明珠雅苑开发项目(房地产)项目可行性投资论证建议报告word文档（存档）

年花垣县县城总体规划通过县人大常委会审查年完成了花垣县边城镇总体规划城北控制详细规划和县邮政局等个单位测绘年上半年完成团结镇赖子堡村移民新区总体平面设计县农贸市场二期工程等个规划。

依托经济发展为支撑城建思想深入人心。

在城市建设过程中，花垣十分注重加大产业建设力度，以产业做大做强推动经济发展，以经济发展推进城市化进程。

他们在做大工业产业同时，做活商贸产业。

十五期间，通过招商引资和聚集国有集体及民间资本等方式先后筹集资金近亿元，修建了城关集贸大市场边贸大市场金三角大市场商业中心文化条街边城步行街等商贸流通市场，新修了果雄四方古苗河度假村太丰天丰等批较高档次宾馆。

同时，放低农民进城门坎，在入学就业保险等方面给进城农民以优惠，促进农民向非农方面转移，城镇常住人口和流动人口已由年万人发展到近万人。

商贸设施日趋完善和县城人口增加，既聚集了人气，搞旺了财气，又繁荣了县城。

现在花垣县城，东起东门口，西到凉水井，南起铁合金厂，北至花果山，商店超市饮食店娱乐场所宾馆招待所，鳞次栉比，热闹非凡。

在城南城北开发和旧城改造中，他们实行旧城改造与新区开发并举，个人修建和开发商连片开发互动，单位筹资和个人出资结合，大力发展房地产业。

通过五年努力，投资近亿元边城步行街已完成了第期工程，投资万元城南紫竹园商住楼群销售空，城南安居小区商业中心农贸中心文化条街边城公园等批精品住宅小区房产交易十分火爆。

花垣房地产市场已经成为湘黔渝边区最为活跃市场之。

交通是个城市名片，要让所有经过花垣人，先从交通这张名片上认识花垣了解花垣。

随着城市道路建设和竣工，已经使国道过境车辆全部绕城经过，从而缓解了老城主街道压力，既有力地拓展了花垣县城空间，也大大提升了花垣城市建设品位。

本案所在地建设路改造，既是打造美丽花垣县城世纪战役，也是项深受拥护民心工程。

整个工程拆迁个单位户居民住宅万平方米黄金铺面，涉及到余人。

建设路全面改造，宽阔不仅是道路，快捷不仅是交通，它还极大地刺激了民间资本在基础设施建设上投入，拉动了内需，激活了市场，整个建设路改造，拉动了民间资本投入万元，临街新建楼房余栋，新增商业门面多间。

年，全县投入万元对县城老街进行了改造，这是县委县政府继建设路改造后县城升级提质又项重大举措。

县城老街东起河码头，西至花垣镇小学，包括西长街解放街老正街东正街瓦厂坪，全长公里，共有多户居民，万人。

因年久失修，路面排水系统及各类配套设施毁坏严重。

老街改造扩建排水沟米，改造供水主管米，支管米拆除占道台阶米电力广播电视电信三线全部下地，设置消防栓个，路面全部铺上厘米厚青石板，改造后老街干净整洁古朴，成为县城道亮丽风景。

年，全县又投入万元对县城所有小街小巷进行了硬化改造。

对条小街小巷公里路面进行高标准硬化，新修了排水沟，安装路灯，次性解决了小街小巷泥巴路断头路死胡同和些建筑障碍。

老城水门洞带，此前因乱建乱占，小巷仅能容两人出入，消防车救护车无法开进，老百姓形象地说，连棺材都抬不出来。

通过建设者们艰苦细致工作，硬是从老百姓围墙里拆出条路来，全部硬化。

通过大街小巷改造，使县城城区道路全部硬化，彻底告别了晴天身灰，雨天脚泥历史，提升了城市档次和品位，加快城市发展，使花垣县城走上了条良性循环发展快车道。

通过旧城改造，新建了条长米，宽米商业步行大街。

主要建筑有市政道路休闲广场商业步行街批发市场及安置商住小区等。

步行街规划设计理念独特，集商贸休闲居住于体，建筑风格既有现代都市气息，又有地方民族风情，并请著名艺术大师黄永玉先生题写街名，堪称绝。

老农贸市场改造项目。

通过改造，市场面积由原来多平方米增加到平方米，成为全州独体建筑最大市场，经营户由原来多户发展到多户，年成交金额由亿元扩大到亿多元。

市场内设有电梯台，有各种超市多功能购物中心，并实行全方位电子监控，里面人流物流井然有序，片繁荣景象。

商贸大厦项目。

该项目地处建设路与赶秋路交汇处黄金码头，总建筑面积平方米，总造价万元，主楼高层，成为目前花垣最高建筑，二楼门面拍出每平米上万元天价，创四省市边区门面之最。

与此同时，城南城北两个新区开发也同步进行中。

城南新区，位于县城南部，与老城河相隔，以前是片不毛之地。

通过政府规划投资，大桥修建，道路拉通，民间资本纷纷涌入，现已投资近亿元，将城南打造成个高楼林立，商贸繁荣新区。

同时，城北开发项目也在分步实施中。

年，县委政府又投资万元建设边城公园，位于县城旧城区和城南新区之间，占地亩。

通过建设者紧张施工，仅几个月时间，已初具规模，公园内茂林修竹芳草鲜美，亭台楼阁，曲径通幽，成为县城最靓丽风景。

坐落园内投资万元边城图书馆也正在紧张地建设当中。

分耕耘份收获。

今日花垣县城，确实呈现出日新月异景象，已是今非昔比。

游人们感悟花垣，说花垣变大气了变靓丽了市民们感悟花垣，说家乡天更蓝山更清水更绿路更宽楼更美了。

人居环境水平有了质提升。

花垣县在房地产和住宅开发业逐步向支柱产业迈进同时，人居环境更加注重人性化标准，营造亲山亲水亲绿和谐自然氛围。

目前，边城广场商品房边贸市场二期工程紫竹园大市场和商贸大厦等个房地产开发项目正如火如荼，令花垣房地产市场也是片风生水起，兴旺发达。

旅游景点日渐完善美丽。

花垣县境内雄奇挺拔崇山峻岭，沟壑纵横水色情调，构成了丰富多彩旅游风光。

投资万元边城茶峒第期工程已全面完成，建成了中国边城翠翠岛中国边城百家书法园，完成了边城古街青石砖铺设和部分民居改造，以边城茶峒为龙头文化旅游产业建设取得成效，为花垣带来不少人气和财气。

悠久历史渊源，美丽自然风光，丰富矿产资源，繁荣农村景象，灿烂地方文化，众多名胜古迹，独特民情风俗„„如山花烂漫群星闪烁，告诉人们此景只应天上有。

漫步在这座天然花园里，给人股沁人肺腑清香，种令人陶醉感觉。

正是在这种良好大环境中，本案明珠雅苑项目完全符合花垣县城城市建设总体规划，贯彻了国家西部大开发和大湘西规划城市群建设发展战略，其对加快城镇化进程，美化城市空间，创造新城市景观，提升城市品位都具有积极意义。

解决劳动就业需要由于我国目前正处于经济结构调整时期，部分行业职工下岗再就业也就在所难免，广开就业渠道，解决人民生活与就业问题已成为当前各级政府头等大事。

而投资消费出口是国民经济增长原动力，因此国家固定资产投资总政策仍然是继续保持投资总量稳定增长，以创造更多就业机会。

据有关权威人士测算，我国每增长个百分点，全国可新提供多万个就业岗位，而住宅投资每增加，大约可以拉动增长个百分点，则可提供多万个就业岗位。

因此，住宅建设投资增加对于增加社会就业机会有着不可忽视作用，而本项目作为花垣县重点商品住宅两用建设项目工程之，将为增加花垣县当地社会就业岗位作出定贡献。

拟建地点本项目位于花垣县建设东路主城区。

中心地区商贾云集，人流物流繁忙，项目所在地段位于兄弟河东岸南段，总占地面积平方米，建筑面积平方米。

小区西隔兄弟河与沿江风光带相连南至路东隔规划中小区与路相连北至小区北部主路口。

本项目与花垣县著名兄弟河依河相伴距吉渝高速公路入口仅分钟车程，自然环境优越，道路交通便利。

预期目标明珠雅苑项目拟在占地面积平方米土地上，建设总容积率为，建设密度为，总建筑面积为平方米小高层电梯住宅房其中住宅面积，平方米，层商铺面积平方米，地下停车场面积，平方米。

主要建设条件明珠雅苑建设项目是明珠雅苑房地产开发项目部分，该项目分城市基础设施建设沿江风光带和商住房开发两部份进行，项目以建筑自然与人和谐为理念，旨在打造尊贵健康运动休闲生态养生水岸生活。

为了加快招商引资力度，加快花垣县城城市基础设施建设，促进经济社会可持续发展，把花垣县城建设成为县域性中心城市，花垣县启动了兄弟河沿江风光带堤路工程建设。

本案正好处于兄弟河沿江风光带最佳位置，为花垣县城区建设重点项目，并受到了县委县政府国土建设等部门大力支持。

主要技术经济指标序号项目单位数值总用地面积，规划总建筑面积其中住宅建筑面积，其中层商铺建筑面积其中地下停车场建筑面积，建筑密度容积率绿地率项目总投资万元，财务净现值万元，财务内部收益率静态投资回收期年动态投资回收期年问题与建议项目开发商已合法取得本项目土地使用权，各项建设手续正在申办中。

分析测算过程假定本项目在土地取得立项开发建设销售等方面均遵照国家及花垣城房地产项目开发程序及规定。

根据测算，在预计销售价格销售率条件下，本项目具备良好可行性。

花垣县房地产市场正处于开发高潮时期，竞争日趋白炽化，因此需要切实考虑市场容量和市场销售节奏在建设过程中，需要严格控制工程成本和管理成本。

充分利用地块区域优势和景观资源与知名专业设计公司中介顾问公司合作，强强联合，打造小区品牌和企业品牌制定合理市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回款。

第二章项目投资环境与市场研究投资环境分析国家政治经济形势及有关政策年月，我国城镇固定资产投资亿元，同比增长。

其中，国有及国有控股完成投资亿元，增长房地产开发完成投资亿元，增长。

从项目隶属关系看，中央项目投资亿元，同比增长地方项目投资亿元，增长。

月份，我国居民消费价格总水平同比上涨。

其中，城市上涨，农村上涨食品价格上涨，非食品价格上涨消费品价格上涨，服务项目价格上涨。

月份约占总投资，本项目未考虑以销售回款补充建设资金。

本项目资金筹措情况如下表所示投资计划与资金筹措表单位万元项目年上半年年下半年年上半年年下半年合计总投资固定资产投资建设期利息其中长期借款利息流动资金借款利息二资金筹措自筹资金借款其中长期借款短期借款第十二章财务评价项目评估依据建设部颁布房地产开发项目经济评价方法第二版国家现行财税制度和有关法规。

财务评价基础数据选择销售价格按照建设成本及营销部门提供数据确定营业税税率为城市维护建设税按实际缴纳增值税计算教育费附加按实际缴纳营业税计算所得税税率为。

折现率设定参考行业规定，结合本项加权平均资金成本行业收益水平和企业投资机会成本预期收益期待，将财务基准收益率定为财务评价基本报表损益和利润分配表见附表六。

财务现金流量表全部投资见附表八。

盈利能力分析财务内部收益率根据预计现金流量表计算，可以测算出所得税后财务内部收益率为，详见附表八。

财务净现值根据预计现金流量表计算，在基准收益率为前提下，可测算出其净现值为，万元。

详见附表八。

投资回收期根据预计现金流量表计算，本项目在年上半年现金流转正，从年月开始计逄，本项目投资动态回收期年。

详见附表八。

根据损益和利润分配表测算，本项目年均利润总额为，万元年均净利润为，万元。

不确定性分析敏感性分析根据本项目特点选择对销售收入和总投资两个指标对本项目所得税后净现值财务内部收益率进行敏感性测试。

测试结果表明当最不利因素商品房销售下降时，总投资不变情况下，其收入下降，项目财务净现值万元，内部收益率为当项目成本增加，在收入不变情况下，项目财务净现值为万元，内部收益