星雨花都义乌国际星城项目可行性投资论证建议报告word文档（存档）

第四是房地产业已逐步走向规范。

经过国家和有关部门近几年努力和市场规律作用，加上消费者权益意识提高，都使房地产商不规范行为受到遏制，房地产业已逐渐摆脱混乱状态，在行为规范方面有了进步。

第五是房地产开发调整已基本到位。

目前，以经济适用房为主普通住宅供应量不断加大，国家从税收方面，开发商在造价方面都在设法降低商品住宅成本，使商品住宅数量和价格都逐渐向符合工薪阶层需要方面发展。

第六是社会配套条件基本具备。

近几年与房地产业发展有关房地产交易市尝房屋租赁制度中介组织和中介服务市尝住房信贷制度住房公积金和补贴制度都已建立并逐渐走向规范。

第七是我国已加入，各种条款逐步实施，将促使房地产业按国际准则运作和发展，税收等方面国民待遇实施之后，将会有更多境外资金进入我国房地产业。

第八是经过十几年发展，我国已出现了批既具有发展眼光，又具有定经验房地产开发商，已基本改变年代前期房地产热时期只凭着感觉和热情去开发局面，盲目性大大减少，并具有定抗泡沫能力，这是我国房地产业健康发展重要保证。

第九点可能是最重要，就是我国已经进入住房消费为热点消费阶段。

二南京地区房地产投资环境分析近年来，随着长三角地区经济快速增长，房地产业表现出非常活跃势头。

南京作为长三角大经济圈重要组成部分，城市化进程加快，地价持续稳步上涨，住宅消费热点已经形成，南京房地产市场充满了活力。

主要体现在以下几点南京市房地产市场这两年呈现出了迅猛发展势头。

南京市房地产市场年交易额首次达到亿元，比上年增长。

全年共办理房地产交易登记件，交易面积万平方米，分别比上年增长和，其中存量房交易登记件交易面积万平方米，交易金额亿元，分别比上年增长和。

年至月份南京市完成房地产开发投资亿元，同比增长其中住宅投资亿元，同比增长。

从建设情况来看，年至月份，南京市房地产施工面积万平方米，同比增长，其中住宅万平方米，商品房竣工面积万平方米，同比增长，其中住宅竣工面积万平方米，同比增长。

另外，南京市八个片区万平方米经济适用房，四个片区万平方米中低价商品房正按计划推进。

从销售情况来看，至月份，南京市商品房销售面积万平方米，同比增长，其中商品住宅销售面积万平方米，同比增长。

以上数字说明商品房销售交易量增长速度是非常快，市场化程度在迅速提高。

总来说，南京市房地产市场发展良好，呈供销两旺势头，房地产商开发经营压力还不算很大，有较大发展空间。

在新增商品房热销同时，二手房市场销售状况持续升温。

随着市场秩序逐步规范，旧房交易市场兴隆。

据统计，南京市年全年办理二手房交易登记件，交易面积万平方米，交易金额亿元。

旧房交易活跃刺激了人们对住房更新换代需求，进步促进了新住宅商品房建设发展，新商品房建设和旧房交易之间形成了互相促进，共同发展良好局面。

宏观政策大大有利于南京房地产市场发展。

按照南京市十五计划纲要，城市化是十五期间国民经济和社会发展重要任务之，在建设档次不断提高同时，城市规模将得到迅速扩大，为了顺利实现城市化目标，房地产建设作为城市档次提高和规模扩大重要支撑必须进行重点发展。

按规划指标，到年，人均住房建筑面积将达到平方米，就算不考虑人口基数增长，为实现这目标所需新增住房建筑面积将超过万平方米。

另外，政府部门在土地供给建设规程购房手续等方面出台政策，更鼓励了整个房产市场进步兴旺发达。

综上所述，南京市房地产开发投资继续保持快速增长，住房消费得到有效启动，市场供需两旺，投资活跃，呈现出投资持续增长资金来源稳定开发成果明显房地产业成为经济支柱产业等明显特点。

房地产已由经济产业中株小苗发展成为在南京市经济中地位日益突出重要产业，并将会保持健康稳定良性发展态势。

二市场供求分析市场供给分析日前，南京市房地产市场管理部门公布了年前两季度市场分析报告。

报告显示，南京商品住宅供应结构基本合理，并呈现出以下特点高中低档住宅结构为∶∶。

根据建设部对高中低价位住宅划分标准，目前南京可以将元平方米以上称为高价位住宅，元平方米称为中价位住宅，元平方米以下称为低价位住宅。

从南京目前三者比例结构来看，市场供应楼盘在元平方米这价位区间，元平方米以上住宅项目占左右，元平方米以下占，总体供应结构基本合理。

另外，南京市年将进步加大经济适用房建设力度，经适房计划完成竣工面积约万平方米，可向市场提供更多低价位住房。

与此同时，年前两季度，市场高档产品供应也不断增加，如上半年万科金色家园二期仁恒玉兰山庄推出，组成了年南京房地产高端市场道靓丽风景。

商品住宅供需比例为∶。

年前两季度南京市不包括江宁区共新发商品房销售许可证个，新批上市商品房销售面积万平方米，其中住宅万平方米多层住宅万平方米，小高层住宅万平方米，高层住宅万平方米。

但是，全市商品住宅合同销售面积却高达万平方米。

其中，白下区和建邺区住宅销售面积较高，分别达万平方米和万平方米。

从供给量现状来看，目前南京中高档价位项目市场供应量偏大，而中低价位项目相对较少，难以满足今后主流客户需求，供需不匹配情况比较严重。

此外，种种迹象都表明，今后段时期南京商品住宅供应量会增加，但结合市场需求变化趋势分析，南京房地产市场供需不匹配矛盾还将持续，但高档物业市场供需矛盾情况有望率先得到缓解，中档物业市场将面临较大压力，低档物业市场供需矛盾年内无法得到较大改观。

低价住宅上扬比重将会增大。

目前南京市些土地实行竞拍招标，商家为抢到土地，不计成本地高价抢拍，结果水涨船高，房价上涨也就水到渠成了。

据了解，目前南京市楼盘品质也有了明显提升，无论从规划建筑形态环境园艺工程用料等硬件建设，还是服务配套等软件配置，都使得开发投入增加，房价自然也会随之上涨。

尽管如此，随着城三区城市扩展逐步推进，土地供应将以城郊接合部为主，受新轮城市建设推动，这类地区基础配套设置将逐步完善。

这些因素都将促使低价住宅上扬比重增大。

二市场需求分析目前，南京市正处于城市化高速发展阶段，城市化率每年提高个百分点，至年城市化率将达到。

这为南京市房地产业在相当长段时间内保持高速增长提供了强大动力。

但目前，南京市房地产投资占固定资产投资比例不到，低于全国同类城市至个百分点。

据测算，南京市由于改善居住人口增长拆迁等原因每年需新增万平方米以上住宅，而目前供应量平均在万平方米左右，供需矛盾突出。

因此，南京房地产业发展需要广泛吸引各类资金，改善供应不足现状。

发展态势未来年仍是高速期。

依据国际经验和发展规律表明，当人均处于至美元之间，人均建筑面积平方米以下，是房地产业高速发展期。

南京年人均已达美元，按人均每年增长速度计算，达到美元目标需要年年南京市居民人均建筑面积为平方米，按每年平方米增幅计算，达到平方米目标需要近年。

因此，未来至年内南京房地产业仍将处于高速发展期，具有较大发展潜力。

住宅消费需求旺盛。

近年来，南京房价上升总体较为平稳，房地产市场价格处于稳中有升发展态势，但区域之间增长存在不平衡性，商品住宅价格均匀上涨，部分区域成为热点。

年房展会数据显示，参展楼盘单价至元占，至元占，元以上占。

南京市经济持续稳定发展为房地产业发展提供了良好基础，城镇居民人均可支配收入和居民储蓄存款大幅增长为房产业发展提供了强有力支撑。

据统计，南京居民为改善居住条件和年轻人结婚购房成为购房主力军，约占交易量城市被拆迁居民购房，约占交易量，外地购房约占。

年南京城建力度较大，老城环境改造新区建设使房屋拆迁量大增，拆迁使购房预期消费转化为即期消费，获取拆迁补偿为居民购房提供了物质基础。

二级市场放开带动了整个房地产市场联动，房改房上市审批手续简化，影响房改房上市各种政策壁垒已基本消除，越来越多市民通过卖旧房购新房方式来提升住房品质，改善居住条件。

此外，由于南京市居民正处在次置业，再加上从众心理作用，居民纷纷追涨买房，两者相互强化，导致购房需求进步放大。

据资料显示，年，南京市商品房空置率仅为，远低于全国平均水平，今年至月份，商品房空置面积继续下降，仅为万平方米。

随着住宅制度不断完善，促进住房消费政策落实。

南京市居民住宅商品化消费意识不断得到提高，住宅消费需求旺盛。

主要有拆迁安置需求南京市城市道路等基础设施建设任务较重。

随着华商大会十运会举行，旧城改造量更大，这些拆迁安置所产生住房消费需求，具备相当规模。

新增需求家庭可支配增量将有定比例进入住宅消费。

如按我国目前城镇居民可用住房支出占整个消费支出比例推算，南京市年消费支出万元家庭用于住房消费支出在元。

南京市年年人均居住面积年平均增长平方米，按现有市区万人计算，年需增加近万平方米。

南京市城市化水平不断提高，城市人口不断增长，对住房需求也不断提高。

改善居住条件需求，商品住宅销售面积畅旺。

经过对南京市封市民来信统计和户居民访问分析，就目前南京市整体讲，购房需要率较高，很多人有购房打算。

图南京居民住房需求情况分析从南京市民购房需求情况分析中见图更能明显地看出市民对购置商品房需求意向。

在年内有购房需求占近。

年内有购房需求占。

但这些需求意向距有效需求还有段智能化系统按元平方米估算电梯及自动扶梯按平均万元部估算小区广场道路工程按元平方米估算绿化及环境艺术按场地面积元平方米估算环卫设施按元平方米估算路灯工程按元平方米估算。

建筑安装工程费建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生建筑工程费用设备采购费用和安装工程费用等。

本项目建筑安装工程费用估算采用单位指标估算法。

经估算约万元。

其中高层住宅按元平方米估算小高层住宅按元平方米估算地下机动停车场按元平方米估算地下自行车停车场按元平方米估算地下商场按元平方米估算。

公用配套设施建设费本项目公用配套设施有小学校幼儿园俱乐部会所物业管理用房配电房垃圾站等，采用单位指标估算法。

经估算约万元。

其中小学校按元平方米估算幼儿园按元平方米估算俱乐部会所地上部分按元平方米估算俱乐部会所地下部分按元平方米估算垃圾站开闭所和煤气调压站均按元平方米估算物业管理用房按元平方米估算管理费用管理费用是指房地产开发企业管理部门为组织和管理房地产项目开发经营活动而发生各项费用。

主要包括管理人员工资职工福利费办公费差旅费折旧费修理费工会经费职工教育经费劳动保险费待业保险费董事会费造价咨询费审计费诉讼费排污费绿化费房地产税车船使用税土地使用税技术转让费技术开发费无形资产摊销开办费摊销业务招待费坏账损失存货盘亏毁损和报废损失以及其他管理费用。

本项目按工程建设投资估算，约需万元。

财务费用财务费用为房地产开发企业为筹集资金而发生各项费用。

主要包括借款和债券利息金融机构手续费代理费外汇汇兑净损失以及其他财务费用。

这里只指借款利息，约万元。

销售费用销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生各项费用，以及专设销售机构各项费用。

主要包括销售人员工资奖金福利费差旅费销售机构折旧费修理费物料消耗广告费宣传费代销手续费销售服务费及预售许可证申领费等。

本项目按销售收入估算，约需万元。

开发期税费万元。

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