生态办公区项目可行性投资论证建议报告word文档（定稿）

未经允许，请勿外传，与总部经济建筑形态绿色生态办公区，其英文全称，是生态学环境学和建筑学完美结合体。

它遵循生态平衡及可持续发展原则，合理设计科学规划建筑内外空间物质和能源因素，使其在系统内部能有序地循环转换，从而获得种高效低耗无废无污染，而且能够实现定程度自给新型建筑形态。

生态办公区建设是以可持续发展思想为指导，它寻求自然建筑和人文之间和谐统，与相比，就是小别墅。

往往坐落在郊区优美环境之中，低密度，个性化，区域内绿化率高，产业实现零污染排放。

不会象形成整块区域，而是散落在各个适宜建筑生态办公区区域。

则是名副其实商圈，金融中心豪华酒店酒楼商务中心写字楼等高楼林立。

有点类似于野外别墅，有仿古建筑欧式农家小屋式建筑通体以玻璃结构为主通透式建筑等，不仅建筑风格各异，强调采光与绿化，且建筑材料在选材上也注重环保，雨水收集渗漏系统太阳能利用系统可循环利用再生材料绿化防晒墙自然通风系统等应俱全。

绿色生态办公区具有以下四个特点自然环境优越。

绿色生态办公区首先强调自然环境之美，绿化率达到以上，结合周边自然景观，配以草地花木湖泊山丘等人工造景，营造出园林化或公园化办公环境。

工作人员如置身于大自然之中，使疲惫身心得到彻底放松和休息，同时优美健康环境也可以大大提高工作效率。

人文环境协调。

绿色生态办公区以低密度高品质个性化办公建筑为主，建筑体量建筑风格还可依入驻方要求量身定做。

多样化个性化建筑有利于突出企业文化。

同时，与市中心区栋办公楼不同，绿色生态办公区可以进行整体综合规划，做到园区内人流车流分离，配套设施也非常有针对性。

高环保节能。

绿色生态办公区是种高效低耗无废无污染且能实现定程度自给新型办公方式。

区域内路灯都装有光电板，白天吸收太阳能，以储备晚上所耗电能建筑表面是双层玻璃呼吸式幕墙，两层玻璃之间有个空腔，利用液压通风系统让风在空腔内流动，以降低夏季室内温度幕墙外还种植大面积绿化植物，减少墙面接受太阳辐射量，调节局部生态环境低成本优势。

随着市场竞争加剧，企业对经营成本越来越重视，降低办公成本已经成为企业选址时首要考虑因素。

绿色生态办公区，包括任何在郊区办公区，与市中心区同档次办公场所相比，成本优势十分突出。

附图二总部经济概念总部经济，简而言之，就是企业把研发营销结算资本运营等总部功能，布局在中心城市，或者适合区域，把生产制造基地布局在成本比较低区域，实现企业资源优化。

而企业总部所在区域所形成和带动整个经营活动总称为总部经济。

三形态下总部经济生态办公区是在遵循生态平衡及可持续发展总原则所提出理念，是低密度生态办公形态。

在些发达国家首先产生出来，与新办公形式相匹配。

这种办公形式不规定早晚工作时间，提供小时办公保障。

传统写字楼仅给办公者留下小时模式办公空间，而生态办公区，则在空间内设有休息室卫生间甚至厨具等设施。

在园区内可以布置餐饮半开放式茶座观景台等非正式交流场所。

其目是为在此建立总部跨国公司和大型企业，提供个生态平衡环境优美配套设施齐全平台，从而聚集了人才流资金流物流企业流。

从而形成总部效应。

总部经济具有以下特点产业效应即产业重塑。

个企业总部，特别是个制造业总部入住个区域，与该总部相配套各种服务业，如传媒公关律师等增值性服务业也会随之发展起来，完善和优化了所在区域产业结构。

就业乘数效应总部经济会拉动城市基础设施及其他住宅物业绿化等方面服务需求，商务服务产生就业与生活服务产生就业将会大大增加。

服务业在促进整个经济繁荣同时，可以带动就业。

我们叫做就业乘数效应。

社会资本效应个地区企业总部密集，会带来城市文化多元与融合，使得城市开放度更高，城市将会更快地融入国际化中。

这样更会吸引企业总部，形成良性循环效应，近而增大社会资本。

消费带动效应企业总部迁入，将会使其研发生产交通通讯以及其他各种消费都会在这个区域实现。

同时，公司总部高级白领阶层是高消费群体，他们旅游健身娱乐及子女教育等消费活动也将会在这个区域实现。

税收供应效应由于结算中心般设在企业总部，因此将会有部分税收上交在企业总部所在地，这就是企业税收贡献。

企业总部员工个人所得税收入般都在几千上万或者更多，因此个人所得税也是当地税收来源。

二区域定位提出选择镇产业园作为开发依托基地是基于以下几个方面考虑宏观城市发展分析根据市整体规划，产业东移战略已经全面启动，东丽区在整个战略性规划中占有重要区域经济地位。

东丽目前正在启动航空城六大版块也正是对整体战略发展个呼应。

工业园地处六大版块高新产业园区内，占地平方公里，是高新产业园。

至目前为止，目前空港地区已经吸纳投资总额超千万新建续建项目个，其中个项目已投产运营，新批和增资外商投资企业达到家，完成协议外资额亿美元，资金到位额亿美元，协议内资额亿元，实际利用亿元，标准厂房竣工万平米。

综上所述产业园在大城市战略背景下，从城市发展角度来看未来年是乃至华北地区高新产业发展重要版块之。

二从项目周边区域来看产业园地理位置优越，地处滨海开发带海河重化工带京津塘高速公路高新技术开发带，毗邻经济技术开发区保税区高新技术产业园区，接受三带三区辐射。

境内有京山北环等铁路枢纽东西横穿全境津塘公路京津塘高速津滨高速津北公路与外环线杨北公路等十余条公路构成经纬滨海国际机场坐落在区内，现代化空港物流中心正在兴建之中紧靠中国北方最大国际贸易港口港，形成了公路铁路水路航空多功能立体交通网络。

这些优越环境已经吸引了众多优势项目，区级市级重点项目相继落户镇。

正在兴建东丽湖度假村空港物流区英才硅谷园家园和千亩生态公园投资兴建，已经吸引高端人才在镇聚集，也营造了优厚人文生态环境。

在发展大中型企业形成财富聚集过程中都将为镇招商引资形成优越人文资源积累。

三从微观镇来看区位优势东丽区镇，地处市中心区和滨海新区之间，总面积平方公里，约占东丽区三分之。

全镇辖个自然村，常住人口万余人。

镇地理位置优越，交通便捷畅达，周边环境良好。

这里东连滨海新区，西靠市中心区，南临滨海国际机场，北通东三省。

津汉公路北环铁路贯穿东西，杨北公路外环线南北并行，京津塘快速路在境内都有出入口。

从镇中心区到机场仅公里，到市中心仅公里，完备交通设施使这里成为连接市区与滨海新区国际机场首都北京以及东北三省重要枢纽。

通过以上地理环境可以看出镇是城市东移战略规划中重中之重，它是连接北京滨海新区中枢神经，是东丽整体发展代表。

基础设施优势根据实地考察我们认为东丽区目前正属于高速发展时期，无论从市政配套还是道路管网都正在产生着日新月异变化。

而镇这个东丽经济桥头堡更是在政府领导带领下发生着惊人变化。

据调查近期市自来水公司即将投资亿，完成钢管公司钢厂供水工程，将铺设大口径管道公里，在解决工业用水同时解决京塘公路沿线及东部村镇居民用水问题，为东丽湖地区镇及海河下游工业区发展提供水源保证。

为了扩大招商引资，提高人民总体生活水平，镇政府正在日以继夜加快完善市镇基础建设，为镇未来十年飞跃发展打下坚实基础。

经济优势应对入世及知识经济时代发展要求，镇政府秉承了拼搏创新精神，以结构调整为主线，引资兴镇，着力构筑适于全球化竞争经济结构框架适于新形势要求村级管理框架适于现代化建设城镇格局框架，通过加快发展促进全镇综合实力快速提升，通过营造稳定祥和社会环境大大增强了新对外吸引力。

综上所述，在镇工业园发展办公区，既充分利用了本区良好交通优势，生态环境优势，同时也顺应了市加快建设北方经济中心滨海新区和工业东移总体战略规划。

这对于东丽区镇产业链形成与提升人才培养会产生巨大作用，也将进步促进这资源优势转化为产业优势，全面实现这个区域产业升级。

我们相信我们在镇工业园建设方案定位是准确，是超前，是符合市场规律。

最终高起点建设必将带动镇整体经济跨越式发展。

三整体规划布局及实施计划规划指导思想基于世界能源紧张情况，年市政府提出了三步节能超前理念与具体实施办法。

我们认为大都市，随着经济发展，也伴生出大城市通病交通拥挤大气和水环境污染人口和建筑过密土地和水资源紧张生态环境遭到破坏等等。

为了维护城市生态平衡，就必须向郊区发展。

而绿色生态办公区概念提出，正迎合了这种逆城市化发展要求，也极大符合了市政府对三步节能要求。

工业园目前占地平方公里，从功能布局上也需要在个相对优势区域成为我们园区中心枢纽。

为此我们引入园中园概念，从功能上能满足园区中枢作用。

同时搭建了集中商务服务平台如管委会银行保险机构宾馆国际会展中心公共技术支撑中心中介服务中心商务会馆人才培训中心综合管理中心体育场馆超市等。

二项目定位中国加入以来，日益扩展开放格局吸引了大批高科技高成长公司总部分支机构研发中心结算中心营销中心在大城市安家落户。

他们不再需要标准车间，而是看不到车间工厂，是工厂生产缩影。

这样机构就需要我们在空间上给以合理安排，让它们聚集在起，给以个相对优美环境。

三项目概况选址及规模拟在产业园南部紧邻津汉公路，中心规划路西侧，计划用地亩来打造津城第个，分期实施，期计划用地亩，起步区为亩。

该区域位于镇工业园区南部，东临规划路，西接园区地，北接园区地，南面紧邻津汉公路，是进入产业园区主要入口，位置重要，交通便捷，是选择建设理想之地。

附图地块位置示意图总体规划以本项目期占地亩为例，根据规划要求和用地性质，拟规划总建筑面积余万平方米，其中办公区和公共配套服务区万平米。

综上所述产业园在大城市战略背景下，从城市发展角度来看未来年是乃至华北地区高新产业发展重要版块之。

二从项目周边区域来看产业园地理位置优越，地处滨海开发带海河重化工带京津塘高速公路高新技术开发带，毗邻经济技术开发区保税区高新技术产业园区，接受三带三区辐射。

境内有京山北环等铁路枢纽东西横穿全境津塘公路京津塘高速津滨高速津北公路与外环线杨北公路等十余条公路构成经纬滨海国际机场坐落在区内，现代化空港物流中心正在兴建之中紧靠中国北方最大国际贸易港口港，形成了公路铁路水路航空多功能立体交通网络。

这些优越环境已经吸引了众多优势项目，区级市级重点项目相继落户镇。

正在兴建东丽湖度假村空港物流区英才硅谷园家园和千亩生态公园投资兴建，已经吸引高端人才在镇聚集，也营造了优厚人文生态环境。

在发展大中型企业形成财富聚集过程中都将为镇招商引资形成优越人文资源积累。

三从微观镇来看区位优势东丽区镇，地处市中心区和滨海新区之间，总面积平方公里，约占东丽区三分之。

全镇辖个自然村，常住人口万余人。

镇地理位置优越，交通便捷畅达，周边环境良好。

这里东连滨海新区，西靠市中心区，南临滨海国际机场，北通东三省。

津汉公路北环铁路贯穿东西，杨北公路外环线南北并行，京津塘快速路在境内都有出入口。

从镇中心区到机场仅公里，到市中心仅公里，完备交通设施使这里成为连接市区与滨海新区国际机场首都北京以及东北三省重要枢纽。

通过以上地理环境可以看出镇是城市东移战略规划中重中之重，它是