市场启动重大机遇第四章建设地址与建设条件建设地址二建设地区概况三项目建设自然条件核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,四配套条件第五章工程建设方案建设规模二经营范围经营方式和主要功能三总平面布置第六章项目实施计划与工程管理实施进度计划二项目招标计划第七章投资估算与资金筹措投资估算二资金筹措第八章经济效益分析编制依据二经济效益分析附图规划图效果图人行车行交通图第章概论项目名称及承办单位项目名称沈阳花卉交易中心项目项目建设性质新建项目建设单位沈阳农产品物流有限公司联系电话通讯地址邮政编码邮箱建设地点沈阳市沈北新区二建设单位概况沈阳农产品物流有限公司成立于年月，位于沈阳市沈北新区蒲河街道蒲北路号。注册资金万元，以大宗农产品储运综合农产品交易农产品加工配送等为主要经营业务。公司控股股东深圳市农产品股份有限公司是农产品流通领域首家通过国际质量认证总资产近亿元净资产亿元上市公司，连续五次入选中国最具发展潜力上市公司强。公司以投资管理农产品批发市场为核心业务，集农产品生产加工包装储运批发拍卖直销连锁零售经营进出口贸易物流配送及电子商务等多功能于体，基本形成了符合现阶段我国农业产业化要求产业体系和流通模式。近年来，公司加快了扩张步伐，先后投资控股了深圳福田南昌上海广西柳州山东寿光合肥西安北京成都长沙等地大型农产品批发市场，初步形成了覆盖珠江三角洲长江三角洲京津唐渤海湾三角区西北中南和大西南地区全国性批发市场体系。公司主要经营范围农产品批发市场及配套设施开发租赁销售经营批发零售农产品及其制品建设农产品批发市场以及物流配送中心配套物业开发及经营管理农产品物流服务开展仓储不含危险品搬运装卸包装配送信息咨询等配套业务。三研究结论建设地址该项目用地位于沈北新区蒲河新城内，处于沈阳市市区与沈北新区过渡地带，距离二环线公里，处于未来沈阳发展主方向，区域内沈北路网纵横交错。建设规模东北花卉交易中心期规划用地亩，预留二期亩，总建筑面积平方米。期总建筑总面积平方米，其中，盆栽绿植交易区平方米道路及停车场面积平方米鲜切花交易展示区平方米。二期建筑面积，建设鲜切花交易展示区平方米，建设盆栽绿植交易区平方米。根据沈阳地区近年花卉产量沈阳地区花卉辐射范围市场需求量，以及沈阳市现有市场最近几年年交易量，项目建成后可实现年交易亿元，建设东北地区最大花卉交易集散中心。项目实施进度该项目建设期计划为年，计划于年月份开工建设，预计年月二期工程全部竣工。劳动定员本项目建成后需工作人员人，其中管理人员人，工作人员人。投资估算该项目工程总投资估算为万元，其中，固定资产投资万元，铺底流动资金万元。资金筹措由股东投资万元。效益结论本项目建设符合国家产业政策和地方区域性经济规划，适合当地经济发展要求。对充分发挥沈阳市区位交通资源优势，完善农副产品流通体系，形成沈阳农副产品市场新格局，促进农副产品生产加工，促进当地就业，增加社会效益，满足人民群众日益增长消费需求，实现商贸带动战略，保障社会稳定，促进当地经济发展具有重要作用。本项目建成营业后，正常年份可实现营业收入万元，年均实现利润总额万元。投资利润率。上述各项指标良好，且经不确定分析，项目抗风险能力较强，因此项目在经济上是可行。主要经济指标表详见表主要经济指标表主要经济指标表表序号指标单位数量备注项目计算期年建设期年生产经营期年二项目总投资万元含铺底流动资金固定资产投资万元铺底流动资金万元三劳动定员人四正常年营业收入万元第二章项目提出背景与建设必要性东北及沈阳地区花卉市场现状及存在问题市场现状分析国内花卉市场状况花卉业作为个新兴产业在我国虽起步较晚，但发展很快，真正获得飞速发展是改革开放以后。改革开放政策及人民生活水平逐渐提高，对花卉需求增加，为花卉提供了广阔市场，全国花卉种植面积产值创汇成倍增长，根据不完全统计截止年全国有花卉市场个，企业个，其中种植面积在公顷以上或年营业额在万以上大中型企业家，花农户，从业人员人，专业技术人员人。目前我国花卉种植面积和产量均居世界第位其中花卉种植面积已达到世界花卉生产总面积。十五期末，全国重点花卉产业初步形成，品种结构进步优化。区域化产业形成了以云南四川江苏浙江海南为重点南方热带亚热带花卉生产区，以广东福建为重点南方热带观叶植物产业区，以浙江四川河南河北为重点观赏苗木产区，以北京山东河北为主北方花卉产业区，以及以辽宁为中心东北花卉产区。沈阳花卉市场状况近年来辽宁省和沈阳市花卉业蓬勃发展，方兴末艾，全省花卉种植面积达亩，年产种球万粒，切花万枝，花卉年产值突破亿元。沈阳全市花卉种植面积达余亩，年产露地草花余万盆，切花余万枝，形成了东北三省内蒙和沈阳为中心花卉集散地和销售地，培育出了东北花卉风向标式两处市场以盆栽植物为主沈阳上深市场和以鲜切花为主沈阳富美莱市场。富美莱鲜花市场富美莱市场鲜切花含切叶批发业务主体是以周边种植花卉花农为主，还有些从事南方昆明花卉商户，主打品种以北方百合玫瑰扶郎为主。主要辐射东三省和内蒙地区。对南方有间接业务。年销售额在二亿元左右。上深盆栽绿植市场上深市场现有不标准花棚窖近个，占地亩，经营业户在左右因场地不够，有些人是合租。市场年销售额在亿元以上，其中广州福建等地花卉达车，每车货均价在万元以上，销售额在亿元左右。配材盆肥土资材耗材等年吞吐量近车集装箱，每车货均价在万元左右，销售额过亿元。通过两市场交易数据，可反映出东北三省花卉交易品种价格数量质量整体走势，影响东北地区个大中城市花卉交易。附市场分布图存在问题沈阳市内已有几个较为成熟花卉交易市场，但从市场规划布局规模档次配套设施经营管理服务保障等方面都不能适应花卉流通业发展需要，主要体现在以下几个方面花卉市场建缺少统规划。近年来各地政府加大了花卉产业发展推动力度，但是重生产轻流通，花卉市场建设严重落后于花沈阳东北花卉大世界沈阳福美莱花卉中心沈阳上深花卉交易市场沈阳北市花鸟鱼市场沈阳北方花城沈阳南湖花卉市场沈阳小津桥花鸟鱼市场沈阳三好古玩市场卉种植业发展，政府没有花卉市场统建设规划，现在有个市场只确定搬迁，但新市场选址和规划建设都没有明确规划目标，目前在东北及内蒙四省区没有个有相当影响力综合花卉交易市场，成为了严重制约东北地区花卉产业发展瓶颈。现有市场交易设施简陋管理水平低下。从现有两个比较成熟花卉市场来看，富美莱市场位于商业区，交通拥挤，交易面积狭小，交易设施陈旧，收费高服务少上深盆栽绿植市场没有统管理，经营户各自为营，缺少道路等硬件配套，无法满足经营需要，经营户无法进行长期投入，只能着眼当前利益，使市场越做越小，规模逐步萎缩。市场缺少信息物流等基本配套服务。市场信息流物流完全由经营业户自己依靠各种渠道完成，成本高效率低。现有市场缺少餐饮商务银行等商务配套服务设施，市场没有保安监控仓储保鲜设施等市场基本服务设备。二项目提出背景项目所在区域运营环境良好沈阳市花卉种植面积超过三万亩，仅沈北地区距离项目地十公里内就有花卉种植面积近万亩。以沈北五五村为核心花卉种植已成为当地农业种植主导产业。在沈阳及东北地区有很大影响力。因此，在沈北新区建立个级花卉市场环境非常好。项目所在地急需开发新项目年月我司与沈阳蒲河新城管委会签订了项目用地协议书，项目期占地亩，项目于年月日奠基，后因宏观经济环境制约，现只完成栋冷库栋办公楼和部分配套公共设施建设，开发面积亩左右。根据与沈北政府签定协议和土地法相关要求，沈北新区政府多次催促加大建设面积，蒲河新城闲置土地清理工作小组于年月日向农产品总公司发出咨询通知，要求书面回复双方签订协议书，并发出缴纳土地闲置费通知书。在此期间，沈阳公司经过多次深入调研，认为沈北新区主要以种植玉米花生和花卉为主，种植蔬菜水果数量偏小，常住人口数量偏低，项目地离市中心区距离过远，暂不具备大规模启动农贸市场外部条件。为了促进企业自身发展并解决土地使用面临问题，经过年多市场调研，初步确定建设东北地区最大级花卉批发交易市场意向。三项目建设必要性建设东北地区最大花卉交易中心是实施网络化经营战略重要举措。总公司正在大力实施农产品网络化经营战略，推进建设目标，农产品公司在蔬菜水果粮油等传统农产品流通方面已经在全国初步建设了网络经营体系并取得了良好经营业绩，花卉作为重要农产品，专业花卉交易市场还是农产品公司经营网络体系空白，花卉交易中心建立必然对完善农产品网络体系，扩大农产品公司在农产品流通行业影响力巩固行业龙头地位发挥重大促进作用。建设东北地区最大花卉交易中心是企业发展必然要求。沈阳项目自开工建设以来，直得到总公司和当地各级政府关注，但由于宏观经济环境变化导致企业经营环境发生重大变化，致使企业投资运营都遇到定困难，原有经营投资方案无法正常进行，企业内在经济效益无法保障，经济和政策压力逐步加大，建设以农产品交易为主业花卉交易市场是促进企业快速发展保障。建设东北地区最大花卉交易中心对促进当地农业产业结构调整，增加农民收入，服务三农具有重大推动作用。花卉种植已经成为沈北地区农业主导产业，成为当地农民收入重要来源，但由于流通不畅，距花农最近交易市场也要三十公里，好花卖不上好价格，增产不增收成了影响当地花卉种植业最重要障碍，东北地区最大花卉交易中心建设后，使花农能在最短时间内将鲜花上市交易，最大限度保证鲜花品质，增加农民收入和调动农民进行花卉种植积极性，促进花卉产业健康发展。建设东北地区最大花卉交易中心建设对促进当地经济发展具有重要促进作用。建个市场，兴方经济。东北花卉中心运行对物流运输业餐饮服务业包装制造业以及信息会展等相关产业有相当大带动作用，对带动沈北及周边地区经济发展具有重大促进作用。第三章市场需求分析市场需求分析国内花卉需求预测随着中国经济发展，人民生活水平提高，花卉消费将进步增长，市场前景十分看好，市场发展空间巨大，目前中国花卉消费水平仍然很低，每年鲜切花人均消费仅美元左右，不到日本每人年均消费量三十分之，并且东三省花卉需求中，很大部分来自云南广东海南等花卉主产区。据有关机构预测，中国花卉消费需求量每年将以百分之二十速度递增。而且从国家制定长期发展规划来看，到年，全国花卉产值将达到七百亿元人民币，到年，全国花卉产值达到千亿元人民币。因此，发展花卉业仍然具有较大生产潜力和市场空间。东北沈阳花卉市场需求预测目前，沈阳现有富美莱东北花卉大世界南湖小津桥上深等花卉市场十几家，花店近千家，花卉消费已进入较快发展时期。另外，吉林黑龙江及内蒙地区及辽宁各个城市都在发展自己花卉销售体系，并形成以沈阳为中心集散销售物流中心。金融危机中，沈阳花卉业不但销量不减，而且收益好于往年，沈阳花卉消费已具备稳固消费群体。业内人士表示，目前沈阳每年存在近十亿元销量鲜花需求。节日期间，居民个性化消费日益突出，鲜花需求旺盛。除单位装饰商家造景大量用花外，居民探亲访友也兴起送花时尚。二交易品种及来源整个花卉市场建成后，将融花卉交易会展养护信息发布配送服务为体，形成辐射东北三