杭州富阳别墅项目市场项目可行性投资论证建议报告word文档（29页）

但是这些年来，由于自身市场定位模糊性，在杭州新兴中产阶级心目中，银湖板块无法用个清晰词语形容，再加上杭州至富阳段道路不通畅等原因，这些年以来，银湖板块逐渐没落了。

富春山居七里香溪五月香山上林湖九龙号等大批高品质别墅相继开发面市，为住在银湖区域品牌起到了推波助澜作用。

目前，银湖板块别墅项目已多达十几个，开发用地达到余亩。

银湖地区以别墅为主居住区已经初步形成了相当规模，区域内整体成熟别墅区风貌基本形成。

目前约有多个别墅楼盘聚集在这个区域内，其中包括九龙号九龙山庄金都富春山居清源上林湖五月香山万科公望等。

五在售楼盘个案分析九龙号楼盘名称九龙号楼盘地址位于富阳区银湖开发区九龙大道杭州野生动物世界旁开发商杭州银溪九龙房地产开发有限公司物业管理怡城物业管理公司区域富阳银湖板块占地面积亩建筑面积万左右容积率房屋类型排屋少量式别墅工程进度年月日期开盘，目前期二期已经售完，三期四期在售小区配套超市洗衣房咖啡吧开盘时间年月四期开盘交房时间年月底期二期交房，三期四期年年底交房房价万万套主力面积项目简介九龙号位于银湖板块杭州野生动物世界旁，背枕富春江山麓，南依九龙大道，总占地亩，建有联体排屋和少量别墅。

采用市场稀缺中式风格，建筑古朴隽永，院落布局原汁原味，白墙青瓦下描绘出独有中国气质。

小区追溯中式庭院生活，每户拥有个私家院落，尽享温馨自在宁静生活。

排屋面积约，每户还设约左右底层空间。

万科公望楼盘名称黄公望森林别墅楼盘地址位于富阳区沿江公路黄公望国家森林公园南麓开发商富阳万科房地产开发有限公司物业管理杭州万科物业服务有限公司建筑设计单位上海中房建筑设计研究院景观规划澳大利亚国际设计公司杭州午人景观区域富阳大银湖板块占地面积亩建筑面积容积率绿化率房屋类型期排屋二期式别墅工程进度期已经交付，二期在建开盘时间期原为富春泉水湾，万科接手进行二期及以后建造，二期年月日开盘交房时间二期年年底交付房价万万套主力面积项目简介年，万科与黄公望结缘于杭州南郊黄公望国家森林公园南麓，至此开始了杭州高端别墅作业实践与探索。

万科•公望二期以上海兰乔圣菲为蓝本，以为主奢适独栋空间领悟别墅生活精髓，坚持关照人在其中生活需要初衷，实现空间与时间对话，从建筑本位和单体层面都回归生活功能，凸现弱建筑，强生活哲学理念。

清源上林湖楼盘名称清源上林湖楼盘地址上林湖位于富阳区银湖别墅区开发商浙江清源房地产开发有限公司物业管理清源物业建筑设计单位海南雅克设计机构景观设计景观管理香港区域富阳银湖板块占地面积约亩建筑面积万左右容积率房屋类型排屋式别墅工程进度期已交付，二期在建小区配套超市洗衣房咖啡吧开盘时间年月二开盘交房时间年年底二期交付房价排屋面积，单价在元别墅定制，每幢占地亩，万元幢项目简介清源上林湖位于杭州银湖风景别墅区内，南临九龙大道，北依午潮山国家森林公园，与杭州野生动物世界高尔夫国际球场为邻，占地约亩，规划建有别墅双联别墅联排别墅等。

清源上林湖花园距杭州市中心公里，三面环山，坐北朝南，以独特山水资源为背景，环境优静空气宜人，是处与自然融合与山水为邻理想栖居地。

五月香山楼盘名称五月香山楼盘地址位于富阳区银湖开发区杭富路开发商杭州龙凤房地产开发有限公司区域富阳银湖板块占地面积亩建筑面积万左右容积率房屋类型排屋工程进度现房小区配套现代会馆游泳池球场开盘时间年月日交房时间已全部交付使用房价目前仅剩套排屋元项目简介五月香山别墅园位于银湖高尚住宅区，五月香山别墅园南望悠然西湖山，北依国家级森林公园午潮山，是个真正拥有双山景排屋社区。

总占地面积亩，规划总建筑面积余平方米，建有联体别墅以及少量度假公寓，共余户，五月香山别墅园在杭州首推双山景排屋，利用自然山地溪流等不同地貌进行规划设计，集自然景观运动休闲及居住于体，营造出种明媚而富有激情悠闲而充满情调生活方式。

现代会馆内设有茶吧餐厅阅览室棋牌室桑拿浴室及美容美发医疗保健服务等，满足居者休闲需求。

五月香山荣获年全国人居经典竞赛双项金奖年浙江人居经典楼盘年十大明星楼盘金都富春山居楼盘名称金都富春山居楼盘地址位于富阳区银湖开发区国道旁开发商浙江金都房地产开发有限公司物业管理浙江金都物业管理有限公司区域富阳银湖板块占地面积亩建筑面积万左右容积率绿化率房屋类型排屋式别墅工程进度二三期已经交付使用，泽闲居二期网球山水休闲排屋在建小区配套小区内配有中心会馆私人会所两处，可提供餐饮住宿自助烧烤垂钓游泳健身等娱乐活动。

同时，位于园区西南角网球中心即将开工建设，未来可为广大富春山居业主提供室内外网球习场室内游泳池室内羽毛球壁球馆乒乓球等运动设施和茶室酒吧影院等休闲娱乐设施开盘时间年月四期开盘交房时间年月期交付，年月二期交付，年月三期交付，泽闲居二期网球山水休闲排屋将于年月交付房价万万套主力面积左右项目简介富春山居推出泽闲居二期网球山水休闲排屋，网球为联体排屋，楼高层半，建筑面积平方米，其中赠送车库层平方米，价格在万元套左右。

富春山居户型大约在平米左右，户型设计以提高生活舒适性为中心，大面宽浅进深宽间距。

整体面宽般在米左右，最大可达米。

总结在售别墅均为经济型别墅，物业类型主要为联排双拼别墅，独栋别墅较少在售别墅定位均为经济型别墅，但在后期操作上均向高档类别墅靠拢，最高总价达千万从在售别墅面积来看，联排别墅主力面积在平方米，而独栋别墅主力面积在平方米从在售别墅销售价格来看，联排别墅销售单价在元平方米，独栋别墅在元平方米，而万科公望区域相对九龙区域尚未形成规模，价格略低，联排别墅单价在元平方米，别墅单价在元平方米从销售情况来看，受目前宏观经济影响，整体销售情况较差，基本处于滞销状态，但从物业类型来看，别墅销售情况略好于联排双拼别墅购买客源为富阳本地，及杭州市区，暂无外来区域人员，其中以私营业主，及杭州市区中高层管理人员为主，在售别墅投资客较少，但在前期已交别墅中，有部分投资客别墅成交特点分析银湖别墅成交呈现三大特点第，成交单价主要集中在元平方米，占成交总量左右第二，成交套总价主要集中在万元以下，占成交总量以上第三，成交套型主要集中在平方米套型内，占成交总量以上。

可以看出，杭州银湖别墅销售是以经济型别墅为主。

第三章项目分析九龙项目分析区位分析地点九龙大道旁，九龙山庄正对面面积亩，合平方米地块概况项目地处九龙大道南侧，东西两侧均为山脉，地块南侧为少量民居地块东西两侧紧邻山丘，中间有自然水系，建设用地由坡地以及临湖平地组成。

项目整体使用率达，用地内视野开阔，环境优越，是不可多得高档低层花园住宅建设用地。

地块分析优势项目地处杭州较为认可银湖别墅板块，目前开发且较为成熟项目整体占地达亩，在该区域属中型社区，易于开发及管理项目东西依山，中间平坦，内部分布自然水系，土地使用率达左右，自然条件较好至杭州市区较为方便，从九龙大道转入国道，进入市区，仅分钟左右。

劣势项目容积率较高，达左右，很难规划为高档别墅区本项目高容积率，势必使本项目建造大量联排别墅，而目前该区域滞销产品，也均为联排别墅至杭州通道国道，路面破旧，高低不平，对该区域形成高档别墅群影响较大机会该区域别墅销售情况均好于联排双拼别墅，若以相关部门沟通后，可适当降低容积率，建造以别墅为主高档别墅区至杭州通道国道有望在近年列入拓宽工程，由目前双向四车道，拓宽至双向六车道富阳政府将在今后年内，再将推出多亩低容积率土地，使银湖板块形成规模效应别墅区威胁该区域目前整体销售情况较差，基本处于滞销状态该区域将在今后年内推出大量低容积率产品，未来竞争将越来越激烈目前房地产市场低迷，近几年宏观形势可能仍不乐观，销售情况较差，为本项目未来销售带来定压力。

项目产品规划建议规划方案独栋别墅高层住宅社区主入口开设在九龙大道上，社区总征地面积，可建设用地占总征地面积。

社区总建筑面积，其中地上建筑面积，社区容积率为。

社区利用地块原有水系，蜿蜒联结整个社区，共布置户独栋别墅，平均每户占地亩，平均户型为套，总建筑面积为。

地块西北面布置栋层高层住宅，建筑面积，这部分产品为满足容积率要求而设计，如能通过政府公关工作，降低容积率话，不建议开发。

整个社区共布置处会所，九龙大道入口处和别墅高层交界处两个会所为整个社区居民共享，地块南面会所为上峰集团企业私人会所。

项目投资收益分析产品定价根据市场篇章节分析，再参考本项目地理位置项目市场定位项目产品规划以及未来宏观经济背景等情况综合分析，我们本着保守原则，拟定建议销售价格如下高层元平方米独栋别墅元平方米沿街商铺元平方米成本分析各类成本具体项目估算金额万元土地及前期费用土地费用万亩前期工程费用启动资金小计项目建设成本工程及配套费用政府规费不可预见费用物业维修基金小计销售及管理成本销售费用管理费用财务费用小计税金营业税及附加土地增值税土地使用税交易税总成本共计收益分析产品类型销售收入万元成本万元总利润万元高层销售单价元平米别墅销售单价元平米商铺销售单价元平米公建地下车库总销售收入投资回报率注以上成本与收益测算详表，请见附件总结为维持常规投资回报率，本地块投标竞价不宜超过万元亩高层产品为满足容积率要求而设计，如能通过政府公关工作，降低地块容积率，则不建议开发本类产品项目前期启动资金约为亿元项目运作时间约为年二横山项目分析区位分析地点响，整体销售情况较差，基本处于滞销状态，但从物业类型来看，别墅销售情况略好于联排双拼别墅购买客源为富阳本地，及杭州市区，暂无外来区域人员，其中以私营业主，及杭州市区中高层管理人员为主，在售别墅投资客较少，但在前期已交别墅中，有部分投资客别墅成交特点分析银湖别墅成交呈现三大特点第，成交单价主要集中在元平方米，占成交总量左右第二，成交套总价主要集中在万元以下，占成交总量以上第三，成交套型主要集中在平方米套型内，占成交总量以上。

可以看出，杭州银湖别墅销售是以经济型别墅为主。

第三章项目分析九龙项目分析区位分析地点九龙大道旁，九龙山庄正对面面积亩，合平方米地块概况项目地处九龙大道南侧，东西两侧均为山脉，地块南侧为少量民居地块东西两侧紧邻山丘，中间有自然水系，建设用地由坡地以及临湖平地组成。

项目整体使用率达，用地内视野开阔，环境优越，是不可多得高档低层花园住宅建设用地。

地块分析优势项目地处杭州较为认可银湖别墅板块，目前开发且较为成熟项目整体占地达亩，在该区域属中型社区，易于开发及管理项目东西依山，中间平坦，内部分布自然水系，土地使用率达左右，自然条件较好至杭州市区较为方便，从九龙大道转入国道，进入市区，仅分钟左右。

劣势项目容积率较高，达左右，很难规划为高档别墅区本项目高容积率，势必使本项目建造大量联排别墅，而目前该区域滞销产品，也均为联排别墅至杭