景德镇金岸名都商住小区二期项目可行性投资论证建议报告word文档（存档）

本项目正好适应了人民这种需求。

景德镇市作为千年古镇，房地产开发作为种产业起步较晚，按照景德镇市政府将景德镇建设成为中外著名瓷都国家历史文化名城江南著名旅游城市江西重要工业城市目标和拉开城市建设框架设想，景德镇市房地产开发行业面临较好发展机遇根据景德镇市城市总体规划，景德镇市将适当扩大规模，重点向东西方向发展，本项目位于规划中西面，这里规划为公共服务金融居住区，给商品房开发带来了商机二景德镇社会经济状况景德镇位于江西省东北部，历史上与汉口镇佛山镇朱仙镇并列为全国四大名镇，下辖乐平市浮梁县昌江区和珠山区，全市土地面积平方公里，总人口万，其中非农业人口万人，是国务院首批公布座历史文化名城之和国家甲类对外开放地区。

中华向号瓷之国，瓷业高峰是此都。

瓷器是中国人伟大发明，景德镇是中国瓷器最杰出代表。

景德镇兴于瓷而不囿于瓷。

改革开放以来，景德镇市汽车机械电子医药化工建材食品等新兴工业迅速崛起，已发展成为江西省工业化程度较高主要工业城市。

景德镇群山环抱，绿水环绕，碧水蓝天，四季分明，是座具有山水生态文化特色城市。

全市森林覆盖率达到，城市绿化覆盖率绿地率分别达到和。

良好自然环境奠定了景德镇绿色农业生态基础。

景德镇农业资源丰富，是江西省商品粮基地蔬菜基地茶叶基地食用菌基地和林业基地，形成了茶叶蔬菜养殖业三大特色农业产业。

盛产稻谷茶叶蔬菜食用菌油菜籽芝麻花卉和各种山货等。

所辖浮梁县茶叶生产历史悠久，早在唐代就已是全国重要茶叶生产集散地乐平市蔬菜生产规模不断扩大，已成为华东地区最大蔬菜生产基地县市，所产蔬菜在国内市场上已占据席之地。

全市初步形成了南菜北茶近郊养农业产业格局，成为华东沿海地区重要优质农产品供应基地。

进入新世纪，千年瓷都景德镇紧紧围绕建设经济重镇旅游都市特色瓷都发展构想，努力把景德镇建设成为经济重镇江南旅游都市和赣浙皖边际区域中心城市，积极推进社会主义和谐社会建设，国民经济保持了良好发展态势，经济效益进步提高，城乡居民生活水平继续改善，城市面貌发生显著变化，各项社会事业全面进步，经济与社会自然和谐发展取得实质性突破，经济社会实现了又好又快发展，卓有成效地为实现加快发展跨越发展重大突破打下了坚实基础。

年，全市实现生产总值亿元，增长。

年主要农产品产量粮食油料茶叶蔬菜肉类水产品万吨。

社会消费品零售总额亿元，增长城镇居民人均可支配收入元，增长农民人均纯收入元，增长。

房地产投资平稳增长。

年，全市房地产开发投资完成亿元，比上年增长。

其中住宅投资亿元，增长全市商品房住宅施工面积万平方米，比上年增长商品房住宅竣工面积万平方米，比上年下降。

第三章项目建设必要性与可行性分析项目建设必要性据国家有关部委及业内专家人士分析，政府系列政策目是为了抑制房价过快增长，保证房地产业健康稳定发展，系列政策均是站在增量房地产市场来进行调控规范，从而对存量方市场影响是加大了交易成本，减少了供应量，对增量房市场房价反而是保证和促进上涨力量，我国房价总体上保持稳定且会稳中有升。

国家江西省景德镇市有关土地政策出台加大了开发用地管理，使得景德镇市本就紧张可开发用地更为紧缺，更凸显了金岸名都商住小区商业价值，成为景德镇西区商业休闲中心并成为商家必争之地。

景德镇房地产市场仍处于初步发展阶段，与上海深圳南昌等二线城市相对成熟房地产市场有着本质区别，投资炒房者较少，大多居民均以自住为主，因此房地产泡沫较少。

房价相对较低，具有定可塑空间，国六条及相关政策出台，对于景德镇房地产市场平稳发展，房价有序上升并无大碍。

当前，国际金融危机持续蔓延对我国经济负面影响日益加深，国家提出扩大内需保增长，从目前看，金岸名都商住小区建设能带动大量水泥钢材等原材料，以及工程机械供水供电和通讯管线需求增量，带动劳动用工和就业增量，可以盘活土地资产，扩大税源，增加财政收入，是拉动国民经济发展个重要增长点，还将带动房地产二三产业发展，成为景施工面积万平方米德镇经济社会快速发展个重要支撑，成为增加就业岗位重要阵地。

二项目建设可行性投资规模合理有序。

根据相关资料显示，十五期间，景德镇市房地产开发经营企业从年家到年家，增长了倍。

年，全市生产总值为亿元，全市房地产开发投资完成亿元，比上年增长，房地产投资占了生产总值。

开发总量较快增长。

年，住房施工面积万平方米，比年万平方米增加了多万平方米，增长倍。

市场价格稳中攀升。

近五年，景德镇市房地产价格上涨基本平稳，年商品房投资金额亿元均价为每平方米元，到年均价涨到每平方米元，比年增长倍多。

其中住宅销售单价涨幅最大。

平均每年每平方米上涨约元。

目前，部分小高层已突破元平方米。

但与全省其他城市相比，该市房地产价格处在中下游水平。

商品房销售总体平稳。

由于政府先后实施了新城区建设高新区建设和旧城改造建设，逐步引导景德镇市房地产项目由零星分散规模偏小配套不全档次较低状况，向大规模环境美配套全智能化高档方向发展。

外来投资商将新颖开发理念带入该市，冲击了原有观念意识加上该市陆续实行住房公积金和金融按揭贷款购房制度，使得房地产市场日渐繁荣。

年商品房实际销售面积汇总表年度商品房实际销售面积与上年增长比万平方米万平方米增长万平方米增长万平方米倍万平方米增长万平方米下降万平方米增长万平方米下降年月万平方米政策灵活性较大由于政府目前将旧城改造作为提升城市形象重要举措，极力通过房地产拉动本地经济，故其政策灵活性较大。

第四章项目定位及需求分析项目定位金岸名都商住小区定位目标客户定位景德镇市在江西省发展中处于经济较滞后地区，外来人口贫乏，客户来源单。

目标客户主要以本地客源为主，属于典型区域内消费特征。

根据我司调查，景德镇客户群体大致有以下几个分类高层白领陶瓷工艺师当地企业高层员工陶瓷工艺师具有很强经济实力，平方米三房和四房是其主力首选单位。

当地公务员政府机关医院学校等部门需求户型般为三房以上单位平方米比较注重住宅舒适性户型结构朝向等。

企业主大生意人，是高端产品主要消费者，他们主要对四房以上单位感兴趣，多数居住在环境比较好小区内小生意人人口较少，但商业气氛逐步浓厚，小生意人逐步成为个主力群体之，所占比例在之间。

此类人士较注重商业气氛价格朝向和户型。

面积般为平方米三房。

企业中低管理层及工薪族年龄般在岁之间，比较注重朝向与户型结构，主力户型两房平方米，比较注重价格交通等因素。

当地般居民附近居民般收入较低，购买趋向于价格便宜住房，例如安置房及经济适用房。

从我公司项目规模及地理位臵而言，产品定位于高级白领陶瓷工艺师当地公务员企业主小生意人以及企事业单位职工为主目标客户群体。

户型定位根据选择目标客户，本项目户型以三房为主力户型，两房和四房为辅助户型。

二建设目标本项目规划以居住为主，兼容办公商业文化娱乐教育等功能，充分体现了以人为本理念，满足了对居住环境居住类型居住心理要求。

这体规划充分考虑了各种性质用地间相互协调和衔接，体现了规划设计现代和时尚，具备了高品质居住环境和高标准生活服务设施，创造了清新雅致人文居住园区。

期望本项目实施后，公园范围更大，景色更美，设施更新，环境更优，全市人民日常晨练休闲，老人聚会，儿童嬉戏，节日游乐场所。

通过对公园及周边改造工程实施，把过去单收费公园，已改变为开放式公园文化步行商业休闲街高品质居住小区三位体新模式。

通过公园周边地区改造，江岸美化，道路建设，是公园周边地产资源升值，建设高品质商住小区，实现生态效益社会效益经济效益同步提高。

二需求分析景德镇是闻名于世瓷都，建城至今已有年历史，据调查了解，以下三大因素将直接增加市场对商品房需求是居住条件改善。

目前，景德镇市居民住房大多为房改房，居住面积小，目前人均居住面积约，且部分比较陈旧，许多市民都想改善居住环境，这个人均居住面积水平距建设部确定，到年城镇人均居住面积小康目标还有较大差距，按现有人口万人达到这个人均居住面积目标估算，未来年平均每年要增加住房面积万二是城市人口增加。

目前景德镇市常住人口不到万人，根据景德镇市城市发展规划，至年，景德镇将由目前中等城市发展成为规划人口万人以上大城市，平均每年增加城市人口万人，按目前人均居住面积估算，每年要增加住房面积万，按小康目标估算，每年要增加住房面积万三是旧城改造。

据评估人员到景德镇市房管部门调查了解，景德镇市旧城改造工作落后于全省其他地级市，目前，景德镇市旧城改造工程还有约万住房需拆迁，按年基本完成旧城改造工程估算，每年需拆迁住房万。

以上三大因素将直接刺激景德镇市商品房需求。

据调查了解，目前景德镇市周边浮梁乐平有超过万人在外地打工，这些打工人员每年打工收入超过亿元，打工者积累了定积蓄后，大都不想再回到原来农村居住，而是想在城市购买店面和住房，既能做生意，又能居住另外，城区居民中，随着收入水平提高，以旧房换新房，以小房换大房，二次臵业人越来越多，特别是大批年轻人改变观念超前消费，通过信贷途径圆住房梦，这都为景德镇市房地产开发提供了商机，有利于金岸名都商住小区商品房销售。

政府将加大对房地产开发调控力度及城市建设力度，这将极大改善城市面貌，进步优化城市空间布局，推进了景德镇分别按销售额计算，城市建设维护税和教育费附加分别按营业税金额计算。

所得税按利润总额计算。

销售计划设定住宅商铺按销售考虑。

第二节项目收入和税费预测住宅商铺销售期年，每年比例为，销售价格平均按住宅元商铺元价格计算，总销售收入为万元。

具体分年销售预测详见表。

开发期收入与税费估算表表单位万元序号项目名称合计建设期销售期第年第年第年销售收入住宅销售面积单位售价元销售比例商铺销售面积单位售价元销售比例经营税金及附加营业税销售收入城市建设税营业税教育费附加营业税土地增值税销售收入印花税销售收入第三节财务评价项目利润根据收入分年预测表资金来源与运用表损益表计算总投资万元总收入万元利润总额万元总投资利润率所得税后净利润万元总投资净利润率盈亏平衡点损益表表单位万元序号项目建设期销售期合计第年第年第年销售收入开发成本经营税金及附加利润总额所得税税后净利润盈余公积金未分配利润资金来源与运用表表单位万元序号项目建设期销售期合计第年第年第年资金来源销售收入自有资金长期借款二资金运用开发成本管理费用销售费用财务费用销售税金及附加所得税借款本金偿还三盈余资金四累计盈余资金二盈利能力分析根据项目财务现金流量表见附表，计算财务内部收益率财务净现值万元时投资回收期年项目财务现金流量表表单位万元序号项目建设期销售期合计第年第年第年现金流入销售期收入二现金流出开发建设投资管理费用销售费用财务费用经营税金及附加所得税三税后净现金流量四税后累计净现金流量五税前净现金流量六税前累计净现金流量税后财务净现值税前财务净现值税后内部收益率税前内部收益率税后投资回收期税前投资回收期三偿贷能力分析项