星河明苑房地产开发项目可行性投资论证建议报告word文档（存档）

金融保险设有中国人民银行中国工商银行中国建设银行中国农业银行中国农业发展银行城市信用社农村信用联社等金融机构和中国人寿保险公司中国财产保险公司平安保险公司等保险机构。

是渝东南金融中心。

医疗城区现有医疗卫生机构所，其中医院所，医疗床位个，建立国境外人员固定诊疗室和医疗专家组。

教育现有中等师范学校所，中等专业学校所，完中完小各所，其中黔江实验中学和黔江实验小学列入重庆市重点中小学，师资雄厚，环境优美。

居住建有腾龙苑祥龙苑公务员住宅小区等具有良好物业管理完备生活设施住宅群。

现有涉外旅游宾馆酒店家，其中涉外四星级和三星级酒店各家，二星级宾馆家，其它规模较大宾馆家。

特色资源旅游资源黔江旅游资源丰富，拥有国家级地震遗址保护区个，全国防震减灾科普宣传教育基地处，国家级森林公园个，国家级旅游区个，市级风景名胜区森林公园自然保护区各个。

中国仅有世界罕见深山明珠小南海地震遗址，曾与梵净山峨嵋山齐名武陵山佛道教文化，独具魅力阿蓬江峡谷风光，良好生态环境以及纯厚古朴民风民俗和丰富多彩民族文化，形成了自然风光与人文景观交相辉映，具有丰富文化内涵。

矿产资源主要矿产资源有煤铝土矿铅锌矿硫铁矿萤石重晶石石英砂石灰石等。

其中煤可开采储量万吨，铝土矿级储量万吨，石英砂级储量万吨，石灰石储量亿吨以上。

绿色食品资源黔江具有良好自然生态环境和优越气候条件，绿色食品资源丰富，地牯牛珍珠兰茶武陵山珍等享誉全国。

中药材资源黔江是重庆市主要中药材基地，境内常用大宗野生中药材多种，储量在吨以上，主要品种有天麻红豆杉半夏山茱萸银花白合等。

二房地产市场分析城市发展到年，黔江区基础设施和基础条件将得到根本改善，发展后劲显著增强，支柱产业形成规模，国民经济达到市中等发达地区水平。

基本实现国民经济工业化资源配置市场化生活水平富足化目标，建成发展迅速布局合理优势产业突出城镇建设规范少数民族明星区。

使之成为重庆市重要农副产品基地及加工基地。

按分步走发展战略，到年全面实现黔江区第二次创业目标，国内生产总值在年基础上以年均速度增长，达到亿元，其中第产业增加值年均年增长第二产业年均增长第三产业年均增长。

到年国内生产总值达到亿元，年年均增长，其中第产业亿元，年均增长第二产业亿元，年均增长第三产业亿元，年均增长。

实现年发展目标，机遇和困难并存，但有利条件占主要因素。

黔江区在重庆市是唯少数民族区，脱贫致富和民族经济发展是全市主要任务之，市里将加大力度进行支持加上黔江区自然资源较为丰富，开发潜力大，对加快投资速度奠定很好物质基础再者有建区来黔江精神和二次创业强烈愿望，实现二次创业和年发展目标充满必胜信心。

到年，随着社会进步和经济发展，黔江区已进入了个新经济发展时期，国民经济和社会同步协调发展。

未来年，是整个国民经济腾飞时期。

我们按照党十五大和十五届三中全会精神，抓住机遇强化科技依托资源开放开发效率优先整体推进，赶上和超过全市平均发展水平。

年，黔江区经济社会将呈现崭新面貌。

国民生产总值二三产业比重将由年转变为其发展速度在年基础上以幅度年递增，我们奋斗目标是实实在在，并不是脱离实际和超越可能高指标。

因此，全区人民应继续发扬黔江精神，努力奋斗，如期实现宏伟目标。

城市规划建设圈两翼渝东南片区专题会议在黔江召开后，为配合城乡综合配套改革试验工作推进，日前，黔江区政府制定了城乡总体规划编制方案，明确城市规划修编要突出五个重点。

突出城市功能定位。

按构建渝东南交通枢纽和产业集聚中心商贸物流中心公共服务中心要求实施规划修编突出城市发展目标。

年，形成万人，平方公里区域性中心城市基本框架到年，建成渝东南地区聚集辐射带动功能强服务示范作用明显区域性中心城市，成为武陵山民族地区城市影响力强服务功能完善经济高地，城市建成区面积达到平方公里，人口达到万远期平方公里，人口万。

按照以上发展目标要求实施规划修编突出城市空间布局。

从区域角度和城乡体化规划思路出发，突出主城极核心和国道沿线城镇经济带，对城市发展空间结构进行修编突出森林和民族两大特色，提升城市灵气。

将新城敏感区保护利用专项规划和工业园区城市设计，纳入城乡总规划进行统筹突出基础设施和公共服务设施布局。

实现区域范围内城乡统筹，特别是向农村地区延伸和布局，促进城乡体化可持续发展。

区政府总体规划渝府号同意该规划确定城市规划区范围东以阿蓬江为界，西至黔江民族职业教育中心，北至县坝团结桥老鹰关双泉水库线，南至冯家坝高家堡，包括联合镇冯家坝镇和县坝乡舟白乡正阳乡册山乡部分地区，总面积为平方公里。

同意该规划确定规划期限为年。

其中近期年万人，城市建设用地平方公里中期年万人，城市建设用地平方公里远期年万人，城市建设用地平方公里。

城市发展要保持组团式布局，分为主城区正阳坝组团张家坝组团。

新城发展方向为酉阳山东麓阿蓬江西岸张家坝和正阳坝，远景发展冯家坝。

同意该规划确定黔江城区城市性质为渝东南区域性中心城市，黔江区政治经济文化中心，渝鄂湘黔四省市边贸重镇，以特色资源型加工业和民族风情旅游为主山水园林城市。

要以力争在年建设成为经济持续发展社会稳定进步生态环境优美人民生活富裕，富有民族风情和地方特色现代化中等城市为目标，大力发展经济，合理安排用地，精心组织空间。

加强基础设施建设。

统筹安排区域性基础设施建设，加强与湖北省咸丰县对外交通联系，以及与重庆至长沙高速公路交通连接，加快黔江机场建设。

合理组织航空铁路公路之间交通联系。

加强城市工业废水和生活污水综合治理，完善污水处理厂和城市排水设施。

加强城市公共设施建设。

加快建设文体中心图书馆展览馆青少年活动中心和各层次文化设施。

加强区域性商贸中心建设，完善城市功能。

做好历史文化保护工作。

做好生态环境保护与建设工作。

要按照规划功能区划分，进行工业布局，优化产业结构。

加强三废排放控制和处理，加快城市污水处理设施建设，加大工业废水废气治理力度，实现达标排放，保护武陵山区水资源环境和城市大气环境。

加强城市绿化建设，注重黔江河阿蓬江两岸生态防护绿带建设，突出滨江公园风景区和郊野公园等生态绿地建设。

做好城市防灾减灾工作。

要加强地质灾害防治工作，严格管理地质灾害易发地段。

积极发展地下空间，结合建立完善人防保障体系。

严格按照防震及防洪标准建设。

近年来，随着经济快速发展，城镇化进程加快，人民生活水平提高，房地产开发进入了个较快发展时期，房地产业已成为人们经济生活中个热点。

黔江区促进房地产市场持续健康发展所采取措施以及取得初步成就国家宏观调控政策，主要是针对开发土地和资金两个方面进行，对黔江区而言，开发项目相对较小，用地规模不大，经我办与国土等部门协调，对开发土地供给政策没有大调整，主要是通过规范土地招拍挂行为和方式，进步规范开发用地合法性。

黔江区贷款购房业主相对较少，房贷政策调整对黔江区房产市场买方行为影响不大，但对开发企业缩贷政策，使开发企业资金链有定影响，但还能确保开发项目正常运作。

总来讲，黔江区房地产市场是健康正常，其投资也在往年基础上有所上升。

二黔江区年开发投资完成情况及开发现状房地产开发现状房地产开发规模扩大，开发亮点突出。

黔江区房地产企业从无到有逐年增加，房地产开发规模逐渐扩大。

到年全区共有房地产企业家。

房地产总建筑面积扩大，年比年增长，房屋建筑面积大幅度增长，年比年增长，年比年增长，年比年增长。

如南海鑫城黔州花苑鹏达花园税园小区阳光花园和谭家湾小区开发已成为黔江区城市建设亮点。

房地产开发到位资金较好，投资增势强劲。

黔江区房地产开发资金来源较充裕，投资完成情况较好。

年房地产开发投资实现高速增长，完成投资亿元，完成任务，是年倍，房地产业正在成为黔江区新投资热点。

房地产开发新开工面积及竣工面积分别为平方米平方米，分别完成任务，分别是年倍倍商品房销售面积和销售额分别是平方米万元，分别完成任务，分别是年倍倍均达到了较好水平。

全区房地产开发投资占全社会固定资产投资比例较大，对全社会固定资产投资增长贡献率达到，拉动投资增长个百分点。

房屋销售量大幅度上升，二手房交易旺盛，商品房空置面积较少。

年，全区房屋销售面积为万平方米，同比增长商品房预售面积万平方米，比上年同期增长倍。

在商品房销量大幅度增长同时，商品房价格上扬，尤其是今年来黔江区二手房交易价格大幅度上涨。

据调查，二手房从上年每平方米元上涨到今年元。

据调查，年末商品房空置面积为平方米，比年减少。

住宅建设成为房地产开发主体，个人成为商品房主要购买者。

年，黔江区房地产开发中住宅投资为万实行现代化企业管理，实行市场准入制。

本项目在建设期和运营期实行两种不同管理模式。

第节扩建期组织管理为了确保项目顺利实施，项目在筹备扩建期间，由星河地产公司主要负责人牵头，组建项目班子，组织强有力管理技术力量，落实项目建设各项具体工作。

项目部专司其职，负责项目组织指挥。

全权负责项目实施组织与协调。

二项目部分别设立技术工程财务后勤等业务部门，承办具体工作。

第二节运营期组织管理项目建设后，星河公司对项目实行二级法人管理制度，本着精干高效原则，组建项目营销中心，委派综合素质较高人员出任营销总监。

营销中心下设策划部销售部财务部合同等管理部门。

管理机构设置图略第三节劳动定员及培训劳动定员黔江星河明苑项目由重庆星河置业有限公司具体组织开发和项目经营，为了该项目实施，项目组织机构准备设置为总经理办公室营销中心财务部工程部物业管理部预算部和人事部。

黔江星河明苑项目施工除了必须委托相应监理公司外，重庆星河置业有限公司还将准备设置劳动定员大约人，其中工程技术人员人，管理和后勤人员人左右。

二培训当项目启动运行时，需营销管理人员策划广告置业顾问财务合同保安人员等共约人。

这些人员定岗定责后，必须分门别类进行技术和管理培训，大致应分五个方面。

市场营销策划人员，主要应进行现代专业市场管理信息系统应用与维护信息收集与广告发布等高层次培训。

营销管理人员培训。

置业顾问培训。

物业管理人员培训。

财务管理人员专业培训必须过硬，持证上岗。

第十章投资估算与资金筹措第节计算依据计算系数依据项目方设计所确定工程量进行计算二材料设备价格按重庆现行市场价格对指数进行修正三工程建设其它费用按国家及重庆现行政策规定计取四遵照重庆市九九计价定额费用定额。

第二节总投资估算项目总投资万元。

其中，固定资产投资万元，铺底流动资金万元。

项目投入预算本项目总投入预算金额为万元。

总投入预算表详见下表表项目总投入预算表序号项目名称预算金额万元结构百分比备注土地成本拆迁安置房屋开发费其中建安工程室外工程其他费用监督监理规费开发规税开发管理费用合计表项目总投入分项估算表项目单位成本元总金额万元取费标准备注土地费土地出让金土地出让拆迁安置费小计估算按总建筑面积估算房屋开发费勘察设计费包