最新版住宅小区项目可行性投资论证建议报告word文档（40页）

区位供需分析年新开盘面世项目以赛罕区和新城区为最多，此种局面在年呼市房地产市场仍将继续，新城区位于呼市东北部，地理条件优越，硬件设施完善，拥有数量众多楼盘，价格也相对其他区域较贵些。

在今后几年中，新城区以及回民区作为政策扶持重点发展区将成为地市场新盘最大萌发地。

房地产市场发展情况预测房产价格稳中有升发展态势不会改变呼市年全年购置土地面积万平方米，同比下降了完成开发土地面积万平方米，同比增长了待开发土地面积万平方米，同比增长了。

年市场放量相较前年增加不多，待开发土地面积增加，从年数据上不难看出，年将是呼市房地产项目放量较大年。

年月购置土地面积进步下降，为万平方米，同比下降了完成开发土地面积平方米，同比增长了待开发土地面积平方米，同比增长了。

年月住宅新开工面积为万平方米，同比增长了。

截至月，地市商品房买卖价格同比上涨，远远低于全国城市价格涨幅。

价格涨幅趋缓原因之在于商品房供应量增加，另个重要原因则是宏观调控作用，使得原本处于曾经在全国各城市居于前列房地产增幅得到回落。

虽然有以上两方面原因制约着呼市商品房价格，但价格稳中有升趋势不会改变。

是房屋土地成本建筑材料成本劳动力成本和住房供求关系左右着房价走势二是无论由于居民住房消费支撑主动需求还是由于城市房屋拆迁带来被动需求，强大市场需求推动放价上涨三是地价上涨是当前房价上涨中重要因素，土地储备和招标拍卖挂牌制度实施以来，对增加土地出让透明度避免寻租发挥了重要作用。

但不可回避是，招拍挂制度也存在定缺陷，即短期内容易推动地价上涨四是新建住宅成本上升也是导致房价上涨原因，这里所说成本上升，并不单指建材等价格上涨带来成本增加五是房地产供给结构变动推动房价上涨，目前房地产市场供求总量阶段性失衡直接影响房地产价格变动，即中低价位商品住房供应量偏少，高档商品房供应增加，使得商品房平均价格上扬，这与当前房地产市场结构性矛盾是吻合六是多种住房需求旺盛推动房价上升，除消费需求外，当前房地产市场中还存在大量投资需求。

如首府周边盟市投资有相当比重投向呼市房地产，推动了呼市房价上升。

除以上原因，宏观调控政策之后开发周期延搁，房价仍将不断走高，现在不能确定只是增长幅度和频率而已。

城区住宅供需不均将日益凸显地市高速增长经济发展速度带动了城市化进程，整个城市正在由个中型城市蜕变为特大型城市，城区住宅连片开发使得老百姓能够更加便捷地享受城市生活。

虽然近几年地市加大了两大开发区居住建设力度，但由于其相关配套尚不到位，故此宜居水平较低。

地市正处在城市建设中期，民众对于城市化生活追逐心理仍居于高位，相对而言，城区商业教育卫生医疗等服务设施较之郊区对呼市民众有更大吸引力。

随着城市开发进度加快，核心城区内可开发土地日益减少也是客观事实，因呼市各区商品房价格差异并不明显，故此民众对于中心城区需求将会更加旺盛，那么，随之而来就是城区住宅供需不均，这个矛盾在今后将会日趋明显凸显出来。

积极有效城市建设将带动呼市房地产行业发展十五期间，地市中心区要拉开城市框架，拓展城市空间，打通城市干道，提高城市品位，实现城市五化美化亮化硬化绿化净化。

年后，地城市建设进入了快车道，不仅开始了有史以来最大规模拆危拆违拆临工程，还建成了大批功能齐全环境优雅各具特色精品住宅小区生态花园小区和智能小区。

目前，地市人均建筑面积达到平方米，居民生活环境和生活质量得到了极大改善。

市区两级党政办公楼外迁，更拉大了城市框架，拓展了发展空间，同时也为房地产行业发展带来了更大运作空间。

第三章市场研究与项目定位地市房地产发展背景分析十五发展规划地市国民经济和社会发展第十个五年规划纲要中明确指出十五时期是加快地市城市化进程，构建和谐地关键时期。

地市十五规划明确指出加快城镇化进程，提升首府辐射带动力和城市建设水平，加快首府城市圈建设，有序扩张中心城区规模。

打造首府城市建设新形象，全力实施工程，完善中心城区功能，提升首府城市建设品位。

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而所谓工程，就是四区四个中心三带三园和批简称。

更加详尽地指出了地市城市建设计划和决心。

在今后几年中，地市不仅要建设批万平方米以上精品住宅小区，还要建设个以上四星五星级酒店宾馆。

地城市规划按照自治区党委政府提出首府城市建设三年小变化五年中变化七年大变化三步走总体要求，自治区城市发展围绕成立周年大庆历史时机，将地建设成为了具有较高现代化水平和层次品位具有浓郁民族文化和草原特色具有良好环境质量和适宜人居具有较高综合服务功能和辐射带动力草原大都市，基本实现了基础设施城市形象人居环境大变化。

近年地房地产投资情况表年度投资额亿元由上表可知，地市房地产产业正处于高速发展期，随着城市化进程进步加快，房地产投资增速明显，年房地产涨幅曾居国内各城市首位，年后，宏观调控政策对楼市投资产生影响，但呼市房地产投资仍处在高位运行。

项目所在区域房地产市场分析区域房地产市场概况新城区位于呼市东北部，地理条件优越，硬件设施完善，是自治区及地经济文体卫生科教中心。

新城区房地产开发较早，拥有数量众多楼盘，品质较高，价格也相对其他区域较贵些。

目前区域内房地产在售楼盘余家，年月可售套数分别为套，月平均价格为元平方米。

区域内元平米左右楼盘包括琦琳北辰金天帝广场华门世家润宇国际公寓首府观邸财富铭座等，区域内户型多以中大户型为主，精致小户型在区域内尚未形成气候。

项目周边主要楼盘调研分析本项目周边主要楼盘概况如下表项目观府蒙鑫国际名城水岸世纪总建筑面积销售均价元产品类型高层板式高层板式高层板式主力户型楼盘分析周边项目主要通过低密度低容积率等优势特征来突出自身宜居性，而在产品自身层面上并未有较大突破。

各项目销售价格也在不同阶段有着较大涨幅，户型比例上都以中大户型两居至四居为主，说明大多数楼盘购买对象多是以家庭为单位，小户型产品相对稀缺。

而随着区域价值提升和房地产市场逐步成熟，高品质高舒适度中小户型也开始逐渐受到区域目标客户追捧。

住宅小区住宅项目市场定位项目分析地理位置优越，区域升值潜力巨大。

紧邻多条公交线路，交通便利区域周边有较为成熟教育体系，社会配套设施比较完善本案周边未来几年内将形成成熟商业办公娱乐等配套。

本案价格预期较高，对前期上市推广不利本案地处周边城市环境仍需改善。

结合整体城市规划，城市化进程逐渐加快政府相关配套规划，预示区域巨大升值潜力区域目标购房群体多为喜爱小户型中青年，这与当前国家提倡小户型商品房开发政策吻合。

同区域内，存在价格品质相差不大其他产品政府系列房地产调控政策对房地产业发展和项目操作限制。

目标客户定位方面，地市经济发展迅猛，乳都产业经济带动了大批产业人群收入提高，他们经济实力较强，对于老城区有较强城市感情，高品质住宅产品会比较符合他们需求。

另方面，地市十五规划中明确提出加快城镇化进程，提升首府辐射带动力和城市建设水平，加快首府城市圈建设，有序扩张中心城区规模。

打造首府城市建设新形象，全力实施工程，完善中心城区功能，提升首府城市建设品位。

因此根据地市整体变迁过程，该项目客户群主要是本地中青年居民以及区内其他城市移民。

项目产品定位产品定位为具有国际化和人文特色充满活力中高档公寓产品。

第四章项目选址和建设条件项目选址本项目位于地市中心地带。

宗地四至范围是建设条件位置优越该区所处地理位置优越，周边商业住宿医疗学校配套设施完善，拥有得天独厚区域优势。

建设场区七通条件具备项目所在地块完成了该宗地前期开发七通工作，能满足项目投入使用后有关要求。

具体标准为道路按规划要求实现出让宗地红线外周边市政道路。

给水由光明大街接入，給水主干线直径为，支线直径为。

雨水由光明大街排出，雨水主干线直径为，支线直径为。

污水由光明大街排出，污水主干线直径为，支线直径为。

通讯及电力燃气在光明大街接入。

热力在光明大街接入，直径，支线直径。

住宅小区商业及文化教育配套设施齐全项目所处地市新城区是自治区以及呼市文化教育卫生经济中心，高素质劳动力资源十分丰富。

另外，区域内有人流量巨大火车站和客运站，为商业房产开发提供了可能。

项目周边有成熟教育体系，以及医疗卫生体系。

未来发展空间巨大。

土地征用情况该建设项目总共占地面积亩，其中自有土地亩且已拥有国有土地使用证，其余亩土地需要通过土地收储交易中心竞拍取得，这部分土地地上建筑全部为危旧住房，希望通过本项目进行旧城区改造开发能够彻底改变这里居住生活环境。

第五章项目建设规模及功能标准建筑面积和内容本项目总建设用地面积平方米，总建筑面积平方米，其中地上建筑面积平方米。

容积率建筑密度绿地率建筑控制高度米，部分居住及公建建筑高度可控制在米内建筑退让距离退让规划用地边界最小距离为不小于米。

功能设施标准建筑使用功能本项目建筑使用功能为商业住宅及配套。

设施标准住宅装饰及设施标准商业用房提供精装修标准，即厅过道墙顶抹灰，刷白，地面贴瓷砖卫生间地面墙面米高贴瓷砖顶棚吊石膏顶，并安装坐便器和面盆设置照明给水污水排放燃气采暖等系统，并预埋电话有线电视宽带网络系统管线。

商品房部分设施标准为可供菜单式选择精装修方案，而且方案设计融入了最时尚元素厨卫洁具均是进口品牌产品大部分明厨明卫，室内错层格局让空间更加立体化简洁时尚外立面，在区域内独树帜，与众不同室内所见，均是品牌产品智能安防和门禁系统，高科技保证安所见，均是品牌产品智能安防和门禁系统，高科技保证安全和人性化小时热水小时电梯小时直接入户小区局域网卫星电视监控系统将让住户更放心。

小区配套设施小区配套设施包括平方米商业，日后将统运营招租，确保小区配套可满足社区采购以及外部购买需求。

住宅户型规划平米以下居至小三居，占比平米以上中大户型，占比。

工程项目览表依据初步规划方案，主要工程项目见下表。

表主要工程量览表序号项目名称说明土建工程建筑面积高层住宅地下停车库商务酒店写字楼建筑面积建筑面积建筑面积建筑面积第六章建设方案建设场地环境地形地貌建设场地东西长度米，南北距离米，整个场地成矩形状，场地规整地势平坦。

气象地市属温带大陆性季风气候，春季干旱多风，冬季寒冷干燥，夏季温热短促而降水集中。

最冷月气温最热月平均气温。

平均年较差为，平均日较差为。

无霜期天日照年均小时。

降水量年平均配套商业建筑面积给排水工程水泵机房普通消防系统住宅区变配电工程强电变电站照明工程小区照明通讯工程普通电话配线端子接单元口火灾报警及安全监视公共场所火灾报警，可视防盗门通风工程地下停车库通风闭路电视有线电视机房室外工程室外文化广场降水量为毫米。

地质地质状况优良，基岩埋深米，基岩面起伏平衡，无断裂带，建筑物抗震设计按地震烈度级设防。

承载力般在吨平方米，地下水位米，地表水无腐蚀。

总体规划布局片区规划项目所在地块位于人流物流集中区域，项目所在区域未来将成为集商业办公居住娱乐会展文化交流和居住等于体城市多功能新型片区，成为铁路商圈和商务区范围内核心地带