杭州五星级酒店项目可行性投资论证建议报告doc文档（96页）

尤其是从经济总量上看，杭州在长三角南翼独树帜，具有无可比拟区域辐射作用。

从居民人均收入状况看，长三角南翼浙江省下属城市普遍比较富裕，除湖州外所有城市居民人均收入都超过长三角平均水平。

也就是说，杭州所辐射是片普遍富庶黄金热土。

长三角南翼普遍富庶杭州是其中辐射中心再加上杭州独特居住环境，就不难理解为什么杭州是长三角所有城市中外地人来买房子最多城市了。

这是杭州房地产业发展得天独厚综合优势，今后这状况也不会有多大改变。

杭州作为区域辐射中心唯威胁来自宁波离心力。

从数据上看，宁波是长三角南翼唯能在经济总量上与杭州抗衡城市，因而宁波贯以来表现出脱杭入沪倾向，规划中杭州湾大桥建成将进步推动这趋势，使沪杭甬之间关系有向沪宁苏靠拢趋势。

二浙江省及杭州市宏观发展研究浙江省国民经济近几年直保持快速增长，发展势头强劲。

年全省年均增长，比全国高出个百分点。

年，全省实现生产总值亿元，比上年增长。

今后年年，浙江经济增长率仍将高于全国平均速度。

预计到年，全省人均将达到美元，年将达到美元。

杭州已经连续十四年保持两位数增长，年达到亿元，人均达到元美元，比上年增长了。

预计年市区将达到亿元，人均达到美元到年市区将达到亿元，人均达到美元，年均递增以上。

表浙江省主要经济指标四年数据对比生产总值亿人均元增长速度全社会固定资产资亿元表杭州市主要经济指标四年数据对比生产总值亿人均元增长速度全社会固定资产资亿元从表中可以看到，杭州市生产总值占浙江省生产总值比重超过，近年没有发生很大变化。

从经济发展速度来看杭州市经济发展速度要高于浙江省整体发展速度，但是两者差距呈缩小趋势。

另外，省内舟山嘉兴宁波等城市近年来发展迅速，均超过杭州市发展速度。

长三角几个发展迅速城市，例如苏州无锡发展速度也超过杭州。

浙江省全社会固定资产投资最近三年增长速度分别是杭州市分别为。

从表中可以看出，浙江省和杭州市经济均处在稳健快速增长中。

虽然最近两年增长势头有所减缓，但仍呈现出快速发展趋势。

预计今后几年浙江省发展速度将维持在左右，预计杭州市增长速度会在徘徊。

三杭州城市发展战略发展战略本世纪初，杭州市政府提出两个并列城市发展战略战略，工业立市战略二，致力于国际性旅游休闲城市发展建设定位。

杭州现有制造业均是块状结构，其产业内部分工与配套能力决定着现阶段浙江制造主要优势所在。

就双市战略对杭州经济发展影响力而言，继续做大做强已呈块状结构制造业是杭州经济发展在现阶段包括今后个时期内重点工作。

从长三角看到整个中国，就旅游休闲总体消费水平支持配套系统成熟与完善看，杭州要想成为东方日内瓦还为时遥远。

以旅游休闲为主体杭州第三产业，还远不能支撑住世纪杭州。

杭州市打出旅游休闲之都是为了韬光养晦，打出旅游休闲牌子更有助于杭州长远发展，而且杭州政府不会用杭州制造去刺激长三角内主要竞争对手。

战略实施动态从政策等多方面大力吸引外资年东芝公司把笔记本电脑海外生产基地移师杭州年松下计划在杭州经济技术开发区建立该公司全球最大家电生产基地，而且计划在不久将来在杭州成立家电研究开发中心中国生活研究中心暂称。

松下户田副社长表示杭州政府积极支持是选择杭州重要原因之。

杭州缺乏传统资源，但却是个环境资源大市，环境资源是杭州最重要城市综合竞争力所在。

世界银行评选中，杭州是中国投资环境最好城市。

福布斯杂志推出中国大陆最佳商业城市排行榜上，杭州排在第。

良好环境资源加上政府积极支持，引进外资步伐将会进步加快。

大力发展高新技术产业杭州市委市政府明确地把构筑数字杭州，建设天堂硅谷作为新世纪初和今后个时期号工程。

在沿钱塘江两岸，个环杭州湾电子信息产业带正在形成，这里集聚了浙江以上电子企业，信息产品制造业规模占全省以上，软件产业规模占全省以上，微电子和移动通信产业几乎全部集中在这区域。

在杭州秀美自然风光下，搏动着颗向国际先进制造业基地发展心脏。

在发展工业同时强调休闲之都作为年世界休闲博览会举办地，杭州致力于打造个国际化东方休闲之都，在最短时间内使杭州成为个国际旅游目地城市。

四杭州所处宏观背景研究小结宏观经济发展大势中国经济正处于改革开放以来第三个增长周期之中，整体经济素质和当局掌控能力都有较大提升，预计这健康增长周期将延续至年之后。

长三角地区已成为拉动中国经济发展火车头，生产总值遥遥领先，在固定资产投资额对外贸易和吸引外资等方面也具有强势。

浙江省及杭州市宏观经济基本面看好，预计在今后年内发展速度仍将高于全国平均水平。

杭州目前已处在跨越式发展前夜，即将跨越人均美元大关，预计将在年间实现跨越美元大关，进入发达行列。

第二产业持续强势，第三产业将得到强力发展。

杭州市在长三角经济圈中定位从经济总量上看，杭州在长三角南翼独树帜，具有无可比拟区域辐射作用，而且，杭州所辐射是片普遍富庶黄金热土。

再加上杭州独特居住环境，构成了房地产业发展综合优势。

与苏锡常地区对上海严重依赖不同，杭州城市定位强调与上海同城效应，是旗帜鲜明区域副中心，强调接轨上海不是依赖上海。

工业立市战略和国际性旅游休闲城市定位并举双市战略是杭州城市定位核心首先，杭州是浙江制造重要基地，产业内部分工与配套能力极强，已呈块状制造业格局需进步做大做强，与整个长三角地区产业有效互融积极竞争而国际性旅游休闲城市定位则给予杭州未来更大产业延伸空间，并打造其在整个长三角地区独无二城市品牌。

第二节杭州商业地产宏观面概况及政策影响浙江省及杭州市地产宏观面研究长三角地区是中国人口最稠密经济最发达人民生活最富裕经济区域。

年，长三角地区总量达到亿元，占全国人均和人均可支配收入分别为元和元，大大高于环渤海经济圈，也高于珠三角地区。

浙江省与上海市江苏省并称为长三角地区三大支柱，其国民经济近几年直保持快速增长，发展势头强劲。

年全省年均增长，比全国高出个百分点。

年，全省实现生产总值亿元，比上年增长。

今后年年，浙江经济增长率仍将高于全国平均速度。

预计到年，全省人均将达到美元，年将达到美元。

作为浙江省省会城市杭州，其经济实力及发展势头也不容小觑，杭州已经连续十四年保持两位数增长，年达到亿元，人均达到元美元，比上年增长了。

预计年市区将达到亿元，人均达到美元到年市区将达到亿元，人均达到美元，年均递增以上。

在经济快速发展浙江省，尤其是杭州市区，房地产业已经成为浙江经济重要支柱产业，在发展国民经济中发挥着重要作用。

虽然年年国家宏观调控中对固定资产投资宏观调控也包括房地产投资在内，但因房地产业是需要持续发展行业，而且各地发展不平衡，故此要求各城市从实际出发进行有针对性点刹性调控。

因此，认为这次全国性宏观调控主要是房地产引起调控主要目是降低房产价格观点是不确切。

正如国家建设部房地产司司长谢家瑾司长所说，从总体上来说，对房地产业调控重点不是压，政府不希望房价出现大起大落。

有区别有针对地解决各地不同问题，以促其健康发展，使房地产业成为发展国民经济不断地做出更多更大贡献动力，正是杭州市乃至浙江省房地产业发展真实写照。

浙江省统计局年至月统计资料对上述观点进行了有力确认。

据统计，今年至月，全省全社会固定资产投资达个亿，比去年同比增长房地产开发投资额达亿，比去年同期增长，其中商品房建设投资额达到个亿，比去年同期增长。

商品房建设占房地产开发投资比重如图所示。

从另个衡量投资热度商品房施工面积来分析，年至月达到万平方米，其中住宅面积达到万平方米，同比分别增长和。

住宅施工面积占商品房施工总面积百分比饼图，如图所示。

其他开发投资额亿元商品房建设投资额亿元开发投资额亿元年至月浙江省房地产开发投资额亿元图其他商品房屋住宅施工面积万平方米年至月浙江省商品房建筑施工面积万平方米图可以看出，在保持较快增长幅度同时，住宅在商品房施工总面积中仍然占有较合理比重，体现了浙江省通过调整住房建设结构，满足不同层次居民住房要求，为中低收入者供应更多低价位住房，及通过增强房地产市场信息透明化稳定房价来促进整个房地产市场健康发展战略。

从以上数据与图表可明显得出这样结论无论是房地产业投资总额还是商品房建设投资，都比去年有了左右增长幅度，远远高于浙江省全社会固定资产投资增长速度，显示了政府及开发商对浙江房地产业信心。

从固定资产投资总额在全省各地结构性分布来看，各地投资额及增长率参差不齐，具体投资及同期增长比率如图所示。

图中可以看出，杭州位于以杭州宁波为首第梯队中。

这梯队特点便是投资总额普遍高于其他地区，而同比增长也在两位数，杭州增长而宁波更是达到。

第二梯队以嘉兴和绍兴为首，与温州与湖州组队，其特点是虽投资额比第梯队略微逊色，但增长势头非常迅速，尤其是湖州，同比增长。

以台州为首第三梯队无论在投资总额还是增长速度上都乏善可陈。

以固定资产投资额统观浙江省，杭甬两地区在投资额绝对数量上优势及快速增长势头，都显示了两地区在浙江省经济中重要地位和雄厚实力。

年月浙江省分地区固定资产投资亿元图分地区固定资产投资丽水市台州市舟山市衢州市金华市绍兴市湖州市嘉兴市温州市宁波市杭州市月同比增减通过上述对浙江省宏观经济尤其是在固定资产投资方面总体及结构性分析，我们可以看出长三角地区已成为拉动中国经济发展火车头，在各方面都具有其他经济区块无法比拟强界休闲博览会举办地，杭州致力于打造个国际化东方休闲之都，在最短时间内使杭州成为个国际旅游目地城市。

商业地产宏观面杭州市商业地产基本围绕个市中心商业中心四个区域商业中心三个市级商业副中心十二个区域商业副中心十条商业特色街区布局，在林林总总商业中心规划范围内，商业物业开发量快速增长。

另方面，从杭州商业用土地出让情况来看，市中心在中近期仍将是高档商业地产领地，钱江新城将在年后成为中新贵。

从去年开始宏观调控开始，杭州楼市观望气氛浓厚，商业地产却是逆风而行，高档写字楼商场酒店等房地产项目受到青睐。

而杭州主要办公区域甲级写字楼租金持续上涨，空置率却达到近年来新低。

杭州旅游业与饭店业杭州地处长三角，在本身拥有丰富旅游资源同时，借助长三角地区旅游环境，使得杭州旅游经济发展直保持良好势头。

近年来，观光游览型游客逐渐减少，休闲度假商务和会议游客不断增加，消费水平提高，散客旅游量增加促使饭店在服务质量硬件设施等方面提升。

杭州饭店业随着杭州旅游经济发展呈现良好发展势头。

近年来星级饭店房价营业额和出租率都保持良好增长速度从杭州饭店结构上看，近四年数据都表明，三星级以上酒店出租率中，四星级出租率最低，而五星级酒店出租率年比年增加了近个百分比。

总结长三角浙江省以及杭州市经济现状和发展前景，为杭州地产业和饭店业都提供了保障。

本项目不管是从酒店改造方面还是开发地产方面，其所处宏观背景都是利好面。

第二节复合业态建议基本建筑指