规划政策解读南昌低碳科技示范区政策解读住房和城乡建设部和国家旅游局联合设立全国旅游小城镇政策解读国家环保部设立生态文明示范区政策解读国家旅游局批准国家级旅游度假区政策解读其它相关政策解读项目战略定位发展目标主题定位功能定位发展战略项目开发模式开发原则旅游产品体系空间布局与产品结构旅游核心项目策划策马特主题小镇休闲度假产品商务会议产品人文居所产品运动旅游产品策划乡村旅游产品魔幻世界项目形象策划与市场营销形象策划品牌系列策划市场营销项目商业模式策划项目投资建设估算投资估算与资金筹措项目总投资资金来源和融资建议项目筹资策略项目社会评价对社会经济影响分析对生态环境影响分析对社会文化影响分析对旅游城镇建设影响分析项目风险分析风险概述风险因素识别风险分析防范风险措施研究结论及建议总论项目概况项目名称江西旅游度假区项目项目承办单位承办单位房地产集团项目拟建地区和地点项目拟建地区概况项目位于江西省南昌市县，县总面积平方公里，辖乡镇场，万人口。距南昌市区仅公里，地理区位优越，交通便利，全面融入了南昌半小时经济圈南昌市临空经济圈和省级六小时经济圈。全县概貌为五山水三分田分道路和庄园。山水秀美生态优良，是国家级千年古县国家级生态示范区全国平原绿化先进县全国粮食生产基地县。文化积淀厚重，县域被梅岭和三爪仑两个国家级森林公园所环抱，具有发展旅游产业不可多得自然秉赋。项目用地概况项目位于县镇至镇西山脚下带，东至西山岭，南至镇石窝雷家村，西至集镇及万赤公路带，南至南安级公路，项目用地总面积为亩。项目建设内容项目用地总面积为亩，拟打造七大类旅游产品体系，分别是策马特主题小镇休闲度假产品失落之城主题酒店星月湾斯帕谷商务会议产品香波堡会议酒店人文居所产品圣安德烈小镇运动旅游产品马特宏峰小镇主题娱乐产品魔幻乐园小镇以及乡村旅游产品韦沃小镇。可行性研究方法和程序对项目地块进行实地调研，了解项目概况实地考察竞争项目及区域内重点资源情况和相关负责人与消费者进行深度访谈收集项目背景环境相关数据与资料收集项目潜在客源需求及偏好数据综合分析并提出项目产业设计与产品内容科学论证并得出项目发展目标与定位基于以上数据及结论分析建立项目投资与财务模型报告成文。可行性研究原则可持续发展原则坚持以科学发展观为指导，遵循旅游经济内在发展规律，培育资源节约型环境友好型绿色旅游体系。强调保护是最明智开发，开发是最好保护，对于珍贵不可再生旅游资源，处理好开发与保护关系，坚持以有效保护核心旅游资源和环境为前提，综合考虑经济效益社会效益和环境效益，以保证旅游业得到可持续发展。在不同发展阶段，确定不同发展目标，明确相应开发对象和开发程度，留有发展余地。加强资源保护和生态环境建设，实现旅游业可持续发展。资源整合原则本项目地发展要高度整合现有资源，使各类资源在旅游业发展过程中错落分工差异开发，形成合力整体成长。唯有对资源进行充分整合，才能形成规模，创造具有影响力旅游产品才能避免散小重复旅游产品恶性竞争造成区域旅游整体利益流失才能打造本项目旅游品牌效应，达到搭建新融资平台，吸引新资本投入目。市场导向原则坚持以旅游市场需求为导向，以旅游产品开发为核心，以塑造项目地对旅游消费者核心吸引力为准则，进行深度挖掘个性包装，把本地块建设成个有强大吸引力能够产生巨大经济效益和社会效益综合性旅游目地。突出特色原则鲜明特色是旅游目地吸引力所在。本项目力求寻找区域旅游资源旅游产品和旅游形象独特性，将项目建设成为特色鲜明旅游目地。统筹协调原则报告以科学发展观和可持续发展理论为指导，以实现社会经济和环境可持续发展为根本目标，针对项目地实际情况，规划特别强调城乡统筹社区发展资源开发与环境保护协调关系。可行性研究报告编制依据中华人民共和国城乡规划法中华人民共和国水土保持法中华人民共和国森林法中华人民共和国水污染防治法中华人民共和国大气污染防治法中华人民共和国文物保护法中华人民共和国土地管理法中华人民共和国环境保护法。旅游规划通则旅游资源分类调查与评价旅游区点质量等级划分与评定中华人民共和国自然保护区条例风景名胜区管理暂行条例风景名胜区规划规范旅游资源保护暂行办法。江西省旅游业发展总体规划江西省旅游业十五规划纲要项目承建单位提供相关资料项目发展背景区域旅游业发展背景江西省旅游业发展概况近年来，江西省旅游产业有了长足进步，旅游业逐步由粗放开发期走向发展期，由事业接待型走向经济产业型，全面推进重点旅游区线点，以及食住行游购娱六大要素系统建设，旅游客源不断拓展，旅游经济体制和运行机制发生深刻变化，旅游产业规模明显扩大，各个旅游环节都迈向新阶段。旅游接待人数与旅游收入明显提高。年间，全省累计接待入境旅游者万人次，年均增长旅游外汇收入亿美元，年均增长接待国内旅游者亿人次，年均增长，国内旅游收入亿元人民币，年均增长。年，全省旅游总人数达万人次，实现旅游总收入亿元人民币，分别比上年增长和旅游总收入约相当于全省，旅游业已成为我省国民经济新增长点和支柱产业。同时，旅游业发展带动了交通商贸饭店餐饮文化体育信息物流休闲等服务业发展，为工业农业提供了新市场空间，推动了房地产发展和新型社区建设，促进了生态环境和文化遗产保护。旅游设施得到全面改善。过去几年，江西省旅游交通等公共基础设施条件明显改善，连接主要旅游城市和重点景区交通网络初步形成，极大地改善了江西旅游可进入条件。同时，旅游接待能力明显增强，旅游汽车星级饭店数量在逐年攀升，旅游餐厅购物及娱乐场所也不断涌现。旅游目地建设步伐加快。随着旅游业跨越式发展，政府投资外资和民间资本大量进入旅游领域。大投资带来大变化，旅游城市风景名胜区级旅游区森林公园等建设速度加快，旅游目地形象明显改观。井冈山婺源已成为特色鲜明游客云集旅游热点庐山三清山龙虎山龟峰仙女湖等重点旅游景区接待条件明显改善南昌九江赣州景德镇鹰潭萍乡瑞金等城市面貌都发生了较大变化，新旅游景点不断涌现，旅游功能明显增强。综合来说，江西旅游资源比较丰富，旅游业发展迅速，但同较好省份比，发展速度仍然较慢，发展水平比较落后，与周围各省份旅游业相比，也仍有较大差距。要加快省旅游业发展，亟需从整体上提高旅游开发水平，开发高水准高品质旅游项目，撬动区域旅游新发展。南昌市旅游业发展概况南昌市是国家级历史文化名城中国优秀旅游城市，近年来，城市基础设施建设加强和城市环境面貌改善，为提升南昌市旅游环境吸引力和城市吸引力创造了便利条件。旅游业总体发展状况呈上升趋势。年，全年共接待国内游客万人次，比上年增长，接待入境游客万人次，增长。实现国内旅游收入亿元，增长旅游创汇万美元，增长。旅游资源类型多样，但也较零散。南昌作为国家级历史文化名城，旅游资源数量丰富据统计，南昌拥有全国六大类个基本类型旅游资源六大类个基本类型旅游资源，功绩个资源单体。旅游资源区域空间组合状况良好，中心城区以人文旅游资源占绝对优势，边缘地区和腹地地区以自然风光为主地文景观类生物景观类优势明显。旅游产业配套要素齐全，但仍需要提高档次与规模。截止年末，南昌市拥有星级宾馆饭店家拥有旅行社家，其中出境组团社家。市内约有个景区点，其中国家景区有滕王阁与天香园，许多景区没有发挥相应旅游吸引物作用，经营较为惨淡。与国内其他中部地区城市比较，南昌市旅游业发展存在明显差距。无论是国内旅游还是入境旅游，其旅游人数与旅游经济收入总量都偏小旅游产品以观光为主，休闲度假型旅游项目比较匮乏，市内还尚未有标杆性高品位旅游目地，这也成为本项目发展重要因素。区位与交通分析区位分析宏观区位上看，项目地位于江西南昌市，南昌市位于中部地区，东临以上海为中心长江三角洲，南接以广州为中心珠江三角洲，东南毗邻闽中南三角，是全国唯个同时临近三大经济圈省会城市，具有承东启西，沟通南北独特战略地位，因此，该区域范围内旅游项目打造也极具战略意义。微观区位上看，项目位于南昌县镇至镇西山脚下带，东至西山岭，南至镇石窝雷家村，西至集镇及万赤公路带，南至南安级公路，项目用地总面积为亩，周边地形平坦，地势平缓，区域内水系发达，西侧有潦河纵贯而过。交通分析由于本项目区位关系，项目地外部交通基本上依托南昌交通网络。目前，南昌市交通设施建设在逐步完善，形成了快捷畅通四通八达公路铁路水路和航空网，极大地提高了项目可达性。航空交通方面，昌北机场是江西省唯国际航空港，已经开辟了直达北京上海广州深圳香港福州厦门西安昆明珠海海口等多个城市和新加坡日本等多个城市国际航线，承担了江西省同国际市场唯通连功能。项目地靠近昌北机场，距机场高速路口仅半小时车程，这为项目地输送远程客源提供了十分有利条件。铁路交通方面，南昌作为我国铁路交通重要枢纽和京九线上唯省会城市，京九浙赣皖赣向乐四条铁路在市内越境而过，使得周边省市客源来往南昌十分便利。公路交通方面，国道和贯通省外昌九赣粤温厚昌樟和梨温高速交汇于南昌，可直达上海广州福州合肥长沙武汉杭州等周边个省会城市，构成了以南昌为中心小时经济圈。市场分析江西省旅游市场分析江西省旅游市场规模分析江西旅游业近几年来发展速度持续加快，旅游人数与旅游收入不断提高，年旅游市场数据如表表江西省年旅游市场规模统计年份国内旅游入境旅游人数万人次增长率收入亿元增长率人数万人次增长率旅游外汇万美元增长率年年年年数据来源江西政务旅游网图江西省年旅游总人数万人次年年年年数据来源江西政务旅游网图江西省年旅游总收入亿元年年年年数据来源江西政务旅游网从上述图表可以看出，无论是国内旅游还是入境旅游，江西省旅游业发展总体呈上升趋势，这与宏观旅游发展环境有关同时，近几年，江西旅游业发展是逐年稳步上升，旅游收入与旅游人数属于平稳攀升状况，整体市场未出现强拉动型增长，江西旅游发展要进入到高速发展期，首先需要寻找到旅游发展引擎项目，作为整个大局引爆点，刺激总体旅游跨越式发展。江西省旅游市场客源结构分析目前，江西省国内旅游客源地构成主要以本省旅游游客为主，外省游客集中于周边省份大中城市以及与本省相连交通线上城市。如下图所示图江西省国内客源市场结构比重图江西广东浙江湖北上海湖南江苏福建数据来源江西政务旅游网入境客源主要以亚洲为主，港澳台区域所占比重较大，年，港澳台入境人数分别为万人次万人次及万人次，港澳台旅游人数占入境旅游人数其次美洲欧洲及大洋洲区域也有少部分客源。南昌市旅游市场分析近年来，南昌旅游业逐步发展，旅游人数与旅游收入不断提高，但旅游增长速度较江西省慢，南昌市年旅游市场数据如下表表南昌市年旅游市场规模统计年份国内旅游入境旅游人数万人次增长率收入亿元增长率人数万人次增长率旅游外汇万美元增长率年年年年数据来源南昌市年国民经济和社会发展统计公报图南昌市年旅游总人数数据来源南昌市年国民经济和社会发展统计公报图南昌市年旅游总收入数据来源南昌市年国民经济和社会发展统计公报从上述图表分析得知，南昌旅游业发展总体情况