地址在沈阳市大东区东望街号，占地面积万平方米，东临东北大马路，北邻陶瓷厂厂区，南至东陶路，由东北大马路向西北联合路方向纵深米，具有潜在市场业态与物流发展基础。年发展历程，奠定了东北陶瓷城专业市场地位，成为以沈阳为中心辐射东北区域著名陶瓷产品集散地。年末，东北陶瓷城经重新整合转制为股份合作制民营企业，由辽宁巨能牧业有限责任公司股东徐小洋福建三元企业有限公司股东吴瑞章上海金帝有限公司股东蒋金枝与东北陶瓷城达成产权交易后合资控股，成立东北陶瓷城有限公司，形成了新法人治理结构，开始在原有基础上对经营管理发展规划着手全面改革，本着经营市场诚信为本全新理念，展开对陶瓷城改扩建转型战略构想。东北陶瓷有限公司总资产万元，其中地上固定资产为万元，土地为万元，企业资产负债率为零。地上建筑为万平方米。公司实行董事会领导下执行董事负责制。法定代表人徐小洋。设置机构有总经理办公室市场开发管理部工程管理部财务部信息中心。可行性研究报告编制依据本可行性研究报告主要依据沈阳市未来十年城市发展规划和大东区城市发展规划核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,中共中央关于振兴东北等老工业基地决定中共沈阳市委书记张行湘同志在振兴东北沈阳先行动员誓师大会上讲话沈阳市物流产业发展规划沈阳市批发市场发展规划沈阳市大东区第三产业发展规划中华人民共和国环境保护法公司法等法律法规陶瓷产业调查相关市场运行情况调查。项目提出理由和过程东北陶瓷城所在地原为沈阳陶瓷厂厂区，所在地为沈阳市主要工业区之。随着经济体制改革和产业结构调整，沈阳陶瓷厂原有生产经营格局被打破，通过与外来资本合作，重新组建了陶瓷生产线，专门生产瓷砖产品。年开始利用厂区剩余空地和闲置建筑物转向陶瓷批发市场开发经营。经过八年培育，目前已发展成为包括建筑陶瓷卫浴洁具五金石材加工等业务，专业化程度较高，批发兼零售市场。市场成长同时，带动了周边地区仓储物流配送餐饮等服务产业发展，实现直接就业逾万人，交易额从年千万元增长到年亿元，每年为地区创税千万元。东北陶瓷城作为大型专业市场，其营业收入随着消费市场不断成熟节节攀升，市场入住业户已经达到百分之百，已登记准经营业户以及潜在建材行业生产商经营商资源十分丰富。东北陶瓷城因起步较早，基础设施布局及功能已开始受到当初传统市场建设思路严重制约，相对于市场发展趋势，空间利用已经极不合理，急需重新进行整体规划。目前经营面积仅为万平方米，进驻经营商普遍感到经营面积不足，制约规模化发展与国内同类市场相比，商品品种档次经营水平已经落后，辐射能力逐渐下降市场基础设施严重欠缺，无公共排水设施，无供暖无排污设施，消防设施严重老化，形同虚设，隐患较大，停车场布局不合理服务功能滞后，周边物流配送仓储餐饮等配套服务设施是自发形成，经营粗放。自发产生导购人员尾随顾客欺骗经营商现象时有发生，经营秩序急需藉改造机会整顿市场设施陈旧，视觉形象落伍，需要通过改造导入，以继续保持东北陶瓷城名牌专业市场地位。上述这些问题是目前陶瓷城发展主要制约因素，不可能通过局部修复式改进彻底解决，而必须从根本上进行整合规范提升，并调整区内建材行业市场布局，集中产业资源，形成规模优势，在较高产业平台上发挥本市场产业牵动作用，进步促进区域内第三产业升级发展，服务于第二产业和大东北区域城乡消费者。因此，应当在现有东北陶瓷城基础上进行整体规划，通过分期改建扩建，改善设施环境，引进新经营品类，调整经营业态优化经营结构提升品牌效应，以期确立其东北综合实力最强以陶瓷产品为主导建材专业性市场地位。东北陶瓷城面临着非改不可国际国内大环境中国加入后五年过渡期已过半，市场开放程度越来越高，国内外商家云集沈阳，同台竞技商品流通业态变革加剧，新商品流通业态侵润取代旧商品流通业态速度加快，传统概念下批发零售市场都在发生嬗变，业态提升迫切国家振兴东北老工业基地战略决策进入实施阶段，胡锦涛主席关于东北振兴四转论述将得到落实，辽宁省和沈阳市将在振兴东北大环境下实施构建沈阳经济区战略，即充分发挥四大优势，按照市场经济规律内在要求，通过实施区域经济体化战略，把沈阳经济区建成为两大基地两大示范区和个中心，即建成我国装备制造基地和重要原料工业基地建成辽宁乃至整个东北高新技术产业和农产品加工示范区建成辐射和服务于整个东北地区现代商贸物流中心，进而在全省完成老工业基地振兴历史任务，实现工业化率先建成经济发达社会富足环境优美生活安康先导地区，实现现代化。随着东北振兴和建设小康社会进程加快，以沈阳为中心辽宁中部城市群和泛东北地区建设规模迅速扩大，居民生活水平不断提高，对于陶瓷及装饰产品需求也迅速增长，仅以沈阳为例，年房屋销预售面积为万平方米，合同金额为亿元，同比分别增长和其中住宅销预售面积万平方米，销售额亿元，同比分别增长和。全市存量房产转售面积为万平方米，成交额为亿元，同比分别增长和其中住宅成交面积万平方米,成交额亿元,同比分别增长和。房地产开发投资额与房地产销售额合计达亿元以上。专家预测，年沈阳市住房有效需求仍将保持旺盛势头。周边地区城市化进程加快，房地产需求增长也会加快。按房地产投资带动相关行业销售带动相关行业或通常系数计算,房地产业对沈阳市建材装修家具家电等诸多行业产生拉动效应约为亿元。这样大环境，为东北陶瓷城改造提升创造了机遇，也提出了更高标准。本项目立项前期，已向大东区和沈阳市政府管理部门作过汇报，按政府指导性意见制定本项目规划基本框架，本次可行性研究基于框架并做了适当拓宽。二项目概况本项目是在原陶瓷城位置上改建扩建，但全部工程建成后，并不保留原有建筑物，等同于全部新建，因此，可视为新建项目。拟建地点沈阳市大东区东望街号南至大二环北至陶瓷厂厂区东至东北大马路西至联合路地块。建设规模与目标项目目标调整布局，规范行业市场，形成规模优势，突破传统市场模式与行业市场区域经济发展之间不相适应瓶径，通过项目建设产业资源整合和经营管理改革，形成集展示仓储配送批发零售工程服务功能于身，金融商住办公餐饮娱乐配套完善，以精品陶瓷为主导包容现代建筑装饰材料集群式专业市场。建设目标在项目拟建地范围内，东北陶瓷城已经实现购置土地万平方米，但按集群式专业市场规划仍需增地万平方米。项目建成后总占地面积将达万平方米，建筑面积达到万平方米，建成大厅型专业市场四个，包括陶瓷精品市场油漆涂料市场地板城家居装饰材料市场，并在规划范围内建设宝马大厦综合商务服务区博览中心旗舰店广场和物流园。技术装备水平与商品质量等级基础设施通过区域整体规划，使场区内道路停车场绿化给排水供暖供电卫生消防安全与城区公共网络衔接协调，达到大区域商品物流中心要求标准。经营设施按目前物流主体化市场国际水平配置，实现展示交易结算仓储配送管理信息化，人性化。服务设施按照方便安全快捷环保人性原则建设，实现经营理念与硬件设施有机结合。商品质量等级陶瓷产品包括建筑陶瓷观赏陶瓷装饰陶瓷日用陶瓷电器陶瓷日用洁具等全系列经营，以精品和名牌带动市场，集团消费与大众消费并举。地板城以中高档产品为主，集中国内外著名品牌，坚持专业化和环保化。油漆涂料市场旨在均衡沈阳城区市场分布，提高油漆产品经营安全性和服务质量，因此，产品质量按国际标准和国家标准两个等级控制，将切不达标产品拒之门外。消防器材是新兴经营领域，公共消防和民用消防专业化势在必行。家居装饰产品坚持时尚化人性化标准，按艺术化生活原则控制高端市场产品，引导消费者消费方向。旗舰店广场是专为著名品牌生产商设立，以最新业态展示著名品牌商品，采用最先进信息技术解决展示交易结算业务。东北陶瓷城改扩建项目完成后，将大大提高市场核心竞争力，经营规模稳步扩大，五年后达到亿元，为区内增加综合税收超过亿元。主要建设条件东北陶瓷城改扩建工程，目前具备以下条件经营资源国内生产陶瓷产品制造商共有家，其中建筑陶瓷家，观赏陶瓷家，装饰陶瓷家，日用陶瓷家，电器陶瓷家，日用洁具家，陶瓷原料家，陶瓷机械家，陶瓷包装家，综合类家，著名品牌生产商有广东鹰牌蒙娜丽莎维也纳嘉俊新中源佛陶集团金舵欧神诺长城钻石马可波罗东鹏，上海美标亚细亚冠军斯米克，山东华光皇冠，江西景德镇陶瓷，四川威尼欧罗兰，福建东龙恒达华泰碧岩集源双菱，河北惠达，其他地区有和成诺贝尔罗马京陶金鹤等。这些品牌在东北陶瓷城有很大扩张愿望。市场内经营陶瓷既有厂商直销，也有总经销商和代理商，目前入住率已达到，已登记准备进入商家有户。另据对营口陶瓷城等外埠市场经营商调查，东北陶瓷城改扩建后将会吸引更多经营商涌入沈阳。沈阳地板产品市场直很零乱，很分散，总体规模不小但却没能形成规模效益。据调查辽宁拥有家地板企业，每年产值有个亿进入沈阳销售外地品牌和国外品牌地板有个，如金刚圣象等，占据市场份额比本地品牌要大许多。没有专业地板市场来作为这些品牌销售载体，是辽沈地区大遗憾。这种局面既不利于品牌成长也不利于消费者。其他商品资源市场规划区内家居商品经营商有家，石材经营商家，五金经营商家。土地资源市场现有土地万平方米，为东北陶瓷城股东购置，但没有明确划界，需要政府土地管理部门尽快划界。本次规划将其分列为号地块万平方米，用于改建博览中心二号地块万平方米，用于改建旗舰店广场。本次规划另外万平方米土地为三号地块万平方米，用于建设陶瓷精品市场，现已拆迁腾空四号地块万平方米，用于建设消防器材油漆涂料市场，现已部分拆迁腾空五号地块万平方米，用于建设综合商务服务区，现为中海物流沈阳公司租用六号地块万平方米，用于建设家居装饰材料市场，现为钢管厂旧址，未拆迁七号地块万平方米，用于建设地板城，未拆迁。这些土地资源需要政府土地管理和城市建设规划部门重新规划，并精测绘图，东北陶瓷城有限公司统申请办理征用土地审批文件。物流资源仓储区。用于批发商品集中收货理货发货，有两个方案，是拟在东北大马路西北侧地点距离陶瓷城处空地建座大型仓储设施，占地面积约为万平方米，建成后仓储面积万平方米。形成物流配送中心，实现储销体化。现有作为仓储临时库房将在改扩建过程中进行统规划，重新分类配置。二是在本规划区内靠近联合路号地块建设物流园区。本报告按第二方案考虑。长途运输和市区配送。依托沈阳铁路东站这大型陆地物流港，铁路集装箱运输非常方便，可以实现铁路到仓库直接进货和向外地转发货。公路运输依托大二环绕城高速公路沈阳至周边城市五条高速公路沈铁高等级公路和东北大马路，进出货物大型集装箱车辆中小型配送车辆行驶快捷，小时车程可达辽宁中部城市群任城市。向城区内配送则主要依托中小型车辆实现。为市场服务现有物流公司有中海物流沈阳公司等。运搬服务。目前市场内有运搬装卸作业人员人，运搬车辆器具台套，他们多数是自发形成业务关系，组织程度较低，与物流公司没有固定合作，与市场是依附关系。市场改扩建后这些资源需要整合扩充，变成合同制业务合作关系。资本资源东北陶瓷城有限公司具备改扩建投资筹措实力，作为发展商直接出资建设经营设施