杭州市梅坞会所项目可行性投资论证建议报告word文档（18页）

而作为标志型建筑则需要有两点基本条件第，与梅家坞整体建筑风格相融合第二，必须与当地特色相符合，同时又能做到创新而别致第三，该项目能够给梅家坞带来品牌效应。

因此，本会所建筑品质应该是流。

五项目规划要求本项目地块，长米左右，而宽度上则大小不，最宽处约于米，而最窄处为米。

地块特殊条件使之在规划时候，必须充分利用地块条件，扬长避短，最合理使用每寸土地。

本项目同时还有平方米地下建筑面积，具有不规则性。

建议本项目人车分流。

会所，休闲成份比较多，如果消费者在散步时车来车往，则会对消费者产生定影响。

因此，建议车行道和人行道分开。

建议本项目车行道和停车场置于地下，整个会所地面道路为人行道，从而更好使本项目与优雅自然环境相融合，让消费者更多感受山色美景。

六项目分析项目优势分析市场消费优势梅家坞目前形成特色旅游休闲地，消费力巨大。

规模优势本项目位于梅家坞腹地，建成后，将聚集更多人气，与梅家坞众茶楼等休闲场所形成规模效应。

环境优势本项目三面环山，四季翠绿，远离城市而僻静优雅。

政策优势杭州市政府规划中，梅家坞规划为杭州茶乡旅游区，发展特色旅游为主梅家坞村委强有力创新和执行能力则使梅家坞区域发展更快更科学。

周边产业配套优势本项目所在地周配套有银行餐饮日用百货等生活配套设施。

商业推广优势本项目虽然属于休闲项目，但是高端定位而在众休闲市场脱颖而出，在推广方面，市场竞争压力小。

项目劣势分析本项目面积为平方米，体量相对较小，同时地块不规整，称狭长形状，规划设计相对较难。

交通道路只有条线路，沿线茶楼众多，客源截流比较严重，从而到达本项目位置客流量相对减少。

差异化竞争，存在风险本项目定位以高档豪华为主，而梅家坞休闲场所均为中低档次，本项目与他们差异化明显，只有打出自己品牌方能在在竞争中占有席之位但是，如果本项目品牌没有推广出去，就会收到中低消费群打压。

目前小丫坞内已有十三家中低档茶楼，对本项目成为高档会所已造成现实直接影响，外静而内闹，易失去高端消费群。

外部机遇分析梅家坞休闲市场发展繁荣，为本项目提供了良好机遇目前梅家坞区域特有茶文化和幽静恬逸休风光已经成为杭州市民最重要户外休闲娱乐地之，而且休闲娱乐发展欣欣向荣，从而梅家坞在众人心中有了定知名度，为本项目推广提供了良好机遇。

外部挑战分析本地消费者居多，外地消费者居少。

在梅家坞休闲消费中，本地消费者占到，外地消费者仅有。

分析其原因，由于交通不方便，而且茶楼没有居住功能，外地游客来梅家坞不方便。

而本项目经营管理好，可以为外地游客提供长期休闲消费，使其夜间同样可以休闲于此，那么对本项目来说可以将劣势变为优势。

梅家坞休闲市场竞争激烈，茶楼门前为争夺客源而拉客现象频繁。

这对于本项目来说，是巨大挑战。

对此，如果本项目经营管理成功，那么则可以获得较好收益，如果项目经营管理不善，那么本项目将功亏于溃。

对于项目经营管理，必须实行规范化，必须做到服务态度好服务质量高同时还必须做到卫生条件符合高档餐饮标准。

如果其中样达不到标准，那么就会影响到经营管理整体成败。

高档次超豪华会所群落建成，如何经过成功运作而引导消费市场接受高对本项目来说是严峻挑战。

七案名梅坞会所该案名从地域特色和尊贵价值方面设计。

梅家坞表现出是厚地域特色，吸取了梅家坞无形品牌价值会所则表现出本项目非凡特质，尊贵服务价值，从而整体提升梅家坞休闲档次。

梅坞贡苑该案名从地域特性和尊贵豪华概念角度设计。

提到龙井自然会想到梅家坞，体现处梅家坞龙井茶之至尊地位。

另外，贡苑则体现出是王者御用之品，品味非凡人所能享受，从而将该项目与梅家坞其他休闲娱乐场所名字而区分开。

西湖天竺居本项目位于梅家坞，该案名突出地域特点，体现了项目位于西湖风景名胜区之内，而天竺则是西湖风景区内有三天竺中天竺下天竺。

天竺乃是佛教用语，用于本案名则给人以禅感受，在静逸中给人以温馨美享受综述项目交通环境便利，周边人流量高，消费力旺盛项目所处区域休闲设施档次中低档，高档次豪华休闲设施缺少根据地块特征和周边环境，建造休闲会所具有定合理性在定位方面，打造梅家坞豪华高档休闲会所本项目运营具有定风险性，经营管理是成败关键结论本项目优势不少，但需经过艰辛努力方能获取成功。

休闲市场主要以茶楼为主，另外有少量旅馆。

两种业态分布凸显区域休闲市场结构单。

整体趋于同质化从整个梅家坞休闲市场来看，档次以中低档为主，总体趋于同质化。

休闲市场服务质量和卫生有待提高梅家坞休闲市场由于档次中低档为主，为了减少不必要开支，服务人员减少，质量降低，卫生质量难以保证。

据每日商报调查，在梅家坞调查家客容量在人以上茶楼，厨房面积在平方米以上只有四家在对其他家茶楼调查中发现，玻璃杯和次性杯子并用有家，占有家茶楼厨房就将冷菜直接暴露在外，占每家茶楼经营者均宣称自己工作人员有健康证，但是因为种种客观原因无法出示。

这种卫生条件无法满足高档消费人群消费需求，而高档次人群消费水平则是普通人好多倍，因此抓住高档消费群体将会取得更好收益。

农居改造房凸显先天不足，粗糙凌乱农居改造后，梅家坞休闲市场整体水平较之以前有很大改观，风格多以明清时代江南民居为主，但由于是旧房改造，先天不足，有些凌乱粗糙。

远看梅灵路两边沿街梅家坞茶楼等休闲场所，典型明清仿古风格，这是民居改造成果，但是距离道路较远仍有许多民居没有改造，仍是现代小农居，明清式农居与现代农居林立于起，显得凌乱。

从内部设计来看，基本装饰以农家风格为主，设计简单粗糙，精品化设计较少。

当然，由于式民居改造，中低档消费有此缺点也就不足为奇。

三项目定位目标市场定位本项目定位为梅家坞高档豪华会所。

梅家坞区域内休闲茶楼众多，普遍档次较低，而档次较高休闲场所基本没有。

根据差异化竞争原则，本项目应定位为高档豪华会所。

会所，最早从西方传入，最初为俱乐部意思，随着发展而逐渐完善，到如今，会所已经具备了休闲娱乐居住会客交友举行会议等众多特点。

另外，会所相对于般休娱乐闲场所更注重档次。

梅家坞优雅自然环境适宜于建造会所，而在梅家坞建会所则可以区分开与茶楼休闲档次。

目标消费人群分析本项目定位为梅家坞高档豪华会所，因此目标客户为特定成功人士，经济实力雄厚。

他们消费心理具有以下特征喜欢休闲放松心情经常有些朋友聚会，聚会人可能是有定社会地位人士有时候时间紧张，在休闲时候带有定商务目，他们所选择休闲场所既要能提供配套服务又要比较幽静豪华而高档私密性，该类人不喜欢自己事情为别人所知道休闲多样化，此类人群在休闲时候不仅仅时喝喝茶而要求有多样性休闲服务服务挑剔，此类人群对服务要求较高，般档次服务他们不屑顾。

因此，要满足这部分人群消费需求，本会所应集休闲娱乐会议餐饮聚会居住等多项功能于体。

产品定位本项目定位为梅家坞标志性休闲设施，同时将会提升梅家坞休闲市场整体档次。

目前，梅家坞茶文化休闲娱乐已经产生群体效应，但是休闲设施档次平民化，建筑布局给人凌乱感觉，缺少标志性休闲娱乐设施。

本项目开发将为梅家坞休闲市场注入新活力，并力争将本项目打造成为梅家坞标志性休闲设施，从而提升梅家坞休闲市场整体档次。

四建筑设计要求目前在国内掀起股返古浪潮，中式会所别墅排屋特别受欢迎。

梅家坞众休闲设施基本为明清时代典型江南民居为主。

如果本项目也采用明清时代江南民居为主设计，则和梅家坞休闲设施趋于同质化如果采取西式设计风格，则与梅家坞整体文化古韵感格格不入。

因此，建议会所建筑风格以中国古式风格为主，同时发挥特色创新个性并柔和西方美学元素，达到中西结合，雅致而品味非凡。

自年十月分梅家坞整治工程开始，梅家坞以粉墙黛瓦为主，处处显露出中国古典庭院风味，而千篇律古典风格虽然体现出定茶文化山村氛围，但是缺少标志性建筑。

而作为标志型建筑则需要有两点基本条件第，与梅家坞整体建筑风格相融合第二，必须与当地特色相符合，同时又能做到创新而别致第三，该项目能够给梅家坞带来品牌效应。

因此，本会所建筑品质应该是流。

五项目规划要求本项目地块，长米左右，而宽度上则大小不，最宽处约于米，而最窄处为米。

地块特殊条件使之在规划时候，必须充分利用地块条件，扬长避短，最合理使用每寸土地。

本项目同时还有平方米地下建筑面积，具有不规则性。

建议本项目人车分流。

会所，休闲成份比较多，如果消费者在散步时车来车往，则会对消费者产生定影响。

因此，建议车行道和人行道分开。

建议本项目车行道和停车场置于地下，整个会所地面道路为人行道，从而更好使本项目与优雅自然环境相融合，让消费者更多感受山色美景。

六项目分析项目优势分析市场消费优势梅家坞目前形成特色旅游休闲地，消费力巨大。

规模优势本项目位于梅家坞腹地，建成后，将聚集更多人气，与梅家坞众茶楼等休闲场所形成规模效应。

环境优势本项目三面环山，四季翠绿，远离城市而僻静优雅。

政策优势杭州市政府规划中，梅家坞规划为杭州茶乡旅游区，发展特色旅游为主梅家坞村委强有力创新和执行能力则使梅家坞区域发展更快更科学。

周边产业配套优势本项目所在地周配套有银行餐饮日用百货等生活配套设施。

商业推广优势本项目虽然属于休闲项目，但是高端定位而在众休闲市场脱颖而出，在推广方面，市场竞争压力小。

项目劣势分析本项目面积为平方米，体量相对较小，同时地块不规整，称狭长形状，规划设计相对较难。

交通道路只有条线路，沿线茶楼众多，客源截流比较严重，从而到达本项目位置客流量相对减少。

差异化竞争，存在风险本项目定位以高档豪华为主，而梅家坞休闲场所均为中低档次，本项目与他们差异化明显，只有打出自己品牌方能在在竞争中占有席之位但是，如果本项目品牌没有推广出去，就会收到中低消费群打压。

目前小丫坞内已有十三家中低档茶楼，对本项目成为高档会所已造成现实直接影响，外静而内闹，易失去高端消费群。

外部机遇分析梅家坞休闲市场发展繁荣，为本项目提供了良好机遇目前梅家坞区域特有茶文化和幽静恬逸休风光已经成为杭州市民最重要户外休闲娱乐地之，而且休闲娱乐发展欣欣向荣，从而梅家坞在众人心中有了定知名度，为本项目推广提供了良好机遇。

外部挑战分析本地消费者居多，外地消费者居少。

在梅家坞休闲消费中，本地消费者占到，外地消费者仅有。

分析其原因，由于交通不方便，而且茶楼没有居住功能，外地游客来梅家坞不方便。

而本项目经营管理好，可以为外地游客提供长期休闲消费，使其夜间同样可以休闲于此，那么对本项目来说可以将劣势变为优势。

梅家坞休闲市场竞争激烈，茶楼门前为争夺客源而拉客现象频繁。

这对于本项目来说，是巨大挑战。

对此，如果本项目经营管理成功，那么则可以获得较好收益，如果项目经营管理不善，那么本项目将功亏于溃。

对于项目经营管理，必须实行规范化，必须做到服务态度好服务质量高同时还必须做到卫生条件符合高档餐饮标准。

如果其中样达不到标准，那么就会影响到经营管理整体成败。

高档次超豪华会所群落建成，如何经过成功运作而引导消费市场接受高对本项目来说是严峻挑战。

七案名梅坞会所该案名从地域特色和尊贵价值方面设计。

梅家坞表现出是厚地域特色，吸取了梅家坞无形品牌价值会所则