朝阳区小红门乡龙爪树村土地一级开发项目可行性投资论证建议报告doc文档（53页）

整体地势呈西北高东南低，地面坡度为千分之。

地貌有洪积冲积扇平原扇缘洼地和河流冲积平原三种类型，地带性土壤为褐土与潮土。

小红门乡位于北京市东南郊，北距南三环路约公里，南临北京经济技术开发区，西与丰台区接壤，东靠京津塘高速公路。

南四环路由东向西横穿乡域中部，将小红门乡分为南北两区，成寿寺路由北向南纵贯全乡。

本项目用地位于小红门乡龙爪树村，地块东邻吕家营村，南至少角村，西至南双旗杆村，北至倪庄村。

用地性质为，总土地面积约公顷。

水文地质条件朝阳区地下含水层主要分布在第四纪松散沉积地层中，潜层含水层以沙层为主，厚度般在米之间，地下水平均埋深米在东风农场酒仙桥东坝三间房十里堡黄港后沙峪三个第四纪洼兜地层中，深层含水层以沙卵石沙砾石为主，地下水埋深般在米以上。

受地层结构和地势影响，地下水自然流向呈自西北西向东南东流向。

多年平均地下水资源量为万立方米。

朝阳区地下水多属重碳酸钙碳酸镁型水，水质适合农业和工业用水。

地下水污染较为严重，农村饮用水源井监测达标率仅为，不达标水源井地下水埋深大多在米以内。

气候气象拟建项目位于北京市朝阳区，该区属暖温带大陆性半湿润季风性气候，春季干旱多风，夏季炎热多雨，秋季天高气爽，冬季寒冷干燥。

多年平均年日照时数小时，年平均气温，无霜期天年平均降雨量，集中在三个月。

易发生暴雨大风冰雹等灾害性天气。

小红门乡属暖温带半湿润季风型大陆气候，主要特征是四季分明，降雨集中，风向有明显季节变化，冬季以北风和西北风为主，夏季为多偏南风。

最高和最低月份平均气温分别为和，分别出现在月和月，多年年平均降雨量为，般集中在七八两个月。

多年平均全年日照时数为，年日照百分率为。

现状项目拟建地地上为企业用房村民房屋及其他附属设施，并有部分树木及其他地上附着物。

第四章投资环境与市场研究分析项目所在区域情况小红门乡位于北京市东南郊，隶属朝阳区。

北距南三环路约公里，南临北京经济技术开发区，西与丰台区接壤，东靠京津塘高速公路。

南四环路由东向西横穿乡域中部，将小红门乡分为南北两区，成寿寺路由北向南纵贯全乡。

小红门乡现有个行政村个自然村，乡域总面积平方公里。

全乡现有农居民户，其中农民户居民户总人口人，其中农业人口人居民人口人。

小红门乡是个以乡镇企业为主多种经济形式并存正在调整建设发展中经济强乡。

全乡按照四路五区可持续发展战略三二绿发展态势，正昂首阔步地勾勒着小红门乡这颗朝阳区南部明珠灿烂前景。

乡界内以龙爪树路为依托第二产业带，推动乡域范围内自西向东形成三二绿产业态势。

二区域投资环境及市场分析区域投资环境奥运会后本市进入新发展阶段，小红门地区发展正面临难得机遇。

是促进城市南部地区加快发展已经成为全区各界共识二是奥运会之后，全市把更多资源和精力投入到城市南部地区发展上来成为可能三是随着城市发展土地瓶颈日益凸显，城市南部平原地区土地空间优势逐渐显现四是城市南部地区作为本市参与京津冀区域合作重要门户通道，其区位优势不可替代五是城市南部地区基础设施和发展环境不断改善，对高端要素吸引力进步增强。

六是随着本市城市整体形象经济实力提升，城市化市场化国际化现代化步伐加快，更多新发展要素看好本市，城市南部地区发展机会也进步增多。

同时，城市南部地区各区发展积极性很高，为促进城市南部地区加快发展提供了有力保障。

北京市以及朝阳区对包括小红门乡在内城乡结合部投资重点是，以农民生活水平产业发展水平和城市管理水平提高为目，统筹解决其地区突出问题，加快形成城乡体化发展新格局。

从全市投资总量看，朝阳区占全市，其中房地产占全市，居区县之首。

全社会固定资产投资增幅高于全市个百分点，总量分别比排名第二三位丰台大兴多亿元和亿元，占全市比重高于丰台大兴和个百分点。

年，朝阳区政府投资工作依然坚持城乡体化统筹推进，积极构建宜居城区，统筹兼顾推进城乡建设，安排资金约亿元，加快推进城乡体化进程。

朝阳区是通过土地储备，推进农村城市化进程，建设用地全部纳入土地储备乡，农民次性整建制转居转工进入城镇社会保障体系，农居民全部搬迁上楼，按规划实施绿化美化和城市建设，加快培育产业支撑，实现环境提升与产业发展有机结合。

二是将土地储备作为绿隔地区乡策政策调整重要补充，制定完善规划调整方案，抓好整建制转居转工试点，加快推进绿化隔离地区建设。

而土地政策将是影响本区域内未来投资市场主要因素。

年以来，为了确保房地产市场稳定发展，国务院北京市先后出台了国十条京十二条，对金融信贷土地市场和房地产市场加强调控力度。

这系列政策出台和实施，有可能进步影响全区投资市场。

朝阳区按照建设新四区战略部署，在确保完成现有土地储备项目后续开发前提下，统筹谋划，进步加大土地储备工作力度，加快土地供应，促进资金回笼，降低资金风险，形成滚动开发有序推进工作格局。

未来开发市场分析为了防止北京市城市中心地区与外围组团之间连成片，避免城市摊大饼式发展，实现城市规划分散集团式布局。

根据北京市年总体规划方案，北京市在四环五环之间建设了第绿化隔离带，同时还将建设第二绿化隔离带，绿化隔离地区总面积为平方公里，规划实现绿地面积平方公里，占绿化隔离地区总面积，成了绿化隔离带房地产项目密集区域。

产业建设是农村经济发展和农民致富必由之路。

绿化隔离地区规划有两种产业类型，即二三产业用地简称绿隔产业和经营性绿色产业简称绿色产业。

绿隔产业是绿化隔离地区用于安置失地上楼农民劳动力为农民提供社会保障经营性二三产业。

绿色产业是在建设大块绿地亩以上基础上，允许有土地用于建设与绿地相适宜经营性产业项目，以吸纳当地农村劳动力增加农民收入和养护绿地。

因此本区域将吸引些电子信息产业，高端轻工产业和创意产业企业入驻京政办发号文件第十条规定在农民自住房建成前提下，允许集体经济组织开发建设部分商品房上市出售，所得收入全部用于补偿拆迁新村建设及绿化建设，建设农民自住房屋和上市出售商品房比例为。

本项目实施后拟开展二级开发市场主要为住宅开发。

从房展会上关注集中度中可以看出绿化隔离带项目需求主力群体为岁以下群体，尤其是岁以下群体同时值得注意是岁以上中老年群体对于绿化隔离带项目需求也比较旺盛，这和中老年群体对于项目周边环境及绿化要求程度较高有定关系，同时由于该群体当中相当部分人已经或者即将退休，对于居住地点和工作地点距离并不十分看中。

图绿化隔离带项目需求群体年龄分布同时外来置业者需求旺盛。

有资料显示，北京市商品房市场被外来群体包括国内异地置业者以及国外置业者消化。

图绿化隔离带项目需求群体户口分布另外，将近成以上绿化隔离带项目需求群体家庭年收入不超过万元。

从绿化隔离带项目需求群体家庭年收入来看，主要集中在万之间，同时假定该群体已有年积蓄，储蓄率按照计算，该部分群体储蓄额度在万之间，按照首付计算，该部分群体对总价承受能力应该在万之间。

图绿化隔离带项目需求群体家庭年收入分布绿化隔离带项目基本上在四环到五环之间，政府部门对于这些项目在绿化率容积率等方面有严格限制，同时产品形态也将彻底改变市内塔楼统天下局面，将形成低层低密度板式多层板式小高层多种产品并存局面。

而从居住角度看，绿化隔离带项目优势主要集中在绿化率高通风采光好社区安全环保健康建筑密度低等方面。

和普通商品房需求市场不同是，对绿化隔离带项目有需求群体决大多数已经拥有了自己住房，该群体已经拥有定购房经历，对于项目细节比较关注，同时从购买目来看，主要是为了改善居住条件和环境。

图绿化隔离带需求项目群体目前居住现状图绿化隔离带需求群体购房目从目前绿化隔离带项目区域需求来看，北部及东北部需求最旺盛，分别占成略强，其次是东部东南部和南部表绿化隔离带项目区域需求需求区域百分比北部东北部东部东南部南部西南部西部西北部从上述分析可以看出，本项目未来开发市场具有较好前景。

三区域开发优势分析政府重视度不断加强十七大报告指出建设生态文明，基本形成节约能源资源和保护生态环境产业结构增长方式消费模式。

报告还强调，要使生态文明观念在全社会牢固树立。

十七大报告首次提出生态文明，这是我们党科学发展和谐发展理念次升华。

北京市委市政府多年来直强调对生态环境建设，陆续出台相关文件支持绿化隔离带建设，首都绿化办市林业局和各有关区绿化管理部门分别制定全市和本区绿化隔离地区绿地管理办法，使绿化隔离地区绿化建设和管理逐步实现规范化制度化科学化法制化。

小红门乡党委乡政府也高度重视绿化隔离带建设，专门成立了项目建设领导小组督办项目进展情况，把手亲自挂帅着力推进项目实施。

因此，本项目建设具有完善政策支持。

村居民认可度上升经过多年城市生活熏陶和政府宣传，本地区村居民城市意识有了很大提高，对于城中村混乱情况和诸多不便也是反应强烈甚至深恶痛绝，特别与周边地区宜居环境对比，以及些城中村地区成功改造信息，更增强了他们信心和决心。

大家普遍认为早改比晚改好，早改可以减少历史遗留问题并尽快地发挥改造综合效益，占据发展主动。

否则，随着城市发展，房价地价越来越高，在利益驱动下将带来新轮违章建筑出现，改造成本还将持续增加，改造难度也会进步增大。

年宅基地拆迁补偿平均般不到元，如今已突破元，有地区已高达万元。

大多数村社干部和群众都希望政府能尽快出台城中村改造相关政策，在保障好原有权益基础上，尽快推进城中村改造工作。

因此，本项目建设是当地村居民翘首企盼民心工程。

第五章土地级开发方案与进度安排征地方案几年来，北京市已逐步形成了土地级开发投资主体多元化企业投资政府投资政府和企业共同投资级开发土地类型多元化以及管理方式多元化。

本项目采取是开发企业实施土地开发，政府将不直接参与，开发商利润不高于预计成本。

征地拆迁影响调查为了正确和较完整地获知本项目征地拆迁移民安置影响，在本项目实施前，根据征地范围，对工程影响范围内企业人口房屋土地专项设施等不同影响对象实物指标进行调查。

主要有征地拆迁影响人口调查拆迁房屋及附属设施调查以及专项设施调查，另外对影响地区基本情况社会经济现状和发展计划以及拆迁影响地区居民生产生活现状调查。

经过调查，本项目范围内有企业用房村民房屋及其他附属设施，并有部分树木及其他地上附着物。

树木及附着物权利人为集体所有。

征地拆迁补偿原则及标准征地拆迁补偿原则保障因征地拆迁而移民居民合法权益，保证移民安置质量是我国有关政策法规和世界银行移民安置政策共同原则。

为了切实落实本项目实施以提高或不降低受影响人生产条件和生活条件为原则，受影响居民有权利从项目实施方获得相应补偿，项目实施方必须协助受影响人，恢复或提高其原有收入和生活水平等基本原则。

为了做好本项目用地拆迁和补偿工作，本项目应坚持以下原则土地征用青苗补偿，均应在国家有关法律政策框架内并广泛听取受影响人意见后制订。

对于在实施过程中临时发生由于施工而给中堆放作为绿化用土。

基坑开挖弃土建筑基础开挖产生余土，除部分回填以外，部分将作为弃土处理，由车辆运输至