宅市场分析本案所在市场分析项目客户群体定位及产品定位宏观调控期主要政策出台情况及解读现状及建设条件地理位置用地现状周边环境排水和污水处理供电通讯与网络供热供水条件项目建设方案建设方案设计原则总平面布置建筑设计方案给排水暖通设计方案电气设计方案节能建筑节能技术节能措施其他环节节能核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,消防设计依据消防设施与措施环境保护环境保护质量治理标准主要污染源与污染物治理措施组织机构及人力资源配置组织机构劳动定员项目实施计划项目实施原则项目实施进度计划工程招标投资估算及资金筹措编制说明投资估算投资构成及资金筹措财务评价财务评价基础数据项目总投资构成财务评价结论社会评价结论总论项目名称及承办单位项目名称深航翡翠城项目承办单位深航沈阳置业有限公司承办单位性质有限责任公司合资法定人代表人郭迎军注册地址沈阳市和平区可行性研究报告编制单位深航沈阳置业有限公司项目承办单位概况深航沈阳置业有限公司编制依据和范围编制依据国家计委以计办投资号文件审定出版投资项目可行性研究指南国家及辽宁省政府现行有关规定及文件沈阳市国民经济和社会发展十五计划和远景目标纲要沈阳市城市建设规划沈阳市现行有关政策及法规土地出让有关合同文件项目建议书及其批复文件沈阳市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料投资项目方签定协议书或意向书编制报告委托合同其它有关依据资料可行性研究范围项目建设必要性项目建设方案建设标准公用工程和可利用资源条件项目运行管理体制项目投资与资金筹措社会经济效益分析拟建项目概况深航翡翠城项目总占地万平方米，其中南地块面积约为万平方米，北地块面积万平方米。本可研只限于南地块工程开发建设。本项目工程占地面积万平方米，规划总建筑面积平方米，地上建筑面积平方米。项目规划为住宅小区，兼有临街商业，其中住宅建筑面积平方米，为地上总建筑面积，商业建筑面积为平方米，占地上总建筑面积。地下建筑面积含人防万平方米。规划方案包括叠院，高层，少量联排别墅等，项目以新古典主义为主要建筑风格，充分挖掘地块景观价值，以景观资源最大化作为规划布局基本原则，突破性地提出将城市公园引入小区概念，注重产品品质和细节注重生态环境和社区文化营造注重人与人之间和谐沟通，景观与建筑交错融合，将带给居住者高尚生活体验。项目拟建地点深航翡翠城位于长白岛滨堤路和长白大道交界处东长白大街西米规划路南长白七路北米规划路项目提出背景及建设必要性目前，长白岛已完成土地出让公顷，完成土地拆迁和基础设施投入余亿元，规划路网总长公里，已完成修建公里。完成房地产开发项目万平方米，余栋风格各异楼宇拔地而起。多所市区优质幼儿园流中小学以已陆续竣工。年长白岛更荣获了沈阳最具影响力行政新区称号，此次又荣获中国最具发展潜力岛城大奖，获得了广泛认同。年起，长白岛将重点谋划建设四大特征明显现代商业中心，分别为长白大街与长白七路交会区域大十字商业中心内河入水口金三角商业中心长白岛南部商业长廊和沿河休闲旅游产业带。将大力引进总部经济星级酒店大型综合性购物中心品牌名品名店群高档写字楼大型超市超级娱乐业商业摩尔等批现代服务业态，望长白岛，她未来定会是个产业结构合理服务门类齐全，充满生机和活力光芒四射熠熠生辉和谐岛城形象。个拥有浑河明珠钻石宝地冠冕新都心，必将以其辉煌成就达到市委要求沈阳现代服务业制高点全新高度。本案正是在这样个商业氛围浓厚住宅小区稀缺环境中建设住宅区，它建成将给投资者居住者带来丰厚利益和福祉。主要技术经济指标项目用地平衡表项目计量单位数值规划占地面积居住户套数户套总建筑面积地上建筑面积住宅建筑面积商业建筑面积文化活动站社区用房物业用房半地下室地下建筑面积停车位个容积率总建筑密度绿化面积项目主要财务评价结果指标汇总表主要经济指标评价结果项目总投资万元,销售总收入万元,税前利润总额万元,税后利润总额万元,税前利润率税后利润率税前财务内部收益率税后财务内部收益率税前全部投资净现值万元,税后全部投资净现值万元,研究结论与建议本项目地理位置处于沈城绝版独特地段，交通便捷，生活方便年后周边市政配套设施齐全，商业医院学校均将成规模，随着连接三好街与长白岛重要交通枢纽三好桥即将通车。这无疑是为长白岛上楼盘又镀上了层金，使得在长白岛置业成为热潮。选择长白人，主要是看重了其便利交通条件和优美生态环境，也正是这两点决定了岛上楼盘未来不可限量发展潜力。建议项目建设单位在下步环计中对建筑密度层高规模等有关问题与相关单位进步协商落实对住宅商业等建筑抗震性能及结构构造进行详尽研究与讨论加强开发力度，多渠道筹集资金，提高工程质量缩短工期，做好项目策划及营销工作，利用报刊媒体网络媒体广播媒体电视媒体等效应，从不同角度进行全方位多角度立体宣传，以尽可能多受到人群关注与支持，以达到预期声势和效果，促进项目热销。项目投资环境市场研究沈阳市宏观环境分析积极扩大内需促进经济平稳较快增长沈阳经济运行呈现年个周期扇型增长规律，年为沈阳经济调整年份，新轮增长自年起发力激增，受东北振兴政策利好，年增速创历史新高，跃至全国十五个副省级城市级阵营。从年沈阳经济运行情况来看，仍保持着较高增长势头，显示经济正稳步增长。据经济周期规律，年将进入调整阶段。但是沈阳市政府将加大固定资产投资力度，通过增加政府投资带动社会投资，鼓励引导民间投资，同时，把扩大消费与完善收入分配政策发展服务业扩大就业结合起来，积极鼓励居民消费，大力培育消费热点，稳定扩大住房汽车等大宗消费，发展社会商业物业家政等服务性消费，开发旅游文化体育健身等热点消费。由于沈阳经济基础雄厚，沈阳年仍将保持两位数以上增长，高于全国平均水平，发展后劲十足。见表固定资产投资总量继续走高，增速趋缓固定资产投资额持续走高，年投资增长率为，是推动沈阳经济增长主要推动力。年固定资产投资增速有较大幅度回落。但是年投资总量每年以亿元增加，增加量是年固定投资总额二倍，是年倍，因此固定资产投资仍是拉动沈阳经济增长主力军。见表表年沈阳固定资产投资额单位亿元,年预计数固定资产投资总额增长率市区居民购买能力显著提高表年沈阳市居民人均可支配性收入与消费性支出差额与各增长率差额可支配性收入消费性支出年年年年年表年沈阳市人均可支配收入与人均消费性支出预计人均可支配收入人均消费性支出表沈阳市年总量及增幅年预计数沈阳市总量新口径沈阳市经济增长率年沈阳市人均可支配收入达元，同期增涨了个百分点，是年来增长最高年。居民消费增长率为，创年来最高增长。年是经济调整年，但是居民可支配收入和消费也将保持两位数增长，从上述指标来看，沈阳市民存在消费能力和动力。见表沈阳市房地产市场环境沈阳房地产市场当前存在主要问题有四点其受大气候影响，存在着持币待购现象，影响商品房销售不畅。其二存量房市场发展滞后。目前与手房销售面积比例为。存量房销售面积持续下降，同比降幅为，其中存量住宅同比下降。其三市场所需求中低价住房供应不足。其四基础配套设施建设跟不上开发进度，依据上述各项经济指标可以看出，当前沈阳房地产市场总体判断是平稳健康处于可持续发展状态基本上实现了国家总量基本平衡结构基本合理价格基本稳定房地产业发展与当地经济和社会发展相适应与相关产业相协调宏观调控目标目前全国主要城市房地产市场普遍低迷，交易量锐减。沈阳市商品房销售面积仅低于上海和重庆市，在全国城市中列第三位，在副省级城市中列第位。据目前形势判断，我市房地产市场在副省级城市中将较长时间保持领军地位，我市已当之无愧地成为全国最好房地产市场。房地产投资增长小幅回升，占固定资产投资比例增大沈阳市房地产市场从年进入新轮成长周期以来，开发投资直保持稳定快速增长态势。年起发力激增，年增速快速回缩，年指标数据预计显示沈阳发地产开发投资呈现平稳发展期。从房地产开发完成投资额占固定资产投资比重来看，年比例为最高值，也接近国际预警房地产投资比例下限，其余大部分年份，沈阳房地产开发完成投资额在中所占比重都在之间，说明房地产市场直平稳运行，投资对市场发展繁荣起到积极促进作用，并没有投资过度问题。见表表年沈阳市房地产投资表单位亿元投资额增长率商品房与商品住宅竣工增长下降明显，年进入现房竞争年沈阳市商品房竣工面积万平方米，其中住宅万平方米，同比增长。年沈阳市商品房施工面积万平方米，比上年同期增长其中住宅万平方米，同比增长新开工面积万平方米，同比增长，其中住宅万平方米，同比增长。竣工面积万平方米，同比增长其中住宅万平方米，同比增长。沈阳市商品住宅成交量逐年上升，年度达到万平方米商品住宅总量扩大同时，分布格局也与城市规划拓展方向相吻合，环内商品住宅渐少，新供应主要区位为南北二三环间及于洪沈北新城。见表表年沈阳商品房与商品住宅竣工面积增长率变化情况商品房竣工面积增长商品住宅竣工面积增长表沈阳市住宅销售面积单位万平商品住宅销售面积增幅商品在建住宅增加竣工增速下降，销售增长放缓。年沈阳市房地产开发建设累计完成投资亿元，同比增长其中，商品住宅完成投资亿元，同比增长。施工面积万平方米，比上年同期增长其中住宅万平方米，同比增长新开工面积万平方米，同比增长，其中住宅万平方米，同比增长。竣工面积万平方米，同比增长其中住宅万平方米，同比增长。从房地产开发投资商品住宅施工竣工增幅曲线来看，施工与投资同步变化，投资带动施工增长明显。值得注意是，当商品住宅销售增长率低于施工增长率，产量明显大于销量，而销售增长率明显回落，表明年房地产市场会出现滞销现象。见表表沈阳市年各指标增幅变动住宅施工增长率住宅竣工增长率住宅销售增幅房地产开发投资增幅商品房成交价格稳中略升，高档住宅受青睐表年沈阳市商品房成交均价走势图价格元平近年，沈阳商品房和商品住宅平均价格处于温和上涨状态。年，沈阳市商品房和商品住宅均价分别为元平方米和元平方米年，沈阳市商品房及商品住房平均价格分别为元平方米元平方米。十五期间，沈阳市商品房及商品住房均价年均涨幅分别为和。在宏观调控以后，仍然保持着良好势头。年，沈阳市商品房销预售价格为元平方米，比去年同期增长商品住宅销预售价格为元平方米，同比增长。年全市商品房销售均价元平方米，同比增长其中，商品住宅销售均价元平方米，同比增长。就价格分布而言，销售价格在元平方米间商品住宅，成为沈阳商品住宅销售主体。其销售面积占销售总量，销售金额占总量，基本与上年持平。具体地说，元平方米和元平方米销售面积分别占和，销售金额分别占和元平方米销售面积和销售金额同比均下降左右，而元平方米这价格区段均同比均上升约。综上所述，沈阳高端住宅单价在元左右销售呈上升趋势。沈阳市民对房产消费理念在发生变化。见表住宅市场分析分布格局及区域示意年沈阳市各档次商品住宅特征类区位价值基础中心稀缺主要卖点不可复制稀缺资源，包括自然及人文资源生活配套完善项目价格元平以上,分布格局文化路板块,黄河北大街和浑河附近零星分布