机电汽配钢材市场项目可行性投资论证建议报告word文档（定稿）

从市场调查中与商家交流信息来看不管是汽配经营商家，还是五金机电经营商家，本地人比较少，初略估计在左右，大部分均是外地商家，又以福建温州广东河北商人居多福建商人又大多经营五金汽配，浙江温州商人以经营电器小型设备居多，广东商人以经营高压电器成套设备居多，河北商人以经营机械设备备品备件居多他们客户主要集中在宜宾九县区，少量云南昭通贵州大方带客户④他们已经有思想准备，知道西郊现在以街为市肯定时间长不了，政府出面管是早迟事，对城管交警环卫等部门怨言较多，大多希望规范市场，但同时在新建市场时服务配套，如物流金融生活等大部分商家不需要展场，但约有左右小型成套设备经营商家需要在室外有平米左右展场，并且希望展场在方便装卸地方以上商家需要在附近有库房，并且以楼为最佳，左右商家也可在二楼设库房，仅有约左右商家只能将库房设在楼，大多数商家不愿将库房设在地下室据调查多个商家推测，在这部分商家中，有意向也有能力购买商铺占，大部分商家持观望态度，只要政府措施得力，优惠政策到位，能够形成五金机电汽配市场氛围，他们愿意租赁。

他们现在门面租金价格在元平米，库房租金价格元平米，希望租金价格不要高于现在价格。

从产品出现频率来看汽配商家中最多依次是轮胎米其林玛吉斯韩泰发动机配件康明斯斯太尔润滑油统昆仑雷尔夫其他各种车型配件零部件五金机电商家中最多依次是线材线缆德阳文昌宫旌东特变电工产品德力西正泰电器轴承哈尔滨瓦房店各种泵阀电动工具量具刃具矿用防爆电工产品等。

上述市场无统规划，商铺沿街经营，以街代市，散小差，经营场所环境杂乱脏，缺乏统市场经营管理，严重影响了宜宾城市形象，同时也制约着宜宾工业经济发展。

同时随着宜宾市经济发展，受地理位臵限制，市场商家经营无法扩大经营规模。

建设专业五金机电汽配钢材市场，已成为改善宜宾市市容市貌，提升城市品位当务之急。

二专业市场容量与市场饱和度对比分析五金机电汽配市场将对宜宾市经济特别是工业经济发展起到有力支撑作用。

根据考察调研，成都仅万贯五金机电市场面积就超过万平米即使按同等二级城市德阳绵阳比，德阳恒大五金机电市场总建筑面积就达万多平米，绵阳五金机电城总建筑面积就达万平米。

而宜宾目前五金机电市场尚不到万平米，可见，目前宜宾五金机电汽配市场容量远不能满足支撑宜宾经济发展要求，已经对宜宾经济可持速发展科学发展健康发展起到制约阻碍作用。

仅目前掌握家五金机电汽配商家，如按照每户商家平均需要商铺平米库房及办公场所平米测算，就需要商铺面积约平米，办公及库房面积平米。

按照我公司和自贡远达公司初步规划，即使宜宾机电汽配钢材城全部建成投入营运，商铺办公及库房面积约平米，仍不能完全满足五金机电汽配钢材市场需要，只能对专业市场建设需要起到缓解作用。

三市场与纯商住小区开发周期区别市场专业性较强招商面窄集中度高由于专业市场针对性强，同类产品集中度高，市场建设运营专业性也强，与商住所面向全社会刚性需求不同，市场形成商气聚集需要时间，需要对市场进行培育，更需要政府扶植，需要政府政策舆论规划等各方面各种渠道引导，这就为项目开发后招商出售带来局限性。

般专业市场建设开发到出售之前，就存在三到五年市场培植期，到市场已经基本成熟后才开始出售。

而纯商住小区开发则在建设到定阶段就可以开始预售，到小区完成建设时，销售工作基本已经结束。

这就是说，除开建设时间，市场建设开发要比纯商住建设开发时间长三到五年。

市场投资成本高，开发周期长市场建设项目利润形成必须在市场销售基本结束以后，按照专业市场实际运作周期和模式，需要经过招商市场培育规范销售，除开建设时间，市场建设开发就比纯商住项目周期长年，前期投入运营成本以及物业积压资金利息相当大，扣除此部分支出，市场实际不能为开发商带来利润，而且市场能否集聚商气，形成市场氛围，开发商还承担着较大风险，市场建设更多是社会效益。

所以需要政府关怀，给予市场建设在政策上扶持引导培育。

市场专业特征明显，对开间进深层高都有不同要求由于专业市场类别不同，业态也各异，所以对门面开间进深都与传统商住有较大差别。

商铺开间进深层高需求都比较大和特殊，需要结合经营产品特点进行综合设计，有甚至还需要展场。

这就与普通商住小区设计存在明显区别。

需要有经验专业团队进行经营管理专业市场开发和运营与普通商住直接销售有较大区别，在市场氛围没有形成以前，专业市场基本无法出售，在市场建成后，就需要大力培育市场，引导传统市场向新市场转移，整个市场营运基本正常后再进行销售。

由于开发专业市场特殊性专业性，以及开发初始阶段需要进行市场招商营运，就需要专业团队进行商业营运，对管理团队专业性要求较高，特别是要求对商业市场管理营运要非常熟悉。

四借鉴周边二级城市专业市场开发和运营借鉴成阳德阳专业市场管理模式成都万贯五金机电汽配城成都万贯五金机电汽配城是由开发商建立并独自管理家专业市场。

该市场分几期建成，期于年开业，市场总占地平方公里，该市场土地价格为万元亩，其中五金机电市场为余亩左右，总投资约亿，其余为商务公寓和装饰建材市场，是西部地区规模最大口岸最好规划最合理配套最优服务最佳最具品质政府重点扶持专业市场。

在政策扶持上，成都金牛区政府通过规划来引导产业发展，参照基础地价基础上比照工业用地以万元亩左右地价供给开发企业，并为开发企业解决好交通用电等配套设施，减免市场建设配套费税费，积极引导舆论帮助企业进行宣传。

区政府对搬迁进入专业市场商户实行第年营业期内减免增值税营业税所得税。

另外金牛区政府还根据开发企业自身情况，企策，出台了些针对性政策给予扶持，有效地解决了市场建设中遇到各种困难和矛盾，至今仍为企业建立好专业市场起着重要支持作用。

万贯五金机电市场成功建设，疏解了成都市环路西郊旧城改造压力，彻底改变了原成都市环路沙湾带市容市貌。

现市场内所有门面全部出租，招租入住商户户，门面租金在元平米左右。

年创造税收为万元，创造出至少万个就业岗位。

德阳恒大五金机电城德阳恒大五金机电城是家专业从事五金机电建材专业市场经营运营商家，公司总部在上海，在全国各地建立了十多个专业市场，且规模较大，在德阳专业市场为亩左右，其中五金机电城为多亩，建材装饰城为多亩，另外多亩用于木材石材市场仓储建设用地。

总建筑面积万平米超大规模，是德阳唯综合性现代化五金机电装饰建材大卖场，已成为德阳中心物流商贸区核心市场。

五金机电城总建筑面积万多平米，规划主要为以二层商业为主，局部三层，外立面造型及设计比较美观，规划合理。

德阳市委书记亲自挂帅招商，引进专业市场建设营运商。

规划先行，按德阳中国西部重装之城城市定位提前规建设五金机电市场，并参照工业用地性质以万元亩土地价格供给土地。

为市场建设配套搬迁，市政府预先修了安臵房解决搬迁，并将市场建设配套费减免了半，为开发企业减轻了前期成本负担。

整个市场建设引进开发商签约到市场建成投入营运，仅用十个月时间。

德阳政府对搬迁进入专业市场个体经营户采取了补助元户根据经营面积大小不等给予补助，且实行试营业年，年内免征收增值税营业税所得税等，第二年减半征收增值税营业税所得税等。

德阳五金机电市场于二八年七月营业，半年时间，商铺已全面出租，无空臵，经营商家较多且经营状况较好，现商家排队等候进场。

市场共有门面多间，商户多户，创造出就业岗位余个。

专业化市场规模化优势，极大地推进了德阳市工业要素和流通要素向产业化集群化发展，零距离对接德阳重装之城上千家工业企业，为德阳工业经济发展起到重要作用。

远达与裕川公司共同成立运营公司对市场进行专业管理四川远达集团是家以地产开发为导向大型综合型实业公司。

远达房产累计开发量多万平米，开发项目曾获国省及市级多项殊荣，其品牌度得到社会各界广泛认可，被评为四川省房地产开发企业综合实力强和企业最佳效益强。

年地产开发历程，在商业地产领域具有丰富经验，先后开发富顺远达商业步行街远达港湾尚东国际等商业项目。

至今各项目稳步运营，无论经营者投资者消费者都保持着相当好评价。

多年来，吸收了大批专业商业地产运营人士，此次宜宾机电汽配钢材城，我们将携流商业地产运营理念，为宜宾带来全新体验。

此次远达公司与裕川公司在年举拿下和地块，专业招商团队将再次成功经营运作宜宾第个专业五金机电汽配专业市场。

为此我公司多次指派专业人员走访成都德阳重庆等大城市，深入与该地专业市场商家和运营商交流，学习他们优秀经营和运作专业市投标代理费测绘费每户竣工面积实测按地上建筑面积计竣工现状测绘费国土地办证按地上建筑面积计定额测定费按土建总造价计档案管理费组卷费按土建总造价计监理费土地费用以起拍价万元亩计算营业税及附加税住宅门面车库按实际销售额计交土地契税按土地费总额计交土地增值税按实际销售收入计交土地交易费按土地款总额计交转移登记费门面旅馆按销售额计交银行贷款资金利息向银行贷款万，按年计利息，每年按计代建道路成本按道路面积元平米未包括沥青混凝土面层代建公共绿地及临时绿化用地成本按绿化用地面积元平米成本合计每平米摊销成本按总建筑面积分摊项目总投资约亿元，银行贷款万，自筹资金亿元，其中自有资金万元。

投资回报按全部实现销售测算利润专业套型层二层三层按门面均价计算按门面均价计算按门面均价计算商业小户型层单列二六层综合商业楼按门面均价计算住宅地下车位数地下车位按万元个销售收入合计利润利润率结论按照江北区域现有市场住房销售价格和江北建材城销售等周边门面销售均价测算，专业市场层按元平米均价预测，二层按元平米计，小户型层按元平米计，项目销售收入合计亿元，利润约万元，利润率。

专业市场建设是城市基础设施重要组成部分，属于完善城市配套功能。

按照专业市场建设开发特点，市场建成投入营运后，需要三至五年市场扶植期，在这个期间，市场资产基本无法出售，引进商家根本无法收到租金，这样就需要占用开发商较大资金，并付出管理营运成本以及融资成本。

具体本项目市场培育期费用测算如下我公司三年市场培育期将承担成本根据成都德阳绵阳专业市场投资回报来看，专业市场投资回报相对于住宅来说较慢，且前三年属于市场培育期，很难实现销售，且前三年般给商家提供免租期。

因此，在前三年我公司将承担除商业小户型全部销售后建设成本万元，还要承担此三年付出管理成本招商运营成本占用资金利息成本。

三年招商人员工资成本个人招商人员平均万元年，三年为万元三年招商人员福利统筹公积成本个人招商人员平均万元年，三年为万元三年办公费用成本差旅费接待费等万元年，三年万元。

三年招商广告宣传成本以万元月，年万广告费，三年广告费用为万元按商业小户型全部销售，专业市场三年培育期无法销售计算占用资金利息三年市场培育期将占用我公司资金万元，属于银行贷款。

由于修建时间为年，建成后两年占用资金利息按年利率，利息为万元，第三年按年利率计算为万元，利息共为万元。

三年占用资金我公司须支付成本为万元可见公司在三年市场扶植期将承担招商运营管理成本招商宣传费用以及三年占用资金利息成本近万元，以