月潭明珠花园项目可行性投资论证建议报告doc文档（53页）

多组团是指城市空间拓展采取组团布局模式长春未来城市主要发展方向为东南，以净月组团为代表南部生态新城建设将是长春发展城市新中心重点，净月是唯生态居住板块，是中高档人群主要导入区。

用地规划南部中心城区建设成为城市新中心以高新技术产业和高品位住区为特征现代化新城区。

西南部产业新区建设成具有国际影响力汽车产业集中区东北部产业新区建设包括玉米加工为主导农产品加工及其下游产业安龙产业区商贸物流空港物流保税中心等在内多功能城市产业新区。

东部经开工业新区建设以先进制造业为主产业新区。

西部客站发展区建设以城市西部客运站场服务和产业配套为主多功能新区。

北部新城区建设以北部商贸中心区域性物流园区装备制造业和生态宜居地为主多功能城市新区。

净月组团南区建设配套齐全设施先进自然和谐环境优美生态新城区。

长春净月开发区月潭明珠花园项目可行性研究报告全市房地产市场分析概述房地产行业房地产投资近几年，长春市房地产开发投资继续保持了总量扩张明显，增势强劲良好发展势头，住宅开发投资占房地产开发投资比重呈逐年上升趋势。

据统计年月份，长春市完成房地产开发投资亿元，同比增长，其中住宅开发投资亿元，同比增长同时，从房地产开发投资结构分析，住宅开发投资增长加大了住房市场有效供给，对满足市场不断增长住房需求起到了积极作用。

随着大规模棚户区改造和危旧房屋改造力度加大，必然引起住房刚性需求增加，从而拉动房地产开发投资高速增长。

不难判断，长春市房地产开发投资规模仍处在合理增长空间。

图长春市历年房地产开发投资额情况走势图房地产建设指标年全市商品房施工面积万，同比增长。

商品房竣工面积万，同比下降。

商品房销售面积万，同比增长。

商品房销售额亿元，同比增长。

空置面积万，比上年多出万。

年月，商品房施工面积万，同比增长。

其中，住宅施工面积万，同比增长商品房新开工面积万，同比增长。

其中，住宅新开工面积万同比增长。

图长春市历年房地产建设指标情况走势图房地产市场土地市场概况截至年月底，全市经营性土地供应量同比小幅下降，共推出国有经营性建设用地宗，用地总面积万，其中商住用地万，商业用地万工业用地供应量同比大幅下降，推出工业用地宗，面积万。

总成交经营性土地宗，万，其中商住用地万，商业用地万总成交工业用地宗，面积万。

年长春土地市场相对年较活跃，成交量同比上升，完成计划量，成交均价和楼面地价均创历年新高。

从土地公告供应区域来看，年，二道净月区公告土地面积较多，其中净月区最多，占比。

年长春市土地供应热点区域仍然是南城，主要是市政府南迁南部新城带动，还有净月旅游开发区优越自然环境和良好人文气息，使得该区域土地受品牌开发商青睐。

今年，二道区土地供应量大幅增加，源于大量棚户区改造和工业企业退城进区，使得市区土地资源释放，改善市区环境。

绿园高新区经过年放量，需要定消化周期，近两年土地出让量较少。

朝阳南关宽城二道绿园高新经开净月汽贸图年长春市经营性土地公告区域比例图近年来，长春土地成交重点区域发生了些变化，其显著特点是开发区成交量远远大于老城区成交量，近三年四个开发区成交量总和为万，占全市总成交量。

从年各区成交土地来看，成交土地总量最大是二道区和净月区，分别成交土地面积为万和万，占全市土地成交总量和其次是南关区和朝阳区，分别成交土地面积为和万，分别占全市土地成交总量和，这四个区成交量占全市成交量。

图年经营性土地成交区域分布朝阳南关宽城二道绿园高新经开净月汽贸图年经营性土地成交均价与楼面地价走势年土地成交均价和楼面地价大幅上升，环比增幅均达到历史最高水平。

年土地成交均价约为元，环比上升，楼面地价约为元，环比上升。

年土地市场成交价格受个别地块影响较大，月份以来，长春土地市场发生了较大变化，出现多家开发商争抢块地火热场面，有块溢价率以上土地，最高溢价率达到，拉高了今年土地成交均价和楼面地价。

商品房市场概况年商品住宅市场供不应求，全年供求比为年月，商品住宅新增供应量为万，新增供应套数套。

同比双双下降，分别下降均为和。

从各月走势来看，前两个月受到年关春节影响住宅上市量最少，新增供应上市多集中于这四个月。

年度房交会在月份开幕，成为开发商推出新品集中月份，月份秋季房交会是长春历史上首次年举办两次房交会。

其中，月份达到了全年供应峰值，进入传统金九银十后，供应量逐月减少。

月份为年新开工项目新品集中上市期，因此这期间供应量大幅增加。

进入月份后，新增供应开始路下滑，而月份又值长春市传统冬歇期，新增供应量环比仍大幅度下跌。

比例万新增供应量成交量供求比图长春市年月商品住宅市场供求情况对比数据来源中国房地产决策咨询系统年月，商品住宅共成交套成交面积万成交金额亿元成交均价元。

同比分别增长了和。

成交高峰期体现在月之间，月达到成交最高峰。

月份受春节假期影响成交量最少，仅为万。

进入月，市场进入热销期，开发商在此期间进行楼盘大规模宣传，各类产品放量加大，刺激了房地产市场成交，在随后几个月成交量有较大提升。

进入下半年后，传统金九银十销售旺季出现。

成交走势呈递增趋势，月成交万，套，成为今年成交最高月份。

图年月商品住宅成交面积与套数走势数据来源中国房地产决策咨询系统年商品住宅成交面积绿园区稳居首位年月绿园区住宅成交量为万，位于各区域之首，占比其次成交量较多为宽城区，总成交量为万，占比绿园宽城推案量较大，并且销售价格相对较低，且属于老城区邻近中心城区，交通便利，进而拉动了这两个区域成交量。

南关高新经开和二道成交量也都在万以上，分别占比为和。

净月区成交量也接近万，达到万，占比。

朝阳区和汽贸区成交量相对较少，但都在万以上，占比和。

表年月长春市区域商品住宅成交面积排行榜排序区域成交面积万成交套数套成交金额亿元成交均价元绿园宽城南关高新经开二道净月朝阳汽贸数据来源中国房地产决策咨询系统年商品住宅成交套数以中小户型为主，占比年月商品住宅成交量中占比最大为面积段，成交套，占比其次为面积段。

成交套，占比。

以下面积段成交套，占比。

和以上分别占比和。

从上述数据可以看出，目前中小户型仍是主流产品。

还是以客户刚性需求为主。

大面积段产品在长春市场仍有定需求。

商品住宅成交与供应结构相对应，年月商品住宅新增供应中，占比最大即户型，其次为。

供应结构在定程度上决定了成交户型情况。

和面积段相对应，户型成交方面也是二房三房成交量较大。

图长春市年月商品住宅成交各面积段占比情况年月商品住宅成交均价元年月商品住宅成交均价元，同比增长。

除月份和月份之外，年中其它月份商品住宅月度成交均价都保持在元以上。

整体来看，从价格走势图可以看到成交均价上半年涨幅较小，下半年成交均价普遍较高，维持在元以上。

环比波动幅度较大，整体成交均价呈现平稳态势，基本围绕元上下波动。

年月成交均价在月达到最高点，为元，之后有所回落，但依旧高于上半年其它月份。

月份秋季房交会是长春历史上首次年举办两次房交会。

展会经济促进商品房成交，其成交均价也达到了本年度较高水平。

元成交均价环比增幅图长春市年月商品住宅成交均价走势总体来看，年长春市可用相对火热来说明，在各种利好政策支持下，房地产市场又呈现片繁荣景象。

在年市场持币观望后，年市场刚性需求释放催动下，市场抗风险能力增强。

年长春市场需求仍以刚性需求为主导，辅以改善性需求，供应结构将维持稳定发展态势，没有较为明显市场风险因素，年长春市场整体处于低度风险区域内。

市场表现为成交量增速将进步放缓，但随着市场供应结构不断调整购房需求增加，将推进市场去化速度，但同样激烈市场竞争不可避免，这就要求各开发商把握市场机会，提高产品创新，规避同质化竞争，进而推动长春房地产市场良性健康快速发展。

区域经济环境研究净月区概况净月开发区位于长春市市区东南部，西临长春高新技术开发区，东与长春市二道区毗邻，南与长春市双阳区接壤，北接长春经济技术开发区，是建设二十世纪长春南部新城最佳区位。

净月开发区距长春火车站公里，距市中心人民广场公里，距长春国际机场公里，有长大长伊长四长吉四条公路途径该区，郊区路路小公共汽车及路公交车临区而过，城市轻轨已于年底开通。

优越地理位置，便捷交通为房地产开发提供了十分便利条件。

该区域西北侧为开发区新建文化园区，有东北师范大学净月校区吉林公安高等专科学校长春中医学院等高校组成。

东北师范大学还拟在其校区南部建师大附中附小。

良好文化氛围，为房地产开发提供了较为理想文化氛围。

近几年，拥山临水自然环境和道路等配套设施逐渐完备，净月区初步形成了城在林中路在绿中房在园中人在景中山水型新城区框架和风格，东南板块区域价值得到大幅提升。

目前，净月别墅项目已经超过家，占长春别墅市场供给量以上。

社会经济成立于年长春净月经济开发区，是经吉林省人民政府批准设立省级开发区。

区内包括国家级风景名胜区净月潭国家重点风景名胜区亚洲最大人工林场净月潭国家森林公园吉林省净月潭旅游度假区。

规划面积平方公里，辖玉潭新湖新立城三个整建制镇净月永兴两个街道办事处和净月潭国家森林公园新立城水库伪满皇宫博物院汽车文化园，常住人口万人。

开发区三面临水四面环林，区域内林水总面积平方公里。

经过十多年发展建设，净月经济开发区经济连年保持以上高速增长，主要经济指标在全省省级开发区中均列首位。

投资吸引力不断增强，区域整体价值迅速方案单位万元差额土地增值税，企业所得税，净利润，净利率长春净月开发区月潭明珠花园项目可行性研究报告综合分析与建议风险评估及对策开发进度与单盘运营风险由于净月区近两年土地出让体量较大，且大多成为品牌开发商储备用地，可以预计未来年，大量同质化产品集中供应，势必会影响本项目销售进度和预期售价。

同时，由于该项目体量较大，开发周期较长，若我司单运作该项目，必将面临较大市场风险和投资风险对策可采取先入为主低价入市滚动开发策略，抢占长春市场，做好资源性地块储备与抢夺，并尽快树立远洋品牌形象。

同时，建议尽快拓展并获取短平快现金流项目，与该项目形成联动，以扩大品牌影响力和市场占有率。

成本控制风险由于对长春市场比较陌生，加之当地房地产市场尚处于快速起步阶段，对各种政府关系开发施工物料购置人力成本等缺乏可参考标准，势必会出现摸着石头过河窘境，对我司挑战性较大。

对策采取稳健进入本土改造原则，迅速建立起良好政府关系网络开发链条资源和梯队人才招募，并坚决落实成本控制细节，确保预期收益。

品牌认知度风险由于万科保利中海和记黄埔在长春深耕多年，加之益田中信地产强势拓展，市民对远洋地产缺乏品牌认知，会无形中加大品牌推广成本，并滞缓销售进度。

对策借助远洋地产在大连和沈阳多盘联动规模效应，采用以点带面通盘行销思路，通过事件营销活动造势和异地参观等差异化策略，快速聚集口碑效应。

商业体量偏大风险因有占地约万平方米地块属商服用地性质，运营风险较大对策可通过与政府公关与协调，将设计硬性条件予以放宽，并推出酒店式公寓艺术家工作室类别墅风情商街等，