未来石商业综合体项目可行性投资论证建议报告doc文档（53页）

房地产市场总体上没有泡沫这几年中国房价尽管涨了点，但是比欧美国家要平稳，如果真有泡沫，中国也是最小，由于前五六年中国人可支配收入使房价涨了两倍，房价收入比不仅没有上升而且下降了，老百姓购买能力比五六年前要高，这就是中国房地产最兴旺根本原因，当然房地产市场地区差异很大，前两年在些地方，比如上海，三四年房价翻了番，根据对这些城市房价涨幅和购房能力因素各方面观测，认为即使存在泡沫，也是比较小，并且，在房地产市场中出现些中小泡沫不足为奇，甚至于没有泡沫才是奇怪现象，加上现在政府采取些措施，所以不存在泡沫破灭和崩盘情况。

广州房价前五六年直是稳中有降，所以全国房地产市场差异很大，但市场上有泡沫很正常，但前三个月房价快速上升，应当引起我们高度关注。

大连市房地产市场状况分析及预测年上半年大连市商品房销售出现量价齐涨局面，商品房销售面积增长，商品房销售额增长，商品房价格上涨幅度明显高于销售面积增幅。

大连市上半年房地产开发投资完成亿元，增长。

商品房销售面积销售额季度以来双双止降转升。

上半年全市商品房销售面积增长，商品房销售额增长。

商品房价格上涨幅度明显高于销售面积增长幅度。

月日开始在大连世界博览广场举行年大连夏季房交会，有近家商品房企业带着多个楼盘参展，有意购房者和参观展览人数都大大超过历届房交会。

从开发企业对外公布参考房价看，大连市内中山区和沙河口区参展楼盘价格均在每平方米，元以上，许多楼盘参考价格超过每平方米万元，有甚至达到每平方米，元以上。

从年月起，大连市房价出现年首次环比上涨，目前继续保持小幅上涨势头。

年大连夏季房交会还举办了地产论坛，来自国内外部分专家学者和地产商普遍看好未来房地产市场走势。

但也有少数专家和地产商担心地产泡沫会越来越大，理由是房地产信贷投放过大，虽然支持了地产规模和房价上涨，但会造成更多房屋积压和价格远离合理区间。

年月四周大连市市内四区商品房成交量为套，相比六月增加套，其中中山区成交量套，西岗区沙河口区甘井子区分别成交套套和套。

月四周大连市市内四区商品房总体成交均价元，中山区七月均价为元，西岗区七月成交均价为元甘井子区七月成交均价为元沙河口区五月成交均价为元。

月商品房总成交面积为万平方米，其中中山区成交面积万平方米西岗区成交面积万平方米沙河口区成交面积万平方米甘井子区成交面积万平方米。

本月大连夏季房交会如期举行，房交会期间来自国内外万人次观众参观了展会，房屋成交及意向套，建筑面积万平方米，金额亿元，其中商品房成交及意向套，建筑面积万平方米，金额亿元二手房成交及意向套，建筑面积万平方米，金额亿元。

房交会期间，动迁户和外地购房者成为主力军，大连楼市价量齐升，另外地铁修建成为本届房交会大关键词。

夏交会成功举办，再次拉动了大连楼市发展。

大连银监局数据显示，截至月末，大连全市银行机构各项贷款余额达到亿元，可比口径增长，创历史最高增幅。

其中月新增贷款余额亿元，创单月最高增幅，前个月累计新增各项贷款余额亿元，完成全年信贷计划。

同时，中国人民银行大连市中心支行消息显示，上半年大连市新增个人住房贷款达到亿元，同比增长。

截至年月末，大连商品房空置面积万平方米约与本市今年月商品房销售面积相当，其中空置住宅万平方米，在全部空置面积中，空置年以上商品房占。

租金回报率持续下降是个非常重要信号，这意味着以租金回报率衡量，我国房产投资价值是下降，原因在于租金增长缓慢，而房价增长过快。

随着租金回报率降低，房地产市场定量投资性需求将会撤离楼市而与此同时，对于消费性需求来说，购房大额成本付出得不偿失，在这种情况下部分消费者或将转入租赁市场。

项目所在区域房地产状况分析总体供求情况随着保定高铁和东湖规划施工，保定东部经济带正逐渐形成，各种商业活动日益频繁，然而保定市东部至今仍然没有个综合性商业聚集区，严重阻碍了该区域各种商业活动增加。

本项目建设个城市商业综合体，不仅减轻了保定市中心商业聚集压力，还能够为保定市东部经济带迅速成长提供基础条件。

因此，本项目临街商铺商业酒店公寓以及办公用房具有广阔市场前景。

项目竞争能力分析本项目是以休闲旅游购物娱乐商业酒店商贸物流为主大型商业综合体，由保定隆信房地产开发有限公司开发，由具有设计资质建筑设计有限公司负责设计。

本项目建设将成为新城市地标综合体，成为保定未来生活式座伟大建筑，具有承前启后质素与气势，用前人积淀，决定未来形态与方向，在诞生刻，彰显未来不凡与气质。

未来财富第站东三环，是保定市区东部贯通南北交通主干，也是构建网两线三环三立交城市大交通格局重要组成部分，随着保定高铁和东湖规划施工，保定东部经济带正逐渐形成，未来潜力不可限量。

未来石，凝聚当代世界建筑风华，重新定义时代未来，万平方米商业核心，占位保定门户，纳东湖线景观，邻大学城深厚文脉，使之具备了强大综合竞争力。

项目目标市场分析投资环境分析城市区位保定市位于河北中部，地处京津石三角腹地，素有京畿重地首都南大门之称。

行政区划下辖区市县，另设高新技术开发区，总面积万平方公里，是河北第大市，市区总面积平方公里，建成区面积公里。

人口总量年末，保定市总人口万，其中常住人口万，市区人口为万人，是河北省人口最多城市。

交通路网北距北京公里，东距天津公里，西南距石家庄公里，高速公路通车里程已达公里，居全省第位。

工业历史五时期建成变压器厂厂胶片厂热电厂化纤厂厂，至今仍是全市工业经济骨干力量。

工业现状现有规模以上工业企业家，上市公司占河北省上市公司数量，其中包括天威乐凯风帆天鹅占云华夏科技长城立中车轮天威英利等。

工业未来大力发展新能源设备制造业，全力打造中国电谷。

形成了光电风电节电储电输变电与电力自动化六大产业体系。

拥有英利中航惠腾国电联合动力天威等批龙头企业。

城市性质国家级历史文化名城，京津冀城镇群中重要城市，先进制造业和现代服务业基地。

空间发展战略通过北扩南拓西接东联与徐水清苑满城这三星以及位于白洋淀区域中安新县这淀，构建南车北电强实力，西山东水映名城大城市格局。

中心城区规划布局规划两带两区三组团城市结构东部组团结合现状教育研发和近期建设客运专线客运站规划形成集会展信息流通商务活动教育研发地方文化展示为体现代综合功能组团保定经济条件年该市生产总值达到亿元，增长，高于全省个百分点，增幅居全省第三规模以上工业增加值达到亿元，增长，从月份开始连续个月增幅居全省第全部财政收入达到亿元，位列全省第五全部财政收入增长，位列全省第四。

生产总值与财政收入首次实现双超二。

年，该市各项经济社会指标均完成或超额完成年度目标任务。

全社会和城镇固定资产投资分别增长和地方般预算收入亿元，同比均增长城市居民人均可支配收入元，农民人均纯收入元，分别增长和居民消费价格指数左右社会消费品零售总额增长实际利用外资亿美元万元生产总值综合能耗下降城镇企业职工参加基本养老保险人数万人。

以重点项目和工业园区建设为抓手，增强产业对经济增长支撑。

全年共列入省重点项目项，总投资亿元，项目数量和投资规模分别列全省第二第三位。

全年省市重点项目完成投资亿元，超年度计划个百分点。

定州市涿州市高阳县定兴县和南市区河北长城工业聚集区等建设个工业聚集区已通过省审核，入列省级产业聚集区。

涿州高碑店经济开发区和保定工业园个省级开发区扩区新增面积多平方公里。

到年底，全市入园企业已达多家，新入园项目多个。

主要竞争楼盘分析调查在售项目开发商地址规模面积区间价格东湖世纪名座光达地产北市区凤栖路号共栋楼平米未开盘炫彩华中房地产开发有限公司北市区东三环与腾飞路交叉口东侧栋层平米均价元平米福堡秀城保定福堡开发有限公司复兴西路号栋，前边为层商业群，后变为层公寓平米公寓商业建设条件开发项目用地状况建设地点本项目位于保定市七路与东三环交叉口，东侧为米宽东三环道路，与河北大学隔路相望，西侧为米宽规划路与关汉卿大剧院相邻，南侧为米宽七东路，北接文化产业园区用地，毗邻筹建中保定高铁客运站京港澳高速京广客运专线。

场址周围大气土壤植物等自然环境状况良好，无水源地自然保护区文物景观重要军事设施等环境敏感点现在堪探结果表明，项目选址不会压覆矿床。

根据保定市发展规划，项目选址及项目建设不会影响防洪排涝通航通信。

因此，项目选址适合本项目建设。

占地面积平方米。

土地性质商业用地土地使用权通过出让方式取得该地块土地使用权。

项目方案确定方案项目占地平方米，总建筑面积为平方米，其中地上建筑面积平方米，包括商业建筑面积平方米，办公及酒店式公寓建筑面积平方米地下建筑面积平方米，包括商业建筑面积平方米，车库及设备间建筑面积平方米。

本项目是以休闲旅游购物娱乐商业酒店商贸物流为主大型商业综合体方案项目占地平方米，总建筑面积达平方米，共建高层栋，共计余户，力求将该小区打造成自然环境优美商业配套设施齐全周边交通发达，集国际化品牌生活区和中央时尚休闲办公区于体国际化高端时尚复合社区。

规划设计方案规划设计方案指导思想未来势保定门户，未来财富第站东三环，保定市区东部贯通南北交通主干，也是构建网两线三环三立交城市大交通格局重要组成部分。

随着保定高铁和东湖规划施工，保定东部经济带正逐渐形成，未来潜力不可限量。

万平方米全新形态大型城市商业综合体，开启保定未来财富之门，执掌保定财富未来势，未来世东湖之滨，新城市文化主场借势东湖新区，颠覆传统建筑形态，以独无二城市商业综合体建筑，开启保定文化未来世，未来士育龙之地，涵养未来城市精英地处保定大学城，毗邻河北大学保湖休闲艺术展示和生态体验等功能为体保定文化核心。

其中规划建设关汉卿大剧院与博物馆，将被打造成具有唯性标志性体现保定深厚文化底蕴经典城市建筑。

未来石借势东湖新区，颠覆传统建筑形态，以独无二城市综合体建筑，开启新保定文化未来世，未来石毗邻河北大学保定学院保定广播电视大学等重点高校，教育部直属全国十所重点中学之河北省重点中学保定外国语学校，教育资源无比优越，百年保定人文思想年隆基泰和居住文化，是未来商业核心城市综合体，是现代城市最具活力有机细胞，是未来城市发展崭新里程碑。

站式消费娱乐与商务休闲，更是未来城市文化重要标志，区别于城市中心拥挤与杂乱，以全新视角汲取世界城市商业建筑精华，打造保定首席低密度商业综合体，以超越当下文化理念与建筑构思，重新塑造人性化商业和商务空间，建筑新城市文化地标与未来。

拉动保定经济，提高保定形象未来石，致力于打造成华北地区最大集购物住宿会展休闲娱乐于体大型城市商业综合体。

由华北地区最具有实力保定旭日房地产开发有限公司开发。

作为保定文化产业园区对外窗口和主要门户，未来石将展现出保定文化特色和风貌，功能上满足周边住户及学生购物娱乐等消费商业需要，同时兼顾商务办公商务公寓功能完善。

建筑立面凸显国