范围没有高星级酒店，而本项目凭借其优势和管理优势，使其具有极强竞争力，有望成为商南县酒店中明星和龙头企业。

项目建设地周边商务圈使得本项目存在极大发展空间。

客源会议以及有关活动较多，加上本项目将引进先进管理经验和理念对其进行管理，这些都对该项目建成以后正常经营十分有利。

伴随着商南县融入商丹循环工业经济园和关中天水经济区，商南县经济地位区位优势也必将加强，商务活动将日益频繁，商南旅游业持续发展，将推动商南酒店业持续繁荣。

第四章项目选址及建设条件商南县基本情况自然条件地理位置商南县位于陕鄂豫三省八县结合部，地处秦岭东段南麓，属长江流域汉江水系丹江中游地区。

商南县县城距离商洛市公里，距离西安市公里，区域内国道沪陕高速西南铁路穿境而过，交通优势明显。

商南县是陕西东南门户，资源丰富，交通便利，信息畅通。

地形地貌商南县是以低山丘陵为主体山区县。

境内地势西南部和北部较高，东南部和中部较低，千米以下低山丘陵占总面积。

岭谷相间，地势起伏，相差悬殊，相对高差最大值在米。

气象气候商南县地处我国中纬度偏南地带，属于北亚热带到暖温带过渡气候区。

由于北有秦岭天然屏障，寒潮不易侵入，致使气候温暖雨量充沛，四季分明，冬无严寒，夏无酷暑。

年平均气温，最热是月，平均为，最冷是元月，平均为，年较差为。

商南县位于东亚季风区，明显季风气候使自然降水量具有强烈季节性，降水量年季月变化很大，旱涝时有发生。

年平均降水量毫米。

年平均日照数小时。

全年平均霜期天，无霜期天，最长无霜期天。

冬季多西北风，夏季多偏东风，全年风向频率最高是东风。

由于境内地形地貌错综复杂，海拔最低处与海拔最高处相差悬殊，本地具有显著山地气候特征。

水文商南县属汉江流域丹江水系。

境内多年平均总径流量为亿立米，境内径流深毫米，径流系数平均，人均占有水量立米。

河流主要由降水补给，河水流量变化随大气降水增减而增减。

土壤类型商南县地处亚热带向暖温带过渡地区，土壤类型较多，有个土类个亚类个土属个土种。

个土类分别是黄棕壤棕壤水稻土潮土新积土和紫色土。

植物植被商南县境内气候属北亚热带到暖温带过渡区，植物植被明显呈现出过渡性特征。

境内植被有科，种。

有木本植物种，其中乔木种，灌木种，藤本种。

有草本植物种，其中种子植物门种，蕨类植物门科种，苔藓植物门科种，药用植物种，观赏植物种。

全县各类森林面积达万亩，覆盖率为。

商南县境内植物物种丰富，环境优良，为商南县经济发展提供了良好生态基础。

社会经济条件人口条件年末商南县总人口人，其中非农业人口人。

共辖乡镇，县城居住人口为人。

经济条件年商南县实现生产总值亿元，完成固定资产投资亿元，完成财政总收入亿元，其中地方财政收入万元农民人均纯收入达元，城镇居民可支配收入达元招商引资到位资金亿元。

年商南县三大产业健康发展，经济结构不断优化。

农业产业稳步发展，粮食总产达万吨，新发展茶园万亩桑园万亩林果基地万亩蔬菜基地万亩，新建养殖小区个，新发展无公害农产品基地万亩，农业总产值达亿元。

工业经济快速增长，新增规模以上企业家年生产能力过亿元企业家，完成规模以上工业总产值亿元完成乡镇企业总产值亿元总收入亿元。

第三产业蓬勃兴起，转移农村劳动力万人，劳务创收亿元接待游客万人次，实现综合收入亿元，社会消费品零售总额达亿元金融机构各项贷款余额亿元，各项存款余额亿元。

分年度主要经济指标完成对比表主要指标年年年年国内生产总值亿元第产业亿元第二产业亿元第三产业亿元地方财政收入万元社会消费品零售总额亿元农民人均纯收入元全社会固定资产投资亿元二三产业比重资源条件矿产资源由于成矿地质条件良好，商南县境内矿藏较为丰富，已发现矿产资源种，处产矿地，其中能源矿产种，金属矿产种，非金属矿产种。

镁橄榄石钒矿金红石钾钠长石水晶等储量大，开采价值高。

查明储量矿产种，其中铬钛镁橄榄石蓝石棉储量暂居陕西首位，铀熔炼水晶储量居陕西前列。

此外，饰面大理岩瓦板岩等也具有定资源潜力。

主要矿产储量镁橄榄石储量亿吨钒，城市维护建设税按营业税计算，教育费附加按营业税计算，水利基金按销售收入计算，法定盈余公积金按计算。

本项目建成后，按照中华人民共和国企业所得税法规定，本项目企业所得税按计算。

有关价格确定按现行地方市场价格测算当期有关费用和收入，并参考目前同类企业价格趋势。

财务评价基本参数本项目税前财务基准内部收益率为，税后财务基准内部收益率为。

财务测算营业收入营业税营业税金及附加估算本项目营业收入主要由以下四部分构成宾馆标准间收入项目建成后共个标准间间套房间商务套房和套贵宾房，大酒店建设是以五星级为标准，故标准间收费参照国内同类五星级酒店和当地实际情况，暂定每个标准间平均价格为每天元左右，每个套房平均价格为每天元左右，每个贵宾房平均价格为每天元左右，按入住率测算，住宿每年营业收入万元商务会议收入商务会议按每两天接待次计，暂定每次会议消费元，商务会议每年营业收入万元休闲娱乐收入其中包括游泳馆男女会所棋牌室行政酒廊等收入，按每天接待人次计算，暂定每人平均消费元，休闲娱乐每年营业收入万元餐饮收入其中包括庭院式餐厅中餐豪华餐厅西餐宴会厅大众餐厅等，参照商洛市餐饮行业收费标准和商南县当地居民消费情况，按每天接待人次计算，暂定每人平均消费元，餐饮每年营业收入万元则正常年份年营业收入合计万元，营业税金万元，详见附表。

总成本费用估算经测算正常年总成本费用为万元，详见附表。

具体成本项目如下原材料主要是餐饮所需原材料，共需万元。

其他材料除餐饮所需原材料外其他材料，年需万元。

燃料及动力生产用煤消耗年需万元生产用电消耗年需万元，合计万元。

工资及福利费按劳动定员数人乘以每人年工资总额万元及福利费指标计算，其中福利费按工资总额提取。

正常年工资及福利费合计万元。

修理费按修理费占建设投资提取率计算，正常年修理费计万元。

其他费用为了便于计算，将生产费用销售费用和管理费用等费用作了适当归并，均列入其他费用中，其中其他管理费用按工资及福利费提取率测算计万元其他销售费用按销售收入提取率测算计万元，正常年其他费用合计万元。

折旧及摊销费经综合测算，正常年折旧合计万元，摊销费万元。

财务费用按财务制度规定，将生产经营期发生资金占用费以财务费用形式计入总成本费用，包括建设投资借款利息流动资金借款利息短期借款利息等。

详见附表。

利润及利润分配经计算，本项目正常年利润为万元，所得税万元，法定盈余公积金万元。

详见附表。

财务评价财务盈利能力分析静态分析反映财务盈利能力静态指标有总投资收益率投资回收期等，计算公式如下总投资收益率正常年息税前利润项目总投资。

投资回收期含建设期投资回收期所得税前为年，所得税后为年。

上述结果表明，本项目投资收益率和投资回收期均达到了行业基准要求。

动态分析反映财务盈余能力动态指标有财务净现值财务内部收益率等指标。

所得税前财务净现值万元财务内部收益率所得税后财务净现值万元财务内部收益率从上表可以看出，本项目财务净现值均大于，财务内部收益率达到了