市房地产市场形势分析„„„„„„区域市场分析„„„„„„„„„„„„产品分析写字间产品数据统计„„„„„„„„„„„„沈阳写字间市场分析„„„„„„区域写字间市场分析„„„„„„„住宅类产品城市综合体项目中住宅类产品数据统计„„„„„„„„„„„„住宅产品市场分析„„„„„„„„酒店沈阳酒店业现状„„„„„„„„„沈阳五星级准五星酒店览表„沈阳酒店业未来发展趋势„„„„„区域酒店业分析„„„„„„„„„商业沈阳商业现状和发展趋势„„„„„区域商业现状和发展趋势„„„„„项目分析„„„„„„„„„„„„„„„„本案产品规划核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,写字间„„„„„„„„„„„„„„„„住宅„„„„„„„„„„„„„„„„„酒店„„„„„„„„„„„„„„„„„商业层„„„„„„„„„„„„商业除层以外„„„„„„„„„本案客群定位写字间„„„„„„„„„„„„„„„„住宅„„„„„„„„„„„„„„„„„酒店„„„„„„„„„„„„„„„„„商业层„„„„„„„„„„„„建设内容技术指标„„„„„„„„„„„„„„„工期计划完成指标„„„„„„„„„„„工程工期详细计划„„„„„„„„„„„销售进度计划„„„„„„„„„„„„„酒店进度计划„„„„„„„„„„„„„手续办理进度计划„„„„„„„„„„„投资估算开发建设总投资估算表„„„„„„„„„土地费用估算表„„„„„„„„„„„„建筑工程费用估算表„„„„„„„„„„城市开发配套费„„„„„„„„„„„„前期工程费用估算表„„„„„„„„„„小区配套费用估算表„„„„„„„„„„其他费用估算表„„„„„„„„„„„„销售收入经营税金附加费用估算表„„„现金流量估算表„„„„„„„„„„„„资金筹措„„„„„„„„„„„„„„„„„„效益分析„„„„„„„„„„„„„„„„„结论„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„项目实施背景项目地理位置本项目位于沈阳市大东区小什字街与小东路交汇处，是沈阳市整体规划扩建沈阳中街商业街东中街中心。东临小什字街，北部为沃尔玛超市和中粮大悦城，地铁号线小什字街站出口近在咫尺。项目历史年至今日神广场项目原名龙腾大厦，是沈阳市首批启动停缓建项目。年沈阳市大东区政府基建办公室开发建设年月项目出让给辽宁宏基工贸有限公司年月沈阳欧亚房地产开发有限公司成立，项目继续开发建设出资人辽宁宏基工贸有限公司舒勇年月企业变更为沈阳日神置业有限公司原沈阳欧亚房地产开发有限公司年月项目恢复施工。更名为日神广场。年月股权变更，项目由辽宁物流有限公司沈阳商业城股份有限公司控股企业控股年月座座主体结构及裙房主体结构封顶。年月外立面装饰裙房局部完成，售楼处内装饰基本完成，售楼处内部座样板间内装饰基本完成年月座裙房土建结构封顶年月座主体外立面装饰框架基本完成。年工程整体功能定位调整暂停施工。年初恢复座主体外立面装饰施工年底座主体外立面装饰基本完工。年沈阳商业城集团有限公司进行国企改制，项目暂停施工至今。项目概况项目名称日神广场项目地址沈阳市大东区小什字街号占地面积平方米总建筑面积平方米容积率开发商概况单位名称沈阳日神置业有限公司法定地址沈阳市大东区小什字街号注册资本金万人民币法定代表人赵启超职务董事长项目负责人舒勇职务总经理开发商实力品牌沈阳日神置业有限公司是经沈阳市工商行政管理局核准于年月份正式成立，公司注册资本金万元人民币，企业类型为有限责任公司，法定注册地址沈阳市大东区小什字街号。沈阳日神置业有限公司是个集房地产开发商业及酒店经营管理于体大型综合实业公司。沈阳日神置业有限公司系由辽宁物流有限公司，巴林右旗欧亚投资发展有限公司，深圳市日神实业集团有限公司三家法人单位联合投资组成。其中辽宁物流有限公司出资万元人民币现金，占出资比例巴林右旗欧亚投资发展有限公司出资万元人民币现金，占出资比例，深圳市日神实业集团有限公司出资万元人民币现金，占出资比例辽宁物流有限公司注册资金万元人民币系由沈阳市知名大型商业企业上交所上市公司沈阳商业城股份有限公司股票代码控股子公司，持股比例达。市场分析沈阳市房地产市场形势分析沈阳是中国东北地区最大中心城市。地处东北亚经济圈和环渤海经济圈中心，工业门类齐全，具有重要战略地位。沈阳是辽宁中部城市群经济区龙头城市和中心城市，以沈阳为中心多公里半径内，集聚座副省级城市个地级市个县市和多个小城镇，大中城市集聚，城市类型齐全，构成了资源丰富结构互补性强技术关联度高辽宁中部城市群。沈阳拥有东北地区最大民用航空港，全国最大铁路编组站和全国最高等级环五射高速公路网。沟通世界各大港口大连港正在开发建设营口新港和锦州港，距沈阳均不超过公里，具有得天独厚地理区位优势，作为东北中心城市沈阳，对周边乃至全国都具有较强吸纳力辐射力和带动力。随着浑南新区沈北新区沈西工业走廊沈阳金融商贸开发区棋盘山开发区等批产业新区和功能新区快速发展，城市活力和区域性加工制造商贸物流金融服务等中心城市功能与地位日益增强。随着沈铁工业走廊沈抚同城化等进程加快，辽宁中部城市群经济区体化建设在明显提速。十五规划中提出要在国家区域发展大格局当中，加快建设以沈阳为中心，包括鞍山抚顺本溪营口辽阳铁岭辽宁中部城市群经济区。有专家认为沈阳经济区将实施区域创新和经济体化战略，实现区域经济持续快速协调健康发展。预计年，地区生产总值年均增长以上，人均生产总值年均增长，地方财政般预算收入年均增长以上，农民人均纯收入年均增长以上，单位生产总值能源消耗下降以上。到年，地区生产总值比年年均增长，人均生产总值年均增长。到年，达到或接近中等发达国家经济发展水平。沈阳经济区正在启动，沈阳中心城市效应正在显现。八城市资源整合，必将增强区域经济规模效应，其品牌效应辐射影响和载体作用必将体现。随着中心城市重建，城市规模日益扩大，必将给沈阳市房地产带来无限商机和巨大升值潜力，沈阳市房地产具有极佳开发优势。宏观经济稳步增长，房地产投资增速趋缓近几年，沈阳市经济水平发展速度加快，地区生产总值连续七年保持两位数字稳定增长率。经历了年金融风暴，年实现宏观经济平稳过渡，据沈阳市统计局数据显示，沈阳市全年地区生产总值达到亿元，增长率，国民经济稳定增长，成为沈阳市房地产稳步发展前提在沈阳市地区生产总值中，第二产业仍然贡献最大，占整体，并保持了同比快速增长，随着经济和现代服务业发展加快，沈阳市第三产业发展速度也逐步加快，年实现同比增长。沈阳市人均可支配收入稳步增长，达到元，同比增长，消费性支出元，同比增长。居民收入不断增长，使得消费者消费信心倍增，消费意愿逐年增强，年达到，在国内主要城市中处于最高水平。年，全国房地产市场发展不稳定，沈阳市房地产市场增速也相对趋缓，据沈阳市统计局数据显示，年沈阳市固定资产投资和房地产投资发展速度分别增长和，比上年度分别回落个百分点年沈阳市房地产施工和竣工面积发展与年基本持平，同比分别增长整体发展速度较前几年趋于平缓年商品房销售面积约万平方米，比去年同期增长，发展态势相对比较稳健。二写字间市场供应放量增加，需求量小幅回升年金融海啸爆发，对沈阳市写字间市场影响较大，年整体投资速度减缓，沈阳市统计局数据显示，虽然写字间投资额同比保持了增长速度，但同比增速下滑个百分点。另外，沈阳市写字间市场潜在供应较大，随着市场逐渐成熟，开发商和投资商发展写字间计划更为谨慎，也是年写字间市场投资额增速回落重要原因。据数据显示，年，沈阳有两栋新增甲级写字间入伙，分别是位于五里河区域皇朝万鑫国际大厦，位于市府广场区域卓越大厦，总体供应面积约万平方米，供应量较大，新增供应放大和经济危机影响，是导致年空置率上升个百分点租金同比下降主要原因，至此，沈阳市各区甲级写字间发展水平基本与年持平。值得提是，沈阳市甲级写字间新增吸纳量从年负数上升为万平方米，新增市场需求量虽仍然较小，并主要集中在新增供应两座写字间内，但足以证明沈阳市甲级写字间需求市场已逐步开始回暖。三商业市场投资稳健，居民消费意愿强烈年沈阳市商业营业用房投资依然稳健，是各业态中增速最快，同比增长，施工和竣工面积同比增长，商业物业投资回报丰厚是促进商业市场快速发展重要因素，另外，沈阳市周边小时经济圈内有八个中小城市，具有强大中部城市群辐射力，以及沈阳市消费者强大消费意愿使商业市场投资者信心十足。据数据显示，年沈阳市零售商业经营面积供应放大，达到万平方米，市场总存量达到万平方米，供应主要集中在太原街和中街两大传统商圈内，同时，沈阳城市周边区域商业市场发展脚步加快，铁西区东陵区分别有新项目供应，但档次相对较低，主要满足周边居民生活所需。四商品住宅市场供应放缓，需求稳步增长，居住城郊化形成年沈阳市商品住宅投资额增速趋缓，较去年同期减少，商品住宅放量也同步趋缓，全年供应面积约万平方米，同比下降，供需比为，供应略小于需求，全国整体市场不稳定使开发商放缓开发速度是导致供应缩减主要原因。据数据显示，年商品住宅供应主要集中在二环及二环以外铁西新区于洪区和平区长白沈北新区东陵区，均为目前商品住宅热点发展版块，供应面积分别占全市总体供应量，大东区皇姑区沈河区商品住宅供应分别占总体供应和，中心居住区供应逐步缩减，沈阳市居住城郊化已经形成。年沈阳市条房产新政在定程度上促进了商品住宅需求上升，尤其是在年底时候，由于商品住宅及二手房优惠政策是否执行没有定论，消费者需求集中释放，全年商品住宅需求面积达到万平方米，同比增长，商品住宅平均销售价格达到每平方米元，同比增长，沈阳市商品住宅需求主要以刚性需求为主，成为商品住宅销售面积和平均销售价格稳步增长主要原因。五未来房地产市场发展稳步增长，商业市场竞争激烈写字间市场据统计，未来年将无新甲级写字间供应，市场主要以消化存量为主，供应将在年后集中释放，而整体经济市场转好，将促使甲级写字间需求也进步释放，扩租将成为新需求增长点，需求不断增长同时也会促使空置率逐步下降，租金稳步回升，预计沈阳市甲级写字间整体将恢复到年水平并有可能超过年发展水平。商业市场在不断转好经济形势下，沈阳市消费需求仍将不断增加，社会消费品零售总额会保持持续稳定发展，据数据显示，预计年沈阳将进入商业项目集中供应年，供应面积将达到约万平方米，市场竞争激烈，供应大量增加必将导致招商工作更为艰难，尤其是产品规划本身有欠缺无商业开发经验项目面临更严峻市场挑战。商品住宅市场在整体市场发展不稳定前提下，开发商供应计划仍将持续保守，预计未来年，沈阳市商品住宅供应量不会大幅上升，年土地出让可形成商品住宅建筑面积约将会在未来五年内陆续释放未来年商品住宅需求也不会出现大幅增长，尤其是上半年，因春节假期以及政策导向等因素，还将导致需求小幅回落，主要需求预计将在下半年集中释放，刚性需求仍然会是主要需求特点商品住宅平均销售价格将会继续稳步增长，预计年增速将基本与年持平，另外，地