生态休闲农庄项目可行性投资论证建议报告word文档（定稿）

未经允许，请勿外传，交通配套给排水配套电力电讯配套环卫设施配套解说系统配套第七章环保及旅游安全环境质量保护旅游安全景区防灾第八章投资估算与效益分析投资估算及项目分期资金筹措效益分析第章项目概况项目选址项目位于宁乡县黄材镇松华村大冲里，为处狭长山谷，南北两端分别以古塘堤坝和李家坟山处山顶为界，东西两侧各以山脊为界。

大致范围为南至，北至，东至，西至。

该区域东西平均宽约，南北长约，总面积约合亩。

项目分期旅游开发是项长期渐进工程。

依据规划项目资源条件资金实力市场趋势等各种情况，将松华生态休闲农庄旅游发展期限划分为近中远三个时段，分别对应于年年年年年年。

近中期着重于项目建设游憩方式摸索和市场拓展，远期则注重产品更新转型。

指导思想脚踏实地，因地制宜，紧抓特色，滚动发展。

要认清优势与不足，本着经济可行原则，充分利用本地资源物产，吸引互补型优良资金，坚持特色就是生命，打造极具乡土气息特色产品，先易后难，分期分片，滚动发展。

发展目标近期项目启动初期，主要以推介休闲型旅游产品为主，在年实现人日接待规模，在年达到人日接待规模，年进入乡村旅游服务接待单位名录，年被评为四星级农家乐中期随着互补型优良资金加入，旅游产品将逐步由休闲型向度假休闲并重转变，形日接待规模，并不断进行景观建设，年被评为五星级农家乐后期结合市场需求进步进行产品更新和转型，成为宁乡县域内独无二山村旅游目地，年被评为级旅游景区。

项目定位总体定位长沙大河西乡村旅游颗新星。

产品定位以山村酒店生态餐饮为重点，以农事体验山地观光山野拓展为辅助。

市场定位积极溶入大沩山旅游线，近期以宁乡县及长沙市区为主要市场中期开始拓展株洲湘潭及周边其他城区市场。

总体思路依托环境气候景观物产大优良资源，开发山村酒店生态餐饮农事体验山野拓展山地观光种旅游产品，设置综合服务区农事体验区景观游憩区野营拓展区森林保育区个旅游功能区，尽快解决路电水大基础问题，重点抓好产品设计和市场营销项关键工作，将农庄打造成为长沙市大河西乡村旅游颗新星。

近期重点建好水电路，搞成综合区，摸索好玩法，打开市场局面。

第二章项目开发条件分析现状和问题规划区所在山谷中有昊天园林工程实业有限公司建设猕猴桃基地，该基地由湖南省农科院提供技术支持，通过年持续投入和建设，已基本建成并实现了经济收益。

对于旅游开发，该基地老板也已有所谋划和行动，做了些基础工作，打下了好基础。

目前，该项目主要存在以下问题整个生态休闲农庄还没有确定个明确区域界线当前猕猴桃基地老板没有两侧山林承包权，而要开发和保持谷中良好生态环境和景观条件，就必须维护两侧山林完好基础设施方面，入口道路还没有硬化，山谷中供水和景观用水是个难题，供电情况也不理想目前开发商实力不强，资金上存在缺口没有旅游经营经验，需要个具备较强旅游市场开拓能力合作伙伴休闲农庄具体项目产品形式和特色等方面，尚没有个明晰概念。

主要优势环境优势林茂土净，水清气洁，环境清幽。

景观优势植被茂盛，林相优美，流水潺潺，春有杜鹃，秋有红叶，具备很好景观资源条件，是开发乡村旅游好地方。

区位优势区位优良交通便捷可进入性强。

规划区毗邻长株潭城市群，与周边主要城市均能快速便捷地到达，距宁乡公里，距长沙公里，距湘潭公里，距株洲公里。

后起优势规划区此前未有过旅游经营，还是张白纸，而且本身规模较小，可塑性灵活性极强，同时又具备生态农业等良好基础条件，只要合理规划科学发展，后起优势明显。

主要机遇氛围机遇规划区处于大沩山旅游区范围内，临近密印寺沩山漂流峡溪漂流千佛洞三福门及清羊湖等景区，只要找准定位，就定能利用好这种旅游行业发展氛围。

市场机遇城市居民离退休者家庭自驾车者机关团体等市场主体旅游消费需求持续增长，长假改短，短假增多，短途旅游郊野旅游越来越盛行，对乡村旅游需求量越来越大。

政策机遇新农村建设对发展旅游业积极支持，目前经济危机形势下拉动内需加强基础设施建设政策，以及国家对于乡村旅游贯支持等系列利好政策机遇。

主要劣势威胁名气劣势旅游经营完全要从零开始，没有半点知名度。

资源劣势虽然规划区内景观相对良好，但不能成其为吸引力因素，游客不会因为这里风景而来到这里此外，水资源不足，供水水景营造及相关活动组织成为难题。

生态威胁规划区面积较小，生态系统单而脆弱，面临火灾洪灾雷电灾害虫害等多种威胁。

竞争威胁周边区域如本镇龙泉村旅游项目对本项目存在定同质竞争威胁各成名景区对本项目存在定屏蔽威胁外围农民可能形成定分流威胁。

尤其是在目前经济危机形势下，对于刚刚踏进旅游行业经营者来说，所可能面对挑战更是未知。

第三章市场分析及产品构建长株潭城市居民休闲度假市场总体特征笔者对曾参与规划编制长株潭地区景区所进行调查数据进行了引用市场面宽，潜力巨大市场面宽度可以通过游客人口学特征来反映。

当现实市场人口学特征越接近客源地人口学特征，市场发育面就越均衡。

通过最近调查经验发现，长株潭现实旅游客源市场性别年龄文化程度职业与家庭人均月收入等指标都呈现相对分散分布，与长株潭建成区现有人口学特征接近，表明长株潭周边休闲度假市场发育面宽广，均衡度较好，说明了休闲度假产品能广泛适应长株潭市场，潜力巨大。

旅游活动注重亲情出游方式是旅游消费行为重要征之，游客选择不同出游方式，反映了内心深处心理需要指向。

最近相关调查数据显示，多数游客是与家人起或亲友结伴前往休闲度假，由单位组织占。

家庭市场与亲友市场是长株潭休闲度假市场重心，也是区别于标准观光旅游重要特征。

参照群体作用显著调查显示，游客是通过亲友介绍，获得休闲度假信息。

其次是旅游宣传册等，这反映了参照群体口碑宣传对游客出游决策存在着高影响现象，从另个方面也揭示了休闲度假开发必须重视游客经历对潜在市场作用。

同时，网络已成为人们获取旅游信息新兴途径和选择旅游目地重要参考，应加强网络营销力度。

自驾游与单位组织渐成主流调查表明，汽车是目前出游最主要交通工具。

其中自驾车比例高达，单位车占。

这种结构在客观上受到交通条件制约，在主观上，也反映了特定人群偏好。

这与异地观光旅游多选择飞机火车与长途汽车有较大差异。

指示休闲度假地建设中应充分注重道路停车场建设，加强交通组织管理。

存在明显理想时间距离统计数据表明对于城市周边休闲度假，所有游客有个心目中理想时间距离，即游客休闲度假理想距离围绕小时车距双向递减，集中度明显。

随着交通条件改善，小时左右车程可以覆盖范围乡村，覆盖面比较明确。

过远觉得行程太累，太近没有出游感觉。

出游动机凸显休闲度假多数游客选择休闲度假动机是休闲度假释放工作压力和观光旅游，约占。

说明我国旅游业已从异地观光旅游逐步走向了本地休闲与度假旅游，符合旅游业发展演进规律。

乡村概念吸引人们前往缓解压力旅游吸引力是人们做出旅游决策时重要影响因素，调查表明，乡村概念成为多数游客认定吸引源。

其次才是休闲度假活动项目综合服务和距离和交通条件等。

同时，游客选择休闲度假存在三大自身性原因缓解工作压力景点本身吸引力和时间上更好安排，三者差别不明显。

说明乡村本身吸引力是休闲度假行为首要决定因素，而价格和费用问题关注程度并不高，这与异地观光旅游有较大区别。

出游频率高客观上，城市周边休闲度假目地，使出游时间限制空间限制费用限制较小，随着人们生活生平进步提高，会越来越普及，成为城市居民经常性消费活动。

调查表明，休闲度假出游频率高，约九成游客有过多次城市周边短程旅游出行经历。

存在季节差异，冬季明显偏冷长株潭周边休闲度假存在定季节性，春秋季节成为旺季，夏季为平季，冬季为淡季。

访谈得知，春季是乡村美丽季节秋季是乡村收获季节，最吸引人部分人夏季嫌热，多数人冬季怕冷，人们难于选择这样季节前往。

旅游花费高，消费潜力大长株潭城市周边休闲度假现实旅游花费较高约六成游客花费为元，也有约成游客消费超过元。

在未来休闲度假花费方面，有半游客集中在元，而愿意花费元以上约占两成。

与现实相比元以上花费等级上升近成，因此，长株潭休闲度假市场潜力巨大，可以通过开发好项目来挖掘其消费潜力。

乡村特色倍受青睐乡村特色普遍受到了游客欢迎。

约八成游客愿意乡村特色商品超过半游客最喜欢乡村特色和乡村元素产品。

因此，开发具有乡村特色旅游商品和产品对提高休闲度假经济效益具有重要意义。

产品需求角度市场分析除应弄清楚主要目标市场即长株潭市场总体特征外，我们还应对不同专项需求细分市场特征进行分析，以明了那块市场是我们所需要或不需要。

这类专项旅游需求市场主要包括生态休闲市场怀旧市场自驾车市场银发市场学生市场自由人市场本土消费市场商务政务市场及香客市场等方面，通过分析我们可以得出结论，生态休闲市场自驾车市场学生市场本土消费市场和银发市场是松华生态休闲农庄重点目标市场，而怀旧市场自由人市场商务政务市场不是我们重点。

细分市场特征分析产品重点生态休闲市场年龄在岁之间，多数学历较高，以企业中高层人员或私营业主为主，个人月收入在元以上，倾向于高价高质与众不同知名度高旅游产品，偏爱休闲度假修身养性旅游方式，追求轻松自由不同寻常感觉，多数喜欢与家人或朋友同游，大多自主安排出游计划，对交通工具住宿条件旅游设施服务水平景点质量要求较高。

山村酒店生态餐饮山地观光怀旧市场年龄在岁之间，倾向于中高档价格差异于现代文化特征旅游产品。

决策谨慎安排周密，体现在对于确定性安全性舒适性要求较高。

出游主要集中在黄金周工作日公差带薪假期等，这类人群般喜欢过夜游，以满足其差异化生活需求。

农事体验生态餐饮山地观光自驾车市场倾向于中高档价格文化和自然特征兼备旅游产品，出游时间多集中在周末黄金周以及带薪假期。

多选择短途路线为主，长途路线为辅小时休闲市场，倾向于以家庭为单位或以车友会俱乐部为单位集体出游，对旅游地停车住宿安全等条件要求相对较高。

山村酒店农事体验生态餐饮山野拓展山地观光银发市场年龄在岁以上，经济基础强，有充分休闲时间，对于确定性安全性和服务要求较高。

不容易接受新鲜事物，但旦接受可长期发展。

此类市场对要求配套完善，对养老养生和健康有极高需求。

山村酒店农事体验生态餐饮山地观光学生市场倾向于中低档价格高内涵旅游产品，求知交流探奇娱乐欲望强，注重旅游产品参与性体验性和教育性，对精神层面追求高于对物质层面追求。

该人群主要以寒暑假消费为主体，大多有朋友家人或恋人同行，对旅游产品要求较高，对文化生态历史宗教类景点有较大热情，就规划区而言，亲近自然和山地生态是其主要出游引力。

山村酒店农事体验生态餐饮山野拓展山地观光自由人市场年龄在岁之间，已参加工作，收入中等水平青年人群，倾向于价格合理富有特色功能多元化旅游产品。

追求自由个性新