生活小区项目可行性投资论证建议报告103页（doc文档）

环评报告另册安评报告房地产开发公司开发资质证明开发公司企业法人营业执照复印件编制可研报告委托书项目区域位臵图项目总平面布臵图土地拆迁农民工工资支付文件自有资金资信证明银行贷款承诺文件水暖电等资源供给承诺文件第章总论项目概况项目名称棉二生活小区改造工程承办单位石家庄市中宏房地产开发有限公司法定代表人李文立注册资金万元人民币地址石家庄市中山东路号电话承办单位简介石家庄市中宏房地产开发有限公司是以房地产为龙头以高新科技为依托，集商贸工业科技餐饮娱乐服装于体，走综合发展道路大型企业集团，现有资产总额近亿元，员工近千人，其中管理人员多人，管理人员中大专以上学历及各类中高级以上学历及各类中高级以上技术职称人员占以上，在公司完善组织结构及企业访华下形成了个富于创新勇于奋进充满活力团队。

公司成立以来，已有多名从事房地产开发资深人士加盟，形成了个强有力开发团队，从项目策划规划设计工程管理市场营销物业管理等环节均由业界精英进行动作。

中宏房地产以人为本业为重和为贵企业精神和投资发展经济回报社会大众经营理念，优化组合企业和社会资源，以雄厚经济实力和高素质人才队伍及超前思维，使企业经营不断发展，组成不断扩大，以良好企业形象赢得了广泛雄厚社会基础和良好口碑。

公司积极响应政府号召，投身石家庄市城市建设和改造，投资开发万平方米美佳乐超市及综合商业楼，得到了良好社会效益及经济效益。

中宏房地产在创造自身经济效益同时，不断以各种形式回报社会，并不断以创新和超前意识顺应社会发展潮流，适应市场发展规律，并沿着企业集团化管理科学化经营多元化产业科技化道路蓬勃发展，以崭新面貌创造二十世纪辉煌。

本着互惠互利优势互补共同发展原则，经过友好协商，石家庄市中宏房地产开发有限公司与石家庄市常山房地产开发有限公司达成协议，由石家庄市中宏房地产开发有限公司对棉二生活小区进行整体改造。

项目拟建地点本项目拟建地点位于石家庄市中山路以北，广安街西。

可行性研究报告编制单位概况编制单位石家庄市建筑设计院咨询证书编号工咨甲法人代表曹肃国法定地址中华南大街号电话编制依据编制原则编制工作概况和研究范围编制依据市政号关于加快旧城改造实施意见石家庄市年总体规划石家庄市发改委关于市中宏房地产开发有限公司棉二生活区改造项目建议书批复，市计投号文石家庄市规划局年月日规划条件通知书。

石家庄市规划局年月日批准总平面规划图国家计委建设项目经济评价方法与参数建设部房地产开发项目经济评价方法项目场址地形图及有关其它基础数据资料。

建设单位委托书编制原则依据石家庄市总体规划，严格遵守国家现行有关规范和法规及省市有关政策进行编制和规划。

本着科学规划合理布局，设计先进，节省投资原则。

积极采用新技术新材料，充分利用区域和规模优势，创造既有现代风格和又有浓郁商业气息住宅办公商业小区。

可行性研究报告编制工作概况受建设单位委托，我院组成可行性研究报告项目组，同建设单位有关人员进行了座谈与交流，建设单位有关人员提出了运作构思，并提供了本项目相关资料及文件，我院项目组在认真调查统计分析研究基础上，编制了本可行性研究报告。

可行性研究报告研究范围依据该项目建设特点，对项目建设必要性，建设规模建设选址总图布臵建筑方案环保与节能投资估算及资金筹措财务分析等内容进行了全面系统研究和测算建设规模建设总用地总建筑面积其中地上建筑面积，地下总居住户数户总居住人口人研究结论经计算，本项目估算总投资亿元人民币总收入亿元人民币投资利润率为税后投资利税率为税后财务内部收益率税后财务净现值，税后万元投资回收期税后年含建设期年盈亏平衡点以上指标表明，本项目具有较强盈利能力和定抗风险能力结论本项目符合石家庄市城市总体规划，建筑设计满足使用者对居住办公和商务活动要求。

本项目建设对于加快我市旧城改造步伐树立省会优美整洁都市形象提高土地有效利用率等具有十分良好经济意义和重要社会效益。

综上所述，本项目是可行。

第二章项目建设背景与必要性项目背景近年来，随着国家陆续出台了系列旨在启动房地产业发展优惠鼓励政策，我国房地产业在经过几年盘整后，得以重新活跃起来，进入相对理性稳定健康快速发展埋藏，房地产业对整个国民经济发展贡献和辐射作用明显提高和加强，对抖动内需扩大消费安排就业保持国民经济健康稳定快速发展起到了不可替代重要作用，已成为重要支柱产业。

任何产业高速发展均是由其市场需求所致，房地产业快速发展适应了我国住房制度改革要求和城镇居民巨大住房需求。

据国家国民经济景气指数监测中心调查分析，近年来，我国房地产业景气指数直处在较高水平。

近年来，我国人民居住条件得到较大改善，城镇居民人均住房建筑面积已达。

但和经济发达国家住房善以及人民群众日益增长住房要求比较，仍有较大关中。

目前，甸人民生活水平正在向小康阶段过渡，随着福利分房寿终正寝人民经济收入不断提高，在解决衣食问题后，个人购房已成为人们首选消费行为。

根据专家预测，随着甸城市化进程加快城镇居民改善居住条件需求不断增长，未来十年我国房地产业仍将保持稳定健康快速发展势头，产业前景看好。

石家庄市做为省会，是全省政治经济文化教育中心。

近年来，市委市政府非常重视改善市民居住条件和旧城改造工作，为此出台了系列相互配套优惠政策，极大地促进了我市房地产业发展和旧城改造工作。

自年以来逐年加大住宅建设投资规模。

改革开发以来，全市新建住宅多万，使全市住宅面积达多万，户均住房使用面积从年提高到，住房成套率也相应提高，全市人民住房善明显改善。

旧城改造方面，加大了工作力度，相继打通和拓宽了市区内多条丁字路和卡脖路，搬迁了有关居民住宅，使市区交通拥护状况得到定程度缓解城市主要道路节点附近建筑和城市主干道沿街建筑得到拆除重建或装修，改善了城市形象，成为市区景观新亮点市政管网改造加快，改善了市政公用工程供应配套条件。

但是，由于我市建市时间短，历史欠账多，加之人口增长和城市发展因素，旧城改造步伐与城市发展比相对迟缓边是布局错落有致具有时代个性外观亮丽高楼大厦和宽阔平坦环境优美城市主干道边是布局零乱道路狭窄不平市政配套条件差房屋低矮破旧老居民区。

两者形成鲜明对比，极不协调，与老城区在市区所外区位极不相称。

项目场址区域是其中较典型例子。

棉二生活小区地处城市中心，始建于上世纪年代，整个小区布局混杂，建筑物年久失修，许多服务配套设施陈旧不堪，已不能适应居民生活需要，且区域内居住环境较差，大部分房屋已成危房，与周边有不协调，严重影响城市面貌和城市品位提高，对其进行改造已迫在眉捷。

为合理利用城市土地优化城市空间布局落实城市规划改善人民群众生活环境和居住条件提升城市形象加快城市现代化进程拉动经济增长失去城市经济发展和社会进步，本着优势互补互惠互利共同发展精神，经友好协商，石家庄市中宏房地产开发有限公司与石家庄市常山房地产开发有限公司达成协议，由石家庄市中宏房地产开发有限公司对棉二生活小区进行整体改造。

项目建设必要性项目建设是加快旧城改造步伐需要项目场址现有建筑大部分为上世纪五十年代建设居民住宅楼，大都年久失修破损不堪，属危改房屋，随着项目场址周边旧城改造，场址上现有建筑将与周边城市改造后城区面貌极不协调，将越来越不能适应城市规划和发展要求，因此急需进行相应改造。

土地是不可再生宝贵资源，节约土地是我国基本国策。

在寸土寸金旧城区，节约土地，提高土地利用率具有更重要意义。

项目拟选场址占地面积约公顷，根据摸底调查，目前，场址上住宅建筑面积约万平米，居住户，人口约人。

经过改造后，住宅面积将达到平米地上，居住人口人，在保证回迁安臵基础上，依托场址区位优势，利用临广安街中山路谈南路地段建设万平米地上大型商务中心，这样使土地资源得到合理配臵，土地利用率也大大提高。

项目建设是改善当地居民需要项目建成后，将使当地居民走出低矮破旧阴暗潮湿危旧住宅楼房，搬进环境优美洁净居住舒适安全配套条件和功能齐全中高档住宅极大地改善居民居住条件。

项目发展概况棉二生活小区改造工程是石家庄市中宏房地产开发有限公司在进行旧城改造方面推出又力作，因此公司对该项目前期工作极为重视。

近年来，多次组织有关人员对外地各类不同建筑风格居民小区进行实地考察和比较，博采众长，以期该项目建成与场址地段相称我市流住宅区和商务区对场址原民宅情况进行了全面详细摸底与常山纺织集团就棉二生活区整体发生达成协议与市有关部门进行了协商和沟通对场址市政配套条件进行了初步了解现已委托有关设计单位编制规划方案。

项目前期工作已全面展开。

第三章市场预测与建设规模市场预测本项目主导产品由商品住宅和商务楼两部分组成，以下就两部分分别进行市场预测。

商品住宅总体形势随着经济收入逐步提高，物质文化生活条件不断改善，我市居民生活水平已基本实现由温饱型向小康型转变。

随着福利分房寿终正寝，在解决衣食问题后，个人购房已成为人们首选消费行为，进入普通百姓消费日程。

目前我国城镇居民人均居住面积约，据资料显示，在上世纪年代初，发达国家人均住房建筑面积分别是美国英国法国日本。

世界各国经验表明，在人均住房面积达到之前，人均国内生产总值在至美元时，住房会保持较旺盛需求，我国房地产业正处在这样时期。

根据专家预测，未来十年我国房地产市场容量约为亿，其中提高居住水平改善居住条件需亿城市化进程加快，城镇人口增加约需亿自然折旧，更新住房约需亿。

随着居民经济收入进步提高以及各种启动房地产市场配套政策和措施如商业银行对个人购房实行抵押贷款规模逐年加大，住房公积金贷款，住房货币化分配，住房二三级市场启动等实施，将进步提高个人购房能力，使潜在需求转为现实消费，住房消费市场总体上看前景良好。

另方面，近年来我市房地产业快速发展，有效地改善了居民居住条件，居民住房已由短缺过渡到生存型，正在向舒适型转变。

住房消费市场逐渐成熟，购房者消费行为更趋理性化，不但要求合理户型和宽敞居住空间，更要求环境优美，配套设施和功能齐全，物业服务周到等，商业住宅正在由以价格为主要竞争手段向在品牌规划设计物业管理形象包装生活理念等更高次上展开竞争转变。

开发商只有顺应这市场变化趋势，