杭州XX软件产业园项目可行性投资论证建议报告doc文档（59页）

年，下城区先后荣获了全国社区建设实验区全国社区建设示范区全国民政工作先进区全国社区教育实验区全国绿化先进城区全国卫生初级保健实验区全国科技工作先进城区全国社区残疾人工作示范区浙江省教育强区浙江科技进步区浙江省文明城区省级社会治安综合治理先进集体等荣誉称号。

区域分块及城市发展规划下城区作为杭州市中心城区文化商务中心城市中北部生活居住区，下城将以武林商务区为主，和平会展中心区东新居住区公共中心和华丰科研中心区为副，共规划十二个居住区，分别是东园居住区新华居住区凤起居住区武林居住区打铁关居住区朝晖居住区杭氧居住区三里亭居住区东新居住区三塘居住区石桥居住区半山居住区局部在绿化规划上，下城规划新增城北体育公园和生态公园两个大型绿地，并建立凤起公园城东公园和平公园草荡公园善贤公园等市级公园。

在公共交通规划上，德胜路与东新路交叉口规划建设大型公交中心站，区内轨道交通期线路规划沿延安路上塘路和环城北路，重工路和庆春路规划预留轨道交通远景线路。

武林广场东现电车场处，规划建设公交转道交通换乘中心。

杭宣沪杭铁路线将保留。

未来下城区将以杭州武林中央商务区为中心，引进国内外知名企业集团总部，大力发展总部经济，而本项目所在区域规划为华丰科研区下城科技经济园区，该区域原来工业用地开始向科研用地转型，区内已建成无污染工业会保留，而新工业企业以后主要是向临平江东等工业区转移。

同时该区域将开发大型生态公园，减少铁路影响。

由于下城区地域狭小，区域面积平方公里，老城区开发几近饱和，发展空间受到很大限制，而城北作为下城区唯能够延伸区域，今后也将是开发重点，随着各种配套和交通条件不断完善以及环境改善，有理由相信该片区开发前景是值得期待。

对本案开发是个极大利好。

三杭州房地产市场趋势研究杭州房地产业情况土地供给大幅增加今年杭州市共举行土地出让会次，成功出让宗，总成交面积余万平方米约亩，出让土地幅数总成交面积分别比上年增长和。

其中住宅用地含住宅配套公建用地为宗，合计面积约万平方米合亩，同比增长。

房地产投资保持继续上扬态势年月杭州市房地产投资完成情况良好，各项指标均有大幅增长。

据市统计局数据显示年月杭州市累计完成房地产开发投资亿元，同比增长，其中住宅投资亿元，同比增长。

而今年杭州市预计增长率为，在目前房地产业快速发展阶段，两者增幅比例是比较协调。

其中住宅投资主导地位继续得到巩固。

商品住宅投资是带动杭州市房地产开发投资增长重要动力，年杭州市商品住宅完成投资亿元，占全部投资所占比重较去年上升个百分点。

办公楼完成投资亿元，占商业营业用房完成投资亿元，占其他房屋完成投资亿元，占。

商品房开发面积继续保持高增长势头全年商品房施工面积万平方米，比上年增长竣工面积万平方米，增长。

商品房销售面积万平方米，比上年增长。

房地产发展趋势经济发展强劲。

杭州经济特别是浙江经济将继续延续今年快速增长势头。

杭州市年达到亿元，增长年利用外资项目数比去年同期增长出口总额达美元，同比增长居民人均可支配收入达元，比去年同期增长，经济发展为近年来最好年。

浙江省经济更是强势发展，年浙江省国内生产总值达亿元，增长出口总额增长，外贸顺差达到了历年最高，为百九十三亿美元，同比增长百分之二十五多，继续稳居中国首位财政收入增长人均可支配收入增长年经济发展良好态势，是增强了居民消费信心二是增强了居民购买力更重要是经济发展具有惯性，为年经济奠定了良好基础。

在正常情况下浙江经济杭州经济仍将强势发展，这是支撑杭州高房价基石。

市场供不应求状况难以改变。

年杭州楼市仍呈供不应求态势。

明年有效供应量在万左右，而杭州近几年城市化进程不断加快，作为中心城市，房产需求将持续扩大，年万左右供应量已不能满足市场需求，供需矛盾将进步突出。

供给滞后性。

尽管年杭州政府开始增加土地投放量，但是由于从取得土地到预售通常短则年半，长则二三年。

因此年市场商品房有效供给主要来自年投放土地。

年住宅用地投放量仅为亩，可建筑面积约为万。

年商品住宅新开工面积万，同期增长仅，决定了级市场供应量小。

建材断档推迟工期。

今年以来，特别是下半年建材不仅价格快速上涨，而且出现买不到货，已严重影响部分项目建设工期。

这又减少了市场有效供给。

建材价格继续上涨势头难以改变。

今年浙江各类水泥价格涨幅在之间波动，钢材价格涨幅在之间波动。

其中，普通硅酸盐水泥回转窑月份出厂价格同比上涨，普通硅酸盐水泥立窑出厂价格同比上涨，矿渣硅酸盐水泥回转窑出厂价格同比上涨复合硅酸盐水泥出厂价格同比上涨。

普通中型钢材价格上涨，普通小型钢材价格上涨，优质型钢材价格上涨，线材价格上涨，建筑材料价格大幅上扬，增加了建安成本。

从浙江来看，因今年钢材水泥等建筑材料涨价，多层建安成本增加，小高层增加，高层增加。

由于建材生产受资源能源短缺影响，目前建材供不应求状况还难以改变，预计建材价格上升惯性还会持续。

在这种情况下，开发商有可能在上涨成本嫁接到买家身上，从总体上看，价格上升趋势比较明显。

开发贷款利率上浮，增大财务费用。

上个月央行宣布从年月日起扩大金融机构贷款利率浮动区间，商业银行城市信用社贷款利率可在贷款基准利率上浮，房地产开发贷款在浮动之列，这意味着在杭州楼市仍呈供不应求状况下，开发商有可能将这部分融资成本转嫁到购房者身上，进而提高房价。

这样对办公物业而言，同样存在追涨可能。

杭州写字楼发展情况。

近年内，在住宅市场有限供应不足时候，写字楼却是如雨后春笋般涌现，并随着市场推量增加，写字楼板块正日趋形成，目前基本较成规模有武林商圈高新板块黄龙板块庆春板块吴山板块城站板块等。

越来越多开发商认识到，通过板块差异性寻找目标客户重要性。

不过，供应量较大而需求量增长有限写字楼市场，开发商对写字楼开发显得信心不足。

不论是对招标地块谨慎出价还是对写字楼市场理论造势，大多数开发商对写字楼市场研究程度是远远比不上住宅市场。

这确是市场供需影响。

总体来说，由于经济及需求等诸多因素支持，杭州房地产市场仍然会保持良好发展态势，从大环境讲，对本案发展是有利。

四杭州写字楼市场研究杭州市写字楼市场分析市场供应分析杭州写字楼市场自从年开始进入低谷，销售受阻，空置上升，到年初空置将近万平方米，但至年以来，受经济发展拉动和杭州房地产发展影响，杭州写字楼市场进入快速发展期，许多高档写字楼纷纷面市如瑞丰国际商务大厦世贸二期白马大厦等，市场供应量剧增，市场消费得到激活，需求也大幅度增加。

虽然仍处于供过于求状态，但供应与需求之间差距明显缩小。

据统计，年杭州市写字楼开发投资额接近亿元，写字楼预售面积达到万平方米，与年同比增长，销售面积超过万平方米。

年在此基础上迈进了大步，预售面积万平方米，比年增长左右，年市场供应回归理性，全年完成投资额亿元。

从土地供应看，年亩，建筑面积可达万平方米年亩，建筑面积可达万平方米年出让公建用地幅，可建写字楼万平方米以上。

这些土地供应集中钱江新城滨江区和城郊区结合部，将会在今后两年得到释放，市场存在较大消化压力，对本项目存在很大竞争威胁。

年新楼盘上市量不大，写字楼开发趋势明显趋缓，新开盘或即将开盘项目，主要有黄龙恒励大厦同方财富大厦星汇商务大厦以及环球时代广场南北商务港现代领地等，与竞相面市众多大盘住宅项目相比，不可同日而语。

年上市有绿城深蓝广场广利大厦银座大厦等。

从目前供应结构看，高档写字楼供应量大于中档写字楼，市中心武林区域黄龙区域供应量较大，均价基本在元平方米以上，城东和城西供应价格基本在元平方米左右，价位在两者之间写字楼供应不足。

近年杭州写字楼供销量对比单位万平方米年份年年年年年年预售面积成交面积市场需求分析近年来杭州写字楼市场直保持供需两旺局面，供应量放大同时，成交量攀升，销售价格亦水涨船高，随着市场成熟，供应量持续放大，客户可挑选余地增多，价格追涨，客户消费需求越来越理性，总而言之，其需求呈现如下趋势小面积成为市场主流需求由于杭州写字楼客户以中小公司居多，因此小面积写字楼仍是市场消费主力。

据统计，写字楼需求主力面积集中在平方米之间，占整体市场平方米占平方米占。

小面积写字楼将成为市场热点，大面积写字楼分割销售将在所难免。

中小面积户型需求与杭州经济产业结构很有关系，由于中小民营企业诸如贸易和服务行业等十分活跃，其对写字楼需求更加讲究实用性，受规模限制，故以中小面积为主。

写字楼需求有其相应产业依托根据杭州市城市定位及发展规划可以看出，杭州市写字楼总体需求主要体现在以下几个方面以信息港为支撑通讯电子等高科技企业以第三产业为主导贸易进出口外贸企业以服务业为主导商贸房地产实业企业以服务业为主导咨询传媒文化广告等企业以旅游业为支撑会展旅游等企业。

地段，产业集聚中心。

对写字楼而言，具备可持续发展前提是地段选址上也具有定前瞻性。

与住宅不同，写字楼办公商务氛围要求，也使得写字楼开发地段不可能四面开花，四面有定需求，但不会是主流需求。

依托产业支撑地段，是写字楼可持续发展前提。

如庆春区块外贸服装产业集聚文教区电子信息产业汇集黄龙区块贸易实业信息服务产业布点浙大科技园高科技及孵化产业等„„有了产业支撑，写字楼需求自然是人气十足。

办公环境，注重景观回归自然新时期办公楼将在景观生态朝向通风方面会提出更高要求。

因此，在设计中诸如电梯厅明亮，办公室通透短进深，商务吧有氧吧需求应多加考虑，最终走在写字楼消费前端，体现市场需求并引导市场潮流，从而真正实现赢销。

如尚未正式对外招商浙江大学国家大学科技园期写字楼园区，就以地处老和山自然景观及生态环境独特建筑形态，而被不少企业所追捧。

同样，在市中心，能看得到西湖吴山写字楼拥有得天独厚景观优势，很受追求健康环境白领青睐，如吴山商城广利大厦，在自然中办公更有利于健康，从而创造更大价值。

商务配套，以人为本。

会议中心员工餐厅休闲中心包括健身进步收缩房地产贷款。

三自然风险自然风险是种非可控风险，主要工程项目所在地区客观存在恶劣自然条件，如工程碰到恶劣气候，工程周边环境恶劣等因素。

自然条件及环境对项目带来风险工程施工对自然条件要求较高，如酷暑天气影响工作人员作业时间，长时间暴雨影响工程进度等情况，由于本项目开发商主要人员皆为浙江当地居民，对当地环境和气候比较了解，因此，这风险比较容易控制。

现场条件优劣对项目带来风险现场条件恶劣主要体现在工程地质条件差等情况，如地质土壤水文等都会影响工程质量进度和造价，例如在项目设计时，前期所收集地质条件与项目地质条件误差，而影响到工程。

本项目由于现场条件较好，动迁量相对较少，因此在概念设计方案确定后，应选择家勘察单位先进行勘察，了解大概地质情况，勘探选点位置应由结构工程师根据现场情况确定。

在进行扩大初步设计前，最好能结束勘察工作，这样开发商对地质情况就会十分清楚。

地理环境对项目带来风险地理环境是指工程所在地理位置及周围环境，本项目所处区域交通比较方便，地理环境对本案影响不大。

四项目人为风险工程人为风